Лучший управдом: государство, собственник или ассоциация?

Реформирование Жилищного кодекса и предлагаемые новшества — вопрос, волнующий абсолютно всех жильцов, независимо от того, владеет он жильем или арендует его. Для комфортной жизни в доме человеку необходимо чувство защищенности и уверенность в том, что он будет получать жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), которые сможет оплатить, а здание не выйдет из строя. Такие надежды и ожидания присущи людям во всех странах. В этом очередной раз убедились представители различных ведомств, управляющие жильем, и сами собственники — участники 9-й международной конференции, организованной Международной ассоциацией менеджмента недвижимости (МАМН).

Независимый управляющий в Германии

В результате приватизации в ряде постсоветских государств в 90-е годы прошлого века большинство квартиросъемщиков превратились во владельцев жилья. Однако при этом не были созданы соответствующие рамочные условия, о чем должно было позаботиться государство, а состояние большинства жилья было удручающим. Кроме того, не было, да и до сих пор все еще довольно туманно представлено, как в домах регламентируется и распределяется ответственность в области управления площадью общего пользования.

Специалисты из восьми стран обменялись опытом по управлению жильем и рассказали о планируемых изменениях в этой отрасли. Они единогласно подчеркивали необходимость участия государства в заботе о жилфонде, поскольку в одиночку людям не вытянуть поддержание дома в порядке.

— Только профессиональные, подготовленные управляющие гарантируют реализацию поставленных задач. Лишь независимый управляющий, не имеющий никакого личного интереса в объекте, будет нейтральной стороной. Если же это — кто-то из жильцов дома, его легко обвинить в том, что он действует в своих интересах, — считает Вернер МЕРКЕЛЬ, председатель правления МАМН. — Необходимо создавать независимое предпринимательское коммерческое управление недвижимостью, чтобы собственники жилья имели свободу выбора и могли сменить управляющего на другого.

Услуга и профессия в Беларуси

Управляющий — профессия, которую нужно законодательно закрепить во всех странах с переходной экономикой именно как профессию, и данная услуга должна хорошо оплачиваться, поскольку это серьезный труд, сопряженный с высокой ответственностью. Это понимают специалисты, занимающиеся управлением жильем, но такого понимания пока не достигнуто на бытовом уровне. Тем не менее подвижки в создании системы подготовки таких кадров есть.

В Беларуси профессия «управляющего недвижимостью совместного домовладения» указана в едином квалификационном справочнике должностей служащих. А в следующем году на базе колледжей планируется создать белорусскую школу обучения управляющих.

— Это будут грамотно подготовленные специалисты, способные со временем заменить на должностях управляющих многих нынешних председателей товариществ собственников, которые избираются из числа жильцов дома и зачастую понятия не имеют, что нужно делать для качественного управления, — рассказал Геннадий КАЛЕНОВ, исполнительный директор МАМН.

Сейчас у нас в стране более 2000 товариществ собственников (ТС) и около 7,5 тысячи организаций-застройщиков. Как правило, большинство ТС и ЖСПК (жилищно-строительных потребительских кооперативов) заключают договоры на техобслуживание с городскими коммунальными предприятиями. В стране действуют 20 ассоциаций ТС и организаций-застройщиков. Две в Брестской области, три — в Витебской, четыре — в Гомельской, одна — в Гродненской, три — в Могилевской и семь — в Минске. Контроль за их деятельностью возложен на местные распорядительные и исполнительные органы, сообщил Геннадий ТРУБИЛО, первый заместитель министра ЖКХ Беларуси:

— Власть должна помочь собственникам принять решение, если самостоятельно они определиться не могут. Это все же жилье, и люди должны быть обеспечены нормальными услугами.

Говоря о планируемых изменениях в Жилищном кодексе страны, он отметил, что роль местных исполкомов должна трансформироваться с попечительской на организаторскую. Планируется также организовывать обучение и повышение квалификации специалистов райисполкомов, администраций районов в городах, занимающихся вопросами организации деятельности ТС, а также определить критерии оценки их знаний.

В Казахстане все за счет жильцов

Темпы приватизации в Казахстане поражают. За полгода в 1992-м 97,5 % населения стали собственниками квартир, в которых жили. Содержание жилфонда оплачивают жильцы, никаких дотаций на ЖКУ не предусмотрено.

— 45 % многоквартирных домов в Казахстане не имеют управления в виде юридического лица. Здесь действуют старшие по домам или даже и такие отсутствуют. Жильцы собираются для решения конкретной проблемы и расходятся. В 23 % домов созданы кооперативы собственников квартир (КСК). И лишь 3,5 % домов профессионально управляют юридические или физические лица. При этом жители не хотят отвечать за судьбу своего дома, — обозначил Сергей ХУДЯКОВ, председатель Ассоциации кооперативов собственников квартир.

Определенные виды ремонта регламентированы для КСК как обязательные. На более крупные мероприятия, вроде ремонта кровли или замены лифтов, предусмотрены целевые сборы — дополнительные деньги с жильцов. При этом сумма взносов зависит от стоимости квадратного метра в КСК, которая в свою очередь определяется годом постройки, состоянием дома и т. д. В старом доме эта сумма составляет до 30 тенге за квадратный метр ежемесячно, в новых домах — от 100 тенге, поделился Оскар НУРМАГАМБЕТОВ, жилец дома, проектировщик по образованию. (100 тенге — 0,58 белорусского рубля.)

— В Казахстане принят закон о саморегуляции, и трудно найти баланс интересов между субъектами: управляющими, монополистами и собственниками. Государство фактически отстранилось от функции управления, но не создало рамочных механизмов, и нет людей, которые могли бы грамотно управлять. Государство вынуждено будет принять на себя функции по финансированию ремонта общедомового имущества, так как в результате теперешнего управления дома приходят в упадок, — уверен Мадат НУРУМОВ, представитель Ассоциации органов управления сервиса и энергосервиса в жилищно-коммунальном хозяйстве «Шанырак».

Сейчас в Казахстане вносятся изменения в основной закон о жилищных отношениях. Это будет концептуально новый закон, и профессиональное сообщество не согласно с его проектом, но его не слышат, убеждены специалисты.

Документом предусмотрено создание во всех многоквартирных жилых домах одного отдельного органа управления. Планируется также общестрановая единая информационная система — портал с информацией о каждом доме, где у собственника будет личный кабинет, где ему выставят счет за ЖКУ. Разработают и правила расчета минимального взноса на управление и содержание жилья, которые рассчитают и утвердят местные органы власти отдельно для каждого региона. Более точно пропишут и механизм сбора средств на текущий ремонт.

— Пять домов и прилегающих к ним дворов в исторической части Астаны, в основном здания, построенные в 60-х годах прошлого века, сейчас хотят модернизировать по программе энергоэффективности. Часть суммы на это выделят из бюджета, часть получат от ПРООН, а часть соберут с жителей, — рассказала Наталья ПОДДУБНАЯ, жилец дома, риелтор с 15-летним стажем. — Наши жильцы-пенсионеры против такого подхода, и моя задача — посмотреть опыт модернизации в Беларуси и Германии, убедить людей, что это улучшит не только качество их жилья, но и его рыночную стоимость.

В Узбекистане один многоквартирный дом — одно ТС

В Узбекистане 98 % жилья также находится в частной собственности. Обслуживаются дома специализированными управляющими организациями, которые оказывают услуги по всем направлениям: лифты, сантехника, бухгалтерия, вывоз мусора и т. д. Формы обслуживания управляющими компаниями разные: от полного до частичного, хотя фактически содержанием жилфонда управляют сами жители через правления. При этом в стране приветствуется опыт организации собственников по принципу один дом — одно товарищество, чтобы не раздувать штат и не содержать лишний персонал.

Некоторые товарищества собственников жилья (ТСЖ) функционируют без образования юрлица — такими домами управляет домовой комитет. И управляющая компания составляет договоры с домкомами и берет на себя все кредиты, планирует работы, проводит собрания и выполняет необходимые услуги. Товарищества частных собственников жилья (ТЧСЖ) берут кредиты сами, имеют отдельный расчетный счет, которым управляющая компания распоряжаться не может. Председатель ТЧСЖ заказывает услуги у специализированных управляющих компаний, и те по договору выполняют работы. С поставщиками коммунальных услуг жители рассчитываются отдельно.

В стране сейчас также реформируется законодательная база.

— Мы хотим внести изменения в закон о ТСЖ, чтобы подробнее отразить вопрос управления недвижимостью, внести в документ практику немецкой «декларации о разделении общей собственности». Нужно прописать стандарты деятельности управляющих компаний, чтобы развивать рынок жилищных услуг, чтобы уйти от некачественного самоуправления. Председатель ТС может организовать работу сервисной компании, заказав услугу, но он не специалист, у него нет соответствующего образования, — прокомментировала планируемые изменения Башорат ДЖУМАЕВА, директор Ассоциации организаций профессиональных управляющих, обслуживающих жилфонд «ПБХКТ Уюшмаси».

Таким образом понятно, что профессиональные управляющие, участие государства в содержании жилфонда и четкая законодательная база — составляющие, без которых не обойтись в деле управления жильем. Для комфортной жизни эту простую, но сложно реализуемую формулу следует ввести в практику управления жильем, и это задача не одного года.

Ирина СИДОРОК