19 Жнівень, нядзеля

Вы тут

Якія змены на другасным рынку жылля


Пачатак года на рынку жылля выступае перыядам «разварушвання» для пакупнікоў. Інтэнсіўны рост пакупніцкай актыўнасці звычайна пачынаецца толькі вясной. Але не сёлета — першы квартал быў не менш актыўны, чым вясна мінулага года. Па звестках аддзела кансалтынгу і аналітыкі групы кампаній «Твая сталіца», колькасць прададзеных па Мінску кватэр за студзень—сакавік гэтага года на 24 % большая, чым за аналагічны перыяд летась.


Прадаўцы заварушыліся

На думку аналітыкаў жыллёвай сферы, пачатак года адзначыўся рэкордна нізкай колькасцю прапанаваных на продаж кватэр — крыху больш за пяць тысяч, у той час як сярэдні ўзровень складае ад 7 да 7,5 тысячы кватэр.

Інтэнсіўнае скарачэнне аб'ёму прапановы пачалося яшчэ ў другой палове мінулага года і прыкметна паскорылася ў апошнія яго месяцы. Збольшага гэта адбывалася з-за высокай пакупніцкай актыўнасці, якая грунтавалася на патаннелых крэдытах і пазітыўных чаканнях у дачыненні да росту даходаў. Але таксама адзначаліся і выпадкі зняцця некаторымі прадаўцамі кватэр з продажу ў чаканні яшчэ большага росту цэн.

Увесь студзень і люты асаблівых змен у колькасці прапанаваных на продаж кватэр не было — пакупнікі адчувалі відавочную абмежаванасць выбару. Але ўжо з сакавіка рынак пачаў напаўняцца свежымі прапановамі і за месяц колькасць кватэр вырасла на 6 %. У прыватнасці, на рынак сталі выходзіць прадаўцы, якія адкладвалі продаж нерухомасці да яшчэ большага павелічэння цэн.

— Паколькі большасць здзелак здзяйсняюцца ў фармаце «ланцужкоў», калі адна кватэра прадаецца з мэтай набыцця іншай з даплатай, то сэнсу ў адкладванні продажу няма, паколькі купляць іншую кватэру трэба будзе таксама па больш высокіх цэнах, — каментуе сітуацыю намеснік дырэктара па продажах на другасным рынку жылля агенцтва нерухомасці «Твая сталіца» Святлана Кудзелка. — У перыяд нестабільнасці на рынку, няхай гэта будзе рост або зніжэнне цэн, ці варта купляць кватэру менавіта зараз альбо трэба пачакаць? Калі казаць пра «сёння», то бягучы момант адназначна спрыяльны для куплі жылля, паколькі цэны яшчэ не моцна выраслі ў параўнанні з тым дном, да якога яны апусціліся ў 2016 годзе, ды і крэдыты выступаюць дзейснымі памочнікамі.

Варта адзначыць, што дастаткова высокая актыўнасць пакупнікоў дазваляе прадаўцам выбраць найлепшую па цане прапанову ад патэнцыйнага пакупніка. Аднак, даходы такіх пакупнікоў не настолькі высокія, каб прадавец мог залішне «задзіраць» кошт.

«Квадрат» падрос адразу на 200 рублёў

На працягу першага квартала цэны працягвалі штомесяц павялічвацца. Прадаўцы, улавіўшы тэндэнцыю росту цэн, сталі актыўна выстаўляць кватэры на продаж зусім не па дэмакратычных цэнах мінулага года. У выніку толькі за сакавік цэны прапановы выраслі на 2 %, а ў параўнанні са снежнем мінулага года — на 5 %.

У выніку аформленых за студзень—сакавік здзелак, адна- і двухпакаёвыя кватэры стандартных спажывецкіх якасцяў падаражалі практычна на 200 рублёў за квадратны метр, а трохпакаёвыя на 100 рублёў за «квадрат».

Цэны на гатовыя да пражывання кватэры залежалі, як ад якасці рамонту і пакінутай мэблі/тэхнікі, так і ад узросту дома. Пры гэтым у шэрагу выпадкаў месцазнаходжанне не аказвала істотнага ўплыву. Напрыклад, калі кватэра размяшчалася ў доме ранейшай, чым 2000 года пабудовы і магла пахваліцца свежым рамонтам, то месцазнаходжанне не мела істотнага ўплыву на цану. Большае значэнне мела якасць рамонту. У той жа час цэны на кватэры з ужо не свежым рамонтам значна мацней залежалі ад тэрытарыяльнага размяшчэння.

Сярэднія цэны здзелак з кватэрамі другаснага рынку на сакавік 2018 года

 

Стандартных
спажывецкіх якасцяў

 

Гатовыя
да пражывання
(з рамонтам і мэбляй)

 

кватэры

 

цана м2, BYN

 

кошт
кватэры

 

цана м2, BYN

 

кошт
кватэры

 

1 п.

 

2520

 

86 000

 

2880

 

100 000

 

2 п.

 

2320

 

116 000

 

2620

 

132 000

 

3 п.

 

2080

 

136 000

 

2500

 

150 000

 

Адсутнасць таннага

Адна з асаблівасцяў бягучай сітуацыі ў тым, што з рынку фактычна зніклі танныя кватэры. І тое, што цяпер прапануецца танней як за 2 тысячы рублей за квадратны метр, дык гэта жыллё, як правіла, валодае нейкімі істотнымі заганамі — альбо размешчана ў самых аддаленых або праблемных раёнах, альбо запатрабуе проста астранамічных намаганняў для прывядзення яго ў жылы выгляд.

Каля 40 % патэнцыйных пакупнікоў аддаюць перавагу кватэры ў новабудоўлях і дамах, пабудаваных пасля 2010 года. Аднак, істотны рост цэн на сучасныя каркасна-блокавыя дамы прымушае пакупнікоў разглядаць кватэры ў іншых сегментах рынку.

У другой палове мінулага года, разам з ростам цэн, колькасць іншагародніх пакупнікоў стала змяншацца. Але ў бягучым годзе мы зноў бачым іх вяртанне. Ад месяца да месяца іх колькасць нестабільная, але ў сярэднім пакупнікоў з рэгіёнаў каля 14 % ад агульнай колькасці здзелак.

Сектар па рабоце з іпатэкай

Цяпер другасны рынак жылля па-ранейшаму актыўна падтрымліваецца банкаўскімі крэдытамі. Больш за 30 % кватэр на рынку набываецца з выкарыстаннем крэдытных сродкаў. Як правіла, пакупнік прыцягвае крэдыты для даплаты той сумы, якая адсутнічае пры куплі кватэры большай плошчы або размене. Нягледзячы на тое, што колькасць крэдытных праграм не параўнаецца з колькасцю прапанаваных на продаж кватэр, усё роўна, для шматлікіх пакупнікоў менавіта ўзяцце крэдыту ўяўляе асноўную цяжкасць.

Каб спрасціць для пакупнікоў набыццё кватэры ў крэдыт, найбуйнейшыя агенцтвы сфарміравалі свой уласны сектар па рабоце з іпатэкай і заключылі партнёрскія адносіны з большасцю банкаў. Дзякуючы гэтаму ў кліентаў з'явілася магчымасць выбраць кватэру (як новабудоўлю, так і другаснага рынку) і падаць заяўку на атрыманне крэдыту адначасова — проста з офіса, што значна спрашчае і паскарае рашэнне жыллёвага пытання.

Тры магчымыя сцэнарыі

Чаго чакаць у далейшым? Знізіць ўзровень попыту можа толькі рост цэн і, адпаведна, рост крэдытнай нагрузкі. Пры захаванні існуючых на рынку тэндэнцый, рост цэн на рынку магчымы на працягу наступных некалькіх месяцаў. Пры гэтым будзе назапашвацца аб'ём прапановы кватэр, выстаўленых на рынак па завышанай цане.

Варта ўлічваць, што не менш за 70 % здзелак на рынку «ланцуговыя» і яны фактычна грунтуюцца на даплаце, якую ўносіць пакупнік. Рост цэн на кватэры пацягне за сабой павелічэнне аб'ёму даплаты і павелічэнне памеру патрабаванага для куплі крэдыту. Пры адсутнасці росту даходаў насельніцтва, абслугоўванне запазычанасці па крэдытах будзе станавіцца менш даступным, нават пры нізкіх стаўках на крэдыт. У выніку колькасць заключаных здзелак на рынку будзе зніжацца і пацягне за сабой стабілізацыю цэн, а ў далейшым і іх падзенне.

Разгледзім другі сцэнарый. У выпадку, калі стаўкі па крэдытах вырастуць (нават нязначна), а беларускі рубель будзе заставацца стабільным, што тады?

У гэтым выпадку на працягу аднаго—трох месяцаў цэны стабілізуюцца пры адначасовым зніжэнні аб'ёму на рынку здзелак. Фактычна, рост крэдытаў, у паўгадавой перспектыве, пацягне за сабой адкат цэн — у межах 2—5 %.

Па трэцім сцэнарыі істотна растуць стаўкі і замежная валюта. Гэта, мабыць, самы крытычны сцэнарый. Пры значным павелічэнні ставак крэдытавання і росце абменнага курсу USD на працягу некалькіх месяцаў можа адбыцца так званы абвал рынка, калі цэны пойдуць уніз пры мінімальнай колькасці існуючых здзелак.

Метр б'е рэкорды

Сярэдняя цана прапановы кватэр у Мінску ўзрасла да 1300 долараў за метр упершыню з пачатку 2016 года.

Як паведамляюць эксперты Rеаlt.bу, за апошні тыдзень яна павялічылася яшчэ на два долары. Такая высокая цана жылля ў Мінску апошні раз фіксавалася ў студзені 2016 года. Цяпер цана прапановы аднапакаёвых кватэр роўная 1394 доларам за квадратны метр, двухпакаёвых — 1300 доларам, трохпакаёвай — 1241 долару за «квадрат».

Цэны на нерухомасць растуць з ліпеня 2017 года. Тады быў зафіксаваны дзесяцігадовы мінімум — 1133 долары за метр.

Варта заўважыць, што прыведзеныя лічбы — гэта цэны, якія выстаўляюць прадаўцы. Сярэдняя цана рэальна заключаных здзелак у сакавіку складала 1236 долараў за квадратны метр.

Сяргей КУРКАЧ

Дадаць каментар

Выбар рэдакцыі

Грамадства

Выбіраем школьную форму разам з вучнямі

Выбіраем школьную форму разам з вучнямі

Штогод «Беллегпрам» выпускае да навучальнага года сотні мадэляў адзення. 

Грамадства

Як актыўная ацэнка заахвочвае да вучобы?

Як актыўная ацэнка заахвочвае да вучобы?

Гэтым летам у Акадэміі паслядыпломнай адукацыі прайшоў ужо другі фестываль актыўнай ацэнкі.

Калейдаскоп

Вясёлыя гісторыі нашых чытачоў

Вясёлыя гісторыі нашых чытачоў

Пра жніво, Мулявіна і падатковага інспектара.