Эксперты подсчитали, что если 2016 год на вторичном рынке жилья столицы запомнился рекордом по максимальному количеству зафиксированных сделок, то прошлый год установил рекорд по минимуму оставшихся в продаже квартир.
Кто-то решил и «придержать»
Попробуем разобраться, почему это произошло. В прошлом году единственным спокойным месяцем можно назвать только январь, когда в Минске было продано даже меньше 700 квартир. Но уже в феврале этот показатель поднялся до 900 квартир, а в марте перевалил за отметку в 1250 проданных жилых помещений. В целом же в течение 2017 года среднее количество совершенных сделок находилось на уровне 1100 проданных объектов в месяц, из которых около 10% были новостройки.
В результате такой активности на рынке с апреля количество выставленных на продажу квартир планомерно снижалось. Более того, осенью количество квартир, предлагаемых на продажу, стало снижаться просто рекордными темпами. Некоторые продавцы, видя активный спрос и снижение ставок по кредитам, предпочли «придержать» квартиры в надежде на быстрое повышение цен. В результате этого начал появляться небольшой, но все же объем отложенного предложения, который должен выйти в продажу в 2018 году.
Скидки уменьшились вдвое
Известно, что главным «активатором» в 2016 году для покупателей выступали малые и застывшие на месте цены. А в прошлом году к ним добавились еще и более дешевые кредиты.
— По нашим сделкам мы наглядно видели, что рынок в 2017 году заметно ускорился, — рассказывает заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства «Твоя столица» Светлана Куделко. — И покупатели, и продавцы хотели решать свой жилищный вопрос максимально оперативно — в формате «здесь и сейчас». К тому же большая часть продавцов была еще и покупателями: после продажи имеющейся квартиры они хотели приобрести другую — более просторную или новостройку.
Чтобы удовлетворить все потребности покупателей и продавцов, агентства заключили партнерские соглашения с большинством банков, научили собственных специалистов по кредитованию и разработали специальные программы оказания услуг: «Переезжаем в новостройку», «Расширяем жилплощадь», «Покупателям из регионов» и др.
Благодаря этому увеличилась доля сделок, завершенных в течение двух недель, а средний срок продажи/покупки квартиры снизился с 35 дней в 2016 году до 28 дней в прошлом году. Но есть и не совсем хорошая новость для покупателей. Так, средняя величина скидки, которая предоставляется продавцами по требованию покупателей, снизилась с 10% в 2016 году до менее чем 5% в прошлом году. Прошедший год наглядно продемонстрировал, как на рынок жилья влияют доступные кредиты. В результате к концу прошлого года в продаже остался рекордно низкий для последних трех лет объем квартир. По состоянию на конец декабря он составляет примерно 5,7 тысячи квартир, в то время как средний уровень предложения находится на отметке около 8 тысяч квартир.
Значительно подорожало только «молодое» жилье
Рост уровня спроса, снижение объема предложения — все это при активной кредитной поддержке не могло не сказаться на ценах. Однако отсутствие роста реальных доходов населения и экономического оптимизма не позволили ценам в прошлом году существенно вырасти.
Очевидно, что сильнее остальных подорожали однокомнатные квартиры. Квадратный метр здесь за год подорожал на 50 долларов.
Квартиры вторичного рынка очень неоднородны по своим качественным характеристикам, поэтому и цены на различные типы жилья вели себя в прошлом году по-разному. Самый существенный рост отмечен на квартиры в свежих (моложе 2009 года постройки) каркасно-блочных домах — только в августе и ноябре жилье здесь дорожало на 3% ежемесячно. Такая высокая динамика цен во многом обусловленак ростом цен на каркасно-блочные новостройки — продавцы объектов вторичного рынка зачастую ориентируются на них.
Ответная реакция от спроса не заставила себя ждать — в результате роста цен осенью популярность квартир в подобных каркасно-блочных домах стала падать, и уже в ноябре было приобретено на 8% меньше таких квартир. Покупатели перевели внимание на стабильные по цене панельные дома, рост цен в этом сегменте незначительный — в пределах 3% в год.
Планируется минимальный рост
Попытки поднять в 2018 году цены на фоне отсутствия роста доходов начнут существенно смещать фокус спроса в сторону бюджетных, малометражных квартир и квартир хрущевско-брежневской эпохи. В то время как сейчас такие рассматриваются покупателями в последнюю очередь и только из-за их минимальной площади, а значит, и цен.
В январе ожидается сезонное снижение спроса, однако наличие кредитов, пусть они немного и выросли в цене за декабрь уходящего года, должно удержать цены на нынешнем уровне. Однако кредиты будут только компенсировать недостаток средств, а не выступать причиной роста цен. В частности, кредиты будут продолжать помогать тем покупателям, кто хочет расширить жилплощадь за счет продажи имеющейся квартиры — ведь в этом случае кредит берется только на доплату. Кроме того, кредиты будут востребованы при покупке малогабаритных квартир с минимальной стоимостью. Вот этот баланс собственных средств покупателей и доступных заемных средств позволит ценам в этом году находиться на достаточно стабильном уровне только с незначительным увеличением по сравнению с текущим уровнем (не более 2—4%).
Сергей КУРКАЧ
Фото Марины БЕГУНКОВОЙ
Идентичность через наследство.
Василевские такие: на Земле и в космосе лихие!
Беларусь — в тройке лидеров по заболеваемости.
