На что обращают внимание при покупке квартиры, существенно ли в этом году подорожает жилье и насколько дешевле обойдутся апартаменты в пригороде? О тенденциях на рынке недвижимости рассказывают эксперты.
Новое жилье в приоритете
Сейчас квартиры вторичного рынка пользуются меньшей популярностью. Более 80% потенциальных покупателей жилья рассматривают новостройки. У клиентов хватает на это денег? Похоже.
Одной из особенностей покупательского поведения можно назвать комплексный подход при выборе новостройки. С каждым экономически стабильным годом доля тех, кто руководствуется исключительно ценовым фактором, уменьшается. Согласно проведенному группой компаний «Твоя столица» исследованию, вес ценового фактора в настоящее время составляет лишь около 20-25%. Для сравнения: аналогичную значимость имеет расположение дома вблизи станции метро.
Наглядный пример: покупатель выбирает между двумя однокомнатными квартирами, одна из которых располагается на значительном расстоянии от метро, но стоит 47 тысяч долларов, а вторая — вблизи «подземки», но за 53 тысячи долларов. Так вот, при прочих равных условиях, с учетом получения транспортных выгод на перспективу, значительная часть отдаст предпочтение второму варианту. А средства, которые отсутствуют, возьмет в кредит.
Снижение значимости цены, в частности, можно объяснить наличием кредитов и увеличением количества предложений по рассрочке оплаты.
Среди других факторов влияния на выбор покупателя можно выделить стадию строительной готовности дома, местоположение (конкретный район, развитость инфраструктуры в округе, транспортная доступность), планировку, наличие парковки.
Больше всего за прошедший год подорожали новостройки класса «эконом». Этот вид бюджетного жилья приплюсовал в цене 17%. Сейчас квадратный метр «эконома» в однокомнатной квартире в среднем стоит 1235 долларов, в двухкомнатной — 1225 долларов, в трехкомнатной — 1110 долларов.
А вот жилье в домах класса «стандарт» подорожало всего на 6%. Средняя стоимость квадратного метра этого класса в однокомнатных квартирах достигает 1330 долларов, в двухкомнатных — 1250 долларов, в трехкомнатных — 1170 долларов.
Два сценария на год
Многое на рынке жилищной недвижимости будет зависеть от экономической ситуации в стране. Но уже сейчас можно с достаточной уверенностью предположить, что высокий спрос на новостройки за два предыдущих года себя исчерпал. Даже при сохранении текущих условий по доступности кредитов (ставки, условия получения). В этом году доля покупателей с деньгами будет увеличиваться.
— И не потому, что благосостояние людей настолько вырастет, а потому, что количество покупателей, которым под силу взять и выплачивать кредит, уменьшается. Основная их масса уже взяла кредит в 2017-2018 годах, — уверен аналитик Андрей Чернышев.
Дальнейшее возможное развитие ситуации на первичном рынке Минска можно условно разделить на два сценария. Первый вариант: если доступность кредитов не изменится (по сравнению с прошлым годом), то за счет кредитной поддержки и экономической стабильности возможен рост цен в пределах 5-7%.
Сценарий номер два противоположен первому. Так, если кредиты существенно подорожают, усложнятся условия их получения, то за счет уменьшения финансово обеспеченного спроса рынок впадет в состояние стагнации. На этом фоне будет расти количество маркетинговых акций от застройщиков: они будут бороться за покупателей, сохраняя цены на прежнем уровне. А возможность начала снижения цен будет зависеть от степени ужесточения кредитной и экономической ситуаций.
Покупатели, в свою очередь, будут снижать свои требования к новостройкам: придется чем-то пожертвовать ради цены. Особый спрос будут представлять квартиры минимального метража, в частности квартиры-студии и апартаменты евроформата. Часть покупателей с минимальным бюджетом, перейдет на сторону вторичного рынка — там есть дешевые «хрущевки» и «брежневки».
Все больший интерес будут представлять пригородные (Колодищи) и загородные (Прилуки, Фаниполь, Смолевичи) предложения новостроек. Они уже сейчас на 20-30% дешевле столичных аналогов, а при должном подходе за городом можно приобрести двухкомнатную новостройку по цене однокомнатной квартиры вторичного рынка в Минске.
Почти «мертвый» январь
«Этот первый месяц года может стать самым худшим на рынке недвижимости за последние десять лет», — отмечает глава комитета по риэлторской деятельности Белорусской ассоциации «Недвижимость» Павел Астапеня. — Количество сделок на рынке ожидается в районе 700. Для сравнения, в январе 2018 года было 1273 сделки».
Почему так? Клиенты рынка недвижимости внимательно наблюдали за переговорами Москвы и Минска. Потому что все понимают, что многое зависит не от нас. Короче говоря, если серьезной поддержки от России не будет, то цены на жилье в нашей стране неизбежно упадут. И поэтому достаточно большое количество покупателей затаилось. Это, соответственно, явилось одним из факторов сокращения сделок на рынке в декабре 2018 года. Этот же настрой перешел и на январь.
Если же ситуация с Россией упорядочивается, то цены будут сохраняться на уровне прошлого года плюс-минус 2%, уверен Павел Астапеня. Также, по мнению эксперта, активность на рынке недвижимости будет зависеть от того, смогут ли люди рассчитывать на кредитную поддержку банков.
А как в регионах?
Гродно
Наиболее активно застраиваются микрорайоны Гродно — Фолюш, Южный-3, Вишневец и Девятовка. В каждом из них возводятся жилые комплексы на условиях долевого строительства.
Самый дорогой квадратный метр в Девятовке. Там в новом доме по улице Курчатова строят квартиры из расчета 700-710 долларов за «квадрат». В жилом комплексе по улице Пролетарской метр обойдется немного дешевле — 600-610 долларов. А самый бюджетный вариант предлагают в микрорайоне Южный-3, где квадратный метр стоит всего от 500 до 520 долларов.
Благодаря изменениям законодательной базы, долгострои в Гродно фактически остались в прошлом. В областном центре реализуются крупные проекты жилой недвижимости. Также точечно застраивается исторический центр.
Брест
За последние два-три года в Бресте начато строительство нескольких крупных жилых комплексов. Наиболее известные среди них: Старая крепость, Северный, панельный комплекс по улице Красногвардейская и многофункциональный жилой комплекс в районе улиц Папанина и Гоголя.
Цена квадратного метра в новостройках Бреста — одна из самых высоких в стране. Наибольшим спросом у покупателей первичного рынка пользуются однокомнатные квартиры площадью 35-45 м2. Больше всего новостроек возводится в микрорайонах Граевка и Юго-Восток. Также точечно застраивается центр города. Стоимость «квадрата» в Старой крепости начинается с 610 долларов и доходит в Центральном районе до 1350 долларов в районе улиц Гоголя — Папанина. Спрос на новые квартиры, которые реализуются с помощью долевого строительства, в городе над Бугом остается стабильным.
Могилев
Большинство новостроек в городе — панельные, высотой 9 этажей. Квартиры реализуются через участие в долевом строительстве. Это жилье эконом-класса, но с качественной черновой отделкой и высокими показателями тепло- и звукоизоляции.
Также в городе возводятся дома комфорт-класса, например — ЖК «Эгоист» по улице Гагарина. В нем имеются квартиры-студии площадью до 49 м2, с французскими (от пола до потолка) окнами.
Квадратный метр бюджетного жилья в Могилеве стоит 570 долларов, а в домах комфорт-класса стоимость их достигает до 700 долларов.
Гомель
Особенно интенсивно здесь застраиваются микрорайоны № 18 и 19, улица Сожская. Активное строительство ведется и в микрорайоне № 59.
По долевому строительству можно построить квартиры стоимостью от 430 до 550 долларов за квадратный метр (в эквиваленте). Проживание в элитном доме в центре города будет стоить дороже — 725 долларов за «квадрат».
Витебск
В Витебске реализуется несколько крупных проектов в сфере долевого строительства — в основном в микрорайоне Черемушки и на пересечении Краснофлотской и Артиллерийской улиц. Интерес со стороны россиян также вносит вклад в поддержку спроса на новостройки. Инфраструктура новых микрорайонов также развивается, что делает новое жилье еще более привлекательным для покупателей. Квадратный метр нового жилья в этом городе обойдется покупателям от 560 до 680 долларов.
Сергей КУРКАЧ
Мероприятие проводится на добровольной основе.
Не обнаружить ни секунды равнодушия.
А вместе с ними обучение, соцпакет и даже жилье.
