В прошлом году на рынке жилой недвижимости Минска были поставлены рекорды по количеству продаж квартир. Но нужно помнить, что покупка любого жилья – процесс ответственный, ведь схема его приобретения иногда запутанная. В этом случае нужно быть готовым к преодолению трудностей, чтобы избегать неприятностей. Мы расскажем несколько реальных историй с признаками проблемной недвижимости и посоветуем, какие действия необходимо предпринять, чтобы покупка была безопасной.
Был один такой случай, когда после покупки жилья через какое-то время появляются наследники прошлого владельца квартиры и предъявляют права на нее. В этом случае разбираться с квартирами придется уже в суде. А ситуация была такая.
Некоторое время назад молодые люди развелись и никак нотариально не определили судьбу своей недвижимости. Бывший муж уезжает за границу, где через несколько лет умирает. Прошло время, жена здесь, в Беларуси, собралась продать квартиру. И сразу возникает вопрос: а не женился ли ее бывший муж снова, нет ли у него детей, законных наследников, которые могут объявиться в самый неожиданный момент?
Поэтому, если квартиру продают молодые мужчина или женщина, которые сейчас не женаты, не замужем, риелторы (или будущие собственники жилья) едут в архив загса и проверяют, не были ли продавцы в браке на момент приобретения жилья. В этом случае верить на слово — себе дороже.
Специалисты по недвижимости предупреждают: особенно внимательным нужно быть, если продает квартиру человек, находящийся на учете в психоневрологическом диспансере.
Например, был случай, когда женщина продавала квартиру, и по лицевому счету эксперты увидели, что на квартиру был оформлен договор дарения двухлетней давности. Оформила дарственную сестра этой женщины. Так вот сестра, которая оформляла дарственную грамоту, на тот момент находилась в психдиспансере. В день оформления дарственной ее из диспансера освободили, взяли справку, что она на тот момент якобы здорова, а потом ее в диспансер снова вернули — признали больной. Специалисты в той ситуации посоветовали покупателю отказаться от этой сделки. Ведь не исключено, что сестра, оформившая дарственную, может вернуться из медучреждения и потребовать квартиру.
В свое время некоторые люди зарабатывали путем мошеннических схем, используя статус по психическому здоровью. У нас в законодательстве есть такая формулировка, как «не отдавал отчет в своих действиях». Вот один из таких случаев.
Пожилая женщина продавала квартиру не через агентство, а через три месяца после продажи явилась в суд, где начала плакать и рассказывать судье, что несколько месяцев назад чувствовала себя очень плохо, и врач ей прописал препараты. Как результат — она не помнит, как продала квартиру и факт передачи денег. И суд признал эту сделку ничтожной, то есть, все решилось не в пользу добросовестного покупателя, а квартиру снова передали этой женщине. Но не прошло и полугода, как она снова явилась в суд. И только после этого ею заинтересовались правоохранительные органы.
Практика показывает, что не все собственники с задолженностями по оплате коммунальных услуг готовы в этом признаться. Особенно отчаянные собственники недвижимости надеются на то, что покупатель не станет проверять оплату коммуналки и долг перейдет ему после покупки.
Понятно, что в данном случае речь идет не о просрочке в 1 месяц, а о крупной сумме долга. Какие услуги должны быть оплачены продавцом до сделки?
Основные коммунальные платежи приходят ежемесячно в «жировке» от расчетно-справочного центра (РСЦ) или товарищества собственников. Их нужно оплачивать в срок, не позднее 25 числа текущего месяца за прошлый месяц. Далее идут электроэнергия, газ, телефон и интернет. Что касается интернета, то при передаче квартиры новому собственнику нужно договориться о том, что будет происходить с оборудованием, которое выдается провайдером. Например, модем. Оборудование можно переоформить на нового собственника, если он планирует оставить обслуживание того же провайдера. При расторжении договора на обслуживание собственник обязан сдать оборудование своему провайдеру.
Как уберечься перед покупкой квартиры? Долги по коммунальным платежам легко проверить. Перед сделкой или в момент передачи объекта от продавца к покупателю продавец должен иметь при себе квитанции об оплате всех услуг. Или выписку из электронного документа об оплате данных платежей по «жировке», если услуги оплачиваются через ЕРИП.
Если вы не доверяете продавцу, то с ним можно сесть и проверить все оплаты по номеру лицевого счета. Обязательно уточните, установлены ли приборы учета электроэнергии, водо- и газоснабжения. Сверьте фактические и оплаченные показатели. Бывают случаи, когда недобросовестные граждане передают в обслуживающую организацию заниженные показатели приборов.
Если есть подозрения, что прибор неисправен, так как показывает слишком высокие или слишком низкие показатели, то обратитесь в профильную организацию. У собственника должен быть заключен договор на обслуживание с водоканалом, энергосбытом и Мингазом. Специалист не только проверит показания прибора, но и определит неисправность (исправность) прибора учета или оборудования. Например, газовой плиты или колонки.
Если сумма долга большая и исполнительный процесс начался, то такую квартиру нельзя будет купить до полного погашения долга. В данном случае есть два варианта. В первом собственник оплачивает долг и снимает запрет на продажу. После этого начинается подготовка к продаже жилья.
По второму варианту, сумма, за которую собственник продает недвижимость, может быть уменьшена на сумму долга. В таком случае без помощи профессиональных риэлторов, которые смогут правильно оформить документы, обойтись будет сложно. Долг оплачивается, запрет снимается, и начинается подготовка к продаже.
Интересно, а обязан ли новый собственник оплачивать долги предыдущего владельца недвижимости? Оказывается, что вас не могут обязать оплачивать долг бывшего собственника. Ответственность за задолженность по оплате коммунальных услуг лежит не на самом объекте, а на собственнике, который там живет или жил. Долг не переходит новому собственнику в случае продажи объекта, а остается за бывшим владельцем.
Но это в теории, а на практике РСЦ или сельсовет вполне могут требовать от вас оплаты долга, да еще и выставлять пеню. Если вы все же купили объект с задолженностью, то первое, что нужно сделать, — сообщить обслуживающей организации о смене собственника. Также необходимо переоформить лицевые счета на свое имя и заключить новые договоры на обслуживание. В качестве подтверждения можно приложить копию договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации перехода права собственности. Рекомендуется зафиксировать показания всех счетчиков на момент покупки квартиры.
При покупке квартиры с осторожностью необходимо относиться к той, в которой сделана неузаконенная перепланировка, предупреждают специалисты.
Напомним, что, согласно законодательству, квартира должна продаваться в соответствии с техническими характеристиками, указанными в техпаспорте. Сложности возникают тогда, когда люди делают такую перепланировку, которую нельзя узаконить.
Так, например, в старых панельных домах многие когда-то вырубали в вентиляционной шахте на кухне нишу под холодильник. Соединение балкона или лоджии с жилым отопительным помещением (встречается очень часто) — это тоже неузаконенная перепланировка. Этого делать категорически нельзя и узаконить невозможно, считают эксперты вторичного рынка недвижимости. А то, что нельзя узаконить, согласно законодательству, нужно привести в первоначальное состояние. Покупателю, который видит такие нарушения, стоит отказаться от приобретения квартиры.
Покупка квартиры с прописанными людьми — еще один неприятный сюрприз, который может ждать покупателя. Ситуация может выглядеть так: в квартире жили большой семьей, потом дети выросли, один из двух (трех) детей уехал за границу и не выписался. Представим, что он уже давно живет за границей, устроился там, редко приезжает. Проходит время, родители, проживавшие в этой квартире, умерли. Вступил в права наследства второй ребенок, который живет здесь, в Беларуси. Потом этот человек решает продать квартиру. И возникает проблема. Лицевой счет показывает, что в квартире прописан еще один человек, который уже давно живет, скажем, в Австралии. А бывает, что люди не разговаривают, родственные связи не поддерживают. Как решается эта проблема?
По законодательству, при продаже квартиры должно быть от каждого прописанного согласие на продажу. Если прописан не родственник, то его можно выписать по суду. С родственниками сложнее.
Если члены семьи общаются, человек, находящийся за границей, может передать доверенность, в которой будет написано, что он просит зарегистрировать его по другому месту жительства. И лицо, на которое он оформил доверенность, может его перерегистрировать по новому месту жительства. Это один из самых простых способов.
Ряд сложностей появляется, когда члены семьи не поддерживают общение. В этом случае придется доказывать, что родственник не появляется в стране уже много лет. Разумеется, это займет немало времени, но таким образом можно выписать человека по суду.
Необходимо также проверить, нет ли выписанных из квартиры, которые сейчас осуждены. По закону, вернувшись, такой человек имеет право прописаться и жить в этой квартире. Значит, квартира была продана без его участия, когда он был осужден.
Такие ситуации тоже встречаются, человек приезжает и говорит, что он будет здесь жить. В подобных случаях лучше покупать квартиру с помощью агентства. Там обязательно уточнят, как квартира приобреталась, на каком основании этот человек был прописан, степень его родства с людьми, которые собираются продать квартиру.
Сергей КУРКАЧ
Думать о том, чем питается ваш ребенок в школе, так же важно, как и о том, каким предметом его там учат.
Одним из наиболее доступных и захватывающих языков дипломатии является спорт.
