Увогуле, леташні сезон трапіў у разрад выключных адразу па некалькіх намінацыях. Толькі за адзін год былі зафіксаваны два рэкордныя за апошняе дзесяцігоддзе паказчыкі: першы датычыцца мінімальнага ўзроўню цэн, а другі — максімальнай колькасці праведзеных здзелак куплі-продажу.
Цэнавае дно №1
Паводле падлікаў спецыялістаў па нерухомасці, практычна ўсё першае паўгоддзе летась працягвалася распачатае яшчэ задоўга да гэтага зніжэнне цэннікаў. У выніку за студзень—май мінулага года цана квадратнага метра ў здзелках з кватэрамі стандартных спажывецкіх якасцяў знізілася на 13%. А агульнае зніжэнне яе за перыяд з кастрычніка 2014 (пачатку перыяду зніжэння) па май 2016 года склала 38% ці ў сярэднім — 620 долараў за «квадрат».
Намеснік дырэктара па продажах на другасным рынку жылля агенцтва нерухомасці «Твая сталіца» Святлана Кудзелка адзначае, што мінімальны ўзровень цэн на сталічную нерухомасць быў дасягнуты летась у маі, калі квадратны метр кватэр у сярэднім апусціўся да
1 010 долараў, што стала рэкордам для апошніх 10 гадоў. Менавіта тады беспрэцэдэнтна нізкі кошт жылля ва ўсіх сегментах і з'яўленне на рынку кватэр за 28—30 тысяч долараў справакавалі выхад на рынак так званага адкладзенага попыту — тых пакупнікоў, хто альбо чакаў наступлення цэнавага дна, альбо проста фінансава не мог дазволіць сабе куплю кватэры.
Прададзена на 20% больш
Тэндэнцыя росту колькасці здзелак куплі-продажу кватэр намецілася яшчэ летась у лютым, калі колькасць зарэгістраваных пераходаў права ўласнасці на кватэры за месяц падскочыла ажно на 67% да паказчыка ў 920 здзелак. Пікавае значэнне гэтага паказчыка за апошняе дзесяцігоддзе было зафіксавана ў чэрвені 2016 года на ўзроўні 1 440 здзелак за месяц, што перавышала на 4% рэкордныя да гэтага паказчыкі снежня 2010-га, снежня 2012-га і красавіка 2016-га. Усяго летась было зарэгістравана больш як 13,7 тысячы здзелак куплі-продажу жыллёвай нерухомасці, што на 20% больш за паказчык 2015 года.
Далей — да трэцяга квартала — прапанова танных кватэр была павымывана з рынку, а адсутнасць аптымізму ў развіцці макраэканамічнай сітуацыі рэгіёна закансервавала сітуацыю па цэнах да канца года.
«Даўгабуды» — не ў пашане
Летась пакупнікі загараднай нерухомасці практычна не праяўлялі цікавасці да аб'ектаў, на якіх не завершана будаўніцтва. Такі апатычны настрой сфарміраваўся па некалькіх прычынах. Па-першае, большасць «даўгабудаў» з'яўляюцца маральна састарэлымі праектамі з неапраўдана вялікай для сённяшніх дзён плошчай і высокай цаной. Падобныя аб'екты пасля набыцця патрабуюць дадаткова яшчэ немалых укладанняў, што ў цяперашніх эканамічных умовах для большасці пакупнікоў з'яўляецца не зусім рацыянальным. Па-другое, цяпер патэнцыйны ўласнік асобнай нерухомасці можа купіць участак з аўкцыёну і пабудаваць аб'ект пад свае патрабаванні і за меншыя грошы.
Эксперты адзначаюць, што асноўны попыт пакупнікоў загараднай нерухомасці летась быў накіраваны на аб'екты плошчай 150—200 квадратных метраў, якія прадаюцца як з апрацоўкай, так і без яе. У большасці выпадкаў здзелкі ажыццяўляліся, калі індывідуальныя «фазэнды» прадаваліся па цэнах у межах 70—150 тысяч долараў. А вось да больш дарагіх дамоў цікавасць была значна меншай. Спецыялісты адзначаюць, што здзелкі з аб'ектамі коштам 300—350 тысяч долараў былі адзінкавымі.
Аднапакаёўкі — ад 35 тысяч долараў
Цяпер на сталічным рынку жыллёвай нерухомасці існуюць варыянты прапановы сапраўды слабенькіх па якасці аднапакаёвых кватэр нават па 33—34 тысячы долараў, аднак гэта хутчэй выключэнне, чым правіла. Рэальны мінімальны цэннік маленькіх кватэр у старых пяціпавярховых дамах складае 35—37 тысяч долараў. Жыллё падобнага цэнавага дыяпазону таксама патрабуе рамонту, аднак сустракаюцца часам і годныя варыянты. Самы масавы кошт аднапакаёвых кватэр складае ад 43 да 55 тысяч долараў.
Сёння на рынку ёсць і зусім танныя двухпакаёвыя кватэры. Такое жыллё па цане ад 40 да 42 тысяч долараў сустракаецца звычайна на апошніх паверхах старых пяціпавярховых дамоў з агульнай плошчай да 43 — 45 квадратных метраў. Стандартнае бюджэтнае двухпакаёвае жыллё прапануецца па цэнніку ад 45 да 53 тысяч долараў. Больш распаўсюджаная цана для двухпакаёвых кватэр — 45 — 65 тысяч долараў.
Мінімальны кошт трохпакаёвых кватэр цяпер пачынаецца з 44 — 45 тысяч долараў. Праўда, гэта будуць нестандартна маленькія па плошчы жылыя памяшканні (да 50 квадратных метраў) выключна на першых паверхах старых дамоў у Заводскім раёне сталіцы. Таксама таннымі лічацца трохпакаёўкі з плошчай да 70 «квадратаў», якія прадаюцца па цане ад 50 да 70 тысяч долараў. Рэальны цэннік больш якасных шматпакаёвых кватэр складае цяпер ад 70 да 85 тысяч долараў.
Попыт будзе падаць?
Паводле прагнозаў спецыялістаў рынку жыллёвай нерухомасці, сёлета попыт на «старыя» кватэры можа зменшыцца на 10 — 15%, у выніку чаго сярэднемесячная колькасць зарэгістраванага набыцця жыллёвых памяшканняў можа знізіцца да ўзроўню каля 950 здзелак. У той жа час аб'ём прапановы будзе дастаткова высокім — каля 7 500 кватэр штомесяц. Падобны дысбаланс попыту і прапановы павінен аказваць уплыў на цэны, з-за чаго чакаецца іх павольнае зніжэнне. Агульная карэкціроўка цэн да канца гэтага года можа скласці мінус 5 — 7% да ўзроўню студзеня 2017-га.
Для больш рэалістычнай карціны нагадаем сярэднія цэны здзелак, якія былі зафіксаваны ў першай палове першага месяца года. Для жылля стандартных спажывецкіх якасцяў квадратны метр аднапакаёвай кватэры пры продажы быў роўны 1 090 доларам, для двухпакаёвак — 970 доларам, для трохпакаёвак — 950 доларам. Па сегменце жыллёвай нерухомасці з рамонтам і мэбляй сітуацыя склалася крыху іншая. Квадратны метр аднапакаёвых кватэр падобнага рангу ў студзені прадаваўся за 1 340 долараў, двухпакаёвых — за 1 330 долараў, а трохпакаёвых — за 1 210 долараў.
Тут Святлана Кудзелка адзначае, што самымі стабільнымі ў плане попыту і цэнаўтварэння сёлета будуць адна- і двухпакаёвыя кватэры з «прапіскай» у непанэльных дамах пасля 2000 года пабудовы, якія прадаюцца з рамонтам і мэбляй (гатовыя да пражывання). «Зніжэнне коштаў на падобныя кватэры будзе мінімальным», — лічыць спецыяліст.
Акрамя таго, з-за недахопу попыту чакаецца павелічэнне тэрміну продажу кватэр. Усе перадумовы да гэтага ўжо пачалі фарміравацца ў апошнія месяцы мінулага года. Нягледзячы на тое, што па здзелках найбуйнейшых агенцтваў нерухомасці сярэдні тэрмін продажу кватэры па-ранейшаму застаецца на ўзроўні 30 дзён, па самастойна арганізаваных у апошнім квартале 2016-га тэрмін экспазіцыі ўжо павялічыўся з 70 да амаль 90 дзён.
Падзенне цэннікаў і па здымным жыллі
Эксперты паведамляюць, што ў сегменце арэнды жылля стаўкі таксама дэманстравалі зніжэнне і да канца 2016 года склалі 170 долараў за месяц для аднапакаёвых, 230 долараў для двухпакаёвых і 270 долараў для трохпакаёвых кватэр без уліку камунальных плацяжоў. Найбольш імаверна, такі ўзровень захаваецца і ў першай палове гэтага года, прагназуюць эксперты.
Сяргей КУРКАЧ
Набор на бюджэтныя месцы павялічыцца.
Колькі ж каштуе гэты важны кампанент здаровага рацыёну зараз?
Не выявіць ні секунды абыякавасці.
