Вы тут

Аналітыкі ўпэўненыя: цэны на жыллё на працягу года будуць павышацца


 

А яшчэ спецыялісты жыллёвага рынку сцвярджаюць, што тэндэнцыі Мінска ў той ці іншай меры датычацца кірункаў развіцця і рэгіёнаў. Наш эксперт — ганаровы старшыня Савета Беларускай асацыяцыі «Нерухомасць» Мікалай ПРАСТАЛУПАЎ — папярэджвае аб тым, што сёлета нас, хутчэй за ўсё, чакае вельмі нестабільны рынак. Падтрымліваць высокі попыт будзе складана: цэны на кватэры за крок ад зніжэння. Ва ўсякім разе, першыя дні новага года паказваюць, што цэны ўжо замерлі.


Выява billionnews.ru

Па словах суразмоўніка, мы пражылі вельмі незвычайны год, які склаўся з дзвюх абсалютна розных частак. Калі ў пачатку 2018-га сталічны рынак жыллёвай нерухомасці віраваў, у тым ліку і з-за росту даступнасці крэдытаў, то, пачынаючы з лета, агульная актыўнасць вярнулася ў нармальны стан. Сёння мы прааналізуем, што адбывалася апошнія 12 месяцаў, і прадставім сцэнарый развіцця сітуацыі.

На піку актыўнасці

Па колькасці зарэгістраваных здзелак мінулы год з вялікай доляй імавернасці акажацца другім за ўсю гісторыю, толькі трохі саступіўшы свайму папярэдніку. У сярэднім кожны месяц на другасным рынку заключалі па 1150—1200 здзелак, пікавы попыт у 1400 здзелак прыйшоўся на люты і сакавік.

Забудоўшчыкі, агенцтвы нерухомасці і банкі адназначна могуць занесці 2018-ы сабе ў актыў. Па выніках няпоўнага года аб'ём грошай, якія ўдзельнічалі ў абароце на «другасным рынку» і сегменце гатовых новабудоўляў, склаў 890 мільёнаў долараў. Гэта больш, чым за ўвесь мінулы год, і блізка да паказчыка 2014-га — максімальнага за ўвесь час назіранняў. Няма сумненняў, што гэты рэкорд будзе пабіты.

Рост цэн на кватэры ў Мінску па выніках мінулага года склаў 8,4 %. Квадратны метр падаражэў у сярэднім на 200 рублёў. Зрэшты, сапраўдны рост скончыўся яшчэ ў красавіку, пасля чаго змены былі ледзь прыкметныя.

Індыкатары рынку

На думку аналітыка Арцёма Сахарэвіча, у многіх выпадках гаворка ўжо ідзе не аб далейшым росце рынку, а хутчэй аб падтрыманні стабільнасці.

Мяркуючы па апошняй інфармацыі Белстата, у мінулым годзе спыніўся рост колькасці насельніцтва Мінска. Гэта знакавы момант, бо ў былыя гады насельніцтва сталіцы штогод павялічвалася на 10—20 тысяч чалавек. У кароткатэрміновай перспектыве гэта не абяцае нейкіх узрушэнняў. Больш важнымі на цяперашні момант з'яўляюцца змены ва ўзроставай структуры жыхароў, а менавіта пікавая колькасць людзей ва ўзросце ад 25 да 35 гадоў, для якіх жыллёвае пытанне стаіць найбольш востра. Тым не менш стабілізацыя насельніцтва сталіцы на ўзроўні двух мільёнаў чалавек — гэта доўгатэрміновы трэнд, з якім прыйдзецца лічыцца ўсім гульцам рынку.

Сярэдняя заработная плата летась павялічылася як у рублях, так і ў доларавым эквіваленце. У наступным годзе ў Нацыянальным банку не выключаюць росту валацільнасці курсаў, да таго ж рэгулятар усё больш актыўна праводзіць палітыку дэдаларызацыі (у тым ліку і на рынку нерухомасці). У такіх умовах разлічваць на павышэнне заробкаў у доларах будзе значна больш складана.

Рэальны дэфіцыт прапановы на сёння прысутнічае толькі ў сегменце гатовых новабудоўляў. Іх доля ў агульным аб'ёме здзелак куплі-продажу ў апошнія месяцы знаходзілася на рэкордна нізкім узроўні — крыху больш за 6 %. Яшчэ год таму іх было каля 12 %, а ў пачатку 2015-га доля гатовых новабудоўляў даходзіла да 25 %. Гэта на руку другаснаму рынку — за адсутнасцю дастатковага выбару пакупнікі разглядаюць кватэры ў дамах, пабудаваных 3—5 гадоў таму. Летась іх доля ў агульным аб'ёме здзелак вырасла да самага значнага ўзроўню за апошняе дзесяцігоддзе.

Крэдыты і зберажэнні

Найважнейшым вынікам апошніх трох гадоў можна назваць змену асноўнай крыніцы фінансавання ў пакупнікоў кватэр. Калі раней гэта былі ўласныя зберажэнні, то цяпер на першы план выходзяць крэдыты. Гэты пераход адбыўся даволі імкліва, а за кошт крэдытнага пляча колькасць патэнцыйных пакупнікоў у нейкі момант павялічылася да небывалых памераў, што пацягнула за сабой рэкордную колькасць здзелак.

Статыстыка Нацыянальнага банка наглядна дэманструе рост жыллёвага крэдытавання ў апошнія гады. У той жа час з'яўляецца некаторая неадпаведнасць паміж дынамікай попыту і крэдытавання. У 2017 годзе з ростам аб'ёмаў выдачы крэдытаў разганяўся попыт, што ў мінулым годзе ўжо не так відавочна. Выраслі цэны, многія банкі павялічылі камісію, але гэта таксама можа сігналізаваць аб тым, што ўласныя зберажэнні ў цяперашніх пакупнікоў ужо не такія значныя.

Толькі двухпакаёвыя крыху патаннелі

Сярэдняя цана квадратнага метра кватэр, разлічаная паводле даных здзелак куплі-продажу, вырасла ў снежні на 0,2 % і склала 1215 долараў. Характэрна, што агульны рост быў дасягнуты за кошт трохпакаёвых кватэр, а таксама з-за павелічэння долі даражэйшых «аднапакаёвак». У большасці тыпаў кватэр у снежні пераважала адмоўная дынаміка.

Прагназуема ў апошні месяц года добрым попытам карысталіся аднапакаёвыя кватэры. Сярэдняя цана «квадрата» такога жылля складае 1340 долараў у эквіваленце, а сярэдняя цана кватэры — 48,5 тысячы долараў. Характэрна, што менавіта ў канцы снежня на рынку з'явіліся адносна танныя аднапакаёўкі да 40 тысяч долараў. Гэта кватэры на крайніх паверхах дамоў і з агульнай плошчай у межах 33—35 квадратных метраў.

А вось кошт квадратнага метра двухпакаёвай кватэры за мінулы месяц нават злёгку «зваліўся» (мінус 8 %) і склаў 1260 долараў, або ў сярэднім 64,5 тысячы долараў за кватэру. Самыя танныя двухпакаёўкі на сталічным рынку сёння прапануюцца за 45—49 тысяч долараў. У гэтым выпадку пакупнікі могуць набыць «апартаменты» на першых — апошніх паверхах пяціпавярховых старых дамоў. Самы распаўсюджаны кошт двухпакаёвак знаходзіцца ў дыяпазоне ад 60 да 70 тысяч долараў.

Трохпакаёвыя кватэры нечакана падаражэлі (плюс 2,7 %), цяпер цана квадратнага метра роўная 1170 доларам, а кватэра каштуе ў сярэднім 80 тысяч долараў.

Мікалай Прасталупаў лічыць, што і сёлета рынак будзе развівацца як на арэлях. Па-першае, да 20 студзеня ніякіх здзелак проста не будзе. Кліенты актывізуюцца і пачнуць цікавіцца жыллём не раней за трэцюю дэкаду лютага. А ў сакавіку — красавіку банкі пачнуць больш актыўна выдаваць крэдыты пад фінансаванне будаўніцтва і нерухомасці. Хутчэй за ўсё, у гэты перыяд і адбудзецца не вельмі вялікае падаражанне (не больш за 10 %), але...

На думку эксперта, ужо ў другой палове года банкі пачнуць згортваць выдачу даступных крэдытаў для ўсіх ахвотных на фінансаванне набыцця нерухомасці. Попыт на жыллё будзе падаць, і цэны спыняць свой рост.

Колькі слоў аб будаўніцтве

Мінбудархітэктуры скончыла падрыхтоўку пастановы па заробках будаўнікоў. Яны з 1 студзеня павялічваюцца, а значыць, варта чакаць падаражэння будаўніцтва.

З'явіўся праект Дырэктывы аб развіцці будаўнічай галіны. Сярод іншага там прадугледжана, што кошт квадратнага метра жылля, якое будуецца з дзяржаўнай падтрымкай, не павінен перавышаць памеру сярэднямесячнай заработнай платы. І яшчэ, выдатная навіна для тых, хто трапіў у падатковую пастку пасля продажу недабудаванага дома: цяпер такога падатку проста не будзе. Новы падатковы кодэкс ліквідуе заканадаўчы прабел.

Сяргей КУРКАЧ

Выбар рэдакцыі

Эканоміка

Петришенко: Называть ЕАЭС экономическим союзом сегодня можно только авансом

Петришенко: Называть ЕАЭС экономическим союзом сегодня можно только авансом

Однако наша страна надеется, что это временные трудности.

Грамадства

Апублікаваны поўны тэкст Канцэпцыі інфармацыйнай бяспекі Беларусі

Апублікаваны поўны тэкст Канцэпцыі інфармацыйнай бяспекі Беларусі

Дзяржаўным органам і іншым арганізацыям даручана кіравацца палажэннямі канцэпцыі ў практычнай дзейнасці.

Калейдаскоп

Каля 150 спартсменаў-аматараў хочуць выступіць у «даеўрапейскіх гульнях»

Каля 150 спартсменаў-аматараў хочуць выступіць у «даеўрапейскіх гульнях»

Трэніроўкі і здымкі ўдзельнікаў пачнуцца ў красавіку.

Грамадства

Сувораўскае вучылішча вачыма яго навучэнцаў

Сувораўскае вучылішча вачыма яго навучэнцаў

Быць сувораўцам ва ўсе часы было прэстыжна.