Вы тут

Месяц актыўных продажаў і ... танных кватэр ужо няма. У сталіцы ў жніўні амаль цалкам «вымылі» ўсё бюджэтнае жыллё


На думку нашага эксперта, ганаровага старшыні Беларускай асацыяцыі «Нерухомасць», дырэктара агенцтва нерухомасці «БЕЛЦТН» Мікалая Прасталупава, практычна за апошні месяц лета ў Мінску адбылося мэтанакіраваная скупка недарагіх кватэр. 


Грошай не хапае, але на таннае заўсёды ёсць

На рынку адбыўся нейкі парадокс. З аднаго боку ў свеце, і ў нашай краіне, у прыватнасці, назіраецца згасанне прыватнай фінансавай актыўнасці. Прычын таму масса — недахоп грошай у насельніцтва, спыніўся рост заробкаў, прыватны бізнес вельмі абмежаваны з-за пандэміі. Але, у той жа час, адкладзены, амаль на два гады, попыт на асобнае жыллё нікуды не дзеўся. І, як толькі сітуацыя з каранавірусам нармалізавалася, кліенты тут жа «выстраіліся ў чаргу» за жыллём. Прычым, па словах Мікалая Прасталупава, павышаны попыт назіраўся на ўсе катэгорыі кватэр. Адзіным параметрам такога жылля выступала цана. І за месяц бюджэтныя кватэры былі вымытыя з рынку. 

Цяпер на рынку склалася нейкая патавая сітуацыя. Каля паловы гаспадароў прадаваных кватэр (прыкладна 6 тысяч) выставілі сваё жыллё па нерэальных, завышаных цэнах. Яны прадаюць свае аб’екты па паўгода і больш. Такія людзі лічаць, што ў дадзенай сітуацыі (калі растуць цэннікі на вырабы з жалеза і дрэва) жыллё ў далейшым будзе толькі даражэць. Частка кліентаў (прыкладна 4 тысячы) займаюць чакальную пазіцыю, яны гатовыя пайсці на зніжкі, але вагаюцца. У выніку ў Мінску штомесяц фіксуецца толькі 1200–1300 здзелак па рэальных цэнах, якія злёгку адрозніваюцца ад першапачаткова заяўленых. І, як толькі на рынак трапляе бюджэтная кватэра, яна тут жа (на працягу дня, двух) знаходзіць свайго гаспадара.

Тэндэнцыя на паніжэнне, але слабая

Як адзначае аналітычны цэнтр Realt.by, індэкс цэн другаснага рынку жылля нашай сталіцы за апошні тыдзень не змяніўся і склаў 1216 долараў за квадратны метр. Сярэдняя цана кватэр у новабудоўлях Мінска за гэты час павялічылася на 0,3 % і роўная ў дадзены момант 1334 долараў за «квадрат». Разрыў паміж сярэднім узроўнем цэн першаснага і другаснага рынкаў складае 118 долараў за квадратны метр на карысць новабудоўляў. А гэта значыць, што наш эксперт досыць дакладна апісаў стан спраў — пасля невялікага зніжэння ў канцы жніўня — пачатку верасня цэны на кватэры ў беларускай сталіцы застаюцца на ранейшым узроўні.

Гэты аналітычны цэнтр адзначае, што дынаміка аб’ёму прапановы, наадварот, застаецца станоўчай. Колькасць выстаўленых на продаж аб’ектаў жылой нерухомасці за апошні тыдзень вырасла на 2 %. Найбольш адчувальным прырост аб’ектаў быў у сегменце трохпакаёвых кватэр — плюс 3 % за апошнія сем дзён. Аднапакаёвых і двухпакаёвых кватэр стала больш на 2 % у абодвух выпадках.Колькасць аб’яў аб продажы чатырохпакаёвых кватэр у базе даных практычна не змянілася.

Нагадаю, што максімальная колькасць кватэр на продаж было зафіксавана сёлета ў красавіку (16 032 аб’ектаў), а самае малое — у лютым (8 482). Цяперашні паказчык прапанаваных кватэр (12 526 аб’ектаў) з’яўляецца цалкам дастатковым для стабільнай працы рынку.

Маніторынг цэн прапанаваных кватэр паказвае, што месцазнаходжанне жылля істотна ўплывае на яго ліквіднасць. Так, самыя танныя аднапакаёвыя кватэры прапануюцца ў Заводскім раёне — у Шабанах (41200 долараў), у раёне вуліцы Ангарскай (44200) і Чыжоўцы (44800 долараў). Нядорага просяць за аднапакаёвыя кватэры ў Партызанскім раёне — у мікрараёне Трактарны Завод (42100) і ў раёне вуліц Баграціёна, Мендзялеева, Уральская і Сталетава (45500 долараў). Самыя танныя невялікія кватэры прапануюцца ў Кастрычніцкім раёне — у Курасоўшчыне (45600) і Сокале (46600 долараў).

Сярэднія цэны на аднапакаёвыя кватэры трымаюцца ў Ленінскім раёне (54700), у Савецкім (56800) і Фрунзенскім (55900 долараў) раёнах. Планку «вышэй сярэдняга» і элітнага жылля маюць аднапакаёвыя кватэры Першамайскага раёна (65400) і Цэнтральнага раёна (71500 долараў).

Цяпер аб тэндэнцыях. Цэнавы трэнд за мінулы тыдзень злёгку змяніў сваю накіраванасць. Зараз двухпакаёвыя кватэры крыху патаннелі, тэмпам мінус 0,1 % за 7 дзён, а аднапакаёвыя — наадварот дадалі 0,1 %. Іншыя тыпы кватэр паказваюць упэўненую цэнавую стабільнасць.

Сярод раёнаў горада дынаміка цэнаў на кватэры за апошнія сем дзён у асноўным не перавышала плюс-мінус 0,1 %. Выключэннем сталі Кастрычніцкі і Партызанскі раёны, дзе за тыдзень квадратны метр дадаў у сярэднім па 0,4 %, а таксама Першамайскі, дзе кватэры, наадварот, сталі танней на 0,3 %. Невялікі мінус паказалі Маскоўскі і Савецкі раёны. Калі ацэньваць стан рынку коратка — ён стабільны, цэны павольна, але ўпэўнена паўзуць уніз.

Псіхалагічна прадаўцы яшчэ не зусім гатовыя

Пакуль прадаўцы ў поўнай меры не ідуць на зніжэнне цэнаў, лічаць аналітыкі рынку жыллёвай нерухомасці. Выстаўляючы кватэру на продаж, яны арыентуюцца на лічбы, якія бачаць у інтэрнэце.

А там прадаюцца «голыя сцены» ў новабудоўлях па цэнніку не ніжэй за 1200 долараў за квадратны метр. «Такія кватэры ў новабудоўлях прадаюцца, як агульнае памяшканне, без перагародак, без унітазаў і іншай сантэхнікі, без электрыкі, без нічога. Па розных ацэнках, сёння ў забудоўшчыкаў назапасілася такога пустога жылля, з якога можна сфармаваць 6–7 тысяч паўнавартасных кватэр», — кажа Мікалай Прасталупаў.

Іншае пытанне — чаканне рэзкай дэвальвацыі. Не сакрэт, што многія эканамічныя эксперты чакалі пасля жніўня мінулага года эканамічнага абвалу і наступнага зніжэння цэнаў. Але надышоў 2021 год, курс долара пакуль стабільны, а апошнім часам наш рубель стаў яшчэ мацнейшым. Але чаканне магчымай дэвальвацыі нікуды не дзелася, і каб пазбавіцца ад гэтых фобій патрэбны час.
А пакуль у людзей наспела жаданне вырашыць жыллёвае пытанне, калі ёсць такая магчымасць. Таму што большасць купляе кватэру не тады, калі гэта выгадна, а калі трэба асобнае жыллё. Тыя пакупнікі, якія цяпер актыўнічаюць на рынку, вырашаюць сваё жыллёвае пытанне проста таму, што гэта неабходна.

Цэны будуць стаяць, або злёгку паўзці

Што будзе з цэнамі на нерухомасць? Пытанне складанае. У пачатку бягучага года цана піламатэрыялаў у нашай краіне павялічылася больш чым у два разы ў параўнанні з мінулым сезонам. Гэта адбылося з-за росту цэн на драўніну ў ЗША, а ў следстве — і на ўсім сусветным рынку. Справа ў тым, што гэты тавар прадаецца ў Беларусі праз біржу і цана на яго фармуецца на падставе попыту і прапановы. Падаражэнне драўніны адбілася і на цэнах на іншыя будматэрыялы, якія таксама сталі даражэй. Нядаўна Мінбудархітэктуры нават вырашыла рэгуляваць цэны на 33 пазіцыі будматэрыялаў.

Але, магчыма, у хуткім часе як мінімум піламатэрыялы пачнуць таннець і без дзяржрэгулявання. Справа ў тым, што цана ф’ючэрсаў на піламатэрыялы ў ЗША ўпала да мінімальнага ўзроўню, а цэннікі на драўніну ў ЗША практычна вярнуліся да дапандэмічага ўзроўню.

Мікалай Прасталупаў лічыць, што ў нашай краіне цана на жыллё так рэзка змяняцца не можа, як на Захадзе. У нас цэнаўтварэнне больш тонка ўладкавана. Хутчэй за ўсё, цэны на другаснае жыллё будуць мець тэндэнцыю на паніжэнне, але досыць слабое. Не больш чым 0,5 % у месяц. Таму, да пачатку наступнага года чакаецца патаненне кватэр на другасным рынку, але не больш чым на 1,5–2 %.

Наш эксперт не чакае, што дынаміка зніжэння цэн будзе мацнець, бо 80 % здзелак на рынку альтэрнатыўныя. Прадаючы кватэру, людзі шукаюць жыллё наўзамен. Цэны могуць зваліцца глыбей звычайнага, толькі калі на рынку з’явіцца вялікая колькасць новабудоўляў па 750–800 долараў за «квадрат», аднак перадумоў для гэтага цяпер няма.

Чаргавікі спадзяюцца на дапамогу ад горада, нездарма

У Мінску ў чарзе маючых патрэбу ў паляпшэнні жыллёвых умоў яшчэ застаецца крыху больш за 188 тысяч грамадзян. Гэта трэць ад агульнай колькасці чаргавікоў у краіне. Начальнік упраўлення жыллёвай палітыкі Мінгарвыканкама Алена Лукашэвіч кажа, што больш за ўсё маюць патрэбу — у Заводскім, Маскоўскім і Фрунзенскім раёнах. Менш за ўсё — крыху больш за 8 тысяч — у Цэнтральным.

Для маючых патрэбу ў паляпшэнні жыллёвых умоў квадратныя метры ў асноўным узводзяць гіганты панэльнага домабудавання — МАПІД, Мінскі домабудаўнічы камбінат, завод эфектыўных прамысловых канструкцый.

Сярэдні кошт аднаго квадратнага метра жылля для маючых патрэбу, якое ўзводзіцца з абмежаваным прыбыткам забудоўшчыка ў 5 %, не перавышае 1700 рублёў, жыллё ў панэльным выкананні ледзь даражэй — 1800–2000 рублёў. Алена Лукашэвіч звярнула ўвагу: каб абзавесціся нерухомасцю, не абавязкова чакаць накіравання на будаўніцтва ад адміністрацыі раёна — у сталіцы рэалізуецца некалькі праектаў, дзе жыллё прапануецца ўсім чаргавікам незалежна ад даты пастаноўкі на ўлік. Акрамя таго, падобныя прапановы перыядычна з’яўляюцца ў гарадах-спадарожніках.

— Ужо заселеныя два дамы ў Смалявічах. Другі дом, які складаецца з 192 кватэр, набраў больш за 800 жадаючых. Квадратны метр там тады каштаваў 1200 рублёў — адзначыла спадарыня Лукашэвіч.
Каб вызначыць, хто стане яго навасельцамі, кіраваліся датай пастаноўкі на ўлік маючых патрэбу ў паляпшэнні жыллёвых умоў, у выніку жыллё дасталася тым, хто даўжэй знаходзіўся ў чарзе. На дадзены момант сфарміраваны і будуюцца яшчэ тры дамы ў спадарожніку, акрамя іх трэба будзе ўзвесці шэсць шматпавярховак для чаргавікоў. Услед за Смалявічамі хутка пачнецца асваенне яшчэ аднаго спадарожніка — Фаніпаля.

Сяргей КУРКАЧ

Фота: pixabay.com

Выбар рэдакцыі

Палітыка

Аляксандр Лукашэнка: У нас адна дзяржава, адзін закон і агульная гістарычная памяць на ўсіх

Аляксандр Лукашэнка: У нас адна дзяржава, адзін закон і агульная гістарычная памяць на ўсіх

Спецыяльна дзеля свята кіраўнік дзяржавы раней вярнуўся з Душанбэ, дзе прымаў удзел у саміце АДКБ — ШАС. 

Культура

Музейшчыкі паказалі, як на галоўную вежу Старога замка ў Гродне нанеслі зграфіта

Музейшчыкі паказалі, як на галоўную вежу Старога замка ў Гродне нанеслі зграфіта

Гісторыка-археалагічны музей у Гродне апублікаваў на сваім YouTube-канале відэа, як стваралі зграфіт

Грамадства

Як пазбегнуць вучэбных перагрузак?

Як пазбегнуць вучэбных перагрузак?

Кожнаму з бацькоў хочацца, каб яго дзіця было рознабакова развітым, паспяховым у будучым. 

Грамадства

Адрасы адзінства: Як адзначылі свята ў розных кутках краіны

Адрасы адзінства: Як адзначылі свята ў розных кутках краіны

У кожным з гарадоў адкрываліся памятныя знакі, праходзілі экскурсіі і мітынгі.