Разам з экспертамі падводзім вынікі года. Пагаворым аб колькасці здзелак, дынаміцы цэн, тэндэнцыях у пакупнікоў, даступных крэдытах і магчымых прагнозах.
Высокая цікавасць да аб'ектаў нерухомасці фіксавалася на працягу ўсяго года з боку як мінчан, так і жыхароў іншых рэгіёнаў краіны. І ўсё гэта на фоне песімістычных эканамічных чаканняў, трывожнай інфармацыйнай абстаноўкі і адкрыта слабых фінансавых інструментаў на рынку нерухомасці, асабліва другасным.
Тым не менш, па назіраннях спецыялістаў, рынак жыў у стандартным цыкле: слабыя студзень і люты, веснавое ажыўленне, ліпеньскі спад у разгар адпачынкаў, жнівеньскі рост перад пачаткам навучальнага года, актыўны лістапад і добры снежань. Як адзначыў менеджар па развіцці аднаго з цэнтраў нерухомасці Мінска Пётр Емяльянаў, цэны на працягу года заставаліся дастаткова стабільныя. Рынак заахвочваў зніжэнне, і першымі традыцыйна сыходзілі самыя «смачныя» варыянты. У гэты час вырасла і колькасць прапаноў. Апошняе дазволіла пазбегнуць дэфіцыту цікавых варыянтаў нават у месяцы вельмі высокага попыту. У адваротным выпадку рынак мог адрэагаваць прыкметным павышэннем цэн.
Паводле даных самага буйнога агенцтва нерухомасці сталіцы, летась ужо палепшыла свае жыллёвыя ўмовы больш за 13 тысяч чалавек. Спецыялістамі было падлічана, што 2021 год аказаўся больш актыўны, чым папярэднія пяць гадоў. Паводле прагнозаў, на другасным рынку ў мінулым годзе было прададзена каля 14 200 кватэр. У 2020-ым было прададзена толькі 10 500 аб'ектаў жыллёвай нерухомасці.
Людзі набываюць жыллё нягледзячы на складанасці, выкліканыя эканамічнымі фактарамі і пандэміяй. У якасці абнадзейлівых фактараў выступаюць стабільны курс долара і адносна даступныя крэдыты.
Сярэдні ўзровень цэн за апошнія 12 месяцаў фактычна не змяніўся. На працягу года назіралася нязначнае патанненне бюджэтных кватэр, а вось якасныя жылыя аб'екты, у тым ліку ліквідныя, працягвалі ўтрымліваць свой цэннік. У другой палове года сфарміраваўся трэнд на перанакіраванне фокусу ўвагі на больш таннае жыллё. Каля 60 % пакупнікоў былі гатовыя набываць кватэру, якая патрабуе адстройвання, і затым самастойна яе рамантаваць. Аналагічная тэндэнцыя назіраецца і на рынку новабудоўляў — большасць пакупнікоў набывае самую танную «маладую» кватэру без адстройвання і пасля даводзіць яе да жылога стану.
Далей мы прыводзім сярэдні ўзровень цэн, які склаўся на рынку за два тыдні апошняга месяца года. Калі разглядаць апартаменты стандартных спажывецкіх якасцяў (звычайная кватэра, якую варта адрамантаваць), то кошт квадратнага метра аднапакаёвага жылля ў сталіцы будзе ў раёне 1204 долараў, а цана самой кватэры — 41,5 тысячы долараў. Жыллёвы «квадрат» двухпакаёвай такой кватэры будзе вар'іравацца ў раёне 1120 долараў (54 тысячы долараў цана самога аб'екта), а метр трохпакаёвай кватэры будзе ацэньвацца яшчэ менш — 1098 долараў (70 тысяч долараў).
Ёсць на рынку і гатовыя да пражывання кватэры («заязджай і жыві»), у якіх ужо іншы цэннік. Квадратны метр такога якаснага аднапакаёвага жылля ў Мінску ацэньваецца ў 1480 долараў, ды і сама кватэра даражэйшая (53 тысячы долараў). «Квадрат» гатовай да пражывання двухпакаёвай кватэры каштуе ўжо 1350 долараў (65 тысяч долараў), а трохпакаёвай — 1280 долараў (77 тысяч долараў).
На думку экспертаў, некаторыя забудоўшчыкі штучна ствараюць ажыятаж вакол сваіх аб'ектаў, спрабуючы давесці кліентам, што цэны растуць і новабудоўлі вось-вось падаражэюць. Аднак спецыялісты ўпэўненыя: калі «квадрат» і вырасце, розніцу кампенсуюць зніжкамі ці праграмамі даступнай растэрміноўкі або крэдытавання.
Вельмі верагодна, што ў святле ўсіх санкцыйных і контрсанкцыйных навін у забудоўшчыкаў павялічваюцца рызыкі. Аднак пакупніцкая здольнасць таксама не гумавая. Так што, цэны новабудоўляў наўрад ці пакажуць які-небудзь значны рост.
На жаль, даведацца дакладную інфармацыю па здзейсненых здзелках на рынку першаснага жылля сёння немагчыма. Долевыя дагаворы, заключаныя на стадыі будаўніцтва ў офісах забудоўшчыкаў, не трапляюць у базу Нацыянальнага кадастравага агенцтва. Аднак намеснік начальніка аддзела кансалтынгу і аналітыкі группы кампаній, якая займаецца нерухомасцю, Андрэй Чарнышоў упэўнены — лічбы на гэтым рынку не меншыя, чым у сегменце другаснага жылля.
Даных па аб'ёме гэтых здзелак таксама няма. Але тут трэба быць уважлівымі. Часам у прэсе «праскоквае» інфармацыя, што за ўмоўны ліпень у Мінску прададзена 35 трохпакаёвых кватэр у новабудоўлях. Многія, чытаючы гэтыя лічбы, дзівяцца: «Нічога сабе, як мала!» Але ж тут гаворка ідзе толькі аб уведзеных у эксплуатацыю дамах. Асноўная частка кватэр у новабудоўлях прадаецца на стадыі будаўніцтва па дагаворах долевага будаўніцтва і шляхам набыцця жыллёвых аблігацый. А інфармацыю па гэтых здзелках ніхто не акумулюе ў адным месцы. Таму насамрэч кватэр у новабудоўлях прадаецца нашмат больш.
Па падліках спецыялістаў, колькасць штомесяц прадаваных у 2021 годзе кватэр на стадыі будаўніцтва была вельмі блізкая да аб'ёму здзелак на другасным рынку. Гэта значыць штомесяц у Мінску прадаецца як мінімум 1000 кватэр у новабудоўлях. Пры гэтым попыт застаецца стабільным і высокім.
Пры гэтым, паводле звестак групы кампаній, цяпер у Мінску (плюс вёска Копішча) прадаецца 150 шматпавярховых новабудоўляў (136 каркасных дамоў і 15 «панэлек»). Для параўнання: нават на піку цэн і попыту ў 2013—2014 гадах гэтая лічба была на ўзроўні 130 дамоў. Плюс анансаваныя новыя буйныя аб'екты (у тым ліку «Паўночны Бераг»), а маштабныя комплексы («Новая Баравая» і «Мінск-Свет») маюць дастаткова плошчаў на далейшае асваенне.
Вялікая прапанова (бягучая і перспектыўная) на фоне зніжэння пакупніцкай здольнасці і інфляцыі можа пахіснуць сітуацыю з цэнамі. Цяпер на рынку нестабільны момант, калі з-за любога «подыху ветру» цэны могуць пайсці ўніз, — лічыць Андрэй Чарнышоў.
Яшчэ адзін цікавы трэнд 2021 года — рост здзелак на рынку гатовых новабудоўляў. Па словах Андрэя Чарнышова, у добрых 2018—2019 гадах гэтыя лічбы вагаліся ў межах 70—80 здзелак штомесяц, а сёння — 180—190. Няўжо ў беларусаў стала больш грошай, каб не гуляць у рулетку на долевым рынку?
Аказваецца, гэтыя лічбы нельга ўспрымаць адназначна. Як мяркуе спецыяліст, з аднаго боку, падобную з'яву можна было б растлумачыць павелічэннем інвестыцыйных пакупак, у пацвярджэнне чаго сведчыць і рост заявак на куплю гатовай кватэры ў новабудоўлі для наступнай здачы ў арэнду. Гэта значыць, што людзі хочуць засцерагчы свае зберажэнні ад інфляцыі і іншых рызык. Але, з іншага боку, магчыма, колькасць рэальных здзелак куплі-продажу ў гатовых дамах зусім не змянілася, а павелічэнне адбылося за кошт разлікаў забудоўшчыкаў кватэрамі з падрадчыкамі, якія таксама афармляюцца як пераходы права ўласнасці.
Як аказалася, сярэдні крэдытны чэк па новабудоўлях летась — 75 тысяч рублёў. Прыкладна з такімі аб'ёмамі крэдытавалі новабудоўлі і годам раней. Што датычыцца рынку другаснага жылля, то тут сітуацыя больш складаная. Летась колькасць пракрэдытаваных здзелак скарацілася, а сярэдняя сума за год знізілася на 10 тысяч рублёў.
Яшчэ ў 2020-м, калі крэдытаванне другаснага рынку было больш чым даступная, гэтая лічба знаходзілася на ўзроўні 74 тысяч рублёў, цяпер — 63 тысячы рублёў. За кошт чаго такое падзенне? Прычына ва ўзмацненні жорсткасці ўмоў і зніжэнні колькасці банкаўскіх праграм. Плюс, доля пакупнікоў з крэдытамі на гэтым рынку заўсёды ніжэйшая, чым у сегменце новабудоўляў. Як правіла, яны прадаюць старое жыллё, у выніку чаго гэтая сума выступае базісам, а для набыцця іншай кватэры ім патрэбная толькі даплата. У той жа час новабудоўлі значна часцей бяруцца ў якасці першага жылля, сума на набыццё якога збіраецца цалкам.
Галоўныя тэндэнцыі года на рынку нерухомасці — знойдзена раўнаважная цана, гандаль скараціўся, цэны спыніліся. Лістапад і снежань паказальныя тым, што мы вярнуліся да дакрызісных вынікаў на рынку нерухомасці. Так, у Мінску ў лістападзе было зафіксавана каля 1400 здзелак па кватэрах (гэта значна больш, чым у аналагічным месяцы 2020 года, і адпавядае паказчыках дакрызіснага лістапада 2019 года). Гэта сведчыць аб тым, што раўнаважная цана на рынку нерухомасці на сёння знойдзена.
У цэлым попыт задавальняе прапанову і, адпаведна, наадварот. Што датычыцца цэн, то да канца года падзенне перастала адчувацца. Магчыма, дзесьці ў лічбах рэальных здзелак яно трохі заўважнае, але гэта зусім не так значна, як было ў пачатку года. Сёння дысконт ужо не лічыцца тысячамі долараў у эквіваленце. Такі гандаль магчымы толькі на дарагіх адзінкавых аб'ектах. На думку спецыялістаў, сёння на рынку склаліся добрыя ўмовы, каб вырашаць свае жыллёвыя пытанні. І людзі гэта робяць.
Мінулы год наглядна паказаў, што рынак нерухомасці — гэта жывы арганізм са сваёй псіхалогіяй і паводзінамі. Азіраючыся назад, логіку тых ці іншых падзей зразумець лёгка, аднак у моманце гэта зрабіць часам вельмі складана. Таму эксперты выказалі здагадку, што студзень пройдзе прыкладна як летась: попыт прыкметна адстане ад прапановы. Не выключана, што інфармацыйны парадак стане больш трывожны, а таму больш асцярожныя пакупнікі сыдуць з рынку, прадаўцы ж, наадварот, атрымаюць дадатковы стымул, каб выставіць аб'ект або знізіць цану.
У любым выпадку, усё гэта вядзе да патаннення прапановы і павелічэння колькасці аб'ектаў у продажы. Нават калі колькасць новых аб'ектаў не павялічыцца, будзе прыкметная рэшта з нераспраданага, лічаць спецыялісты.
У нашым актыве знайшліся такія прафесіяналы, якія больш выступаюць за пакупнікоў. Вось некалькі парад ад іх. Калі ёсць магчымасць, адкладзіце куплю да лютага. Ёсць рызыка, што ўсё самае «салодкае» разбяруць, але затое потым вы зможаце спадзявацца на прыкметна большы торг і лепшыя ўмовы. Пры гэтым таргуйцеся правільна: не пытайце, за колькі аддадуць, рабіце сваю прапанову і гаварыце, што гатовыя прыняць рашэнне тут і цяпер. Падштурхванне да хуткага прыняцця рашэння — магутны маркетынгавы прыём. Нездарма вы так часта бачыце акцыйныя прапановы з таймерам.
Нашы эксперты прадказваюць, што рынак, верагодна, будзе дастаткова стабільным. Ён будзе працягваць жыць пры любых умовах, а вялікая колькасць стрэсаў у рэшце рэшт выпрацуе імунітэт. Рэакцыя рынку на розныя выклікі і рызыкі будзе ўсё больш слабая.
Па словах дырэктара агенцтва нерухомасці «БелЦГН» і ганаровага старшыні Беларускай асацыяцыі «Нерухомасць» Мікалая Прасталупава, зніжэнне цэн будзе ў межах 4—5 % у год. Не бачыць прасвету на рынку нерухомасці спецыяліст нават да вясны. Па яго прагнозах, да сакавіка на рынку будзе назірацца слабабягучае патанненне тэмпам не больш чым 0,5 % у месяц. І гэта прытым, што сабекошт будаўнічых матэрыялаў у свеце толькі даражэе. Справа ў тым, што ў Мінску ўжо назапасілася дастатковая колькасць пустога жылля, а патэнцыяльныя пакупнікі не моцна спяшаюцца купляць яго. Сітуацыю магла б выправіць спецыяльная праграма крэдытавання з невялікімі працэнтамі. Але, пакуль разлічваць на гэта асабліва не прыходзіцца.
Яшчэ адзін эксперт рынку нерухомасці, Павел Астапеня, салідарны з калегам і не бачыць прычын для рэзкіх ваганняў цэн на рынку. На думку спецыяліста, 2022 год шмат у чым паўторыць 2021-ы. На яго погляд, з пачатку года колькасць здзелак трохі скароціцца, але нязначна. Што будзе далей? Другасны рынак будзе па-ранейшаму арыентавацца на першасны. Калі на першасным рынку працягнуць з'яўляцца яркія аб'екты, фінансавыя праграмы і цікавыя ўмовы для набыцця, то колькасць здзелак на другасным рынку будзе плюс-мінус як летась. Пры гэтым спецыяліст не чакае нейкага значнага падзення колькасці здзелак або істотнага зніжэння цэн. Хутчэй за ўсё, яно будзе адбывацца ў межах 3—4 % за год.
Андрэй Чарнышоў не такі пазітыўны ў сваіх прагнозах, але сур'ёзных скокаў і ўзрушэнняў у найбліжэйшай перспектыве не бачыць. Ён лічыць, што ў студзені на рынку будзе цалкам чаканая прасадка, да лютага пачнецца ажыўленне, а вясной і летам попыт актывізуецца. Зазіраць далей ён не бачыць сэнсу, таму што зыходных даных няма. Можна сказаць адно: любая негатыўная з'ява (скачок курсу долара ці пагаршэнне ўмоў крэдытавання) уплывае на пакупніцкую здольнасць — і, адпаведна, на кошт жылля.
Сяргей КУРКАЧ
Мерапрыемства праводзіцца на добраахвотнай аснове.
Не выявіць ні секунды абыякавасці.
