Вы тут

Рост цэн на жыллё выдыхаецца?


Эксперты сталічнага рынку нерухомасці ўпэўненыя ў тым, што ўсё ў свеце мае цыклічнасць. І не з'яўляецца выключэннем той жа другасны рынак жылля ў Мінску. Што ж мы на ім бачым? Перыяд уздыму змяняецца стабільнасцю, якая не значыць нічога дрэннага. Спецыялісты адзначаюць, што менавіта ў гэты перыяд фарміруецца вектар далейшага цэнаўтварэння. А яшчэ яны заўважылі, што яго напрамак шмат у чым залежыць ад прадаўцоў.


Успомніць мінулае

Апошні цыкл «узлёт—стабільнасць—падзенне» на другасным рынку жылля сталіцы адзначаўся з 2012-га да 2016 года. Прычым фазы «ўзлёту» і «падзення» былі аднолькавыя па працягласці. Тады, за паўтара года «ўзлёту» — да канца 2013 года, кошт квадратнага метра мінскіх кватэр вырас у сярэднім на 500 долараў, у выніку чаго сярэднестатыстычная аднапакаёвая кватэра падаражэла практычна на 20 тысяч «зялёных», двухпакаёвая стала каштаваць больш на 17 тысяч USD, а трохпакаёвая — на 12 тысяч долараў.

2014-ы можна лічыць перыядам стабільнасці са знакам «мінус». Спыніўся рост даходаў і пачаў павялічвацца абменны курс долара. Усё гэта разам выступіла абмежавальнікам для пакупнікоў. Фінансава забяспечаны попыт зніжаўся, але прадаўцы па інерцыі стараліся падняць цэны. Паколькі любы тавар каштуе роўна столькі, колькі на пэўны момант часу за яго гатовы або здольны заплаціць пакупнік, то цэны ўсё ж паступова ішлі ўніз. Бо крэдытамі па стаўцы 30 % гадавых у той перыяд карысталіся толькі лічаныя пакупнікі.

Апошняй кропляй, якая прывяла да пачатку імклівага падзення цэн на кватэры, выступіла рэзкае «прасяданне» беларускага рубля ў адносінах да долара ў пачатку 2015 года. Доўжылася падзенне цэн паўтара года — да сярэдзіны 2016 года. А далей... услед за зніжэннем стаўкі рэфінансавання сталі зніжацца і стаўкі па крэдытах, што азначала пачатак новага цыкла на рынку.

Сённяшні рост выдыхаецца канчаткова

Цяпер ужо ні для кога не сакрэт, што актыватарам устойлівага попыту на рынку жылля Мінска (які назіраецца ў апошнія некалькі гадоў) выступіла спалучэнне двух фактараў. Гэта з'яўленне «танных» крэдытаў на фоне адсутнасці эканамічных узрушэнняў, у прыватнасці стабільнасці абменных курсаў валют. Напалову зменшыліся стаўкі крэдытавання (у сярэднім з 35 % да 15 % гадавых), якія цалкам кампенсавалі пакупнікам і недахоп уласных сродкаў і, адсутнасць адчувальнага росту даходаў.

У выніку стабільнага фінансава забяспечанага попыту цэны ў 2017 годзе пайшлі ўверх. Але не так інтэнсіўна, як гэта было раней (у 2012—2013 гадах). Усяго за перыяд з апошняга падаражання да цяперашняга часу дэльта росту склала плюс 15 % ці + 160 долараў.

— Сёння крэдытаванне набыцця кватэр на другасным рынку скарочана, што памяншае пакупніцкую здольнасць і вядзе да зніжэння попыту, — каментуе сітуацыю на рынку намеснік дырэктара па продажах на другасным рынку жылля сталічнага агенцтва нерухомасці Святлана Кудзелка. — І таму з надыходам новага сезона можна назіраць карціну, калі набываюцца ў асноўным даступныя па цане кватэры, уласнікі якіх альбо першапачаткова ставяць аб'ектыўную цану, альбо ахвотна ідуць на абгрунтаваны гандаль.

Па словах прадстаўніка агенцтва нерухомасці, у параўнанні з аналагічным перыядам мінулага года сёлета пакупніцкая актыўнасць знізілася больш чым на 40 %. За кошт павелічэння тэрміну продажу кватэр і таго факту, што пакупнікі сталі больш таргавацца, павялічыўся сярэдні памер зніжкі, якая даецца прадаўцом пакупніку, — з 3 % да 5 %. І гэты працэс у красавіку працягвае набіраць абароты.

Заўтра — пачатак падзення

На думку аналітыкаў рынку жылой нерухомасці, цэны на сталічныя няновыя кватэры спынілі свой рост яшчэ летам мінулага года. Сярэдняя цана квадратнага метра аднапакаёвых кватэр стандартных спажывецкіх якасцяў па факце здзелак цяпер роўная 1 240 доларам, двухпакаёвых апартаментаў — 1 135 доларам, трохпакаёвых — 1 080 доларам. Рэальная сярэдняя цана аднапакаёвай кватэры дасягала 42 тысяч долараў, двухпакаёвай — 55 тысяч долараў, а трохпакаёвай — 65 тысяч долараў.

Трохі даражэй прадаваліся сталічныя кватэры, гатовыя да пражывання. Сярэдняя цана на другасным рынку такога аднапакаёвага жылля па факце здзелак складала 49 тысяч долараў. Двухпакаёвыя кватэры прадаваліся за 65 тысяч долараў, трохпакаёвыя — за 77 тысяч долараў. Як адзначаюць аналітыкі, сённяшні ўзровень цэн — гэта мяжа таго, што можа дазволіць пакупнікам надзённая эканамічная сітуацыя.

За апошнія два гады інтэнсіўнага попыту на жыллё асноўны пласт пакупнікоў, якія маглі сабе дазволіць узяць крэдыт, ужо істотна паменшыўся. Акрамя таго, апошнія паўгода адзначаецца невялікае, але ўсё ж сістэматычнае павелічэнне ставак крэдытавання і ўскладненне ўмоў атрымання крэдытаў.

Акрамя таго, колькасць прапанаваных на продаж кватэр да гэтага часу знаходзіцца на досыць высокім для Мінска ўзроўні — больш за сем тысяч кватэр. У далейшым, калі прапанова пачне назапашвацца з-за малой колькасці здзелак, то, паводле законаў рынкавага цэнаўтварэння, цэны ўжо не змогуць заставацца на месцы і пойдуць уніз. Наколькі інтэнсіўным будзе зніжэнне, залежыць ад эканамічнай сітуацыі і жадання прадаўцоў ісці насустрач пакупнікам.

— Пакуль нічога страшнага на рынку не адбываецца, — упэўненыя эксперты. — Цяпер ён знаходзіцца ў стане стабільнага чакання. Зніжэнне пакупніцкай здольнасці — гэта аб'ектыўная акалічнасць бягучай сітуацыі. І не ўлічваць яе пры вызначэнні цэн на кватэры азначае гуляць супраць саміх сябе. Бо як паказвае практыка апошніх дзесяці гадоў, усё можа памяняцца. Для наступлення негатыўных наступстваў не абавязковы нават скачок курсу валют — дастаткова захаванне практыкі завышэння цэн. Пасля чаго будзе назірацца рост колькасці прапанаваных на продаж кватэр з-за змяншэння здзелак. Наступны этап — зніжэнне цэн.

А ў Магілёве значна танней

У кожным абласным горадзе прапанова кватэр значна перавышае дзеючы попыт. Самая малая колькасць прыватнага другаснага жылля на продаж знаходзіцца ў Брэсце. Агенцтвы нерухомасці прапануюць у гэтым рэгіёне прыкладна 1,5 тысячы аб'ектаў жылой нерухомасці. Цэны тут не такія завоблачныя, як у сталіцы, але ўсё-ткі «кусаюцца». Сярэдняя цана квадратнага метра стандартнай кватэры знаходзіцца ў дыяпазоне ад 650 да 750 долараў. Невялікія аднапакаёвыя кватэры можна вытаргаваць за 25 тысяч долараў. А вось прасторная трохпакаёвая кватэра з еўрарамонтам прапаноўваецца ўжо за 66 тысяч долараў. Даражэй у горадзе над Бугам бываюць толькі кватэры, гатовыя да пражывання. Такое жыллё з кухняй і бытавымі прыборамі будзе каштаваць з разліку 800—850 долараў за квадратны метр.

Але цэнтр заходняй ускраіны хутчэй выключэнне з правілаў. Напрыклад, у Магілёве на продаж выстаўлена адразу тры з паловай тысячы кватэр. А патэнцыйных пакупнікоў нават менш, чым на брэсцкую нерухомасць. Цэны на мясцовыя кватэры з магілёўскай прапіскай вар'іруюцца вельмі істотна. Цалкам якасныя аднапакаёвыя апартаменты прадаюцца па кошце квадратнага метра 500—650 долараў. Маленькія аднапакаёвыя кватэры тут можна адшукаць за 16—18 тысяч долараў. Цэннік двухпакаёвай кватэры «скача» з разліку 450—600 долараў за квадратны метр. Рэальны кошт такіх сярэдніх па плошчы кватэр бывае ад 25 тысяч да 40 тысяч долараў. Самая нізкая цана сустракаецца на кватэры без рамонту. Жыллёвы «квадрат» у такім выпадку ацэньваецца ад 390—400 долараў. У гэтым выпадку невялікая трохпакаёвая кватэра будзе каштаваць у раёне 20 тысяч долараў...

Беларусбанк аднавіў выдачу крэдытаў

Нагадаем, гэты банк прыпыніў прыём новых заявак на крэдыты пад другаснае жыллё з лістапада мінулага года. А з 8 красавіка Беларусбанк зноў выдае доўгатэрміновыя крэдыты пакупнікам кватэр. Банк толькі падкарэктаваў умовы выдачы гэтых пазык. Што змянілася?

Крэдыты на куплю жылля на другасным рынку Беларусбанк цяпер выдае пад 15,4 % гадавых (стаўка рэфінансавання плюс 5,4 працэнтнага пункта). Крэдыт можна атрымаць на тэрмін да 20 гадоў. Банк улічвае сукупны даход блізкіх сваякоў і членаў сям'і. Беларусбанк можа даць да 90 % кошту набыцця жылога памяшкання, але ў межах плацежаздольнасці крэдытаатрымальніка.

Банк таксама змяніў каэфіцыент плацежаздольнасці атрымальнікаў крэдытаў на набыццё жылых памяшканняў. Зараз штомесячныя выплаты па крэдыце не павінны перавышаць
70 % ад штомесячных даходаў крэдытаатрымальніка (раней — 40 %). Гэты паказчык з 8 красавіка дзейнічае як пры куплі жылля на першасным рынку, так і на другасным.

Сяргей КУРКАЧ

Загаловак у газеце: Пераломны момант пастаянства

Выбар рэдакцыі

Спорт

Тры медалі ў беларусаў на этапе Кубка свету па скачках на батуце

Тры медалі ў беларусаў на этапе Кубка свету па скачках на батуце

Больш за 150 спарт­сме­наў з 36 кра­ін све­ту — гэта са­мыя моц­ныя ба­ту­тыс­ты су­час­нас­ці. 

Грамадства

Што шукаюць сем'і, якія едуць да айца Валерыяна ў пасёлак Смілавічы?

Што шукаюць сем'і, якія едуць да айца Валерыяна ў пасёлак Смілавічы?

Звязацца з храмам у гонар Георгія Перамаганосца, дзе служыць айцец Валерыян, можна па тэлефоне, які няцяжка знайсці ў інтэрнэце. 

Эканоміка

На «ТІБО-2019» Белпошта паказала новыя тэхнічныя цікавінкі

На «ТІБО-2019» Белпошта паказала новыя тэхнічныя цікавінкі

Якія неўзабаве ўвойдуць у прафесійны побыт.

Грамадства

Пастырскае Пасланне Мітрапаліта Тадэвуша Кандрусевіча на Вялікдзень

Пастырскае Пасланне Мітрапаліта Тадэвуша Кандрусевіча на Вялікдзень

Глыбокапаважаныя святары, кансэкраваныя асобы, браты і сёстры!