Вы тут

З вясны кватэры на «другасным рынку» пачнуць заўважна таннець


Асенні рынак нерухомасці аказаўся амаль паралізаваны — кватэры практычна не прадавалі і не куплялі з-за працягу пандэміі каранавіруса, ды і сусветны эканамічны крызіс нагадаў пра сябе. Узімку здзелак па-ранейшаму мала, хоць у снежні іх было крыху больш, чым у лістападзе. Кожны раз ёсць людзі, якія хочуць сустрэць Новы год у новай кватэры. Але ў гэтым сезоне такіх шчасліўчыкаў было мала.

Студзень звычайна і ў добрыя гады не самы актыўны месяц, а ў цяжкія часы ён наогул «спіць». А ў спецыялістаў няма пакуль нават падстаў меркаваць, што гэтай зімой пакупнікі выйдуць са спячкі. Тым больш цэны прадаўцы працягваюць трымаць.


Пачатак 2021-га як працяг 2020-га

Дырэктар Агенцтва нерухомасці «БелЦТН» і ганаровы старшыня ГА «Беларуская асацыяцыя «Нерухомасць» Мікалай Прасталупаў расказаў, што ў выніку зніжэння попыту ў 2020-м агенцтвы нерухомасці ў параўнанні з мінулым годам страцілі 20—30 % сваіх даходаў. «Гэта з улікам таго, што рэнтабельнасць рыэлтарскага бізнесу невысокая і складае 5—10 %», — тлумачыць спецыяліст.

З апошніх негатыўных з'яў — поўнае прыпыненне крэдытавання куплі жылля на другасным рынку. Гэта падарвала фінансавыя магчымасці пакупнікоў. Цяпер на рынку іх мала, і даводзіцца вельмі актыўна таргавацца. Да таго ж, здзелкі часта адкладаюцца з-за хваробы прадаўцоў і пакупнікоў.

Што датычыцца пакупнікоў, якія ўсё ж прыходзяць на рынак, часцей за ўсё яны разглядаюць самыя танныя прапановы кватэр і набываюць іх, у тым ліку, з мэтай укласці грошы. На рынку ёсць здзелкі куплі-продажу і дарагіх кватэр, цэны на якія за апошнія месяцы знізіліся, і яны сталі прывабныя для пакупнікоў. Але самы вялікі сегмент рынку — кватэры стандартных спажывецкіх якасцяў.

Зараз на рынку захоўваецца ўсяго адзін станоўчы трэнд. Некаторыя банкі яшчэ крэдытуюць новабудоўлі па партнёрскіх праграмах з забудоўшчыкамі. Таму ёсць катэгорыя людзей, якія прадаюць свае старыя кватэры і наўзамен купляюць новыя з прыцягненнем крэдытных сродкаў. Гэта часткова ажыўляе рынак.

Сітуацыя на рынку ўскладняецца тым, што з пачатку жніўня патэнцыйныя пакупнікі з рэальнымі фінансамі занялі пазіцыю чакання. На гэта паўплывала нявызначанасць і неразуменне таго, што будзе далей.

Людзі практычна не цікавіліся жыллём на працягу паўгода. Цяпер кліенты ўжо разумеюць, што крызісная сітуацыя зацягнецца і чакаць, мабыць, не варта. Мікалай Прасталупаў у гэтай сітуацыі адзначае, што, нягледзячы на багацце выстаўленых на продаж кватэр, цяпер выбраць прыдатны варыянт пакупнікам вельмі складана. Годных варыянтаў па суадносінах кошту і якасці на рынку вельмі мала. Яны калі і з'яўляюцца, то сыходзяць літаральна за лічаныя дні.

Купляць няма каму

Зараз на продаж у Мінску выстаўлена каля 10 тысяч кватэр, гэта на 20 % больш, чым звычайна. Атрымліваецца, што прапаноў шмат, а купляць няма каму?

Эксперт па жылой нерухомасці Наталля Літоўская лічыць, што купляць якраз ёсць каму — толькі з укладаў беларусы восенню знялі і паклалі пад падушку 1,5 мільярда долараў. Не купляюць з дзвюх прычын: эканамічная сітуацыя не выклікае аптымізму і няма жадання ўкладваць грошы ў бетонныя метры. Ды і кошт метра цяпер яшчэ высакаваты: гэта значыць, сёння не купіў — лічы, сэканоміў. Прадаўцы, у сваю чаргу, спрабуюць прадаць даражэй, таму што большасці з іх хочацца збыць маленькую кватэру і купіць нешта прастарнейшае і, пажадана, без даплаты.

Цяпер сітуацыя на рынку такая, што з «чыстымі» грашыма прыходзіць максімум 10 % ад агульнай колькасці пакупнікоў. Асноўная частка кліентаў — гэта прадаўцы, якія адначасова з'яўляюцца і пакупнікамі. А ім чакаць і спадзявацца на тое, што праз пару месяцаў яны купяць кватэру на дзве–тры тысячы долараў танней, чым цяпер, не варта, бо сваю кватэру давядзецца таксама прадаць па больш нізкай цане.

Пакупнікі з «чыстымі» грашыма, вядома, могуць і не спяшацца. Але яны не вызначаюць сітуацыю на рынку. Гэта, як правіла, прадпрымальнікі, у якіх таксама знізіліся заробкі. На жаль, у існуючых умовах яны будуць выходзіць на рынак не так актыўна, як гэта было ў мінулыя гады, па меншай меры, да лета 2021 года, пакуль не наступіць поўная яснасць з каранавірусам, эканомікай і палітыкай.

500 долараў «квадрат»? такога не будзе!

Нягледзячы на складаную эканамічную сітуацыю, прадаўцы ўсё роўна трымаюць цэннікі на ўзроўні мінулага года. Цяпер рынак застыў у тым ліку і з гэтай прычыны. Разглядаючы перспектывы другаснага рынку жылля на першае паўгоддзе, Мікалай Прасталупаў адзначыў, што да красавіка тэндэнцыя на зніжэнне цэн захаваецца. Яны, як і цяпер, будуць падаць прыкладна ад аднаго да двух працэнтаў у месяц у рэальных здзелках. На думку нашага эксперта, ужо ў красавіку—маі пачнецца актывізацыя, а да лета рынак адновіцца і выйдзе на ўзровень 2019 года. З улікам адкладзенага попыту ёсць надзея, што сітуацыя будзе нават лепшая, чым летась.

Не такі адназначны аналіз сітуацыі ад эксперта Літоўскай. На яе думку, цяпер сярэдні цэннік прапаноў — каля 1300 долараў у рублёвым эквіваленце за квадратны метр. Гэта жаданне прадаўцоў так прадаць сваю кватэру, а не рэальныя здзелкі. На самай справе купляюцца самыя танныя кватэры і аб'екты, у якіх прадавец прапанаваў добрую зніжку. Якія цэны будуць да восені 2021-га, прадказаць складана. Можна апісаць толькі вектар — рухаемся да 1000 долараў за квадратны метр. І нават калі каранавірусны крызіс вырашыцца, вектар не зменіцца.

Яшчэ існуе адно цікавае пытанне: як рухаецца крывая сярэдняй цаны на метры падчас крызісаў? Тут можна правесці аналогію з апошнім важкім крызісам на жыллёвым рынку краіны 2015—2016 гадоў. У той час цэны некалькі месяцаў трымаліся, быццам нічога не адбылося, а ў пачатку 2016-га пачалі падаць у сярэднім на 30—50 долараў за квадратны метр у месяц. Пакуль можна канстатаваць, што з красавіка мінулага года, калі быў чарговы пік цэн, сярэдні цэннік упаў на 150 долараў за квадратны метр. Гэта значыць цэны зніжаюцца на 20 долараў у месяц. Спадарыня Літоўская мяркуе, што да вясны хуткасць падзення павялічыцца да 30—50 долараў на месяц.

Цікава, як угадаць, што мінімальная цана — вось яна, а далей трэба чакаць зваротнага працэсу, на падаражанне? Наш эксперт лічыць, што цэнавае дно ў кожнага тыпу кватэр сваё. Напрыклад, калі гаворка ідзе пра старое жыллё, пабудаванае пры СССР, якое не бачыла капрамонту, цэнавае дно можа быць і ніжэй тысячы долараў. Калі гаворым аб доме, якому менш за 10 гадоў, яго фінансавае дно чыста псіхалагічна роўнае кошту будаўніцтва. Калі прадавец будаваў кватэру па 1300 долараў за квадратны метр, і ў адстройванне ўклаў яшчэ як мінімум 200 долараў, ён доўга не будзе гатовы прадаць жыллё танней, чым па 1500 долараў за «квадрат». Складана намацаць цэнавае дно і ў доме — «сталінцы» ў цэнтры — там, дзе гэта жыллё лічыцца элітным, і якое ў яго дно, ніхто не ведае.

Літаральна ўсіх цікавіць, якая будзе мінімальная цана на аднапакаёвую кватэру і ці будзе яна значна таннейшая, чым падобнае жыллё, нядаўна пабудаванае? Звычайна чым меншая кватэра, тым вышэй у ёй кошт квадрата. І невялікая аднапакаёвая кватэра (31–33 квадратныя метры) каля першай лініі метро будзе даражэйшая за аналагічную па характарыстыках дзесьці ў глыбіні Заводскага раёна.

Зніжэнне цэн не скончыцца ў 2021-м, можа быць першае дно, за якім рушыць услед другое. Нават эканамісты не рызыкуюць рабіць цяпер прагнозы больш, чым на год. Занадта шмат невядомага: колькі, напрыклад, будзе каштаваць долар да лета 2021-га? Якія будуць рэальныя сярэднія даходы насельніцтва?

З новабудоўлямі яшчэ складаней. Таму што ў крызісы расце рызыка даўгабудаў. Калі забудоўшчык не ўмее пралічваць рызыкі, ён можа прапанаваць вельмі танныя метры, сабраць грошы і, не справіўшыся з абавязацельствамі, замарозіць будаўніцтва. Так што вельмі важна, як забудоўшчык спраўляўся з папярэднімі крызісамі, ці былі ў яго даўгабуды. Самы бяспечны варыянт — дачакацца здачы дома і купляць гатовую кватэру. Але гэты варыянт і самы дарагі.

Так, за мінулы год некалькі асеў і рынак першаснага жылля. Аднак прычынай таму сталі не каранавірус і палітычныя падзеі, а спыненне крэдытавання будаўніцтва банкамі. Людзям не стала за што будавацца. Найбольш сур'ёзны ўплыў на рынак першаснага жылля аказвае не столькі пандэмія або іншыя віды крызісу, а іх наступствы. Прычым асноўным наступствам з'яўляецца згортванне крэдытных праграм.

Цэны на новабудоўлі яшчэ трымаюцца, у асноўным за кошт партнёрскіх праграм банкаў. Хоць попыт і там даўно ніякі, крэдыт людзям з сярэднімі даходамі выдзяляюць 15—20 тысяч долараў у эквіваленце.У першым квартале 2021 года, хутчэй за ўсё, партнёрскія праграмы згорнуцца. А гэта значыць, што забудоўшчыкам прыйдзецца яшчэ да лета аб'явіць аб акцыях і зніжках хоць бы на 10 тысяч ад агульнага кошту кватэр. Зніжаны да лета да 950—1100 долараў цэннік квадратнага метра ў новабудоўлях, напэўна, прыцягне частку пакупнікоў і патэнцыйных інвестараў, якія адкладалі куплю ў чаканні дна. І гэта ненадоўга спыніць зніжэнне на другасным рынку.

Можна адзначыць толькі, што будуць запатрабаваныя новабудоўлі, якія знаходзяцца на фінальнай стадыі будаўніцтва. Людзі ў масе сваёй не дурныя і больш за ўсё не хочуць закатаць грошы ў бетон. Памятаюць, што ўсе папярэднія эканамічныя крызісы «нараджалі» даўгабуды і ў камерцыйных, і ў дзяржаўных забудоўшчыкаў.

І Арэнднае жыллё

У сярэднім на 10—15 % сталі таннейшыя кватэры ў Мінску, якія здаюцца ў арэнду. На думку рыэлтараў, у прыватнасці, гэта было выклікана зніжэннем узроўню жыцця насельніцтва і згортваннем турызму. Попыт на арэнднае жыллё скараціўся, пры гэтым рынак цяпер досыць насычаны. Разам з тым далёка не ўсе ўладальнікі кватэр гатовыя да зніжэння цэн. Што будзе далей?

У студзені і лютым тут усё больш-менш зразумела — цэнам расці няма з чаго. Попыт на арэнднае жыллё стабільны, але росту не прадбачыцца. Асноўныя кватаранты ў Мінску — маладыя сем'і мінчан, якія не хочуць жыць з бацькамі. Калі эканоміка сям'і пагаршаецца, даходы падаюць, яны вяртаюцца да бацькоў. Яшчэ частка кватарантаў — тыя, хто прыехаў у Мінск працаваць. Калі рэальныя даходы падаюць, людзі пераязджаюць з кватэр у пакоі, арандуюць у складчыну. А калі становіцца зусім туга — вяртаюцца на радзіму. Любімыя арандатары — айцішнікі. Але многія з іх актыўна з'язджаюць з краіны — так што і сегмент дарагіх кватэр нясе страты. Таму пакуль ёсць усе перадумовы да зніжэння цэн на арэнду.

Быў час, калі тарыф на аднапакаёвую кватэру (без рамонту) быў каля 140—160 долараў у месяц. Цяпер — 200—220 долараў. Ёсць куды зніжацца.

Што датычыцца апошніх санкцый ЕС у дачыненні да Беларусі, то, на думку экспертаў, наша краіна ў розныя гады ўжо знаходзілася пад санкцыямі. Таксама былі перыяды, калі адбывалася прыпыненне банкаўскага крэдытавання. Тым не менш здзелкі куплі-продажу не спыняліся...

Сяргей КУРКАЧ

Загаловак у газеце: Выходзім са спячкі?

Выбар рэдакцыі

Эканоміка

У Мінску прадаецца больш за 10 тысяч кватэр

У Мінску прадаецца больш за 10 тысяч кватэр

На другасным рынку жыллё працягвае таннець (у глабальным плане без перапынкаў) ужо з верасня мінулага года.

Грамадства

Падмануць Альцгеймера. Як захаваць ясны розум да глыбокай старасці?

Падмануць Альцгеймера. Як захаваць ясны розум да глыбокай старасці?

Няўжо гэтую цяжкую хваробу так лёгка абвесці вакол пальца?

Калейдаскоп

Разбіраем модныя мастхэвы надыходзячага сезона: чым папоўніць гардэроб?

Разбіраем модныя мастхэвы надыходзячага сезона: чым папоўніць гардэроб?

Мода вясны — 2021 прапануе некалькі глабальных кірункаў: мінімалізм, унісекс і 1990-я.