Пачатак года — час, калі арандатары традыцыйна ўздымаюць пытанне аб зніжэнні ставак арэнды па дзейных дагаворах. Аднак сёлета пытанні задаюць ужо і ўласнікі офісаў, толькі не аб зніжэнні, а аб магчымым павышэнні ставак. Наколькі такія разважанні абгрунтаваныя? Паспрабуем адшукаць аргументаваныя адказы...
За мінулы год стаўкі прапановы арэнды офісаў у бізнес-цэнтрах у сярэднім выраслі ад 5 % да 16 %. Але спецыялісты адразу тлумачаць, што гэта — стаўкі прапановы і шмат у чым яны адлюстроўваюць толькі жаданні ўласнікаў. У той час як прымальны для рынку ўзровень арэндных ставак на пачатак студзеня гэтага года наступны:
— Сёння на ўзровень ставак усё ў большай ступені аказвае ўплыў мінімальны аб'ём свабодных офісаў, — выказвае меркаванне кіраўнік аддзела «Нерухомасць для бізнесу» агенцтва нерухомасці «Твая сталіца» Андрэй Астрэйка.
Стабільнасць рубля
Пэўны аптымізм арандатарам усяляе эканамічная стабільнасць і, у прыватнасці, той факт, што з моманту апошняга скачка курса валют прайшло ўжо два гады. Стабільнасць беларускага рубля важная ў першую чаргу для арандатараў, паколькі большасць з іх па частцы выручкі «прывязаныя» менавіта да яго. У сітуацыі адсутнасці эканамічных узрушэнняў арандатары часцей пачынаюць задумвацца аб паляпшэнні ўмоў працы — змене офіса на больш камфортны, сучасны і прасторны. І не толькі задумвацца, але і пераходзіць да рэальных дзеянняў.
У якасці прыкладу Андрэй Астрэйка расказвае, што да гэтага часу ў Мінску застаецца досыць кампаній рознага маштабу, якія арандавалі офісы яшчэ ў перыяд іх дэфіцыту, выбіраючы ў спешцы з таго, што было. І па пэўных прычынах да гэтага часу вымушаныя былі заставацца ў іх, звыкшыся з дыскамфортам непрыдатных планіровак, адсутнасцю функцыянальных выгод.
Свабодных офісаў усё менш
Нягледзячы на тое, што сукупная офісная плошча дзейных бізнес-цэнтраў Мінска на пачатак года складала каля 917 тысяч квадратных метраў, аб'ём свабодных і прапанаваных у арэнду офісаў быў вельмі малы — каля 25 тысяч «квадратаў» або менш за 3 % ад аб'ёму рынку. Пры гэтым вялікая частка свабодных офісаў прыходзілася на класы «В» і «С».
Па словах эксперта, за мінулы год аб'ём вакантных плошчаў паменшыўся больш чым напалову, стартаваўшы ў студзені з адзнакі 57 тысяч квадратных метраў. Прычына такога дынамічнага зніжэння збольшага крыецца ў падзенні аб'ёмаў уводу новых бізнес-цэнтраў. Напрыклад, за 2017 год у Мінску было ўведзена ў эксплуатацыю ўсяго толькі 20,7 тысячы «квадратаў» офісных плошчаў у бізнес-цэнтрах, што на 70 % ніжэй за паказчык уводу за папярэдні перыяд. У той час як аб'ём паглынання офісаў (здача ў арэнду) за 2017 год склаў каля 66 тысяч квадратных метраў.
Сёлета істотнае змяненне сітуацыі ў дачыненні да прапановы плошчаў у арэнду не прадбачыцца. Значыць, празмернасці плошчаў і выхаду з дэфіцыту на прафіцыт чакаць не варта. Усё таму, што, нягледзячы на павелічэнне аб'ёму ўводу да 45 тысяч квадратных метраў, аб'ём паглынання прагназуецца як мінімум на гэтым жа ўзроўні, а хутчэй за ўсё, нават і больш.
Многае будзе залежаць ад эканамічнай сітуацыі ў краіне. Да таго ж пераважная доля плошчаў, якія ўводзяцца, будзе адносіцца да класаў «В» і «С». Таму складанасці з выбарам прасторных офісаў сёлета працягнуцца.
У дэфіцыце — якасны плюс вялікі
Вельмі выразна назіраецца недахоп офісаў вялікага метражу (500+ кв. м). І мацней за ўсё выяўляецца ён у сегменце якасных офісаў, і ў прыватнасці па класе «В+». Хтосьці можа запярэчыць, што ў цяперашні час якасных офісаў дастаткова — прычым у бізнес-цэнтрах не толькі класаў «А» і «В+», але нават і «В». Але, па-першае, яны ў пераважнай большасці маюць невялікую плошчу, а па-другое, не заўсёды падыходзяць арандатару.
Напрыклад, буйныя кампаніі ўсё часцей пры пошуку офіса пачынаюць з выбару бізнес-цэнтра, а ўжо потым непасрэдна офіса. Летась да такога падыходу прыйшлі і кампаніі сярэдняга фармату. І, на наш погляд, гэта лагічна, бо нават нягледзячы на тое, што сам офіс можа быць звышсучасны, бізнес-цэнтр можа не падысці. І ў бізнес-цэнтры для кампаній важна вельмі многае: пачынаючы ад такіх знешніх прыкмет, як рэспектабельнасць уваходнай групы, рэалізацыя зоны рэцэпцыі, і заканчваючы тэхналагічным напаўненнем і ўзроўнем сэрвісу. У выніку гэтага ўласнікі бізнес-цэнтраў класа «В+» у 2018 годзе будуць мець рычаг ціску на арандатараў за кошт абмежаванай прапановы буйных офісных плошчаў.
У якасці даходных інвестыцый
Яшчэ адзін фактар, які пакуль яшчэ неістотна, але ўсё ж пачынае аказваць уплыў, — гэта іх інвестыцыйная прывабнасць.
У сувязі са зніжэннем арэндных ставак, якое назіралася ў 2014—2015 гадах, у многіх склалася меркаванне, што даходнасць ад здачы ў арэнду камерцыйнай нерухомасці зменшылася да зусім нецікавых значэнняў. Аднак гэта не так. Цяпер пры здачы ў арэнду офісаў у бізнес-цэнтрах можна разлічваць на прыбытковасць каля 7 % гадавых пасля выплаты падаткаў, што значна вышэй за даходнасць дэпазітаў і вышэй нават за некаторыя валютныя аблігацыі.
Аднак эксперты рынку нерухомасці перасцерагаюць: не кожны офісны аб'ект зможа забяспечыць падобную даходнасць. У той жа час найбольш ліквідныя офісы могуць даваць прыбытковасць і вышэй за 7 % — напрыклад, даходнасць офісаў з дзейнымі дагаворамі арэнды складае 11—12 % гадавых.
Тыповая інвестыцыйная здзелка выглядае наступным чынам: офіс плошчай каля 100 квадратных метраў у бізнес-цэнтры класа «В» набываецца па кошце 1300—1500 долараў (у залежнасці ад планіроўкі і якасці апрацоўкі) і далей здаецца ў арэнду па стаўцы 12—14 EUR за квадратны метр. Пры інвестыцыйнай куплі офіса, акрамя яго кошту, неабходна старанна аналізаваць яго бягучую і прагнозную прывабнасць для арандатараў. Бо менавіта гэтым будзе вызначацца яго даходнасць у перыяд акупнасці. Дастаткова прыкладаў, калі на працягу першых некалькіх гадоў аб'ект прыносіць чаканую прыбытковасць, а ў далейшым інвестар сутыкаецца з вялікімі цяжкасцямі пры пошуку арандатараў.
Калі шукаем аб'екты для інвеставання, мы вывучаем запыты арандатараў па кожным з сегментаў якасці ў дынаміцы, ацэньваем не толькі сам офіс, але і бізнес-цэнтр, у якім ён размяшчаецца: улічваем бягучае і перспектыўнае акружэнне, а таксама планы па ўводзе новых плошчаў і многае іншае. Толькі ў гэтым выпадку можна аб'ектыўна ацаніць ліквіднасць таго ці іншага офіса, у той час як многія зыходзяць толькі з цаны і якасці апрацоўкі.
На працягу года...
На думку Андрэя Астрэйкі, сёлета пры захаванні бягучай эканамічнай сітуацыі рост ставак арэнды магчымы ў першую чаргу па класе «В+», паколькі менавіта ў гэтым сегменце будзе павялічвацца попыт, які і далей будзе перамяшчацца ў бок аб'ектаў, уведзеных у эксплуатацыю ў 2014—2017 гадах. Пры гэтым аб'екты павінны мець палепшаныя тэхніка-эксплуатацыйныя (сістэма энергазберажэння, кандыцыянаванне, сістэма кантролю доступу) і архітэктурна-планіровачныя характарыстыкі.
Патрабаванні кліентаў зробяцца больш жорсткімі, з прычыны чаго пераважна будуць разглядацца аб'екты з добрай транспартнай даступнасцю і якія маюць развітую інфраструктуру і забяспечаныя дастатковай колькасцю парковачных месцаў.
Сяргей КУРКАЧ
Мерапрыемства праводзіцца на добраахвотнай аснове.
Не выявіць ні секунды абыякавасці.
