Эксперты прогнозируют до конца года дальнейшее подорожание жилья

Но не более чем на 7-10 процентов.

Ни для кого не секрет, что каждый год январь является месяцем затишья на рынке недвижимости. В этот период потенциальные покупатели либо пытаются приспособиться к ухудшению материального положения вследствие роста обменного курса валют, либо ожидают скорого наступления подобных негативных изменений в экономике. Однако этот январь стал исключением — снижения активности покупателей не произошло.

Последние два года столичный рынок жилья стабильно ставил рекорды — по минимальным ценам, объему предложения, максимальному количеству сделок. Прошлый период (январь и февраль) дал понять, что 2018 год по части рекордов также может удивить. Сделать анализ ситуации в жилищной сфере столицы и «нарисовать» прогноз на год корреспонденту «Звязды» помогает наш постоянный эксперт — руководитель агентства «БепЦТН», председатель совета Белорусской ассоциации "Недвижимость" Николай Простолупов.

Около 30% — в Минске, 70% — в Бресте

Наш спикер отмечает, что в декабре прошлого года в Минске было зафиксировано 1600 сделок, в январе — 1150, а в феврале — 1144 сделки. Два первых месяца года мы имеем показатели «выше среднего». Откуда у населения вдруг «проснулась» такая несанкционированная активность?

Ответ очевиден. Покупатели стали на порядок больше использовать заемные средства. Например, в феврале в Минске 30% сделок было оформлено с помощью кредитных денег. В то же время в Бресте кредитными ресурсами воспользовались 70% покупателей жилой недвижимости. Почему? Да потому что при нашей средней зарплате большой кредит среднестатистическому горожанину не дадут. В столице его хватит на маленький кусочек собственного жилья. А в Бресте цены за «квадрат» ниже, а значит, воспользовавшись кредитами, можно приобрести недвижимость.

Особенности популярности

По информации крупнейших агентств столицы, наибольшим спросом в эти два месяца пользовались одно- и двухкомнатные квартиры — их доля в общем количестве сделок примерно равна — 38% и 36% соответственно. В то время как квартиры с четырьмя и более комнатами выбрали только 4% покупателей.

Среди однокомнатных наибольшей популярностью у покупателей пользовались квартиры, расположенные в каркасно-блочных домах моложе 2000 года постройки. А вот среди проданных в январе — феврале двухкомнатных квартир преобладали хрущевки-брежневки. В составе выбранных трехкомнатных квартир преобладали стандартные панельные апартаменты 1977-1999 годов постройки.

Ценник марта

Новой тенденцией последних двух месяцев стало увеличение спроса на дешевые маленькие однокомнатные квартиры. Если предлагаемое жилье продается по рыночной стоимости (1200—1230 долларов за «квадрат»), то оно отыщет себе новых хозяев уже через неделю.

Правда, таких квартир сейчас на рынке единицы. Ценник однокомнатных реально начинается с 70 тысяч рублей. В диапазоне с 70 до 80 тысяч рублей на рынке выставлено на продажу лишь 48 объектов недвижимости. Это квартиры с очень маленькими кухнями (чуть более 5 квадратных метров), и находятся они на крайних этажах старых пятиэтажных домов. Подобное жилье в девятиэтажных панельках будет стоить дороже. Однушки площадью 33-40 квадратных метров выставлены уже за 86-94 тысячи рублей. Более просторные однокомнатные квартиры (43-47 «квадратов») предлагают уже за 104-116 тысяч рублей.

Самые бюджетные двухкомнатные квартиры имеют ценник, который начинается с 98-100 тысяч рублей. До 110 тысяч рублей можно найти на рынке двушки площадью до 46 «квадратов». Стандартные «двушки» площадью от 43 до 55 квадратных метров обычно стоят уже в пределах 110-126 тысяч рублей. Максимальное количество предложения двухкомнатных квартир соответствует цене от 130 до 150 тысяч рублей.

Минимальная стоимость трехкомнатных квартир составляет около 110 тысяч рублей. В эту категорию попадают жилые помещения с общей площадью от 55 до 60 квадратных метров. В подобных квартирах обычно смежные комнаты, и находятся такие помещения на крайних этажах пятиэтажных домов. Средний ценник бюджетных многокомнатных квартир колеблется в пределах от 120 до 130 тысяч рублей. Стандартные трехкомнатные квартиры площадью до 70 квадратных метров предлагаются на вторичном рынке по цене от 140 до 160 тысяч рублей.

Три типа сделок

Самый распространенный тип сделок на нашем рынке — это сделки с квартирами стандартных потребительских качеств. На них приходится около 65-70% всех заключаемых сделок. Как правило, такую ​​квартиру можно встретить в любом классе домов, представленных на рынке. Исключение составляют клубные дома или дома в престижной застройке. Основной критерий такого жилья — бюджетный ремонт эконом-класса с минимальным набором мебели или полным ее отсутствием. После покупки такие квартиры потребуют как минимум косметический ремонт. В некоторых случаях требуются более серьезные вложения — замена оконных рам, напольного покрытия или плитки в санузлах. В домах, построенных после 2000 года, квартиры стандартных потребительских качеств — это жилье без обработки (черновая строительная обработка) или со стандартным «мапидовским» ремонтом.

Готовые к проживанию квартиры — это жилье с хорошим, достаточно свежим ремонтом и частично мебелью. С квартирами этого класса качества заключается около 25—30% от всего объема сделок. Ремонт в таком жилище выполнен с использованием современных материалов и включает в себя качественные окна, межкомнатные двери, плитку и напольное покрытие. Из мебели, как правило, остается встроенная кухня с техникой и встроенные системы хранения (шкафы-купе или гардеробная). Привлекательность этих квартир заключается в том, что, благодаря наличию хорошего и при этом сделанного совсем недавно ремонта, будущий собственник может спокойно въезжать в квартиру и не думать об обновлении еще долгое время.

Отдельным классом можно выделить элитное жилье. К отличительным особенностям таких квартир следует отнести их расположение в центре города или в престижных застройках, либо в составе отдельных клубных жилых домов. Современные престижные комплексы имеют огороженную территорию и видеонаблюдение, а также паркинг или защитные парковочные места из расчета не менее одного машиноместа на квартиру. Такие квартиры имеют очень качественный, часто дизайнерский ремонт, выполненный с использованием дорогих материалов. На долю элитного жилья приходится от 1% до 3% заключенных сделок.

Что касается стоимости, то здесь следует различать цены предложения и цены реальных сделок. Первые во многом отражают не объективные тенденции рынка, а желания собственников. Поэтому некоторый рост за январь — февраль по ним видно, но не по всем сегментам качества и в целом не более 5-6%. В то время как цены фактически совершенных сделок остались без существенных изменений, по ним была отмечена интересная особенность —сближение квартир нижнего ценового диапазона (стандартных потребительских качеств, плюс 2% к стоимости квадратного метра в декабре 2017-го) и квартир, готовых к проживанию (с ремонтом и мебелью, минус 2% к стоимости «квадрата» прошлогоднего декабря).

Предложение уменьшилось на треть

По мнению Николая Простолупова, на начало весны количество жилой недвижимости, выставленной на продажу, стало меньше на 30% по сравнению с годом ранее. Сейчас общее количество квартир и отдельных комнат на продажу — это чуть больше пяти тысяч объектов. Годом ранее было семь тысяч жилых помещений. Николай Простолупов считает, что люди просто отказываются продавать свое жилье, потому что передумали улучшать жилищные условия. Точнее, не передумали, а не имеют возможности. А в итоге семьи с детьми живут в однокомнатных квартирах, которые на рынке стали дефицитом. Не хватает на рынке и небольших двухкомнатных квартир.

С таким перекосом спроса и предложения должно было справиться строительства жилья. Но и здесь проблема. Город не дает застройщикам широкие строительные площадки. Выделяются только точечные участки земли, да и те обременены износом.

В этой ситуации первичный рынок жилья меняется гораздо быстрее вторичного. Николай Простолупов считает, что вслед за первичным рынком начнет дорожать и рынок готового жилья. Существенно цены увеличиться не смогут, так как у людей нет больших денег, говорит собеседник. Но за год, по мнению Николая Простолупова, они все-таки вырастут на 7—10%.

Сергей КУРКАЧ