Вы тут

Эксперты прагназуюць да канца года далейшае падаражэнне жылля


Але не больш чым на 7—10 працэнтаў.

Ні для кога не сакрэт, што кожны год студзень з'яўляецца месяцам зацішша на рынку нерухомасці. У гэты перыяд патэнцыйныя пакупнікі альбо спрабуюць прыстасавацца да пагаршэння матэрыяльнага становішча з прычыны росту абменнага курса валют, альбо чакаюць хуткага наступу падобных негатыўных змен у эканоміцы. Аднак гэты студзень стаў выключэннем — зніжэння актыўнасці пакупнікоў не адбылося.

Апошнія два гады сталічны рынак жылля стабільна ставіў рэкорды — па мінімальных цэнах, аб'ёме прапановы, максімальнай колькасці здзелак. Мінулы перыяд (студзень і люты) даў зразумець, што 2018 год па частцы рэкордаў таксама можа здзівіць. Зрабіць аналіз сітуацыі ў жыллёвай сферы сталіцы і «намаляваць» прагноз на год карэспандэнту «Звязды» дапамагае наш пастаянны эксперт — кіраўнік агенцтва «БепЦТН», старшыня рады Беларускай асацыяцыі «Нерухомасць» Мікалай Прасталупаў.


Каля 30 % — у Мінску, 70 % — у Брэсце

Наш спікер адзначае, што ў снежні мінулага года ў Мінску было зафіксавана 1600 здзелак, у студзені — 1150, а ў лютым — 1144 здзелкі. Два першыя месяцы года мы маем паказчыкі «вышэй за сярэдні». Адкуль у насельніцтва раптам «прачнулася» такая несанкцыянаваная актыўнасць?

Адказ відавочны. Пакупнікі сталі на парадак больш выкарыстоўваць пазыковыя сродкі. Напрыклад, у лютым у Мінску 30 % здзелак было аформлена з дапамогай крэдытных грошай. У той жа час у Брэсце крэдытнымі рэсурсамі скарысталіся 70 % пакупнікоў жылой нерухомасці. Чаму? Ды таму што пры нашай сярэдняй зарплаце вялікі крэдыт сярэднестатыстычнаму гараджаніну не дадуць. У сталіцы яго хопіць на маленькі кавалачак уласнага жылля. А ў Брэсце цэны за «квадрат» ніжэйшыя, а значыць, скарыстаўшыся крэдытамі, можна набыць нерухомасць.

Асаблівасці папулярнасці

Паводле інфармацыі найбуйнейшых агенцтваў сталіцы, найбольшым попытам у гэтыя два месяцы карысталіся адна- і двухпакаёвыя кватэры — іх доля ў агульнай колькасці здзелак прыкладна роўная — 38 % і 36 % адпаведна. У той час як кватэры з чатырма і больш пакоямі выбралі толькі 4 % пакупнікоў.

Сярод аднапакаёвых найбольшай папулярнасцю ў пакупнікоў карысталіся кватэры, размешчаныя ў каркасна-блочных дамах, маладзейшых за 2000 год пабудовы. А вось сярод прададзеных у студзені — лютым двухпакаёвых кватэр пераважалі хрушчоўкі-брэжнеўкі. У складзе выбраных трохпакаёвак пераважалі стандартныя панэльныя апартаменты 1977—1999 гадоў пабудовы.

Цэннік сакавіка

Новай тэндэнцыяй апошніх двух месяцаў стала павелічэнне попыту на танныя маленькія аднапакаёвыя кватэры. Калі прапанаванае жыллё прадаецца па рынкавым кошце (1200—1230 долараў за «квадрат»), то яно адшукае сабе новых гаспадароў ужо праз тыдзень.

Праўда, такіх кватэр зараз на рынку адзінкі. Цэннік аднапакаёвак рэальна пачынаецца з 70 тысяч рублёў. У дыяпазоне з 70 да 80 тысяч рублёў на рынку выстаўлена на продаж толькі 48 аб'ектаў нерухомасці. Гэта кватэры з вельмі маленькімі кухнямі (крыху больш за 5 квадратных метраў), і знаходзяцца яны на крайніх паверхах старых пяціпавярховых дамоў. Падобнае жыллё ў дзевяціпавярховых панэльках будзе каштаваць даражэй. Аднапакаёўкі плошчай 33—40 квадратных метраў выстаўлены ўжо за 86—94 тысячы рублёў. Больш прасторныя аднапакаёвыя кватэры (43—47 «квадратаў») прапануюць ужо за 104—116 тысяч рублёў.

Самыя бюджэтныя двухпакаёвыя кватэры маюць цэннік, які пачынаецца з 98—100 тысяч рублёў. Да 110 тысяч рублёў магчыма адшукаць на рынку двухпакаёўкі плошчай да 46 «квадратаў». Стандартныя «двушкі» плошчай ад 43 да 55 квадратных метраў звычайна каштуюць ужо ў межах 110—126 тысяч рублёў. Максімальная колькасць прапановы двухпакаёвых кватэр адпавядае цэнніку ад 130 да 150 тысяч рублёў.

Мінімальны кошт трохпакаёвых кватэр складае каля 110 тысяч рублёў. У гэту катэгорыю трапляюць жылыя памяшканні з агульнай плошчай ад 55 да 60 квадратных метраў. У падобных кватэрах звычайна сумежныя пакоі, і знаходзяцца такія памяшканні на крайніх паверхах пяціпавярховых дамоў. Сярэдні цэннік бюджэтных шматпакаёвых кватэр вагаецца ў межах ад 120 да 130 тысяч рублёў. Стандартныя трохпакаёвыя кватэры плошчай да 70 квадратных метраў прапануюцца на другасным рынку па кошце ад 140 да 160 тысяч рублёў.

Тры тыпы здзелак

Самы распаўсюджаны тып здзелак на нашым рынку — гэта здзелкі з кватэрамі стандартных спажывецкіх якасцяў. На іх прыпадае каля 65—70 % усіх здзелак, якія заключаюцца. Як правіла, такую кватэру можна сустрэць у любым класе дамоў, прадстаўленых на рынку. Выключэнне складаюць клубныя дамы або дамы ў прэстыжнай забудове. Асноўны крытэрый такога жылля — бюджэтны рамонт эканом-класа з мінімальным наборам мэблі або поўнай яе адсутнасцю. Пасля куплі такія кватэры запатрабуюць як мінімум касметычны рамонт. У некаторых выпадках патрабуюцца больш сур'ёзныя ўкладанні — замена аконных рам, падлогавага пакрыцця або пліткі ў санвузлах. У дамах, пабудаваных пасля 2000 года, кватэры стандартных спажывецкіх якасцяў — гэта жыллё без апрацоўкі (чарнавая будаўнічая апрацоўка) або са стандартным «мапідаўскім» рамонтам.

Гатовыя да пражывання кватэры — гэта жыллё з добрым, дастаткова свежым рамонтам і часткова мэбляй. З кватэрамі гэтага класа якасці заключаецца каля 25—30 % ад усяго аб'ёму здзелак. Рамонт у такім жыллі выкананы з выкарыстаннем сучасных матэрыялаў і ўключае ў сябе якасныя вокны, міжпакаёвыя дзверы, плітку і падлогавае пакрыццё. З мэблі, як правіла, застаецца ўбудаваная кухня з тэхнікай і ўбудаваныя сістэмы захоўвання (шафы-купэ альбо гардэробная). Прывабнасць гэтых кватэр заключаецца ў тым, што, дзякуючы наяўнасці добрага і пры гэтым зробленага зусім нядаўна рамонту, будучы ўласнік можа спакойна заязджаць у кватэру і не думаць пра абнаўленне яшчэ доўгі час.

Асобным класам можна вылучыць элітнае жыллё. Да адметных асаблівасцяў такіх кватэр варта аднесці іх размяшчэнне ў цэнтры горада альбо ў прэстыжных забудовах, альбо ў складзе асобных клубных жылых дамоў. Сучасныя прэстыжныя комплексы маюць абгароджаную тэрыторыю і відэаназіранне, а таксама паркінг або ахоўныя парковачныя месцы з разліку не менш за адно машынамесца на кватэру. Такія кватэры маюць вельмі якасны, часта дызайнерскі рамонт, выкананы з выкарыстаннем дарагіх матэрыялаў. На долю элітнага жылля прыпадае ад 1 % да 3 % заключаных здзелак.

Што датычыцца кошту, то тут варта адрозніваць цэны прапановы і цэны рэальных здзелак. Першыя шмат у чым адлюстроўваюць не аб'ектыўныя тэндэнцыі рынку, а жаданні ўласнікаў. Таму некаторы рост за студзень — люты па іх відаць, але не па ўсіх сегментах якасці і ў цэлым не больш за 5—6 %. У той час як цэны фактычна праведзеных здзелак засталіся без істотных змен, па іх была адзначана цікавая асаблівасць — збліжэнне кватэр ніжняга коштавага дыяпазону (стандартных спажывецкіх якасцяў, плюс 2 % да кошту квадратнага метра ў снежні 2017-га) і кватэр, гатовых да пражывання (з рамонтам і мэбляй, мінус 2 % да кошту «квадрата» леташняга снежня).

Прапанова паменшылася на траціну

На думку Мікалая Прасталупава, на пачатак вясны колькасць жылой нерухомасці, выстаўленай на продаж, стала меншай на 30 % у параўнанні з годам раней. Цяпер агульная колькасць кватэр і асобных пакояў на продаж — гэта крыху больш за пяць тысяч аб'ектаў. Годам раней было сем тысяч жылых памяшканняў. Мікалай Прасталупаў лічыць, што людзі проста адмаўляюцца прадаваць сваё жыллё, таму што перадумалі паляпшаць жыллёвыя ўмовы. Дакладней, не перадумалі, а не маюць магчымасці. А ў выніку сем'і з дзецьмі жывуць у аднапакаёвых кватэрах, якія на рынку сталі дэфіцытам. Не хапае на рынку і невялікіх двухпакаёвых кватэр.

З такім перакосам попыту і прапановы павінна было справіцца будаўніцтва жылля. Але і тут праблема. Горад не дае забудоўшчыкам шырокія будаўнічыя пляцоўкі. Вылучаюцца толькі кропкавыя ўчасткі зямлі, ды і тыя абцяжараныя зносам.

У гэтай сітуацыі першасны рынак жылля змяняецца значна хутчэй за другасны. Мікалай Прасталупаў лічыць, што ўслед за першасным рынкам пачне даражэць і рынак гатовага жылля. Істотна цэны павялічыцца не змогуць, бо ў людзей няма вялікіх грошай, кажа суразмоўнік. Але за год, на думку Мікалая Прасталупава, яны ўсё ж такі вырастуць на 7—10 %.

Сяргей КУРКАЧ

Загаловак у газеце: Час, калі попыт абганяе прапанову

Выбар рэдакцыі

Грамадства

Як выхаваць даследчыка за школьнай партай?

Як выхаваць даследчыка за школьнай партай?

Чаму ўсе краіны, якія развіваюць інавацыйную эканоміку, робяць сёння стаўку на STЕM? 

Грамадства

Ці набудуць у гаспадароў старыя хаты?

Ці набудуць у гаспадароў старыя хаты?

Адэльскі сельскі савет, што ў Гродзенскім раёне, можна назваць брамай у Еўрасаюз.

Калейдаскоп

Вясёлыя гісторыі нашых чытачоў

Вясёлыя гісторыі нашых чытачоў

Пра дастаўку шафы, пасажыра вярхом на памідоры і канцэрт Віктара Вуячыча.