Клас­ная ква­тэ­ра

Што трэ­ба ве­даць, каб пры бу­даў­ніц­тве да­ра­го­га "Прэ­сты­жу" не тра­піць у па­нэль­ны "Стан­дарт"

Мя­не заў­сё­ды ці­ка­ві­ла пы­тан­не аб тым, як вы­зна­ча­ец­ца пра­гноз­ны кошт яшчэ не па­бу­да­ва­на­га жыл­ля ў шмат­па­вяр­хо­вым до­ме. Ча­му "квад­рат" у па­нэль­ным до­ме ацэнь­ва­ец­ца тан­ней, чым у больш вы­со­кім кар­кас­ным? Ра­зам з тым, і па­нэль­ныя да­мы бы­ва­юць роз­ныя, а ва­ры­ян­таў кар­кас­ных да­моў і бу­дын­каў з ма­на­лі­ту і та­го больш. Як тут не раз­гу­біц­ца ся­рэд­не­ста­тыч­на­му спа­жыў­цу пры вы­ба­ры ты­па­жу бу­ду­чых мет­раў?

Рас­пра­ца­ва­на но­вая кла­сі­фі­ка­цыя жыл­ля

Да апош­ня­га ча­су ў нас на пер­ша­сным рын­ку жыл­ля ўво­гу­ле ад­сут­ні­чаў свое­асаб­лі­вы "збор­нік" асноў­ных па­тра­ба­ван­няў да но­ва­бу­доў­ляў роз­на­га цэ­на­ва­га ўзроў­ню і роз­на­га кла­са якас­ці. Ка­мер­цый­нае жыл­лё роз­най якас­ці ў кра­і­не ёсць, а дак­лад­най і зра­зу­ме­лай гра­да­цыі не бы­ло. Ме­на­ві­та та­му спе­цы­я­ліс­та­мі гру­пы кам­па­ній "Твая ста­лі­ца" су­мес­на з экс­пер­та­мі На­цы­я­наль­на­га ка­даст­ра­ва­га агенц­тва бы­ла рас­пра­ца­ва­на кла­сі­фі­ка­цыя но­ва­бу­доў­ляў Мін­ска.

Мы так­са­ма вы­ра­шы­лі па­ці­ка­віц­ца, што гэ­та за "звер" та­кі і як ён да­па­мо­жа па­куп­ні­ку зра­зу­мець, ча­го вар­та ча­каць, а ча­го і не да­ча­ка­еш­ся ад пра­па­на­ва­на­га жыл­ля ў кож­ным кан­крэт­ным сег­мен­це рын­ку.

У асно­ву но­вай кла­сі­фі­ка­цыі бы­лі за­пі­са­ны тыя па­тра­ба­ван­ні і ча­кан­ні, якія сён­ня прад'­яў­ля­юць па­куп­ні­кі. У ад­па­вед­нас­ці з імі і бы­лі вы­зна­ча­ны га­лоў­ныя па­ра­мет­ры, што вы­зна­ча­юць пры­на­леж­насць аб'­ек­та да жыл­ля больш ці менш вы­со­ка­га ўзроў­ню. Акра­мя мі­ні­маль­ных па­тра­ба­ван­няў да аб'­ек­та кан­крэт­на­га кла­са, бы­лі зной­дзе­ны да­дат­ко­выя па­ра­мет­ры, на­яў­насць якіх усё час­цей за­пыт­ва­ец­ца спа­жыў­ца­мі, але якія яшчэ не па­спе­лі стаць нор­май. Ме­на­ві­та яны па­він­ны за­даць век­тар раз­віц­ця рын­ку, на­блі­жа­ю­чы яго да су­свет­ных стан­дар­таў.

Са­мы­мі зна­ё­мы­мі для нас і ма­са­вы­мі па кра­і­не з'яў­ля­юц­ца кла­сы "Эка­ном" і "Стан­дарт". Гэ­та тып жыл­ля ма­са­ва­га по­пы­ту, якое ары­ен­та­ва­на на за­да­валь­нен­не ба­за­вых па­тра­ба­ван­няў спа­жыў­цоў.

"Эка­ном"

Да гэ­та­га кла­са ад­не­се­ны 2 ты­пы да­моў: 1) усе па­нэль­ныя 2) кар­кас­на-блоч­ныя бу­дын­кі, дзе на пля­цоў­цы па­вер­ха зна­хо­дзіц­ца больш за 10 ква­тэр, ці звыш 60% ква­тэр ма­лой пло­шчы (да 50 квад­рат­ных мет­раў). Ні­я­кіх асаб­лі­вых па­тра­ба­ван­няў да аб'­ек­таў гэ­та­га кла­са не прад'­яў­ля­ец­ца.

"Стан­дарт"

Ба­за­вай умо­вай ад­ня­сен­ня до­ма да гэ­та­га кла­са з'яў­ля­ец­ца бу­даў­ніц­тва па тэх­на­ло­гіі, якое прын­цы­по­ва ад­роз­ні­ва­ец­ца ад па­нэль­на­га до­ма­бу­да­ван­ня, і на­яў­насць усіх ты­паў ква­тэр у до­ме (1-, 2-, 3- і шмат­па­ка­ё­выя ква­тэ­ры). Рэ­ка­мен­да­ва­ны для іх па­мер ква­тэр па пло­шчы: 2-па­ка­ё­вых — ад 50 квад­рат­ных мет­раў і вы­шэй, 3-па­ка­ё­вых — ад 65 кв. м. У та­кім до­ме па­куп­нік раз­ліч­вае ўба­чыць бяс­шум­ныя ліф­ты, унут­ра­нае і знеш­няе ві­дэа­на­зі­ран­не, ад­нак іх на­яў­насць не з'яў­ля­ец­ца аба­вяз­ко­вым.

Да кла­са "Стан­дарт" так­са­ма мо­жа быць ад­не­се­ны комп­лекс па­нэль­ных да­моў. У гэ­тым вы­пад­ку не­аб­ход­на на­яў­насць у кро­ка­вай да­ступ­нас­ці ад яго рэ­крэ­а­цый­най зо­ны, вы­со­кая за­бяс­пе­ча­насць пар­ко­вач­ны­мі мес­ца­мі і шэ­раг ін­шых па­ляп­шэн­няў, якія за­бяс­пе­чаць бу­ду­чым жы­ха­рам комп­лек­су больш кам­форт­ныя ўмо­вы пра­жы­ван­ня ў па­раў­на­нні з да­ма­мі, якія ста­яць асоб­на. Та­кі­мі ўмо­ва­мі, у пры­ват­нас­ці, з'яў­ля­ец­ца іс­на­ван­не ў комп­лек­су адзі­най кі­ру­ю­чай кам­па­ніі, за­кры­тасць тэ­ры­то­рыі, ар­га­ні­за­ва­ныя там кры­тыя ве­ла­пар­коў­кі, ві­дэа­на­зі­ран­не і інш.

Ад­ня­сен­не да­моў да кла­саў "Кам­форт", "Прэ­стыж" і "Люкс" цал­кам вы­клю­чае маг­чы­масць вы­ка­ры­стан­ня тэх­на­ло­гіі па­нэль­на­га до­ма­бу­да­ван­ня.

"Кам­форт"

У да­мах гэ­та­га кла­са коль­касць ква­тэр на лес­віч­най пля­цоў­цы не па­він­на быць больш за во­сем. Агуль­ная ж коль­касць ква­тэр у до­ме не мо­жа пе­ра­вы­шаць 400. Для гэ­та­га кла­са не­па­жа­да­ным ста­но­віц­ца на­яў­насць не­вя­лі­кіх ква­тэр (1-, 2-, 3-па­ка­ё­выя ква­тэ­ры агуль­най пло­шчай да 40, 60, 80 "квад­ра­таў" ад­па­вед­на). Іх до­ля па­він­на скла­даць не больш за 40%. Рэ­ка­мен­ду­е­мая вы­шы­ня сто­ляў скла­дае 2,7 мет­ра. Больш ува­гі так­са­ма на­да­ец­ца якас­ці ін­жы­нер­на-тэх­ніч­на­га аб­ста­ля­ван­ня, на­яў­нас­ці бяс­шум­ных ліф­таў, сіс­тэ­мы кант­ро­лю ста­ну ін­жы­нер­ных сіс­тэм бу­дын­ка, іс­на­ван­ня пра­фе­сій­най кі­ру­ю­чай кам­па­ніі. Знач­ны­мі фак­та­ра­мі ста­но­вяц­ца аздаб­лен­не фа­са­даў (ві­та­ец­ца вы­ка­ры­стан­не эле­мен­таў штуч­на­га і на­ту­раль­на­га ка­ме­ню, па­на­рам­на­га шклен­ня), на­яў­насць ка­ля­сач­най, маг­чы­масць уста­ноў­кі спліт-сіс­тэм і ўнут­ра­нае ві­дэа­на­зі­ран­не. Да­пус­ка­ец­ца не­вя­лі­кі пра­цэнт ква­тэр-сту­дый.

Вя­лі­кая ўва­га на­да­ец­ца на­яў­нас­ці ёміс­тай пар­коў­кі. Пры іс­на­ван­ні пар­кін­га на кож­ныя 4 ква­тэ­ры па­він­на пры­хо­дзіц­ца не менш за 3 ма­шы­на-мес­цаў (з улі­кам пры­да­ма­вой пар­коў­кі). Ад­сут­насць кры­та­га пар­кін­га вы­зна­чае не­аб­ход­насць за­бес­пя­чэн­ня кож­най ква­тэ­ры не менш чым 1 ма­шы­на-мес­цам. Не­да­пу­шчаль­на раз­мя­шчэн­не ў до­ме хар­чо­вай кра­мы.

Важ­ным кры­тэ­ры­ем ста­но­віц­ца мес­ца­зна­хо­джан­не да­моў кла­са "Кам­форт".

Ап­ты­маль­ным іх раз­мя­шчэн­не лі­чыц­ца ўздоўж га­лоў­ных транс­парт­ных ар­тэ­рый го­ра­да.

"Прэ­стыж"

Да­пу­шчаль­ная агуль­ная коль­касць ква­тэр у до­ме гэ­та­га кла­са якас­ці не па­він­на "пе­ра­ско­чыць" ліч­бу 250. На кож­най лес­віч­най пля­цоў­цы тут не больш за 4 ква­тэ­ры. На­яў­насць не­вя­лі­кіх ква­тэр, у тым лі­ку ква­тэр-сту­дый, не па­він­на пе­ра­вы­шаць 20%. Мі­ні­маль­ная вы­шы­ня сто­ляў аба­вяз­ко­ва скла­дае 2,7 мет­ра. У "прэ­стыж­ных" да­мах аба­вяз­ко­вай умо­вай з'яў­ля­ец­ца так­са­ма на­яў­насць 2 сан­вуз­лоў у ква­тэ­рах пло­шчай больш за 110 квад­рат­ных мет­раў (адзін з якіх, як пра­ві­ла, су­ме­шча­ны з ван­ным па­ко­ем).

Іс­тот­на па­вя­ліч­ва­юц­ца па­тра­ба­ван­ні да ін­жы­нер­на-экс­плу­а­та­цый­на­га аб­ста­ля­ван­ня, уз­роў­ню аб­слу­гоў­ван­ня і бяс­пе­кі, а так­са­ма якас­ці аздаб­лен­ня фа­са­даў, пад'­ез­даў і лес­віч­ных пля­цо­вак. На­яў­насць кры­та­га ўбу­да­ва­на-пры­бу­да­ва­на­га пар­кін­га ро­біц­ца аба­вяз­ко­вай: кож­ная ква­тэ­ра па­він­на га­ран­та­ва­на мець не менш за 1 ма­шы­на-мес­ца.

Па­тра­ба­ван­ні да раз­мя­шчэн­ня пра­ек­таў кла­саў "Прэ­стыж" і "Люкс" ад­ноль­ка­выя: не­да­лё­ка ад буй­ных транс­парт­ных ма­гіст­ра­ляў, у кро­ка­вай да­ступ­нас­ці ад рэ­крэ­а­цый­най зо­ны (пар­ку, скве­ра, ра­кі, ле­са­па­ла­сы). Тут у не­па­срэд­най бліз­ка­сці не па­він­на іс­на­ваць ні­я­кіх не­га­тыў­ных фак­та­раў: пра­мыс­ло­вых аб'­ек­таў, мес­цаў па­ха­ван­ня, чы­гун­кі і інш.

На пер­шы по­гляд усё тут, зда­ец­ца, і зра­зу­ме­ла. Ад­нак, на прак­ты­цы "чыс­тых" "Кам­фор­таў" і "Прэ­сты­жаў" не вель­мі і шмат. На­прык­лад, да яко­га кла­са трэ­ба ад­нес­ці двух­па­ка­ё­вую ква­тэ­ру май­го зна­ё­ма­га з агуль­най пло­шчай ка­ля 70 квад­рат­ных мет­раў? Асоб­на да­дам, што ў гэ­тай ква­тэ­ры два сан­вуз­лы, а кух­ня мае пло­шчу 11 квад­рат­ных мет­раў. Ад­ра­зу зда­ец­ца, што гэ­та і ёсць той са­мы "Прэ­стыж", ад­нак дом у ка­ле­гі мае па­нэль­нае вы­ка­нан­не...

"Люкс"

Жыл­лё та­ко­га кла­са па­він­на мець ужо боль­шую ка­мер­насць за­бу­до­вы. У да­мах не вы­шэй за шэсць па­вер­хаў не пра­ду­гледж­ва­ец­ца больш за 48 ква­тэр, дзе вы­шы­ня сто­ляў — ад 3 мет­раў. Ста­но­віц­ца аба­вяз­ко­вым на­яў­насць сіс­тэ­мы кан­ды­цы­я­на­ван­ня па­вет­ра, а так­са­ма ар­га­ні­за­цыі, якая за­бяс­печ­вае ўста­ноў­ку і пад­трым­ку па­ква­тэр­най сіс­тэ­мы "ра­зум­ны дом" пад па­тра­ба­ван­ні ўлас­ні­ка ква­тэ­ры. Уз­рас­тае так­са­ма нор­ма за­бяс­пе­ча­нас­ці пар­ко­вач­ны­мі мес­ца­мі — не менш за 3 ма­шы­на-мес­цаў на кож­ныя 2 ква­тэ­ры.

Апош­няй умо­вай "Люк­саў" з'яў­ля­ец­ца ка­рэк­ці­роў­ка ўсіх да­дат­ко­вых функ­цый у до­ме (па­слу­гі, сэр­віс, ганд­лё­выя па­мяш­кан­ні), што па­тра­буе аба­вяз­ко­ва­га ўзгад­нен­ня з жы­ха­ра­мі до­ма.

"Не­афі­цый­ны" ўзро­вень

У рам­ках кла­сі­фі­ка­цыі жы­лых но­ва­бу­доў­ляў вы­ка­рыс­тоў­ва­ец­ца 23 кры­тэ­рыі, якія вы­зна­ча­юць клас­насць та­го ці ін­ша­га аб'­ек­та. Ад­нак гэ­тая гра­да­цыя па­куль ні­кім і ні­дзе афі­цый­на не за­цвер­джа­на.

Спе­цы­я­ліс­ты кам­па­ніі "Твая ста­лі­ца" ад­зна­ча­юць, што пер­ша­па­чат­ко­ва і не пла­на­ва­ла­ся ад­ра­зу за­ма­цоў­ваць кла­сі­фі­ка­цыю ў за­ка­на­даў­стве, ста­віць ры­нак у ней­кія рам­кі. Ні­хто не збі­ра­ец­ца на­вя­заць рын­ку аба­вяз­ко­вую кла­сі­фі­ка­цыю. Тут пра­па­ну­ец­ца ін­стру­мент, з да­па­мо­гай яко­га за­бу­доў­шчык змо­жа зра­біць свой ??пра­ект най­больш эфек­тыў­ным. Ка­лі ўжо ка­заць аб за­ма­ца­ван­ні гэ­тай кла­сі­фі­ка­цыі на за­ка­на­даў­чым уз­роў­ні, то для па­чат­ку трэ­ба па­на­зі­раць за рын­кам, па­гля­дзець, як яна бу­дзе пра­ца­ваць на прак­ты­цы.

На­са­мрэч за­цвер­дзіць кла­сі­фі­ка­цыю ў Дзярж­стан­дар­це не так ужо і скла­да­на. Але пас­ля гэ­та­га бу­дзе знач­на ця­жэй уно­сіць у яе зме­ны.

Люкс — толь­кі ў да­ку­мен­тах

Згод­на з ін­фар­ма­цы­яй ста­ліч­ных ры­эл­та­раў, на­пя­рэ­дад­ні ле­та на пер­ша­сным рын­ку жыл­ля клас "Стан­дарт" у Мін­ску з'яў­ля­ец­ца са­мым ма­са­вым: да яго ад­но­сіц­ца 61% усіх аб'­ек­таў, якія рэа­лі­зу­юц­ца на рын­ку. До­ля кла­са "Эка­ном" скла­дае 15%, "Кам­форт" і "Прэ­стыж" — 18% і 6% ад­па­вед­на. Да­моў кла­са "Люкс" у на­шай кра­і­не ўво­гу­ле ня­ма.

Сяр­гей КУР­КАЧ.