Вы здесь

Дачи и коттеджи: если сложно продать — то можно сдать


Существует мнение, что наступление летнего сезона активизирует покупателей загородного жилья, благодаря чему можно рассчитывать на более высокую цену продажи. Но эксперты придерживаются иного мнения — спрос на дачи и дома присутствует целый год, а вот цены с каждым годом постепенно снижаются. В дополнение появилась еще одна тенденция — сторонники проводить выходные за городом все чаще стараются арендовать дачу, чем приобретать ее в собственность.


Ниже себестоимости

Распространенное мнение о том, что с наступлением теплого времени вероятность продать свою дачу или коттедж существенно увеличивается, а значит можно и поднять цену, корректируется действительностью. Начиная с 2009 года цены на загородную недвижимость постепенно, но все же снижаются.

— Какие-то средние цены на дачи, коттеджи и дома, вывести практически невозможно. Даже исходя из их площади или расстояния от МКАД, — рассказывает начальник отдела «Дома. Дачи. Коттеджи» агентства недвижимости «Твоя столица» Елена Акулич. — В отличие от квартир в городе каждый из загородных объектов значительно более уникален и на его стоимость влияет гораздо больше факторов.

Взять хотя бы месторасположение — разница в цене двух сравнимых по качеству, площади и расстоянию от МКАД объектов может быть весьма существенной из-за направлений, подъездных путей, транспортной доступности и среды.

Или, например, проект дома — пусть количество этажей и площадь в различных домов совпадают, но в каждом случае планировка своя. И в каких-то случаях она рациональна и удобна, а в других владельцу приходится просто мириться с тем, что есть. Но, поскольку выбор объектов сейчас большой, покупатель несомненно примет решение в пользу более удобного для него. В такой ситуации собственнику придется либо формировать цену с учетом требований рынка, либо делать процесс продажи вечным, без какой-либо надежды на решение своего вопроса.

По мнению Елены Акулич, при определении возможной стоимости загородного объекта не работает механизм "посмотреть, за какую цену другие выставили" — в каждом конкретном случае она может быть как выше, так и ниже, чем заявленная другими продавцами. Кроме того, следует учитывать тот факт, что в продаже достаточно объектов, которые по заявленной цене уже не первый год ищут своего покупателя.

Не себе, так людям

Долгий срок экспозиции объектов на рынке обусловлен текущей его конъюнктурой. Уже который год многие продавцы загородной недвижимости сталкиваются с тем, что предлагаемые покупателями цены значительно ниже себестоимости строительства подобного нового объекта. Причина этой ситуации в том, что кризисы 2000-х годов существенно снизили покупательную способность наших соотечественников, а широкий выбор поддерживает ценовую конкуренцию между продавцами.

Кроме того, некоторые люди стали задаваться вопросом, зачем им вкладывать большие деньги в покупку загородного объекта, а затем тратить средства на его обслуживание и поддержание в хорошем состоянии, когда необходимость в нем только 3-4 месяца в году? Гораздо проще на теплые месяцы снять его в аренду.

Наш эксперт советует не спорить с рынком, поскольку цены на нем формируются автономно, а постараться приспособиться к ситуации, которая сложилась, и решить вопрос максимально выгодным для себя способом. Уже недостаточно просто подать объявление о продаже и ждать звонков. Надо самим выходить на потенциальных покупателей и уже после осмотра вести диалог о цене. Как показывает практика, такой подход дает хорошие результаты — благодаря активной работе с потенциальными покупателями, около 60% таких сделок совершается в течение месяца.

Немаловажное значение имеет правильно определенная цена — при ее формировании следует ориентироваться не на предложение, которое является лишь выражением желаний продавцов, а на совершенные сделки — именно они иллюстрируют реальный порядок цен. Ну, а если текущие цены сделок совсем не устраивают, и по желаемой цене объект долго не продается, то можно делать, как и другие продавцы — пока объект находится в продаже, сдавать его в аренду.

Летний домик или солидная «фазенда»?

Чтобы узнать, на что можно рассчитывать собственникам при сдаче в аренду дачи или коттеджа, а также узнать о запросы арендаторов, мы обратились к начальнику отдела аренды жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Маргарите Почицкой.

— В зависимости от периода востребованности в аренду, дома, дачи и коттеджи условно можно разделить на две группы: объекты первой арендуются только в теплое время года, а второй группы — для круглогодичного проживания, как альтернатива квартире в городе, — считает специалист. — Как и в случае с куплей-продажей, цена аренды на загородную недвижимость зависит от многих факторов. Минимальный порог стоимости можно определить в пределах около 200 рублей в месяц, без учета оплаты электроэнергии.

Поскольку объект арендуется на все лето, то за эти деньги арендаторы ожидают увидеть как минимум аккуратный здание, где можно сформировать уютную обстановку и отдохнуть. Это может быть деревянная дача до 50 километров от МКАД. Особых изысков не требуется - достаточно печного отопления, «удобства» скорее всего будут на улице, а горячая вода в лучшем случае с проточного бойлера.

Цена аренды будет увеличиваться при приближении к Минску и при улучшении качества. Например, стоимость аренды капитальной дачи (кирпичной, блочной) в пределах 40 километровой зоны от МКАД со всеми удобствами (санузел внутри дома, газ, интернет и участок до 10 соток) уже может достигать 600-800 рублей в месяц. Есть категория арендаторов, кто вместо отдыха на море предпочитает, чтобы на лето сменить местожительство. Ими востребованы комфортабельные коттеджи в пределах 20 километров от МКАД: газифицированные, с оптоволоконным интернетом, кондиционерами, возможно, саунами и прочими изысками цивилизации. Располагаться они должны не в дачных кооперативах, а в коттеджных поселках. Важен комфорт проживания и удобство подъездных путей, поскольку ежедневно арендаторы будут ездить на работу и обратно. Цена аренды подобных коттеджей может начинаться от 1000 рублей и достигать 2000 рублей в месяц.

Элитный загородный дом

Маргарита Почицкая уверена, что чтобы рассчитывать на цену аренды в 2 000 рублей и более, необходимо, чтобы объект соответствовал самым высоким требованиям арендаторов, как по техническому наполнению, так и по местоположению. Подобные коттеджи зачастую арендуются для руководителей дипломатических представительств. Примерная площадь — 200-500 квадратных метров.

Наиболее большие ценники сдачи характерны для коттеджей в Дроздах — примерно 5 000-10 000 рублей в месяц. А, скажем, в Боровлянах и Дроздово можно найти солидные объекты и за 3 000 рублей в месяц. Подобные коттеджи предлагаются и в Минске — в районе Национальной библиотеки цена объектов находится на уровне 3 000-6 000 рублей в месяц, немного дешевле в Зацени. Но опять же — все зависит от коттеджа и его качества.

Эксперты считают, что продать загородный дом, дачу или коттедж вполне реально и за месяц. Для этого нужно просто активно предлагать свой товар на рынке и ориентироваться на цены сделок. А если же идти на уступки по цене нет возможности или желания, то можно параллельно поиску покупателей получать от объекта рентные доходы. Здесь важно внимательно выбирать арендаторов и правильно составлять договор аренды.

Сергей КУРКАЧ

Фото Анатолия КЛЕЩУКА

Оставить комментарий

Выбор редакции

Общество

Упростит ли «Электронная школа» жизнь педагогам?

Упростит ли «Электронная школа» жизнь педагогам?

И как это отразится на качестве знаний?  

Калейдоскоп

Чем удивила Белорусская неделя моды

Чем удивила Белорусская неделя моды

Познакомиться с новинками от белорусских дизайнеров можно было на неделе моды, которая проходила в Минске с 7 до 11 ноября.

Общество

Как социальная реклама меняет отношение к бездомным животным

Как социальная реклама меняет отношение к бездомным животным

«Не бросай меня на даче», «Я тоже хочу встретить Новый год дома» — такие трогательные слова видели жители Москвы на билбордах с социальной рекламой о бездомных животных. 

Культура

«Лістапад» назвал победителей — все возвращается на круги своя

«Лістапад» назвал победителей — все возвращается на круги своя

Наряду с сладостным упоением кино на «Лістападзе» всегда идет интрига — что и кого международные составы жюри назовут лучшими и с какими формулировками.