Вы тут

Год раўнаважнага «квадрата»


На­ле­та экс­пер­ты праг­на­зу­юць іс­тот­ную ак­ты­ві­за­цыю на дру­гас­ным рын­ку ста­ліч­на­га жыл­ля

Ры­нак «пра­сеў» на 11%

Ме­на­ві­та ў пер­шай па­ло­ве снеж­ня вя­до­мыя спе­цы­я­ліс­ты рын­ку жыл­лё­вай не­ру­хо­мас­ці па­чы­на­юць ана­лі­за­ваць па­пя­рэд­нія вы­ні­кі го­да. Та­му дня­мі па­ча­ла рас­паў­сюдж­вац­ца ін­фар­ма­цыя аб тым, што 2014 год стаў упер­шы­ню ўні­каль­ным па сва­ёй цэ­на­вай ста­біль­нас­ці на жыл­лё­вым рын­ку. Наш па­ста­ян­ны экс­перт з гэ­тым па­сы­лам згод­ны толь­кі част­ко­ва. Зра­біць ана­ліз сі­ту­а­цыі ў жыл­лё­вай сфе­ры ста­лі­цы і «на­ма­ля­ваць» пра­гноз на год на­ступ­ны ка­рэс­пан­дэн­ту «Звяз­ды» да­па­ма­гае наш па­ста­ян­ны экс­перт — кі­раў­нік агенц­тва «БелЦТН», стар­шы­ня ра­ды Бе­ла­рус­кай аса­цы­я­цыі «Не­ру­хо­масць» Мі­ка­лай Пра­ста­лу­паў.

На­зваць год цал­кам ста­біль­ным са­праў­ды нель­га. Ка­лі ў пер­шыя ме­ся­цы но­ва­га се­зо­на ён прак­тыч­на «ста­яў», то ў жніў­ні на­зі­раў­ся амаль ажы­я­таж­ны по­пыт на ма­лень­кія ква­тэ­ры. Ды і цэ­ны за гэ­ты час па­ці­ху ва­га­лі­ся ў роз­ныя ба­кі. Ва­ган­ні бы­лі, але за­хоў­ва­ла­ся тэн­дэн­цыя на плаў­нае па­тан­нен­не. За 11 ме­ся­цаў і 10 дзён ся­рэд­ні кошт квад­рат­на­га мет­ра агуль­най пло­шчы ў Мін­ску зні­зіў­ся з 1750 да 1650 до­ла­раў. Па го­ду ма­ем 6%, а за ме­сяц — 0,5%. На­га­даю, што сё­ле­та ў сту­дзе­ні наш экс­перт праг­на­за­ваў па­доб­нае па­тан­нен­не ў ме­жах 1%. Як ба­чым, спа­дар Пра­ста­лу­паў з па­ме­рам па­тан­нен­ня кры­ху «па­га­ра­чыў­ся», але дак­лад­на не па­мы­ліў­ся па кі­рун­ку.

За­раз па­спра­бу­ем ра­за­брац­ца з аб'­ёма­мі здзе­лак. На­цы­я­наль­нае ка­даст­ра­вае агенц­тва ін­фар­муе нас, што ле­тась на гэ­тую да­ту бы­ло за­рэ­гіст­ра­ва­на 12790 здзе­лак. Сю­ды ўва­хо­дзяць і да­га­во­ры па на­быц­ці ква­тэр у но­ва­бу­доў­лях, ка­лі апош­нія куп­ля­лі­ся клі­ен­та­мі праз жыл­лё­выя аб­лі­га­цыі. Сё­ле­та па­доб­ных здзе­лак бы­ло за­фік­са­ва­на 11333, што на 1430 менш. Атрым­лі­ва­ец­ца, што сё­ле­та ак­тыў­насць рэ­аль­ных па­куп­ні­коў зні­зі­ла­ся ад­ра­зу на 11%. Ча­му?

Агуль­ная коль­касць вы­стаў­ле­ных на про­даж ква­тэр, па ста­не на 10 снеж­ня, скла­дае ка­ля 7500 аб'­ек­таў. Сён­ня больш за па­ло­ву гэ­та­га жыл­ля «за­ві­сае» ў ка­та­ло­гах па 6–7 ме­ся­цаў. Мі­ка­лай Пра­ста­лу­паў тлу­ма­чыць гэ­та не толь­кі ін­ерт­нас­цю рын­ка, але і не­жа­дан­нем боль­шас­ці пра­даў­цоў зга­джац­ца з но­вай тэн­дэн­цы­яй і зні­жаць кош­ты. А па­куп­ні­кі так­са­ма не спя­ша­юц­ца, бо ча­ка­юць з'яў­лен­ня адэ­кват­ных цэн, якія бу­дуць ад­па­вя­даць іс­ну­ю­чым да­хо­дам.

За­меж­ні­каў больш не ста­ла

Вы­ра­шы­лі мы ра­за­брац­ца і з тым, хто сё­ле­та куп­ляў у Мін­ску жыл­лё і па якім «сцэ­на­ры». Дык вось, як і ра­ней, ка­ля 90% усіх здзе­лак пры­па­дае на мін­чан, якія ад­на­ча­со­ва куп­ля­юць і пра­да­юць жыл­лё­вую не­ру­хо­масць. Ас­тат­нюю част­ку мяс­цо­ва­га жыл­ля куп­ля­юць ін­ша­га­род­нія, у тым лі­ку ін­ша­зем­цы. Па гэ­тым на­прам­ку тэн­дэн­цыя та­кая, што за мі­ну­лы пе­ры­яд па­куп­ні­коў-укра­ін­цаў больш не ста­ла. Больш за тое, за апош­няе паў­год­дзе клі­ен­ты з Ра­сіі ўво­гу­ле знік­лі з бе­ла­рус­ка­га рын­ку не­ру­хо­мас­ці. І спра­ва тут не толь­кі ў тым, што на­бы­ваць ця­пер у нас ква­тэ­ры ім не вы­гад­на (у буй­ных га­ра­дах РФ жыл­лё ў до­ла­рах іс­тот­на па­тан­не­ла), а яшчэ і з пры­чы­ны зні­жэн­ня ўзроў­ню атры­ма­ных да­хо­даў, а так­са­ма сла­бой упэў­не­нас­ці звы­чай­ных ра­сі­ян у заўт­раш­нім дні. Тут пра­цуе яшчэ і псі­ха­ла­гіч­ны фак­тар, ка­лі на­шы су­се­дзі па­ча­лі «пры­трым­лі­ваць» гро­шы на чор­ны дзень.

Ад­ноль­ка­вы по­пыт на ўсе ты­пы ква­тэр

Но­вай тэн­дэн­цы­яй апош­ніх двух ме­ся­цаў ста­ла зні­жэн­не по­пы­ту на тан­ныя ма­лень­кія ква­тэ­ры. Ця­пер у струк­ту­ры рэ­аль­ных здзе­лак толь­кі 40% ты­чыц­ца ад­на­па­ка­ё­вых ква­тэр, а па 30% ад аб'­ёму рын­ку пры­па­дае ад­па­вед­на на на­быц­цё двух- і трох­па­ка­ё­ва­га жыл­ля. На­га­даю, што ле­там і ў пер­шыя ме­ся­цы во­се­ні да 60% здзе­лак на рын­ку пры­па­да­ла ме­на­ві­та на ад­на­па­ка­ёў­кі.

Гэ­тая ака­ліч­насць спры­яе сён­ня да­лей­ша­му зні­жэн­ню цэн­ні­каў на ня­якас­нае ма­лень­кае жыл­лё ў ста­рых да­мах. Ця­пер у га­рад­скім ка­та­ло­гу пра­па­но­вы іс­нуе не­вя­лі­кая коль­касць ва­ры­ян­таў ад­на­па­ка­ё­вых ква­тэр кош­там ад 45 да 50 ты­сяч до­ла­раў. Праў­да за та­кія гро­шы вам пра­па­ну­юць не зу­сім лік­від­ныя аб'­ек­ты з агуль­най пло­шчай па­мяш­кан­няў да 30 квад­рат­ных мет­раў. Па­доб­нае сла­бень­кае жыл­лё (пло­шчай да 36 «квад­ра­таў) у спаль­ных ра­ё­нах ста­лі­цы вы­стаў­ля­ец­ца на про­даж ужо па кош­це ад 53 да 60 ты­сяч до­ла­раў. Ся­рэд­нім цэн­ні­кам па та­кіх бюд­жэт­ных ква­тэ­рах лі­чыц­ца дыя­па­зон ад 60 да 70 ты­сяч до­ла­раў. Ра­зам з тым, мак­сі­маль­ны кошт якас­ных ад­на­па­ка­ё­вых ква­тэр да­ся­гае 200–220 ты­сяч до­ла­раў.

Не­дзе з 55 ты­сяч па­чы­на­ец­ца кошт не­вя­лі­кіх двух­па­ка­ё­вых ква­тэр. З цэн­ні­кам да 65 ты­сяч до­ла­раў маг­чы­ма ад­шу­каць на рын­ку двух­па­ка­ёў­кі пло­шчай да 46 «квад­ра­таў». Стан­дарт­ныя «дву­шкі» пло­шчай ад 43 да 55 квад­рат­ных мет­раў звы­чай­на каш­ту­юць ужо ў ме­жах 65–75 ты­сяч до­ла­раў. Мак­сі­маль­ная коль­касць пра­па­но­вы двух­па­ка­ё­вых ква­тэр ад­па­вя­дае цэн­ні­ку ад 75 да 90 ты­сяч до­ла­раў.

Мі­ні­маль­ны кошт трох­па­ка­ё­вых ква­тэр скла­дае ка­ля 75 ты­сяч до­ла­раў. У гэ­тую ка­тэ­го­рыю трап­ля­юць жы­лыя па­мяш­кан­ні з агуль­най пло­шчай ад 55 да 60 квад­рат­ных мет­раў. У па­доб­ных ква­тэ­рах звы­чай­на су­меж­ныя па­коі, і зна­хо­дзяц­ца та­кія па­мяш­кан­ні на край­ніх па­вер­хах пя­ці­па­вяр­хо­вых да­моў. Ся­рэд­ні цэн­нік бюд­жэт­ных шмат­па­ка­ё­вых ква­тэр ва­га­ец­ца ў ме­жах ад 87 да 93 ты­сяч до­ла­раў. Стан­дарт­ныя трох­па­ка­ё­выя ква­тэ­ры пло­шчай да 70 квад­рат­ных мет­раў пра­па­ну­юц­ца на дру­гас­ным рын­ку па кош­це ад 90 да 115 ты­сяч до­ла­раў.

«Да­лёў­ка» тан­нее хут­чэй

Ця­пер на пер­ша­сным рын­ку ста­ліч­на­га жыл­ля іс­нуе шмат ці­ка­вых пра­па­ноў і на­ва­год­ніх ак­цый не­па­срэд­на ад за­бу­доў­шчы­каў. Зра­зу­ме­ла, што тан­ней за ўсё па лі­ніі до­ле­ва­га бу­даў­ніц­тва пра­па­ну­юц­ца ква­тэ­ры ў да­мах, уз­вя­дзен­не якіх толь­кі ар­га­ні­зу­ец­ца на ста­дыі кат­ла­ва­на. На­прык­лад, у бу­ду­чым до­ме жы­ло­га комп­лек­су па ву­лі­цы Мак­сі­ма Баг­да­но­ві­ча квад­рат­ны метр агуль­най пло­шчы пра­па­ну­ец­ца ўся­го па кош­це ад 1200 до­ла­раў. Пра­па­но­ва і са­праў­ды цу­доў­ная, ка­лі не ўліч­ваць той факт, што дом бу­дзе зда­дзе­ны ў экс­плу­а­та­цыю не ра­ней апош­ня­га квар­та­ла 2016 го­да. Іс­нуе ў гэ­тым комп­лек­се і пра­па­но­ва па жыл­лі, якое бу­дзе па­бу­да­ва­на на­ле­та ў пер­шым квар­та­ле. Праў­да, у про­да­жы за­ста­лі­ся толь­кі вя­лі­кія па пло­шчы трох­па­ка­ё­выя ква­тэ­ры, дзе кошт жыл­лё­ва­га «квад­ра­та» па­чы­на­ец­ца ад 1400 до­ла­раў. У жы­лым квар­та­ле па ву­лі­цы Аэ­ра­дром­ная квад­рат­ны метр у двух-, ча­ты­рох­па­ка­ё­вых ква­тэ­рах «сур'­ёз­ных» пло­шчаў пра­па­ну­ец­ца ў ме­жах ад 1450 да 1500 до­ла­раў. Але і тут іс­нуе іс­тот­ная да­дат­ко­вая ўмо­ва, бо на пра­ця­гу 5‑ці дзён трэ­ба апла­ціць 30–100% кош­ту ква­тэ­ры. А бу­даў­ніц­тва тут бу­дзе за­вер­ша­на ў чэр­ве­ні 2015 го­да.

Гэ­ты­мі дня­мі ад­на ка­мер­цый­ная кам­па­нія зла­дзі­ла свя­точ­ную ак­цыю па про­да­жы не­вя­лі­кіх ква­тэр у жы­лым комп­лек­се «Вя­сёл­ка», які зна­хо­дзіц­ца на ад­лег­лас­ці 8 кі­ла­мет­раў ад МКА­Да, у аг­ра­га­рад­ку Пры­лу­кі. Кошт квад­рат­на­га мет­ра ад­на­па­ка­ё­вых ква­тэр у гэ­тым комп­лек­се па ак­цыі скла­дзе 1100 до­ла­раў, а па двух­па­ка­ё­вых ква­тэ­рах — 995 до­ла­раў.

Да­во­лі іс­тот­нае па­тан­нен­не жыл­лё­ва­га «квад­ра­та» на­пры­кан­цы го­да тлу­ма­чыц­ца тым, што ў ка­мер­цый­ных ар­га­ні­за­цы­ях у гэ­ты пе­ры­яд між­се­зон­ня не ха­пае аба­рот­ных срод­каў для пра­цяг­ван­ня да­лей­ша­га бу­даў­ніц­тва. Вось асоб­ныя ка­мер­цый­ныя струк­ту­ры і па­чы­на­юць «цы­ра­ваць дзір­кі» праз ме­ха­нізм пры­цяг­ван­ня срод­каў ад клі­ен­таў.

На­ле­та не вы­клю­ча­ец­ца сур'­ёз­нае па­тан­нен­не

Іс­тот­ных змен у цэ­на­вым дыя­па­зо­не на дру­гас­ным рын­ку жыл­ля да Но­ва­га го­да Мі­ка­лай Пра­ста­лу­паў не ча­кае. Пе­рад­умоў да гэ­та­га ня­ма ні­я­кіх. На­ват ка­лі неш­та і ад­бу­дзец­ца, то інер­цый­ны ры­нак не­ру­хо­мас­ці прос­та не па­спее на гэ­та ад­рэ­ага­ваць.

Прак­тыч­на ўсе ўдзель­ні­кі рын­ку з вя­лі­кай за­ці­каў­ле­нас­цю ча­ка­юць сту­дзе­ня. Па-пер­шае, у гэ­ты час на тэ­ры­то­рыі трох су­сед­ніх дзяр­жаў пач­нуць дзей­ні­чаць агуль­ныя пра­ві­лы гуль­ні пад эгі­дай ЕА­ЭС. Як гэ­та ад­гук­нец­ца на рын­ку не­ру­хо­мас­ці, на­ват спе­цы­я­ліс­ты не ве­да­юць. Гэ­та пра доў­га­тэр­мі­но­вую перс­пек­ты­ву.

Звы­чай­ных ша­ра­го­вых прак­ты­каў сён­ня больш ці­ка­віць пы­тан­не маг­чы­май дэ­валь­ва­цыі ай­чын­най ва­лю­ты ў да­чы­нен­ні да до­ла­ра. На пра­ця­гу го­да ін­фля­цыя па буд­ма­тэ­ры­я­лах і энер­га­нось­бі­тах ру­ха­ла­ся ўго­ру, а курс за­меж­най ва­лю­ты рос знач­на сла­бей. Да та­го ж сі­ту­а­цыя з кош­там ва­лю­ты ў Ра­сіі пры­во­дзіць да та­го, што бе­ла­рус­кія та­ва­ры ро­бяц­ца не зу­сім кан­ку­рэнт­ны­мі на гэ­тым вя­лі­кім су­сед­нім рын­ку. Вы­ра­шэн­не па­доб­най эка­на­міч­най за­да­чы па па­ляп­шэн­ні сі­ту­а­цыі ў знеш­нім ганд­лі мо­жа (па­він­на. — Аўт.) пад­штурх­нуць ай­чын­ных эка­на­міс­таў да пра­вя­дзен­ня сур'­ёз­най дэ­валь­ва­цыі, лі­чыць наш экс­перт. Пры па­доб­ным раз­віц­ці па­дзей спа­дар Пра­ста­лу­паў пра­ду­гледж­вае не­каль­кі ва­ры­ян­таў. Ка­лі ай­чын­ная ва­лю­та па­тан­нее ад­ра­зу на мі­ні­мум 30%, то ўжо праз ме­сяц, мак­сі­мум два, цэн­ні­кі ў за­меж­най ва­лю­це на жы­лую не­ру­хо­масць зні­зяц­ца пры­клад­на на 10–15%. Пас­ля па­доб­най пад­ка­рэк­ці­роў­кі ры­нак звы­чай­на ад­ра­зу ажы­вае. Пас­ля ча­го па­вя­ліч­ва­ец­ца коль­касць здзе­лак куп­лі-про­да­жу лю­бых ква­тэр на­ват на дру­гас­ным жыл­лё­вым рын­ку. А гэ­та для агенц­тваў, ды і для на­шай эка­но­мі­кі, бу­дзе плю­сам, лі­чыць экс­перт. А вось ка­лі з кур­сам до­ла­ра ўсё за­ста­нец­ца «па-ста­ро­му», то і кош­ты на жыл­лё ў ста­лі­цы бу­дуць зні­жац­ца тэм­пам, не боль­шым за 0,5% за ме­сяц.

Сяр­гей КУР­КАЧ.

Да­вед­ка

Па­вод­ле ін­фар­ма­цыі на­чаль­ні­ка ўпраў­лен­ня жыл­лё­вай па­лі­ты­кі Мін­гар­вы­кан­ка­ма Аляк­санд­ра Аў­ра­мен­кі, на ўлі­ку ма­ю­чых па­трэ­бу ў па­ляп­шэн­ні жыл­лё­вых умоў у го­ра­дзе ста­іць 235 ты­сяч сем'­яў і гра­ма­дзян. Да апош­ніх га­доў «ін­вен­та­ры­за­цыю» жыл­лё­вай чар­гі ра­бі­лі раз на пяць га­доў. Ця­пер яе пра­вя­ра­юць што­год. Толь­кі ле­тась пад­час звер­кі чар­гі з ад­па­вед­на­га ўлі­ку бы­ла зня­та ка­ля 31 ты­ся­чы ча­ла­век. Га­лоў­ным чы­нам звер­ка за­кра­ну­ла ін­та­рэ­сы тых чар­га­ві­коў, якія лі­чы­лі­ся ма­ю­чы­мі па­трэ­бу ў па­ляп­шэн­ні жыл­лё­вых умоў яшчэ па ста­рым за­ка­на­даў­стве.

 

Выбар рэдакцыі

Жыллё

Па якіх крытэрыях дамы ўваходзяць у праграму па капрамонце?

Па якіх крытэрыях дамы ўваходзяць у праграму па капрамонце?

Пра ўсе тонкасці правядзення капітальнага рамонту расказалі спецыялісты.

Рэгіёны

Самы працяглы ўрок гістарычнай праўды і сяброўства

Самы працяглы ўрок гістарычнай праўды і сяброўства

Удзельнікі «Цягніка Памяці» папярэдніх гадоў дзеляцца сваімі ўражаннямі ад праекта.

Экалогія

Якія прагнозы на лета робяць метэаролагі?

Якія прагнозы на лета робяць метэаролагі?

Тры месяцы суцэльнай спякоты нам не абяцаюць

Гараскоп

Усходні гараскоп на наступны тыдзень

Усходні гараскоп на наступны тыдзень

У пачатку тыдня да Ракаў могуць падступна падкрасціся трывогі і сумневы.