02 декабря, среда

Вы здесь

Рынок упирается, но идет на удешевление


В условиях стабилизации курса доллара продавцы все реже идут на существенные скидки. Вместе с нашими экспертами мы попытаемся спрогнозировать, чего ожидать в этом сегменте в связи с новыми вызовами и как ситуация может стабилизироваться.


Как мы уже писали в начале апреля, сначала изменение курса белорусского рубля и ситуация с коронавирусом отразились на рынке жилья. Практически все его участники замерли в состоянии неопределенности. Мы еще тогда предположили, что люди снова начнут интересоваться недвижимостью только через месяц. По мнению нашего эксперта, почетного председателя Белорусской ассоциации «Недвижимость», директора агентства недвижимости «БелЦТН» Николая Простолупова, в ситуации, когда на рынок обрушились все форс-мажоры одновременно, людям нужно время, чтобы привыкнуть к новой реальности и понять, как в ней жить и работать. Наш эксперт еще призвал: «Встретимся через месяц»...

Апрельские антирекорды по сделкам

Месяц прошел. По данным Национального кадастрового агентства, за апрель в Минске было продано 590 квартир (без учета долей и комнат) — самый низкий показатель за последние пять лет. Всего было реализовано 31,7 тысячи квадратных метров жилья, что в 2,2 раза меньше, чем за предыдущий месяц. Такой обвал спроса до сих пор можно было наблюдать только в начале года после длительного периода праздничных дней. Природа нынешнего обвала чем-то похожа, только вместо праздников у потенциальных покупателей квартир сегодня режим самоизоляции и желание отложить любые значимые дела на более поздний срок.

По мнению аналитика рынка недвижимости Артема Сахаревича, в апреле еще закрывались старые сделки, подготовка к которым шла в прошлые месяцы. По итогам мая и июня уже можно будет оценивать живучесть вторичного рынка в новых условиях, в том числе после сворачивания кредитов на покупку жилья всех крупнейших банков. Не исключено, что установленный в апреле антирекорд долго не продержится.

Совсем другая ситуация складывается у продавцов. Предложение новых квартир в последний месяц росло гораздо быстрее тех темпов, с которыми их покупали на рынке. А в итоге в апреле совокупный объем предложения вырос еще на 6,5%. На одну проданную в апреле квартиру приходилось 14 выставленных на продажу — такой высокой конкуренции за покупателя не было с начала 2016 года. Еще совсем недавно, в феврале, соотношение составляло 1 к 5. Падение спроса было более заметным у двухкомнатных и трехкомнатных квартир — такие квартиры часто участвуют в сложных разменных цепочках, которые в период нестабильности разрываются.

Плюсы и минусы

Да, цены снизились, но только в долларовом эквиваленте. Как отметил заместитель генерального директора Национального кадастрового агентства (НКА) Государственного комитета по имуществу Беларуси Дмитрий Рытвинский, средняя цена квадратного метра на первичном рынке на однокомнатные квартиры по сравнению с мартом снизилась на 12,2 % и составила 1370 долларов. Для двушек — соответственно 6,4% и 1310 долларов. Заметнее всего на первичном рынке подешевели трехкомнатные квартиры. Сейчас они стоят 1170 долларов за квадратный метр (минус 15,8 % по сравнению с мартом).

По данным НКА, на вторичном рынке снижение цен пока не столь значительное. Средняя цена квадратного метра однокомнатной квартиры снизилась до 1440 долларов в эквиваленте (минус 3,4 %), а двухкомнатной — до 1250 долларов (минус 3,8 %). Показатель для трешек остался на уровне марта — 1200 долларов за «квадрат».

Впрочем, при снижении цены в долларах ценник в рублях вырос. Средняя цена квадратного метра однокомнатной квартиры выросла на 1,7 %, двухкомнатной — на 1 %, трехкомнатной — на 5,6 %.

Стоит отметить, что в апреле средняя цена квадратного метра снизилась в шести из девяти районов Минска. Если в Центральном районе (1360 долларов, что на 8,1% меньше, чем в первом квартале), Партизанском (1230 долларов — минус 6,1 %), Советском (1330 долларов — минус 5,7 %), Московском (1330 долларов — минус 5 %), Фрунзенском (1310 долларов — минус 0,8 %) и Первомайском (1370 долларов — минус 0,7 %) происходило удешевление квартир, то в Октябрьском, Ленинском и Заводском районах средняя цена квадратного метра даже выросла.

По мнению Артема Сахаревича, структура спроса с точки зрения географии и качественных характеристик жилья незначительно отличалась от мартовской. В мае-июне мы, наверное, увидим более заметные сдвиги в покупательских предпочтениях. Если в марте цены реальных сделок росли по инерции за счет благоприятной ситуации в первой половине месяца, то апрельская динамика уже была отрицательной. Средняя стоимость проданных квартир в Минске снизилась на 2,4 % и составила по итогам апреля 1354 доллара за квадратный метр. Это очень существенная коррекция для одного месяца — максимальная за последние четыре года.

Дальше только поиск «дна»

Цены продолжат снижаться, и где ценовое «дно», сейчас не спрогнозирует никто: еще рано об этом говорить, считает Дмитрий Ритвинский. По мнению специалиста, рынок недвижимости только начал реагировать на новую реальность. Отмена банками выдачи кредитов под покупку недвижимости не добавляет оптимизма. «Думаю, что ближе к концу второго квартала мы увидим уже более четкий тренд происходящего на рынке недвижимости. Что же касается количества сделок, то предполагается, что в мае-июне их количество будет ниже среднего значения за последние 12 месяцев», — уверен представитель кадастрового агентства.

В свою очередь, Артем Сухаревич считает, что цены в объявлениях в апреле снижались не такими темпами, как в реальных сделках, — произошел массовый выход на рынок новых объектов с довольно высокими ценами. Примечательно, что «хрущевки» подешевели сильнее, чем современное жилье.

Как мы уже писали, с начала мая Беларусбанк приостановил выдачу кредитов на приобретение вторичного жилья, но сохранил их для строительства. И хотя пока не все банки переняли его пример, такой избирательный подход крупнейшего финансового игрока создает неравные условия для функционирования первичного и вторичного рынков жилья. С учетом грядущего снижения ставки рефинансирования до рекордно низких 8 % годовых новостройки быстрее почувствуют восстановление спроса и сумеют избежать значительной ценовой коррекции.

Что касается вторичного рынка жилья, то здесь возможны два варианта поведения продавцов. Первый — ощутимые скидки и продолжительная торговля «до победы» с целью привлечь внимание покупателей с накоплениями или кредитами, оставшимися на вторичном рынке от нескольких банков.

Но в условиях стабилизации курса доллара подавляющее большинство продавцов уже неохотно переписывает цены. Месяц назад речь шла о массовой коррекции цен в объявлениях, но в последние недели этот процесс затих: корректировки стали делать не чаще, чем в начале месяца. Если такая ситуация будет развиваться на столичном рынке недвижимости ускоренными темпами, то это может принести застройщикам сразу несколько проблем. Новостройкам придется конкурировать с теми, кто хочет продать квартиру максимально быстро и готов к серьезным уступкам. И тогда перед покупателями встанет выбор: либо покупать дорогую квартиру в новостройке с гарантированным кредитом, или более дешевую на вторичном рынке, на которую еще где-то нужно найти деньги.

Кроме того, всем известно, что перед покупкой квартиры в новостройке многие продают свое старое жилье. Здесь раскрывается второй «подводный камень», который таится в слабом спросе на «старые» квартиры и нежелании многих собственников идти на большие скидки. Неужели застройщики будут вынуждены делать покупателям еще более крупные скидки на свое жилье? Время покажет.

Сергей КУРКАЧ

Превью: realt.by

Выбор редакции

Общество

Шоколадные желания по-белорусски. Корреспондент «Звязды» побывала на одной из кондитерских фабрик страны

Шоколадные желания по-белорусски. Корреспондент «Звязды» побывала на одной из кондитерских фабрик страны

Чтобы посмотреть, что здесь готовят к празднику и какими сладкими новинками собираются удивлять белорусов.

Общество

Сберечь детство, или Как сегодня борются с педофилией

Сберечь детство, или Как сегодня борются с педофилией

За десять месяцев текущего года сотрудники милиции выявили более 600 преступлений против половой неприкосновенности или половой свободы несовершеннолетних.

Общество

Школа — пространство для диалога. Почему на тему буллинга можно и нужно высказываться вслух

Школа — пространство для диалога. Почему на тему буллинга можно и нужно высказываться вслух

Республиканский центр психологической помощи подготовил для педагогов рекомендации по разрешению конфликтных ситуаций.

Экономика

Великая китайская финансовая стена

Великая китайская финансовая стена

Китай, который первым в мире нанес сокрушительный удар по пандемии коронавируса, закрепил этот успех финансовыми показателями, уже во втором квартале этого года вернувшись к динамике уверенного экономического роста.