Как защищаться от риелторов, которые не хотят работать по закону

Лицензия агентства «Готовые решения» упразднена, «Империи недвижимости» — приостановлена, а «Твоей столице» выписано предписание. Это лишь часть наказаний, которые вынесены в этом году нечестным риелторским организациям, сотрудники которых продолжают переступать через закон. Среди наиболее типичных нарушений, как и прежде, остаются ненадлежащее размещение рекламы объектов перед или вообще без заключения договора на оказание риелторских услуг, а также требование оплаты одновременно от покупателя и продавца. Как и почему нужно защищаться от некачественных услуг, пояснили в Министерстве юстиции.

Двойная оплата и ненадлежащая реклама

Несвоевременная регистрация договоров на услуги в книге регистрации и отсутствие полной информации. Нарушение порядка заключения или продления договоров обязательного страхования ответственности риелторских организаций. Несвоевременное представление в Минюст анкет для включения сведений в Реестр риелторов Беларуси. Такие нарушения в деятельности белорусских агентств недвижимости также не редкость, подчеркнули в Министерстве юстиции.

— В прошлом году Министерство юстиции получило от граждан и юридических лиц 100 обращений, которые касались оказания риелторских услуг. В основном жалобы были на оказание услуг, включая размещение ненадлежащей рекламы. Рассматривая обращения, специалисты министерства ориентировались не только на защиту прав и интересов потребителей риелторских услуг, но и на предупреждение аналогичных нарушений, — рассказала Ольга ШИБКО, пресс-секретарь Министерства юстиции. — Благодаря этой работе, а также «горячей линии», где гражданам дают необходимые разъяснения, количество обращений с течением времени постепенно уменьшается. Так, в 2017 году в Минюст поступило 130 обращений, в 2018-м — 102 и в прошлом году — 100.

21 обращение касалось принуждения потенциальных покупателей к заключению договоров на оказание риелторских услуг и оплаты их стоимости. Это недопустимое нарушение, имеющее целью получение двойной оплаты услуг: с продавца и покупателя, что запрещено. Поскольку агентство заключает договор с продавцом, оно обязано организовывать просмотры объекта покупателем, не требуя от них дополнительных действий, вроде оплаты или заключения договоров.

Столько же жалоб поступило в прошлом году на размещение ненадлежащей, в том числе недостоверной рекламы объектов недвижимости. В частности, рекламирование без заключения договора услуг, объявления об аренде несуществующей недвижимости с целью привлечения клиентов в агентство, а также размещение рекламных предложений от имени собственника, а не агента.

— 20 обращений касались оплаты риелторских услуг и порядка их оказания, в частности завышенного размера стоимости, оказания услуг без заключения письменного договора, неправомочности некоторых сотрудников оказывать определенные услуги, — уточнила пресс-секретарь. — В результате рассмотрения отдельных обращений свидетельства об аттестации некоторых риелторов были аннулированы.

Среди нарушений встречаются совершенно позорные факты. Потребитель вместо адреса квартиры получал адрес офисного здания или узнавал, что предлагаемые в найме квартиры уже заняты или даже не планировались ко сдаче. Такие же ответы можно было услышать и по номерам, которые давали клиентам нечестные риелторы. Были и жалобы на то, что специалисты агентства, сопровождавшие сделку, не защищали интересы своего клиента, даже когда было очевидно, что недвижимость имела явные недостатки. А некоторые «риелторы» вообще не работали в агентствах, однако исполняли обязанности специалистов по просьбе риелторских организаций.

За вымогание денег — в суд

Агентство «Готовые решения» лишилось лицензии 29 июня. Еще в прошлом году организации выносилось предписание об устранении выявленных нарушений законодательства и требований к осуществлению риелторской деятельности. В организации было приостановлено действие пластиковых карточек двух специалистов по риелторской деятельности. Двум риелторам (Капустинской и Матутю) вынесены предупреждения. В этом году организации также дважды выносились предписания об устранении нарушений лицензионных требований и условий, предъявляемых к риелторской организации во время оказания услуг. Однако они остались без внимания. Как результат — агентство осталось без работы.

Действие лицензии агентства «Империя недвижимости» из-за работы при несоответствии лицензионным требованиям и условиям пока приостановлено: с 30 июня по 30 августа.

Не удержалась от соблазна и госпожа Берташ — агент по операциям с недвижимостью такого крупного агентства, как «Твоя столица». Специалист нарушила правила профессиональной этики, и за это действие ее идентификационной пластиковой карточки агента по операциям с недвижимостью приостановлено на два года. Оказывать риелторские услуги в это время специалисту запрещено. А «Твоя столица» как организация получила предписание на устранение выявленных нарушений.

Основанием для рассмотрения материалов в отношении агентства «Твоя столица» стало обращение покупателей квартиры с жалобой на принудительное заключение договора на оказание риелторских услуг. При этом свои права покупатель отстояла в суде, рассказала Диана ПОДЛЕССКАЯ, начальник управления адвокатуры и лицензирования юридической деятельности Министерства юстиции Беларуси:

— Между агентством недвижимости «Твоя столица» и собственником квартиры был заключен договор, в пределах которого риелторская организация обязывалась организовать рекламную кампанию квартиры для поиска покупателей и осмотр ими объекта. В перечень услуг входила и предварительная работа с покупателем, помощь продавцу в ведении переговоров, организация подписания сторонами договора о намерении заключения сделки купли-продажи при подборе вариантов, а также помощь в подготовке документов для исполнения сделки. А вот покупатели, желавшие приобрести эту квартиру, не были обязаны пользоваться услугами риелторской организации и заключать с нею договор.

Тем не менее, когда покупатели квартиры отказались от услуг организации, агент заявила, что отменяет встречу с продавцом, а на приобретение квартиры есть другие клиенты. На просьбу сообщить нормативный акт, где была бы прописана обязанность покупателя пользоваться услугой риелторской организации, специалист объяснения дать не смогла и сослалась на то, что просто существует такой порядок оплаты услуг и продавцом, и покупателем.

— Таким образом агент «Твоей столицы» нарушила права и покупателя, и продавца, — подчеркнула представитель министерства. — Покупатель вынужден соглашаться на условия агента, чтобы приобрести объект, которым он заинтересовался, хотя делать это не обязан. А продавец лишается части потенциальных покупателей, поскольку агентство дает возможность встречи с хозяином только тем, кто готов подписать договор и заплатить деньги за услугу, которая уже была оплачена продавцом и входит в договор между ним и агентством.

В этой истории покупатели были вынуждены подписать договор, чтобы приобрести понравившийся объект, однако позже возникли споры относительно оплаты услуг, которые были включены в предмет договора. В частности, необходимость отдать деньги за осмотр квартиры; согласование условий сделки; подготовка документов, которые связаны с покупкой квартиры; подготовка документов, которые связаны с регистрацией квартиры. Покупатели утверждали, что квартиру нашли сами в интернете и съездили ее посмотреть. В итоге они решили заплатить только за показ квартиры и консультацию агента. «Твоя столица» подала жалобу в суд и выиграла его.

Однако проигравшая сторона, уверенная в своей правоте, дошла до Верховного суда, который и поставил окончательную точку в деле. Он объявил, что решения, которые были приняты ранее, не могут быть признаны законными и подлежат отмене. Было установлено, что покупатели нашли квартиру самостоятельно, осматривали ее до заключения договора, а значит, эти услуги в договор включаться не могли. Тем более что они уже были оплачены продавцом. Так же как и услуги, которые связаны с подготовкой документов для сделки. По крайней мере, это первый случай, когда потребителю удалось доказать в суде свою позицию и выиграть спор у агентства.

Рекомендации по отношениям с агентствами

Поскольку в Минюст продолжают поступать обращения от граждан, где они интересуются своей возможностью приобрести объект, рекламируемый агентством, без заключения договорных отношений потенциального покупателя, в ведомстве советуют обращать внимание и знать следующие вещи.

Во-первых, согласно п. 20 Правил осуществления риелторской деятельности (далее — Правил), утвержденных Указом Президента от 9 января 2006 г. № 15, рекламировать или иным способом размещать информацию об объекте недвижимости агентство может только с согласия потребителя и после заключения с ним договора на оказание риелторских услуг. Исходя из этого предполагается, что рекламирование риелторской организацией объекта недвижимости с целью продажи осуществляется при наличии между агентством и продавцом договора на оказание услуг риелторов в содействии продаже.

— В рамках договора организация выполняет свои обязательства перед продавцом по поиску потенциальных покупателей, созданию им условий по осмотру объекта, организации переговоров между продавцом и покупателем, согласованию условий предполагаемой сделки, — подчеркнула Диана Подлесская. — Агентство должно принимать все меры к качественному выполнению своих обязанностей, а не искать только тех покупателей, которые готовы заключить договор с организацией.

Известны случаи, когда агент в ответ на отказ потенциального покупателя на заключение договора сообщает, что приобрести имущество невозможно, или сделка просто умышленно срывается. Чтобы обосновать свой отказ в показе объекта или встречи с продавцом, агенты, случается, ссылаются на якобы собственное решение продавца. По факту проверки впоследствии выясняется, что продавец и не знал о существовании покупателя.

Во-вторых, когда риелторские организации предлагают покупателям имущество, указанное в собственной базе данных объектов недвижимости или в сети, они тем самым принимают меры к выполнению уже взятых на себя обязательств по содействию продаже этих объектов.

— Работники риелторских организаций обязаны помнить, что при наличии договора на оказание услуг продавцу по содействию в продаже, они принимают на себя и ответственность за осуществляемую сделку купли-продажи. На это имеет право продавец, когда заказывает в агентстве услуги по продаже. Никакие разъяснения о том, что объект не будет продан или не будет проверяться, если договор на оказание услуг не заключит и покупатель, неправомерны, — напомнила Диана Подлесская.

В-третьих, согласно Гражданскому кодексу, граждане и юридические лица свободны в заключении договора и принуждение к этому недопустимо. Таким образом, потребитель самостоятельно решает вопрос о необходимости заключения договора с риелторской организацией. А она в свою очередь может требовать оплату только на основании заключенного договора.

В-четвертых, потребителям рекомендуется внимательно ознакомиться с содержанием договора на оказание риелторских услуг, а также тарифами на них.

В соответствии с ч. 2 п. 27 Правил договор на оказание услуг по содействию во время заключения, исполнения, прекращения договоров купли-продажи объектов недвижимости должен содержать условие оплаты услуг в процентном отношении от стоимости объекта с включением в такую оплату затрат по риелторским услугам, которые указаны в абзацах 2–6 пп. 1.3 п. 1 Указа Президента № 15. Оплачиваются эти услуги продавцом имущества в соответствии с договором на оказание риелторских услуг.

Министерство юстиции призывает потребителей внимательно относиться к заключению договоров на оказание риелторских услуг, а в случае неуверенности — обращаться к руководителям риелторских организаций или на «горячую линию».

Ирина СИДОРОК

Фото Анатолия КЛЕЩУКА