Вы тут

Падаражанне другаснага жылля ў сталіцы аказалася рэкламнай бурбалкай?


Літаральна ў першай палове жніўня асобныя СМІ пачалі выдаваць у эфір інфармацыю пра тое, што ўпершыню за апошнія некалькі гадоў жыллёвы рынак Мінска ажыццявіў разварот тэндэнцый і кватэры пачалі даражэць. Падчас даволі складанай эканамічнай сітуацыі ў нашым рэгіёне падобная навіна нагадвае нейкі рэкламны трук. Каб прафесійна ацаніць сітуацыю на мінскім рынку жылля і скласці прагноз на бліжэйшыя 4-5 месяцаў, карэспандэнт «Звязды» пагутарыў з вядомым экспертам у сферы жыллёвай нерухомасці — старшынёй савета Беларускай асацыяцыі «Нерухомасць» Мікалаем Прасталупавым.


Часовае «вымыванне» танных аднапакаёвак

Справа ў тым, што менавіта ў ліпені сур'ёзна актывізаваліся пакупнікі бюджэтнага жылля, якія даволі хутка разабралі амаль усе танныя аднапакаёвыя і маленькія двухпакаёвыя кватэры. А паводле інфармацыі нашага аналітыка, у гэты час новага таннага жылля на рынак паступала даволі мала. У жніўні ўвогуле новыя варыянты любых тыпаў кватэр з'яўляюцца рэдка.

Сёлета спрацаваў і яшчэ адзін фактар. Вядома, што на сталічным рынку каля 80% прадаўцоў жылля з'яўляюцца адначасова і патэнцыйнымі пакупнікамі. Гэта калі ўласнікі маленькага жылля пасля павелічэння сям'і вырашаюць прадаць сваю аднапакаёўку і набыць з даплатай двухпакаёвую ці трохпакаёвую кватэру. Гэтым летам высветлілася, што частка падобных прадаўцоў вырашыла адкласці продаж сваіх аднапакаёвых кватэр, бо ў іх не хапае грошай на даплату. Таму адразу і прапанова маленькіх па плошчы кватэр паменшылася.

Паводле інфармацыі партала Realt.by, агульны спіс прапановы ў Мінску складае больш за 7,3 тысячы кватэр і асобных жылых памяшканняў. Аднак тут існуе і каля 5 тысяч аб'ектаў, што выстаўлены на продаж па нерэальна высокіх цэнах, якія працягваюць «боўтацца» ў каталогах па 6-10 месяцаў і больш. Таму і атрымліваецца, што пры знікненні невялікай колькасці таннага жылля статыстыка інфармацыйнага каталога сігналізуе пра павелічэнне сярэдняй цаны прапановы квадратнага метра аднапакаёвых кватэр. Але на самай справе адсутнасць на рынку маленькіх па плошчы і слабенькіх па якасці аднапакаёвых кватэр у старых дамах з цэннікам ад 27 да 30 тысяч долараў (такія лічбы былі ў красавіку і першыя два месяцы лета) ніякім чынам не паўплывала на кошт прапановы кватэр стандартных плошчаў у сучасных панэльных дамах.

Так, вельмі таннага жылля на рынку ўжо няма, але гэта не змяніла тэндэнцыю на далейшае патанненне, упэўнены наш эксперт.

Мінімум — у дыяпазоне 32—36 тысяч долараў

Аналітычна-інфармацыйнае выданне «Нерухомасць Беларусі» прыводзіць сярэднія цэны прапановы, дзе квадратны метр агульнай плошчы ў аднапакаёвай кватэры складае 1234 долары. У двухпакаёўках «квадрат» прапануецца за 1186 долараў, а ў трохпакаёўках — за 1146 долараў. Гэтая табліца сведчыць пра тое, што за апошні тыдзень сярэдні кошт прапановы за квадратны метр павялічыўся адразу на 7 долараў.

Мікалай Прасталупаў лічыць, што гэта не фактычнае падаражанне, а толькі яго ілюзія, калі высновы робяцца на падставе сярэдніх паказчыкаў. Напрыклад, спецыялісты рынку нерухомасці падлічылі, што пры рэальных здзелках куплі бюджэтнага жылля кошт квадратнага метра кватэры складае не больш за 1100-1150 долараў.

Нагадаю, што мінімальны кошт датычыцца жылля на крайніх паверхах і не ў самых добрых мікрараёнах горада. Напрыклад, цяпер у агульным каталогу ёсць падобная аднапакаёўка з плошчай 34 квадратныя метры, якая прапануецца за 32 тысячы долараў. Самае таннае аднапакаёвае жыллё з цэннікам да 40 тысяч долараў прапануецца галоўным чынам у Заводскім раёне, Чыжоўцы і Шабанах. А найбольшая колькасць прапанавання невялікіх кватэр мае дыяпазон цэн ад 40 да 50 тысяч долараў.

З'явіліся і двухпакаёўкі да 40 тысяч долараў

Менавіта ў час працяглага патаннення нерухомасці на сталічным рынку пачынаюць сустракацца экзатычныя па планіроўцы і мінімальныя па плошчы двухпакаёвыя кватэры. Сёння нават цяжка ўявіць двухпакаёўку з агульнай плошчай ад 34 да 38 квадратных метраў і кухняй да 5 «квадратаў». Гэтае жыллё ў даволі старых дамах сёння ставіць рэкорды па мінімальным кошце ў Мінску — 35—38 тысяч долараў. На першых паверхах часам прапануюцца даволі салідныя па плошчы двухпакаёўкі (43—45 кв. метраў) усяго за 39 тысяч долараў.

Увогуле, сёння двухпакаёвыя кватэры з цэннікам да 45 тысяч долараў выстаўлены на продаж толькі ў старых пяціпавярховых дамах сталіцы. Даволі шмат прапаноў стандартных двухпакаёвых кватэр у панэльных дамах. Такое жыллё агульнай плошчай да 52 квадратных метраў выстаўляецца на продаж ужо па кошце ад 50 да 57 тысяч долараў. Калі плошча падобнага жылля пераскоквае мяжу ў 55-56 квадратных метраў, тады і цэннік на яго паднімаецца
да 60—70 тысяч долараў. Хапае на рынку двухпакаёвых кватэр з цэннікам ад 80 да 120 тысяч долараў. І гэта зусім не абавязкова цалкам «упакаваныя» кватэры або жылыя памяшканні ў элітных дамах. Часам па такім кошце прапануецца і зусім стандартнае жыллё ў цэнтральных раёнах сталіцы. Вось толькі попыт на яго цяпер нулявы.

Мацней за ўсё за апошні год патаннелі шматпакаёвыя кватэры.

Сёння на рынку існуе невялікая колькасць трохпакаёвых кватэр, якія прапануюцца па кошце ад 45 да 52 тысяч долараў. Гэта яшчэ тая экзотыка з сумежнымі пакоямі ў старых пяціпавярхоўках і агульнай плошчай да 52 квадратных метраў. Не самае добрае па якасці жыллё з маленькімі кухнямі, аднак квадратны метр у такіх кватэрах каштуе менш за тысячу долараў. Найбольшая колькасць прапановы бюджэтных трохпакаёвак цяпер мае стартавы цэннік ад 60 да 80 тысяч долараў.

Прыкладна на траціну паменшылася ў жніўні колькасць прапановы па асобных пакоях і долях у кватэры. Кошты на іх розныя і залежаць ад розных фактараў, але існуе адна прамая заканамернасць, якая тычыцца метражу памяшкання. Напрыклад, пакой плошчай 14 квадратных метраў па вуліцы Пухавіцкая прапануецца за 12 тысяч долараў, а памяшканне ў 26 «квадратаў» па вуліцы Панчанкі выстаўлена на продаж ужо за 26 тысяч долараў.

«Далёўка» таннее са скрыпам

Яшчэ прыкладна 6-8 месяцаў таму на першасным рынку сталічнага жылля існавала шмат цікавых прапаноў на самы розны густ. Цяпер сітуацыя крыху змянілася, бо новых праектаў (на стадыі катлавана) узвядзення камерцыйнага жылля стала значна менш.

Зразумела, што танней за ўсё па лініі долевага будаўніцтва прапануюцца кватэры ў дамах, узвядзенне якіх толькі арганізуецца. Напрыклад, у будучым доме жылога комплексу па вуліцы Максіма Багдановіча квадратны метр агульнай плошчы прапануецца ад 750 долараў. Нагадаю, што 8 месяцаў таму арганізатары будаўніцтва выстаўлялі мінімальныя цэны будаўніцтва з разліку 850 долараў за «квадрат».

Прапанова і сапраўды цудоўная, калі не ўлічваць той факт, што ў доме цяпер прапануюцца толькі шматпакаёвыя кватэры, мінімальная агульная плошча якіх складае 80 квадратных метраў. А менавіта за 750 долараў тут выстаўлены «квадрат» у чатырохпакаёвай кватэры максімальнага метражу. Першы ўзнос складае не менш 30%, а цалкам за жыллё неабходна разлічыцца ўжо сёлета ў снежні. Існуюць тут і плюсы, бо дамы ўзводзяцца не панэльныя, а маналітна-каркасныя, прадугледжаны падземны паркінг, а ў кватэрах — двухкамерныя шклопакеты.

Для тых, хто згодны жыць не ў межах горада, а побач, ёсць выдатная і бюджэтная прапанова. У жылым комплексе «Вясёлка», які будуецца ў аграгарадку Прылукі (6 кіламетраў ад МКАД) будзе ўзведзены цэлы комплекс шматкватэрных панэльных дамоў. А разам з імі пабудуюць дзіцячыя садкі, школы і гандлёвыя цэнтры. Комплекс разлічаны менавіта на чаргавікоў сталіцы. У гэтых дамах цэннік будаўніцтва складае ад 700 да 850 долараў за квадратны метр у залежнасці ад плошчы жылля аднапакаёвых кватэр. Для карэнных мінчан відавочна, што мінусаў у аб'екта хапае, аднак галоўным плюсам з'яўляецца яго нізкі кошт.

У новабудоўлях жылых дамоў, якія ўжо здадзены ў эксплуатацыю, сітуацыя з цэнамі крыху іншая. У комплексе шматкватэрных жылых дамоў у раёне метро «Міхалова» квадратны метр прапануецца па цэнніку ад 1000 да 1200 долараў.

Мінус 3% — да новага года

На цэнавы трэнд на другасным рынку жылля паўплывае адразу некалькі разнапланавых фактараў. Першы тычыцца даходаў насельніцтва, якія ў доларавым эквіваленце ў бліжэйшы час павялічвацца не будуць, лічыць наш эксперт. Санкцыі супраць Расіі ўдарылі і па нашай эканоміцы.

Атрымліваецца, што свабодных грошай у насельніцтва больш не будзе, а таксама і танных крэдытаў. Менавіта гэтыя фактары павінны спрыяць далейшаму зніжэнню цэн. Але на развіццё сітуацыі паўплывае фактар «звязкі» з тэндэнцыямі на першасным рынку жылля. Гатовае прыватнае жыллё таннее толькі ў тым выпадку, калі зніжаецца кошт будаўніцтва падобных аб'ектаў. Пэўны час цэны ў долевым будаўніцтве памяншаліся, але апошнім часам забудоўшчыкі «заўпарціліся» і ўжо масава не згаджаюцца прапаноўваць патэнцыйным кліентам сур'ёзныя зніжкі.

Мікалай Прасталупаў тлумачыць гэта тым, што зараз жыллё ў новабудоўлях прапануюць тыя арганізацыі, якія пачыналі праекты 2-3 гады таму. У той час кошт квадратнага метра планаваўся на ўзроўні 1300-1400 долараў. Сітуацыя змянілася не толькі па кошце гатовага жылля, але і ў структуры будматэрыялаў, аднак панесеныя раней празмерныя выдаткі не дазваляюць інвестарам выкарыстоўваць больш лаяльную цэнавую палітыку. З другога боку, у Мінску не хапае новых стандартных праектаў. Мікалай Прасталупаў паведаміў, што гэтымі днямі плануецца старт будаўніцтва толькі некалькіх жылых дамоў з кватэрамі невялікіх плошчаў, дзе квадратны метр жылля запланаваны на ўзроўні 800 долараў.

У мінулыя гады ў сталіцы менавіта восенню пачыналася хваля актыўнасці пакупнікоў жылля на другасным рынку. Сёлета падобнага спецыялісты ўжо не чакаюць.

Таннае жыллё пакупнікі на рынку вымылі яшчэ ўвесну і за два месяцы лета, таму цяпер і ў кароткачасовай перспектыве (у бліжэйшыя 5 месяцаў) чакаецца даволі спакойная сітуацыя са стабільнымі цэнамі і павольным зніжэннем цэннікаў.

Далейшае патанненне кватэр на другасным рынку жылля прагназуецца нашым экспертам мінімум да пачатку новага года. Мікалай Прасталупаў амаль упэўнены, што арганізатары долевага будаўніцтва вымушаны будуць узводзіць у Мінску больш стандартнага масавага жылля ў выглядзе дамоў панэльнага тыпу. Больш за тое, на фоне мінімальнага попыту забудоўшчыкі пачнуць прапаноўваць кліентам кватэры толькі крыху даражэйшыя за іх сабекошт. У выніку кошт квадратнага метра для кліентаў у панэльных дамах будзе надалей зніжацца і ў межах горада амаль паўсюдна складзе 800 долараў. А гэта ў сваю чаргу прывядзе і да патаннення кватэр на другасным рынку жылля. Спадар Прасталупаў прагназуе, што да новага года цэны на кватэры знізяцца яшчэ на 2-3%.

Сяргей КУРКАЧ

kurkасh@zvіаzdа.bу

Фота Надзеі БУЖАН

Загаловак у газеце: Хваля штучнага гатунку

Выбар рэдакцыі

Эканоміка

У Брэсцкай вобласцi першымi ўкаранiлi практыку выязных прыёмаў дзяржрэгiстратараў

У Брэсцкай вобласцi першымi ўкаранiлi практыку выязных прыёмаў дзяржрэгiстратараў

Хто валодае нерухомай маёмасцю альбо ўчасткам зямлi, ведае, як важна мець адпаведныя дакументы на сваю ўласнасць.

Эканоміка

Як генафонд раслін адаптуецца да змен клімату

Як генафонд раслін адаптуецца да змен клімату

Работа па вывучэннi генетычных рэсурсаў раслiн у Беларусi была пачата яшчэ ў 20-я гады мiнулага стагоддзя.

Грамадства

Паэт Iван Юркiн: З жонкай упершыню пацалаваўся ў дзень вяселля 47 год таму

Паэт Iван Юркiн: З жонкай упершыню пацалаваўся ў дзень вяселля 47 год таму

Песнi на вершы Iвана Юркiна карыстаюцца вялiкай папулярнасцю. Хто не ведае гiмна гасцiннасцi нашай краiны — «Прыязджайце да нас у Беларусь»? Вось таму было цiкава пазнаёмiцца з музай паэта — яго жонкай Надзеяй Iванаўнай.