Рост "квадрата"

Эксперты рынку жыллёвай нерухомасці сталіцы прагназуюць павелічэнне кошту квадратнага метра ліквідных кватэр

Цэннікі на другасным рынку жыллёвай нерухомасці пачалі павялічвацца яшчэ ў пачатку года. Аднак тады пакупнікі набывалі кватэры па новым кошце неяк нясмела. Менавіта ў маі—ліпені кватэры ў сталіцы сталі набывацца па даражэйшым кошце... Пра тэндэнцыі на другасным рынку жыллёвай нерухомасці Мінска карэспандэнту "Звязды" расказвае наш эксперт — старшыня рады Беларускай асацыяцыі "Нерухомасць", дырэктар агенцтва нерухомасці "БелЦТН" Мікалай Прасталупаў.

Сярэдні кошт "квадрата" аднапакаёвак дасягае 1700 USD

Яшчэ ў трэцяй дэкадзе мая зусім слабенькія "хрушчоўкі" ў старых дамах сталіцы магчыма было адшукаць за 46—47 тысяч долараў. Зараз падобных цэннікаў ужо ўвогуле няма. Нават самыя маленькія па плошчы аднапакаёвыя кватэры на крайніх паверхах старых пяціпавярховак прапануюцца не танней чым за 53—56 тысяч долараў. Гэта маламетражкі з агульнай плошчай ад 31 да 34 квадратных метраў. Мінімальны кошт падобнага жылля захаваўся зараз толькі ў Заводскім раёне, Шабанах і кропкава ў зусім старых дамах іншых раёнаў горада.

Аналагічнае па плошчы жыллё ў спальных раёнах Мінска пачынае прапаноўвацца ад 57 да 60 тысяч долараў. А гэта сведчыць аб тым, што сярэдні кошт квадратнага метра маленькіх аднапакаёвак пры рэальных здзелках дасягае ўжо 1700 долараў.

Тут трэба адзначыць той факт, што ў інфармацыйным каталогу спецыялізаваных выданняў колькасць аб'ектаў прапановы аднапакаёвак з цэннікам ад 60 да 70 тысяч долараў складае сёння толькі каля 60 варыянтаў. Яшчэ прыкладна 50 варыянтаў прапановы аднапакаёвых кватэр прыпадае на жыллё, якое прадаюць па кошце ад 70 да 80 тысяч долараў. Зразумела, што гэта ўжо больш якаснае і прасторнае жыллё, але, згадзіцеся, выбар у пакупнікоў невялікі.

Менавіта ўлічваючы дэфіцыт ліквідных аднапакаёвых кватэр, цяпер на другасным рынку жыллёвай нерухомасці назіраецца павышаная нервовасць патэнцыяльных пакупнікоў. Часам яны бегаюць з кватэры ў кватэру ў пошуках прымальнага па кошце і якасці жылля. Такога жылля, у якім потым можна было б камфортна жыць даволі працяглы час. А хвалююцца пакупнікі таму, што баяцца не паспець купіць кватэру зараз па старым цэнніку. Кошты на нерухомасць сёння даволі аператыўна карэкціруюцца — мінімум раз на месяц.

Цяпер прадаўцы ўстанаўліваюць цэннікі звычайна на апярэджанне — крыху вышэй за сярэдні рынкавы памер. І так цяпер робяць амаль усе, каб пры рэальным продажы была магчымасць згадзіцца на невялікую зніжку. Так, зніжкі цяпер на рынку звычайна мінімальныя — ад 300 да 1000 долараў, і не больш.

Набіраюць вагу і двухпакаёўкі

Паводле інфармацыі Мікалая Прасталупава, сярэдні кошт квадратнага метра стандартных двухпакаёвых кватэр панэльных дамоў у спальных раёнах Мінска пры рэальных здзелках складае каля 1600—1650 долараў. Тут цэннік "квадрата" залежыць ад якасці і плошчы кватэры. Калі двухпакаёўка не вельмі "дабітая" і адначасова маленькая, то кошт квадратнага метра там будзе даражэйшы.

У старых дамах на крайніх паверхах магчыма адшукаць і параўнальна танныя двухпакаёўкі, дзе стандартныя 43 квадратныя метры будуць каштаваць 63—66 тысяч долараў. Аднак больш-менш прывабныя двухпакаёвыя кватэры каштуюць ужо не менш як 70—75 тысяч долараў. Самая вялікая колькасць прапаноў прыпадае на двухпакаёўкі ў панэльных дзевяціпавярховых дамах з цэннікам ад 75 да 100 тысяч долараў. Існуюць сёння на сталічным рынку і даволі прасторныя двухпакаёвыя кватэры (ад 60 да 80 кв. м), кошт якіх дасягае часам нават 140—180 тысяч долараў. Кажуць, што і на такое жыллё зараз існуе свой пакупнік.

Сярэдні кошт прапановы квадратнага метра трохпакаёвых кватэр цяпер складае 1500 долараў. Атрымліваецца, што вельмі маленькая трохпакаёўка агульнай плошчай да 50 квадратных метраў каштуе 75 тысяч долараў. Крыху лепшыя па якасці шматпакаёвыя кватэры каштуюць ужо не менш як 100—110 тысяч долараў.

Даражэе жыллё і ў камерцыйных забудоўшчыкаў

Зразумела, што на цэнавыя ваганні другаснага рынку сталічнага жылля даволі істотна паўплывае сітуацыя з развіццём камерцыйнага жыллёвага будаўніцтва. Калі на першасным рынку жылля Мінска будуць прапаноўвацца сапраўды танныя варыянты будаўніцтва, тады і "старыя" кватэры моцна даражэць не павінны.

Сёння сярод камерцыйных забудоўшчыкаў мінімальныя кошты мае ў сталіцы толькі фірма "ТАМБАЗ". Яна прапануе кватэры ў жылым комплексе па вул. М. Багдановіча, дзе квадратны метр каштуе да 10,5 млн рублёў. Праўда тут кліентам прапануюцца толькі 2-х, 3-х і 4-пакаёвыя кватэры без апрацоўкі. Людзям даюць магчымасць інвеставаць будучае будаўніцтва дома на стадыі "катлавана". Тэрмін здачы дома ў эксплуатацыю — апошні квартал 2016 года.

Калі дом ужо будуецца, а ўвод аб'екта ў эксплуатацыю запланаваны сёлета ці ў наступным годзе, то і кватэры там даражэйшыя. Напрыклад, акцыянернае таварыства "Белбуд" прапануе долевае будаўніцтва кватэр у мікрараёне "Лебядзіны" па фіксаваных цэнах ад 1580 долараў за квадратны метр па курсе Нацыянальнага банка на дзень аплаты. Заўважу, што па гэтым долевым будаўніцтве прымаюцца заявы толькі ад тых кліентаў, хто афіцыйна мае патрэбу ў паляпшэнні жыллёвых умоў.

У жылым комплексе "Скандынавія" Маскоўскага раёна па праспекце Дзяржынскага камерцыйнае жыллё ў панэльных дамах прапануе наш сталічны гігант "МАПІД". Там выстаўлены ў свабодны продаж толькі адна- і двухпакаёвыя кватэры аптымальных плошчаў, дзе квадратны метр мае кошт ад 1400 долараў. Дом будзе здадзены ў эксплуатацыю ўжо сёлета.

Гэта цэны па камерцыйным будаўніцтве, якія мы маем зараз. А які прагноз на заўтра? Яшчэ ў трэцяй дэкадзе мая аналітыкі нашага выдання прагназавалі той варыянт, калі камерцыйныя забудоўшчыкі пачнуць атрымліваць пляцоўкі пад новыя жыллёвыя аб'екты толькі па конкурсе, дзе арганізатарам інвестыцыйнага працэсу могуць прапанаваць будаўніцтва сацінфраструктуры за ўласныя сродкі. Гэта было б жорстка, але несмяротна для камерсантаў. А што мы маем зараз? Пасля таго, як праблемай даўгабуду жылля зацікавіўся сам кіраўнік дзяржавы, на будаўнічых аб'ектах пачалі наводзіць парадак. Тады ў асобных прыватных арганізатараў долевага будаўніцтва былі выяўлены маштабныя "памылкі", якімі нават зацікавілася пракуратура. Таму зараз горад вырашыў увогуле часова не даваць будпляцоўкі пад жыллё сумнеўным прыватным арганізатарам інвестпраектаў.

Гэта зразумела, але што далей? Хто замест прыватнікаў будзе займацца камерцыйным будаўніцтвам жылля? Магчыма, што гэтым прапануюць займацца раённым УКБ горада, але ў апошніх няма адпаведнага вопыту і неабходных фінансавых інструментаў для арганізацыі інвестпраектаў.

Аналітыкі ад жыллёвай нерухомасці ўпэўнены, што "шлагбаум" для прыватных забудоўшчыкаў прывядзе да звужэння камерцыйнага будаўніцтва ў сталіцы і выклікае чарговае павелічэнне цэннікаў на новыя кватэры. А ўслед за першасным рынкам жыллё пачне хутка даражэць і ў "старых" дамах горада.

2 тыс. USD за "квадрат" ужо ў наступным маі?

Сёння на ўліку асоб з патрэбай у паляпшэнні жыллёвых умоў у Мінску знаходзіцца больш за 250 тысяч сем'яў. На думку экспертаў, яшчэ каля 250 тысяч "нечаргавікоў" таксама жадаюць палепшыць свае жыллёвыя ўмовы. Атрымліваецца, што рэальна ў сталіцы новае жыллё чакаюць ужо 500 тысяч сем'яў. А гэта для галоўнага мегаполіса краіны ўжо праблема, бо будаўніцтва новых дамоў абмежавана невялікай колькасцю свабодных будпляцовак у межах кальцавой дарогі горада. Разлічваць на гарады-спадарожнікі сёння яшчэ зарана, бо пакуль "завісла" пытанне з фінансаваннем там інфраструктуры. Падлічана, што толькі на інфраструктуру новых жылых комплексаў гарадоў-спадарожнікаў неабходна недзе адшукаць каля мільярда долараў бюджэтных сродкаў.

Зразумела, што ў гэтым выпадку сталічныя чаргавікі і астатнія пачнуць больш увагі звяртаць на другасны рынак жыллёвай нерухомасці. Зараз у адначасовым продажы ў Мінску знаходзіцца каля 5,5 тысячы кватэр. Зразумела, што такі аб'ём прыватнага жылля нейкага сур'ёзнага ўплыву на агульную сітуацыю з чаргавікамі не аказвае, бо за год на рынку прадаецца толькі каля тысячы кватэр.

У сувязі з пералічанымі тэндэнцыямі наш эксперт прагназуе далейшае павелічэнне цэннікаў на кватэры тэмпам каля 1,5 працэнта ў месяц. Атрымліваецца, што ў снежні сёлета жыллёвы "квадрат" кватэр на другасным рынку сталіцы будзе рэальна каштаваць ужо 1800—1850 долараў, а ў маі 2014 года ён дасягне цэнніка і ў 2 тысячы USD.

Прагноз на "паслязаўтра"

Галоўны архітэктар Мінска Аляксандр Пятроў лічыць, што, каб забяспечыць жыллём усіх чаргавікоў сталіцы, у горадзе неабходна дадаткова пабудаваць каля 20 млн квадратных метраў жылля.

Паводле інфармацыі Камітэта архітэктуры і горадабудаўніцтва Мінгарвыканкама, рэальны аб'ём жыллёвага будаўніцтва непасрэдна на гарадскіх тэрыторыях ацэньваецца ў межах 4,5 млн кв. м за тры гады. Цяпер на свабодных зямельных участках можна пабудаваць толькі 2 млн 360 тыс. кв. м жылля ў дамах існуючай паверхавасці. Астатнія аб'ёмы прапануецца прыплюсаваць за кошт рэканструкцыі старых дамоў і па лініі ўшчыльнення раёнаў.

Галоўны архітэктар Мінска адзначае, што пашыраць межы сталіцы не атрымліваецца, бо вакол горада знаходзяцца лясы першай катэгорыі ці ворныя землі, дзе будаваць жыллё нельга.

У гэтым выпадку, як лічыць Аляксандр Пятроў, горад будзе вымушаны будаваць дамы большай паверхавасці. Больш за тое, дэфіцыт буд-
пляцовак справакуе і павелічэнне кошту квадратнага метра жылля. Існуе меркаванне, што ўжо праз 3—4 гады кошт жыллёвага квадрата павялічыцца нават удвая.

Даведка "Звязды". Для сталічных чаргавікоў плануецца актывізаваць развіццё населеных пунктаў прыгараднай зоны ў форме гарадоў-спадарожнікаў. У Смалявічах, Заслаўі і Смалявіцкім раёне (сядзібная забудоўля) да 2020 года плануецца пабудаваць жылыя дамы для жыхароў Мінска агульнай плошчай больш за 1,8 млн кв. м.

Зараз у Мінску назіраецца даволі нізкі сярэдні ўзровень забяспечанасці жылым фондам — 19,5 кв. м агульнай плошчы на чалавека. Гэты паказчык ажно на 75 працэнтаў ніжэй, чым у большасці заходнееўрапейскіх сталіц, і на 5 працэнтаў ніжэй, чым у абласных цэнтрах краіны. Паводле генплана развіцця сталіцы, да 2030 года ўзровень забяспечанасці жылым фондам меркавалася павялічыць да 31 кв. м на чалавека.

Сяргей КУРКАЧ.