Все, что вы хотели спросить о жилищном законодательстве

Можно ли продать квартиру, построенную с помощью льготного кредитования? Как разделить лицевые счета? Что делать, если соседи постоянно шумят? Возможно ли выселить собственника из квартиры? Эти и другие вопросы можно было задать на прямой телефонной линии, проходившей в "Звязде". Гостем нашей редакции была адвокат специализированной юридической консультации №3 по правовому обеспечению сделок с недвижимостью Минской городской коллегии адвокатов Светлана Костевич.

— Добрый день! Меня зовут Татьяна, я из Минска. У меня есть квартира, которую мы построили в 2008 году с помощью льготного кредита. Могу ли я сдавать ее в аренду?

— А кредит вы погасили?

— Еще не до конца.

— Пока кредит не погашен, вы не имеете права сдавать по договору найма эту квартиру. В случае досрочного погашения кредита вы не сможете продать эту квартиру еще в течение 5 лет. Законодательство говорит, что покупка, продажа, дарение, мена или иная сделка по отчуждению такой квартиры осуществляется только с разрешения местного исполкома. На сдачу квартиры эти ограничения не распространяются, то есть сдавать ее вы сможете.

— Не имеет значения, на сутки я буду сдавать или на длительный срок?

— Если вы хотите сдавать квартиру на сутки, нужно будет зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить соответствующий налог. А если будете сдавать квартиру как физлицо другому физическому лицу, вы должны будете заключить договор найма и зарегистрировать его в исполкоме.

***

— Меня зовут Большакова Вероника Сергеевна, я из Гродненской области вам звоню. Дело в том, что я являюсь собственником 1/2 доли в приватизированной квартире. Собственником второй 1/2 доли является мой брат. Квартира двухкомнатная. Я хотела бы оплачивать коммунальные услуги отдельно, а также чтобы мне определили в пользование одну из комнат. Что я должна сделать для этого? И как быть в случае, если брат не захочет решать этот вопрос добровольно? Необходимо подавать исковое заявление в суд? Как правильно разделить лицевые счета на оплату услуг?

— Когда достигнете с братом согласия, вы можете обратиться в ЖЭС по месту нахождения квартиры и заключить письменное соглашение о порядке пользования квартирой.

В случае, если такого согласия не сможете достичь, вам необходимо будет подать заявление в суд о разделе жилого помещения с просьбой выделить вам в собственность отдельную комнату. Места общего пользования при этом останутся в долевой собственности. На основании решения суда лицевой счет на квартиру будет разделен.

***

— Меня зовут Ольга, я живу в Минске. На днях погасила льготный кредит, который мы получили 10 лет назад как многодетная семья. Кредит был дан на 40 лет. Скажите, я смогу распоряжаться этой квартирой, например, подарить ее сыну или улучшить жилищные условия, обменяв на большую с доплатой?

— В течение 5 лет вы можете продать квартиру только местному законодательно - распорядительному органу. Но если будут какие-то исключительные причины, как, например, переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилого помещения и др., или в случае улучшения жилищных условий путем строительства или приобретения жилого помещения местный исполком может выдать разрешение на совершение такой сделки. То есть подарить эту квартиру вы можете только с разрешения местного исполкома, доказав весомую причину. Если же вы захотите улучшить жилищные условия как собственник, исполком должен дать вам разрешение на отчуждение квартиры.

— Так значит, я должна предварительно заключить договор о покупке большей квартиры и принести и показать его в исполком?

— Да, и это будет разрешение на покупку той конкретной квартиры, на которую вы предварительно заключили договор. Но если вы нашли одну квартиру, заключили договор на ее покупку, вам дали разрешение, а вы решили купить потом другую квартиру, то этого вы сделать не сможете ...

***

— Добрый день! Меня зовут Лина Ивановна Нагорная, из Любани звоню. Я проживаю в пятиэтажном доме. В нашем подъезде 15 квартир, есть маленькие дети. Скажите, как правильно делать ремонт, чтобы не мешать соседям? Когда я могу стучать, сверлить и т.д.?

— Лина Ивановна, в нашей стране действует Положение об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 г. № 384. Так вот, согласно ему в период проведения переустройства и (или) перепланировки в многоквартирных и блокированных жилых домах запрещается:

— совершать в выходные и праздничные дни работы по переустройству и (или) перепланировке, создающие шум или вибрацию, а также начинать такие работы ранее 9 часов и заканчивать их позднее 19 часов в рабочие дни. Таким образом, в указанные дни и время вы обязаны обеспечивать тишину. А в остальное время спокойно занимайтесь ремонтом, вы имеете на это право.

***

— С Молодечно вас беспокоят, меня зовут Ирина Олеговна. У меня такой вопрос: имеет ли право на квартиру человек, который не участвовал в приватизации? У нас с матерью приватизированная на двоих квартира. Моя сестра в приватизации не участвовала и выписана. Имеет ли она право на квартиру, на мою долю или долю матери? Может ли она после смерти матери оспорить ее долю?

— В этом конкретном случае ваша сестра не имеет прав на приватизированную квартиру. Вопрос об оспаривании доли после смерти матери некорректный, полагаю, вы имеете в виду наследование доли. В этом случае она, как наследник первой очереди, имеет право претендовать на часть доли при наследовании по закону.

***

— Соседи сдали свою квартиру на длительный срок, но квартиранты оказались очень шумными, не дают по ночам спать. Говорили об этом хозяевам квартиры, но толку никакого. В последнее время они даже не поднимают телефонную трубку. Что делать? Неужели нет никакого способа наказать таких жильцов (или хозяев квартиры)? (А.С., Минский р-н, вопрос задан по электронной почте).

 — С 23 и до 7 часов не должны совершаться действия, создающие вибрацию и шум (в том числе игра на музыкальных инструментах, громкие разговоры и пение, применение пиротехнических средств, выполнение бытовых (ремонтных) работ, проведение ручных погрузочно - разгрузочных работ, резкое закрытие дверей, содержание домашних животных и другие действия. (Это п. 7 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, утвержденный Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.05.2013 г. №399). Поэтому, когда за стенкой ночами шумят, вы можете обратиться в правоохранительные органы за защитой своих прав.

***

— Здравствуйте! Это Смык Валентина из Бобруйска. Я развелась с мужем, в судебном порядке разделили квартиру. Лицевые счета я тоже разделила. Проблема заключается в том, что он не платит по счетчикам. Я ежемесячно оплачиваю половину. За неуплату его половины начисляется пеня. Как мне быть в такой ситуации?

 — Обязанность по уплате пени в этом случае возлагается на бывшего мужа. Также, согласно ст. 155 Жилищного кодекса, если собственник квартиры имеет без веских причин шестимесячную задолженность по оплате за жилищно - коммунальные услуги, местный исполком обязан в письменной форме предупредить его о необходимости погасить задолженность.

Если собственник в течение одного месяца с даты получения предупреждения не погасил задолженности по оплате за жилищно - коммунальные услуги в полном объеме, а возможности погашения долга за счет его имущества нет, местный исполком вправе подать иск в суд о принуждении собственника квартиры к ее отчуждению.

Таким образом, при наличии указанных выше обстоятельств часть квартиры, которая принадлежит вашему бывшему мужу, может быть продана с публичных торгов. 

***

— Мой вопрос касается чеков "Жилье". У меня в собственности находится дом в Минске. Этот дом в стадии реконструкции (в прошлом году получены все соответствующие разрешения в администрации). Моя мать хочет оформить договор дарения на чеки "Жилье" и отдать их мне. Я недавно женился, и мы с женой собираемся стать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий как молодая семья. Смогу ли я воспользоваться чеками "Жилье", чтобы завершить реконструкцию своего дома (купить окна, установить коммуникации и т.д.), так как дом находится в стадии незавершенного строительства (реконструкции). (Валерий Бурачонак, по электронной почте).

— Согласно ст.143 Жилищного кодекса именные приватизационные чеки "Жилье" используются гражданами Республики Беларусь для приватизации занимаемых ими жилых помещений государственного жилфонда, а также гражданами и членами их семей, стоящих на учете для улучшения жилищных условий, для уплаты паевого взноса в жилищном или жилищно - строительном кооперативе, финансирования индивидуального или коллективного жилищного строительства; реконструкции блокированных, одноквартирных жилых домов; долевого участия в жилищном строительстве, приобретения жилых помещений путем покупки, погашения задолженности по кредитам банков (включая выплату процентов за пользование ими) и ссудам организаций, взятым и использованным на указанные цели.

Именные приватизационные чеки "Жилье" не подлежат отчуждению за исключением дарения их по нотариально удостоверенным договорам мужу (жене), родителям, детям, усыновителям (удочерителям), усыновленным, родным братьям и сестрам, деду, бабушке, внукам, перехода права собственности по наследству либо по решению суда.

В случае реконструкции вами блокированного, одноквартирного жилого дома, при том что вы стоите на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, вы можете воспользоваться чеками "Жилье", подаренными вам вашей матери по нотариально удостоверенному договору.

***

— Здравствуйте! Ольга Николаевна из Минска. Я с семьей (я, муж и дочь) проживаем в квартире, приобретенной по льготному кредиту. Кредит до декабря 2028 года. С мужем я 3 года в разводе. В квартире прописаны только мы с дочерью. Бывший муж прописан в другой квартире (она у него в частной собственности). Уходить он не хочет, оскорбляет меня и угрожает. Кредит оформлен на меня, выплачиваю его я. Есть ли у меня шанс продать эту квартиру, чтобы мы могли разъехаться?

— Ольга Николаевна, согласно действующему законодательству до полного погашения льготного кредита продажа жилого помещения, построенного с его привлечением, запрещена, в связи с чем, к сожалению, не сможете совершить эту сделку.

***

— В 1992 году муж уехал ухаживать за матерью и прописался в ее доме. Мать умерла в том же году и не оставила завещания. Сейчас в этом доме живет наша семья (с 1992 года) — то есть мой 81-летний муж (инвалид 1 группы), сын (1987 г.р., инвалид с детства) и я. Они прописаны в этом доме, я прописана в Вилейке. В 2014 году сестра мужа оформила завещание на этот дом (зарегистрировала) на своего сына. Нам председатель сельсовета сказал, что оно недействительно, потому что нет подписи матери. Тем не менее в настоящее время этот дом сестра мужа хочет продать. Имеет ли она право выселить нашу семью? (Юркевич Ванда Петровна, Вилейский р-н, д. Жары, вопрос задан предварительно).

— В случае наличия сомнений в подлинности завещания вы имеете право оспаривать его в судебном порядке. Вместе с тем совершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним и не имеющих доли в праве общей собственности на это жилое помещение, подлежат выселению по требованию собственника в другое жилое помещение, принадлежащее им или собственнику на праве собственности в данном населенном пункте и отвечающего установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, в связи с чем вашу семью могут выселить в другое жилое помещение. 

Светлана Бусько

buskо@zvіаzdа.bу

Фото Анатолия Клещука