Ста­біль­насць на фо­не мак­сі­маль­най пра­па­но­вы

Па­вод­ле пра­гно­заў спе­цы­я­ліс­таў, мін­ская жыл­лё­вая не­ру­хо­масць да сту­дзе­ня бу­дзе плаў­на тан­нець

Найбуй­ней­шыя агенц­твы не­ру­хо­мас­ці ста­лі­цы дня­мі пад­вя­лі вы­ні­кі пер­ша­га паў­год­дзя на рын­ку жыл­ля. Ві­да­воч­на, што рэ­аль­нае ска­ра­чэн­не аб'­ёмаў ка­мер­цый­на­га бу­даў­ніц­тва жы­лых да­моў у Мін­ску па­він­на бы­ло пад­штурх­нуць па­тэн­цы­яль­ных па­куп­ні­коў да больш ак­тыў­на­га «ва­ру­шэн­ня» на дру­гас­ным рын­ку жыл­ля, ад­нак па­доб­ная тэн­дэн­цыя сён­ня ўжо не паў­плы­вае на агуль­ную цэ­на­вую сі­ту­а­цыю ў сфе­ры про­да­жы ква­тэр. Лю­дзі жа­да­юць на­бы­ваць жы­лыя па­мяш­кан­ні, але іх стрым­лі­ва­юць да­во­лі жорст­кія ўмо­вы доў­га­тэр­мі­но­ва­га крэ­ды­та­ван­ня, дзе гро­шы пра­па­ну­юц­ца пад вя­лі­кія пра­цэн­ты. Па якіх сцэ­на­ры­ях бу­дзе раз­ві­вац­ца наш ры­нак у та­кіх не­ад­на­знач­ных умо­вах? Пра­ана­лі­за­ваць сі­ту­а­цыю ў жыл­лё­вай сфе­ры ста­лі­цы ка­рэс­пан­дэн­ту «Звяз­ды» да­па­ма­гае наш па­ста­ян­ны экс­перт — кі­раў­нік агенц­тва «БепЦТН», стар­шы­ня ра­ды Бе­ла­рус­кай аса­цы­я­цыі «Не­ру­хо­масць» Мі­ка­лай Пра­ста­лу­паў.

Мак­сі­маль­ная коль­касць ква­тэр

Спа­дар Пра­ста­лу­паў ад­зна­чае, што ўжо на пра­ця­гу апош­ніх ся­мі ме­ся­цаў на рын­ку на­зі­ра­ец­ца па­ста­ян­нае па­ве­лі­чэн­не коль­кас­ці пра­па­но­вы ўсіх ві­даў ква­тэр. Так зда­ры­ла­ся, што ў лі­пе­ні пра­па­но­ва пе­ра­вы­ша­ла рэ­аль­ны по­пыт у не­каль­кі ра­зоў. У дру­гой па­ло­ве жніў­ня клі­ен­ты па­ча­лі больш ак­тыў­на на­бы­ваць ква­тэ­ры, але па­доб­ны ўсплёск дня­мі ўжо і скон­чыў­ся. Ця­пер у ста­ліч­ных ка­та­ло­гах па про­да­жы жыл­ля на­ліч­ва­ец­ца ка­ля 8700 ква­тэр (у лі­пе­ні бы­ло 8800) і коль­касць пра­па­но­вы па­чы­нае зноў па­вя­ліч­вац­ца. Па­доб­ны мак­сі­маль­ны аб'­ём пра­па­но­вы тры­ма­ец­ца на за­фік­са­ва­ным уз­роў­ні та­кі пра­цяг­лы час упер­шы­ню за апош­нія 10 га­доў.

Вы­бар ква­тэр на дру­гас­ным рын­ку сён­ня са­праў­ды ўраж­вае. Боль­шая част­ка пра­па­ну­е­ма­га на про­даж жыл­ля ад­но­сіц­ца да сег­мен­ту ад­на- і двух­па­ка­ё­вых ква­тэр, дзе до­ля бюд­жэт­ных па­мяш­кан­няў ся­рэд­няй якас­ці сён­ня скла­дае ўжо ка­ля 15%.

Акра­мя та­го, на про­даж за­раз вы­стаў­ле­на да 350 жы­лых па­ко­яў у стан­дарт­ных шмат­па­ка­ёў­ках.

На­мес­нік ды­рэк­та­ра па про­да­жах на дру­гас­ным рын­ку жыл­ля агенц­тва «Твая ста­лі­ца» Свят­ла­на Ку­дзел­ка ад­зна­чае, што ва­ла­вы аб'­ём пра­па­но­вы на дру­гас­ным рын­ку не­ру­хо­мас­ці ў ста­лі­цы за пер­шае паў­год­дзе сё­ле­та па­вя­лі­чыў­ся больш чым на 40%, та­ды як коль­касць здзе­лак з ква­тэ­ра­мі ў гэ­ты пе­ры­яд, ска­ра­ці­ла­ся амаль на 25%. У та­кой сі­ту­а­цыі за­ка­на­мер­на бы­ло б ча­каць зні­жэн­ня цэн, ад­нак ся­рэд­ні цэн­нік квад­рат­на­га мет­ра ў ква­тэ­рах стан­дарт­ных спа­жы­вец­кіх якас­цяў з па­чат­ку го­да па­мен­шыў­ся толь­кі на 17 до­ла­раў і склаў 1 545 до­ла­раў, што мож­на лі­чыць вель­мі стры­ма­най рэ­ак­цы­яй рын­ку. Экс­перт гру­пы кам­па­ній «Твая ста­лі­ца» ад­зна­чае, што па­каз­чык пер­ша­га квар­та­ла сё­ле­та стаў рэ­корд­на ніз­кім па коль­кас­ці на­бы­тых ква­тэр за апош­нія 2 га­ды. Зні­жэн­не ак­тыў­нас­ці па­куп­ні­коў звя­за­на з вель­мі вы­со­кім кош­там крэ­ды­та­ван­ня здзе­лак з не­ру­хо­мас­цю.

Ка­лі ацэнь­ваць тэн­дэн­цыю па змя­нен­ні ся­рэд­няй ца­ны квад­рат­на­га мет­ра ва ўсіх ты­пах стан­дарт­ных ква­тэр, то за паў­год­дзе па­доб­нае жыл­лё па­тан­не­ла пры­клад­на на 1-3%. Па­доб­ны не­вя­лі­кі па­каз­чык ілюструе, хут­чэй, не ней­кія зме­ны, а пра­цяг­лую ста­біль­насць. Ква­тэ­ры з ра­мон­там пра­да­ва­лі­ся ў ся­рэд­нім на 230-250 до­ла­раў за квад­рат­ны метр да­ра­жэй (ся­рэд­ні кошт «квад­ра­та» та­ко­га жыл­ля склаў 1768 до­ла­раў).

Бюд­жэт­ных ад­на­па­ка­ё­вак ста­ла менш

Нель­га ка­заць, што дру­гас­ны ры­нак у ста­лі­цы ле­там уво­гу­ле ста­яў. Лю­дзі са сва­бод­ны­мі гра­шы­ма ме­на­ві­та ў «мёрт­вы» се­зон шу­ка­юць лік­від­ныя аб'­ек­ты па мі­ні­маль­ным кош­це. По­тым па­доб­ныя ква­тэ­ры ра­ман­ту­юць або ро­бяць там сур'­ёз­ную рэ­кан­струк­цыю і блі­жэй да зі­мы пра­да­юць па ін­шым цэн­ні­ку. Ме­на­ві­та ў жніў­ні па­доб­ныя тан­ныя ад­на­па­ка­ёў­кі і бы­лі «вы­мы­ты» з рын­ку. Сён­ня мі­ні­маль­ны цэн­нік бюд­жэт­ных ад­на­па­ка­ё­вак па­чы­на­ец­ца з 53 ты­сяч до­ла­раў. На­га­даю, што ў лі­пе­ні па­доб­ныя ква­тэ­ры маг­чы­ма бы­ло ад­шу­каць і да 50 ты­сяч. Ра­зам з тым, наш экс­перт ад­зна­чае, што ця­пер клі­ен­ты вы­бі­ра­юць ужо больш якас­нае жыл­лё. А вось пра­па­но­ва па­доб­ных стан­дарт­ных ад­на­па­ка­ё­вак па цэн­ні­ку ад 55 да 65 ты­сяч до­ла­раў ця­пер на­ват па­вя­ліч­ва­ец­ца. На рын­ку сён­ня не­каль­кі со­цень та­кіх ква­тэр.

Кры­ху леп­шыя па якас­ці ад­на­па­ка­ё­выя ква­тэ­ры пра­па­ну­юц­ца па­куп­ні­кам па цэн­ні­ку ад 65 да 75 ты­сяч до­ла­раў. Ме­на­ві­та ў гэ­тым цэ­на­вым дыя­па­зо­не іс­нуе ця­пер са­мая ма­са­вая до­ля ад­на­па­ка­ё­ва­га жыл­ля на про­даж (да 300 ва­ры­ян­таў).

Ся­рэд­ні кошт квад­рат­на­га мет­ра бюд­жэт­на­га жыл­ля не­вя­лі­кіх пло­шчаў скла­дае ў рэ­аль­ных здзел­ках ад 1550 да 1630 до­ла­раў. А вось пры про­да­жы больш якас­ных ад­на­па­ка­ё­вак «стаў­ка» та­ко­га «квад­ра­та» агуль­най пло­шчы бу­дзе да­ся­гаць да 1700 до­ла­раў.

За­ста­юц­ца двух­па­ка­ёў­кі і па 60-65 ты­сяч до­ла­раў

Ця­пер у ста­ліч­ным ка­та­ло­гу пра­па­но­вы яшчэ іс­ну­юць зу­сім «сла­бень­кія» ква­тэ­ры кош­там ад 55 да 65 ты­сяч до­ла­раў. Сён­ня гэ­та ўжо не толь­кі ма­ла­ся­мей­кі ў двух-, трох- ці ча­ты­рох­па­вяр­хо­вых да­мах, але і ма­лень­кія «хру­шчоў­кі» ў ста­рых пя­ці­па­вяр­хо­ві­ках. Ад­нак пра­па­но­ва па­доб­на­га жыл­ля толь­кі за ме­сяц па­мен­шы­ла­ся амаль у два ра­зы і скла­дае ця­пер ка­ля 15 ва­ры­ян­таў. Тут трэ­ба ад­зна­чыць, што і па та­кім кош­це ві­да­воч­на ня­якас­нае жыл­лё «за­ві­сае» на­ват ле­там. Устой­лі­вы по­пыт па­чы­на­ец­ца на стан­дарт­ныя двух­па­ка­ё­выя ква­тэ­ры, цэн­нік на якія ва­га­ец­ца ад 65 да 75 ты­сяч до­ла­раў. Пра­па­но­ва на рын­ку ква­тэр па та­кім кош­це да­ся­гае ця­пер больш за 150 ва­ры­ян­таў. Да­во­лі вя­лі­кая коль­касць двух­па­ка­ё­вых ква­тэр пра­да­ец­ца па кош­це да 80 ты­сяч до­ла­раў.

Тут Мі­ка­лай Пра­ста­лу­паў упэў­не­ны, што сён­ня двух­па­ка­ё­вая ква­тэ­ра ад­шу­кае са­бе но­ва­га гас­па­да­ра толь­кі ў тым вы­пад­ку, ка­лі кошт квад­рат­на­га мет­ра гэ­та­га жыл­ля бу­дзе ў ме­жах ад 1500 да 1600 до­ла­раў. Ма­лень­кія двух­па­ка­ё­выя «хру­шчоў­кі» ў ста­рых да­мах на­бы­ва­юц­ца на­ват па тан­ней­шы­м цэн­ні­ку (1450—1500 до­ла­раў за «квад­рат»).

На да­во­лі вы­со­кім уз­роў­ні скла­дае сён­ня аб'­ём пра­па­но­вы са­праў­ды якас­ных і пра­стор­ных двух­па­ка­ё­вых ква­тэр па­леп­ша­най пла­ні­роў­кі. Са­мы рас­паў­сю­джа­ны кошт на па­доб­нае жыл­лё за­раз зна­хо­дзіц­ца ў дыя­па­зо­не ад 80 да 110 ты­сяч до­ла­раў. Па та­кім цэн­ні­ку жыл­лё­вая не­ру­хо­масць ця­пер уво­гу­ле амаль не на­бы­ва­ец­ца. У лю­дзей ад­сут­ні­чае маг­чы­масць браць у бан­каў тан­ныя крэ­ды­ты, та­му і знік­лі па­куп­ні­кі да­ра­гой ма­ё­мас­ці.

Мі­ні­маль­ны цэн­нік на трох­па­ка­ё­выя па­мяш­кан­ні ця­пер па­чы­на­ец­ца з 70 ты­сяч до­ла­раў. Атрым­лі­ва­ец­ца, што сла­бень­кія трох­па­ка­ёў­кі за мі­ну­лы ме­сяц на­ват па­тан­не­лі пры­клад­на на 3 ты­ся­чы. Па та­кім кош­це пра­па­ну­юц­ца ква­тэ­ры агуль­най пло­шчай ад 50 да 56 квад­рат­ных мет­раў. Ад­нак та­кіх тан­ных ва­ры­ян­таў на рын­ку іс­нуе толь­кі не больш за 20-25 ва­ры­ян­таў. Стан­дарт­ныя трох­па­ка­ёў­кі агуль­най пло­шчай да 70 «квад­ра­таў» каш­ту­юць да 90 ты­сяч до­ла­раў. Трох­па­ка­ёў­кі ў дзе­вя­ці­па­вяр­хо­вых да­мах спаль­ных ра­ё­наў ма­юць са­мы рас­паў­сю­джа­ны цэн­нік ад 85 да 110 ты­сяч до­ла­раў. Са­праўд­ны по­пыт на вя­лі­кія і якас­ныя шмат­па­ка­ёў­кі ўзні­кае на на­шым рын­ку не ра­ней, чым у каст­рыч­ні­ку.

Но­вае жыл­лё тан­нець не збі­ра­ец­ца?

Пры мі­ні­маль­ным по­пы­це і мак­сі­маль­най пра­па­но­ве цэн­ні­кі на рын­ку па­він­ны зні­жац­ца з боль­шай хут­ка­сцю, чым гэ­та на­зі­ра­ец­ца сён­ня. Тут слуш­ным фак­та­рам, які паў­плы­вае на сла­бую ак­тыў­насць па­тэн­цы­яль­ных па­куп­ні­коў дру­гас­на­га рын­ку, з'яў­ля­ец­ца са­лід­ны цэн­нік но­ва­га бу­даў­ніц­тва. Га­вор­ка ідзе аб кош­це бу­даў­ніц­тва до­ле­вым ме­та­дам. Ця­пер на пер­ша­сным рын­ку жыл­лё­вай не­ру­хо­мас­ці склад­ва­ец­ца не зу­сім ла­гіч­ная сі­ту­а­цыя. На пра­ця­гу ка­ля пя­ці ме­ся­цаў клі­ен­ты да­во­лі сла­ба на­бы­ва­юць ква­тэ­ры ў но­ва­бу­доў­лях. Ад­нак, ня­гле­дзя­чы на гэ­та, ар­га­ні­за­та­ры до­ле­ва­га бу­даў­ніц­тва пра­цяг­ва­юць тры­маць ра­ней­шыя кош­ты. Асоб­ныя спе­цы­я­ліс­ты тлу­ма­чаць па­доб­нае но­вы­мі ўмо­ва­мі на­быц­ця ін­вес­та­ра­мі зя­мель­ных участ­каў пад жыл­лё­вае бу­даў­ніц­тва. Зя­мель­ныя ўчаст­кі ця­пер на­бы­ва­юц­ца толь­кі праз аў­кцы­ё­ны, дзе за іх у го­ра­дзе не­аб­ход­на за­пла­ціць да­во­лі ўну­шаль­ныя гро­шы.

На­прык­лад, ана­лі­тыч­ная гру­па кам­па­ній «Твая ста­лі­ца» пад­лі­чы­ла, што за апош­нія шэсць ме­ся­цаў ся­рэд­ні кошт квад­рат­на­га мет­ра на пер­ша­сным рын­ку жыл­ля на­ват па­да­ра­жэў на 1,8% і склаў ужо 1666 до­ла­раў. Зра­зу­ме­ла, што гэ­та ся­рэд­ні па­каз­чык, у які ўва­хо­дзіць і за­воб­лач­ны цэн­нік эліт­на­га жыл­ля. Ра­зам з тым, гэ­тыя ліч­бы па­каз­ва­юць тэн­дэн­цыю, ка­лі до­ля бу­даў­ніц­тва бюд­жэт­на­га жыл­ля ў ста­лі­цы па­ці­ху ска­ра­ча­ец­ца.

Ра­ней са­мыя тан­ныя ква­тэ­ры за­бу­доў­шчы­кі пра­па­ноў­ва­лі клі­ен­там бу­да­ваць на ста­дыі кат­ла­ва­на. Ад­нак сён­ня па­доб­ных пра­па­ноў у Мін­ску амаль не за­ста­ло­ся. Вы­клю­чэн­нем з'яў­ля­ец­ца кам­па­нія «Мінск-Сі­ці», якая вя­дзе до­ле­вае бу­даў­ніц­тва жы­лых да­моў па ву­лі­цы Аэ­ра­дром­най. Праг­на­зу­е­мы кошт квад­рат­на­га мет­ра ў та­кіх да­мах скла­дае ад 1150 до­ла­раў. Праў­да, гэ­та вель­мі све­жая пра­па­но­ва, та­му кан­чат­ко­ва­га тэр­мі­ну зда­чы до­ма ў экс­плу­а­та­цыю яшчэ ня­ма.

Ка­лі тэр­мі­ны зда­чы до­ма ў экс­плу­а­та­цыю не пе­ра­вы­ша­юць 4—8 ме­ся­цаў, то цэн­нік жыл­лё­ва­га «квад­ра­та» ва­га­ец­ца ў ме­жах 1400-1600 до­ла­раў. У асоб­ных за­бу­доў­шчы­каў кошт квад­рат­на­га мет­ра мо­жа быць па­мен­ша­ны яшчэ на 50—100 до­ла­раў, але пры пэў­ных умо­вах і на пэў­ную не­ру­хо­масць. Звы­чай­на та­кія су­пер­цэ­ны пра­па­ну­юц­ца толь­кі на двух- ці трох­па­ка­ё­выя ква­тэ­ры вя­лі­кіх пло­шчаў, ка­лі клі­ент па­ві­нен на пра­ця­гу тыд­ня за­пла­ціць ад 30% да 100% гро­шай па кан­чат­ко­вым цэн­ні­ку. Для ба­га­тых на сва­бод­ныя гро­шы клі­ен­таў пра­ду­гле­джа­на ўво­гу­ле спе­цы­яль­ная ца­на, якая вы­зна­ча­ец­ца пры стап­ра­цэнт­най апла­це аб'­ек­та.

Ня­знач­нае па­тан­нен­не пра­цяг­нец­ца

Іс­тот­ных змя­нен­няў у цэ­на­вым дыя­па­зо­не на дру­гас­ным рын­ку жыл­ля да но­ва­га го­да Мі­ка­лай Пра­ста­лу­паў не ча­кае. Маг­чы­ма, што ў ве­рас­ні пра­даў­цы па­спра­бу­юць кры­ху па­вя­лі­чыць свае апе­ты­ты, але ўжо ў каст­рыч­ні­ку на ры­нак зноў «за­ві­тае» ста­бі­лі­за­цыя цэн, а по­тым — і па­тан­нен­не ква­тэр.

Ана­лі­тык пар­та­ла аб не­ру­хо­мас­ці Realt.by Ар­цём Са­ха­рэ­віч праг­на­зуе, што сі­ту­а­цыя мо­жа змя­ніц­ца, ка­лі ўла­ды агу­чаць но­вую пра­гра­му жыл­лё­ва­га крэ­ды­та­ван­ня, якую абя­ца­юць пад­рых­та­ваць сё­ле­та ў снеж­ні. А вось та­кі фак­тар, як па­ве­лі­чэн­не аб'­ёмаў арэнд­на­га жыл­ля, ця­пер па­куль сла­ба паў­плы­вае на ры­нак жыл­ля ў кра­і­не. Спа­дар Су­ха­рэ­віч лі­чыць, што бу­даў­ніц­тва арэнд­на­га жыл­ля з'яў­ля­ец­ца доў­га­тэр­мі­но­вым пра­ек­там, які пач­не сур'­ёз­на ўплы­ваць на жыл­лё­вы ры­нак не­ру­хо­мас­ці толь­кі праз не­каль­кі га­доў. Ды і то пры ўмо­ве, што арэнд­ныя да­мы пач­нуць бу­да­ваць ма­са­ва і хут­кі­мі тэм­па­мі

Сяр­гей КУР­КАЧ.