Цэны на нерухомасць стабільна паўзуць уніз

Па словах дырэктара агенцтва нерухомасці «БелЦТН» і ганаровага старшыні ГА «Беларуская асацыяцыя «Нерухомасць» Мікалая Прасталупава, чэрвень мы пражывём сапраўды таксама, як і май (у нас цяпер колькасць здзелак не максімальная, як бывала неаднойчы ў разгар вяснова-летняга сезона). Людзі пераканаюцца ў тым, што жыццё працягваецца, і вырашаць свае жыллёвыя пытанні пры неабходнасці трэба будзе тут і цяпер.

Гэта трошкі лірыкі, а цяпер па сутнасці. Продажы кватэр у сталіцы скарачаюцца ўжо другі месяц запар. Але ёсць у гэтай навіны і станоўчы аспект: назіраецца тэндэнцыя, калі ў сувязі са значным пацяпленнем (усё ж такі лета) памяншаецца рызыка «падчапіць» каранавірус. Таму апошнім часам на другасны рынак жылля пачынаюць звяртаць увагу тыя, каму жыллё трэба было набываць яшчэ ўчора.

Тым не менш бягучы ўзровень попыту знаходзіцца каля сваіх сярэдніх значэнняў для пачатку лета. І ў цэлым, нягледзячы на не самы спрыяльны для рынку час, у 2021 годзе пакупнікі паводзілі сябе куды больш актыўна, чым у аналагічны перыяд мінулага года, калі ў разгар пандэміі набіралася за месяц крыху больш за 700 здзелак.

Цэннік уніз, прапанова — туды ж

Калі ацэньваць стан рынку коратка — ён стабільны, цэны павольна, але ўпэўнена паўзуць уніз. Тэмп патаннення кватэр на дадзеным этапе невялікі — недзе да 1 % у месяц. Сапраўды, за апошнія два тыдні індэкс цэн другаснага рынку жылля ў Мінску знізіўся на 0,5 % і склаў 1244 долары за квадратны метр. Дзіўна, але сярэдняя цана кватэр у новабудоўлях сталіцы за гэты час нават нязначна вырасла і на сёння роўная 1292 долары за «квадрат». Разрыў паміж сярэднім узроўнем коштаў першаснага і другаснага рынкаў складае 48 долараў на карысць новабудоўляў. Сярэдняя цана квадратнага метра без уліку ўплыву новабудоўляў складае 1324 долары.

Прапанова на рынку кватэр сталіцы працягвае зніжацца: за апошнія сем дзён колькасць выстаўленых на продаж аб'ектаў зменшылася амаль на 1 %. Мацней за ўсё скарацілася колькасць чатырохпакаёвых кватэр. Колькасць трохпакаёвых за тыдзень практычна не змянілася. Прыкметней за ўсё скарацілася колькасць аб'яў аб продажы кватэр у Цэнтральным (мінус 6 %), Заводскім (мінус 6 %) і Ленінскім (мінус 5 %) раёнах.

Максімальную прапанову за мінулыя пяць гадоў мы назіралі летась у красавіку, калі адначасова прадавалася больш за 16 тысяч кватэр. Цяперашняе зніжэнне досыць хуткае — ужо прапануецца на продаж толькі 13 тысяч 360 кватэр.

Псіхалагічна прадаўцы яшчэ не зусім гатовыя

Пакуль прадаўцы ў поўнай меры не ідуць на зніжэнне цэн, лічаць аналітыкі рынку жыллёвай нерухомасці. Выстаўляючы кватэру на продаж, яны арыентуюцца на лічбы, якія бачаць у інтэрнэце. «А там з 10 тысяч кватэр 80 % выстаўлены па завышанай цане. Тым не менш цэны рэальных здзелак зніжаюцца. Увесь мінулы год мы бачылі такі трэнд, і ён, у прынцыпе, захоўваецца. Але трэба разумець, што гэта здзелкі не па тых кватэрах, якія ўжо год вісяць у аб'явах, а па свежых варыянтах з адэкватнай цаной, якія былі выстаўлены ў маі», — кажа Мікалай Прасталупаў.

Разам з тым ніхто не сцвярджае, што рынак пачаў рэальна аднаўляцца. Гэта даў аб сабе знаць адкладзены попыт. Літаральна ўвесь мінулы год у нас быў вельмі нестабільны ў плане сацыяльных з'яў, і многія людзі адкладалі рашэнне жыллёвага пытання. Хтосьці ваяваў з вірусам, іншыя чакалі эканамічнага абвалу і наступнага зніжэння цэн. Але наступіў 2021 год, курс долара пакуль стабільны. У людзей наспела жаданне вырашыць жыллёвае пытанне, пакуль ёсць такая магчымасць. Таму што большасць купляе кватэру не тады, калі гэта выгадна, а калі патрэбна асобнае жыллё. Тыя нешматлікія пакупнікі, якія цяпер актыўнічаюць на рынку, вырашаюць сваё жыллёвае пытанне проста таму, што гэта неабходна.

Не зусім рынкавыя фактары

Тут на першасным рынку жылля высвятляецца адзін цікавы фактар. Замежны забудоўшчык, які займаецца ўзвядзеннем дамоў жылога комплексу ў сталіцы, ужо цяпер мае каля 30 % аб'ёму прапаноў гатовых кватэр у новабудоўлях. Па словах нашага эксперта, у гэтай арганізацыі за апошні год «завіслі» тысячы і тысячы новых кватэр, якія досыць павольна прадаюцца ўжо на другасным рынку жылля. Нягледзячы на слабую цікавасць (на дадзеным этапе) да такога жылля, уласнік з усіх сіл «упіраецца» і не згаджаецца ісці на зніжкі. А мог бы. На думку Мікалая Прасталупава, у дадзенай сітуацыі была б вельмі дарэчы рэальная аднамомантавая зніжка ў памеры 10—15 %. Гэта значна ажывіла б рынак. А так патэнцыйныя пакупнікі бачаць перад сабой выключна дарагія кватэры, дзе квадратны метр прапаноўваецца па цане 1200 долараў з «хвастом». Тут трэба ўлічваць, што жыллё гэтае прапаноўваецца без аддзелкі, на якую трэба будзе выкласці яшчэ тысяч дваццаць долараў.

Да таго ж нават нешматпакаёвыя кватэры тут досыць прасторныя. Двухпакаёвыя кватэры агульнай плошчай 70 квадратных метраў, аднапакаёвыя — 50 «квадратаў». Такое жыллё разлічана выключна на багатых людзей, а такіх у нашай краіне становіцца ўсё менш і менш.

У сувязі са штучным стрымліваннем цэн гэтым забудоўшчыкам (і не толькі ім) атрымліваецца не зусім зразумелая сітуацыя, калі квадратныя метры ў новабудоўлях прадаюцца нават даражэй, чым кватэры на класічным другасным рынку жылля. А гэта няправільна, лічыць Мікалай Прасталупаў, гэта адкрыты дысбаланс рынку. Кватэры ў абжытых раёнах, з развітой інфраструктурай, з цалкам прымальным рамонтам, заўсёды прапаноўваліся даражэй, чым жыллё ў новых мікрараёнах, дзе неабходна як мінімум пяць гадоў, каб давесці пабудову да розуму. Бо патрэбна яшчэ пабудаваць аб'екты сацыяльнага значэння (дзіцячыя садкі, школы, крамы і іншыя).

Чаму такая сітуацыя склалася на рынку? Усё проста, кажа наш спікер, — на рынку няма здаровай канкурэнцыі. У Мінску не хапае сапраўды моцных забудоўшчыкаў, якія б змагаліся за кожнага пакупніка. У такім выпадку ўжо гатовае жыллё не будзе прастойваць гадамі...

Наш эксперт не чакае, што дынаміка зніжэння цэн будзе мацнець, бо 80 % здзелак на рынку альтэрнатыўныя. Прадаючы кватэру, людзі шукаюць жыллё наўзамен. Цэны могуць зваліцца глыбей звычайнага, толькі калі на рынку з'явіцца вялікая колькасць новабудоўляў па 700—800 долараў за «квадрат», аднак перадумоў для гэтага цяпер няма, бо, як ужо было адзначана, адсутнічае канкурэнцыя.

Сяргей КУРКАЧ