24 Верасень, панядзелак

Вы тут

Дачы і катэджы: калі складана прадаць — то можна здаць


Існуе меркаванне, што надыход летняга сезона актывізуе пакупнікоў загараднага жылля, дзякуючы чаму можна разлічваць на больш высокую цану продажу. Але эксперты прытрымліваюцца іншага меркавання — попыт на дачы і дамы прысутнічае цэлы год, а вось цэны з кожным годам паступова зніжаюцца. У дадатак з'явілася яшчэ адна тэндэнцыя — прыхільнікі бавіць выхадныя за горадам усё часцей імкнуцца арандаваць лецішча, чым набываць яго ва ўласнасць.


Ніжэй за сабекошт

Распаўсюджанае меркаванне аб тым, што з надыходам цёплай пары верагоднасць прадаць сваю дачу ці катэдж істотна павялічваецца, а значыць можна і падняць цану, карэктуецца рэчаіснасцю. Пачынаючы з 2009 года цэны на загарадную нерухомасць паступова, але ўсё ж зніжаюцца.

— Якія-небудзь сярэднія цэны на дачы, катэджы і дамы, вывесці практычна немагчыма. Нават зыходзячы з іх плошчы або адлегласці ад МКАД, — расказвае начальнік аддзела «Дамы. Дачы. Катэджы» агенцтва нерухомасці «Твая сталіца» Алена Акуліч. — У адрозненне ад кватэр у горадзе кожны з загарадных аб'ектаў значна больш унікальны і на яго кошт уплывае значна больш фактараў.

Узяць хоць бы месцазнаходжанне — розніца ў цане двух параўнальных па якасці, плошчы і адлегласці ад МКАД аб'ектаў можа быць вельмі істотнай з-за напрамкаў, пад'язных шляхоў, транспартнай даступнасці і асяроддзя.

Ці, напрыклад, праект дома — няхай колькасць паверхаў і плошча ў розных дамоў супадаюць, але ў кожным выпадку планіроўка свая. І ў нейкіх выпадках яна рацыянальная і зручная, а ў іншых уладальніку даводзіцца проста мірыцца з тым, што ёсць. Але, паколькі выбар аб'ектаў цяпер вялікі, пакупнік несумненна прыме рашэнне на карысць больш зручнага для яго. У такой сітуацыі ўласніку давядзецца альбо фарміраваць цану з улікам патрабаванняў рынку, альбо рабіць працэс продажу вечным, без якой-небудзь надзеі на рашэнне свайго пытання.

На думку Алены Акуліч, пры вызначэнні магчымага кошту загараднага аб'екта не працуе механізм «паглядзець, за якую цану іншыя выставілі» — у кожным канкрэтным выпадку яна можа быць як вышэйшая, так і ніжэйшая, чым заяўленая іншымі прадаўцамі. Акрамя таго, варта ўлічваць той факт, што ў продажы дастаткова аб'ектаў, якія па заяўленай цане ўжо не першы год шукаюць свайго пакупніка.

Не сабе, дык людзям

Доўгі тэрмін экспазіцыі аб'ектаў на рынку абумоўлены бягучай яго кан'юнктурай. Ужо каторы год многія прадаўцы загараднай нерухомасці сутыкаюцца з тым, што прапанаваныя пакупнікамі цэны значна ніжэйшыя за сабекошт будаўніцтва падобнага новага аб'екта. Прычына гэтай сітуацыі ў тым, што крызісы 2000-х гадоў істотна знізілі пакупніцкую здольнасць нашых суайчыннікаў, а шырокі выбар падтрымлівае цэнавую канкурэнцыю паміж прадаўцамі.

Акрамя таго, некаторыя людзі сталі задавацца пытаннем, навошта ім укладваць вялікія грошы ў куплю загараднага аб'екта, а затым марнаваць сродкі на яго абслугоўванне і падтрыманне ў добрым стане, калі неабходнасць у ім толькі 3-4 месяцы на год? Значна прасцей на цёплыя месяцы зняць яго ў арэнду.

Наш эксперт раіць не спрачацца з рынкам, паколькі цэны на ім фарміруюцца аўтаномна, а пастарацца прыстасавацца да сітуацыі, якая склалася, і вырашыць пытанне максімальна выгадным для сябе спосабам. Ужо недастаткова проста падаць аб'яву аб продажы і чакаць званкоў. Трэба самім выходзіць на патэнцыйных пакупнікоў і ўжо пасля агляду весці дыялог аб цане. Як паказвае практыка, такі падыход дае добрыя вынікі — дзякуючы актыўнай рабоце з патэнцыйнымі пакупнікамі, каля 60 % такіх здзелак здзяйсняецца на працягу месяца.

Немалаважнае значэнне мае правільна вызначаная цана — пры яе фарміраванні варта арыентавацца не на прапанову, якая з'яўляецца толькі выказваннем жаданняў прадаўцоў, а на здзейсненыя здзелкі — менавіта яны ілюструюць рэальны парадак цэн. Ну, а калі бягучыя цэны здзелак зусім не задавальняюць, і па жаданай цане аб'ект доўга не прадаецца, то можна рабіць, як і іншыя прадаўцы — пакуль аб'ект знаходзіцца ў продажы, здаваць яго ў арэнду.

Летні домік або самавітая «фазэнда»?

Каб даведацца, на што можна разлічваць уласнікам пры здачы ў арэнду дачы ці катэджа, а таксама даведацца пра запыты арандатараў, мы звярнуліся да начальніка аддзела арэнды жылля агенцтва нерухомасці «Твая сталіца» Маргарыты Пачыцкай.

— У залежнасці ад перыяду запатрабаванасці ў арэнду, дамы, дачы і катэджы ўмоўна можна падзяліць на дзве групы: аб'екты першай арандуюцца толькі ў цёплую пару года, а другой групы — для круглагадовага пражывання, як альтэрнатыва кватэры ў горадзе, — лічыць спецыяліст. — Як і ў выпадку з купляй-продажам, цана арэнды на загарадную нерухомасць залежыць ад шматлікіх фактараў. Мінімальны парог кошту можна акрэсліць у межах каля 200 рублёў у месяц, без уліку аплаты электраэнергіі.

Паколькі аб'ект арандуецца на ўсё лета, то за гэтыя грошы арандатары чакаюць убачыць як мінімум акуратны будынак, дзе можна сфарміраваць утульную абстаноўку і адпачыць. Гэта можа быць драўляная дача да 50 кіламетраў ад МКАД. Асаблівых вынаходстваў не патрабуецца — дастаткова пячнога ацяплення, «выгоды» хутчэй за ўсё будуць на вуліцы, а гарачая вада ў лепшым выпадку з праточнага бойлера.

Цана арэнды будзе павялічвацца пры набліжэнні да Мінска і пры паляпшэнні якасці. Напрыклад, кошт арэнды капітальнай дачы (цаглянай, блокавай) у межах 40 кіламетровай зоны ад МКАД з усімі выгодамі (санвузел унутры дома, газ, інтэрнэт і ўчастак да 10 сотак) ужо можа дасягаць 600—800 рублёў у месяц. Ёсць катэгорыя арандатараў, хто замест адпачынку на моры аддае перавагу таму, каб на лета змяніць месцажыхарства. Імі запатрабаваныя камфартабельныя катэджы ў межах 20 кіламетраў ад МКАД: газіфікаваныя, з оптавалаконным інтэрнэтам, кандыцыянерамі, магчыма, саўнамі і іншымі вынаходствамі цывілізацыі. Размяшчацца яны павінны не ў дачных кааператывах, а ў катэджных пасёлках. Важны камфорт пражывання і зручнасць пад'язных шляхоў, паколькі штодня арандатары будуць ездзіць на работу і назад. Цана арэнды падобных катэджаў можа пачынацца ад 1000 рублёў і дасягаць 2000 рублёў у месяц.

Элітны загарадны дом

Маргарыта Пачыцкая ўпэўнена, што каб разлічваць на цану арэнды ў 2 000 рублёў і больш, неабходна, каб аб'ект адпавядаў самым высокім патрабаванням арандатараў, як па тэхнічным напаўненні, так і па месцазнаходжанні. Падобныя катэджы часцяком арандуюцца для кіраўнікоў дыпламатычных прадстаўніцтваў. Прыкладная плошча — 200—500 квадратных метраў.

Найбольш вялікія цэннікі здачы характэрныя для катэджаў у Драздах — прыкладна 5 000—10 000 рублёў у месяц. А, скажам, у Бараўлянах і Дроздаве можна знайсці самавітыя аб'екты і за 3 000 рублёў у месяц. Падобныя катэджы прапануюцца і ў Мінску — у раёне Нацыянальнай бібліятэкі цана аб'ектаў знаходзіцца на ўзроўні 3 000—6 000 рублёў у месяц, трохі танней у Зацані. Але зноў жа — усё залежыць ад катэджа і яго якасці.

Эксперты лічаць, што прадаць загарадны дом, дачу ці катэдж цалкам рэальна і за месяц. Для гэтага трэба проста актыўна прапаноўваць свой тавар на рынку і арыентавацца на цэны здзелак. А калі ж ісці на саступкі адносна кошту няма магчымасці або жадання, то можна паралельна пошуку пакупнікоў, атрымліваць ад аб'екта рэнтны даход. Тут важна ўважліва выбіраць арандатараў і правільна складаць дагавор арэнды.

Сяргей КУРКАЧ

Фота Анатоля КЛЕШЧУКА

Дадаць каментар

Выбар рэдакцыі

Грамадства

75 год таму пачалося вызваленне Беларусі

75 год таму пачалося вызваленне Беларусі

23 верасня 1943 года, савецкімі войскамі быў вызвалены ад нямецка-фашысцкіх захопнікаў першы населены пункт Беларусі — раённы цэнтр Камарын.

Грамадства

Каму і чым дапаможа ТЦСАН

Каму і чым дапаможа ТЦСАН

Ад дапамогі дома пажылым і да стварэння крызісных пакояў для ахвяр хатняга гвалту.

Грамадства

Маштабныя вучэнні прайшлі ў краіне

Маштабныя вучэнні прайшлі ў краіне

Актыўная фаза камандна-штабнога вучэння Узброеных Сіл прайшла ў Беларусі ў верасні.