Вы тут

Танна і яшчэ танней...


Да сярэдзіны жніўня сярэдні кошт продажу кватэр
у сталіцы можа знізіцца нават да ўзроўню 14,7-16,2 млн рублёў (1000-1100 у. а.) за квадратны метр

Крыху больш за месяц таму наша выданне ўжо рабіла доўгатэрміновы аналіз развіцця другаснага рынку сталічнай жыллёвай нерухомасці сумесна з пастаянным экспертам газеты. Тады мы прагназавалі зніжэнне цэннікаў на кватэры (прыкладна на 10-15%), таму чакалі летам сярэдні кошт квадратнага метра «немаладых» кватэр на ўзроўні 18 млн рублёў (недзе каля 1200 у.а.).
Аднак за гэты час сітуацыя крыху змянілася... Сёння кіраўнік агенцтва «БепЦТН», старшыня рады Беларускай асацыяцыі «Нерухомасць» Мікалай Прасталупаў паспрабуе ўдакладніць сітуацыю на мінскім рынку жылля і скласці прагноз па ім на бліжэйшыя 3-6 месяцаў.

14-45

Прапанова працягвае павялічвацца

Калі ў студзені пакупнікі яшчэ набывалі кватэры, якія яны выбралі да валютнага скачка летась, то ў апошнія два месяцы рынак другаснага жылля амаль «замарозіўся». Цяпер у горадзе за месяц прадаецца каля 200-300 кватэр, што недзе на 40% менш, чым у папярэднія гады. Падобнае развіццё падзей тлумачыцца адразу некалькімі фактарамі. Па-першае, пасля мудрагелістай дэвальвацыі кошты ў рублях на кватэры другаснага рынку жылля імгненна скокнулі ўгору і сталі несуадноснымі з кішэняй сярэднестатыстычнага беларуса. Попыт на жыллё сур'ёзна знізіўся. Па-другое, ужо больш як чатыры месяцы запар расце колькасць прапановы кватэр на продаж. Цяпер агульны спіс прапановы ў Мінску складае больш як 11,7 тысячы кватэр і асобных жылых памяшканняў.

А пры максімальнай прапанове і мінімальным попыце патэнцыяльныя пакупнікі ўвогуле пачынаюць прытрымлівацца чакальнай пазіцыі. І гэта сёння лагічна, бо праз месяц падобную кватэру на рынку можна будзе набыць яшчэ танней.

Заварушылася толькі траціна прадаўцоў

На фоне мінімальнага попыту на стандартнае і элітнае жыллё сёння бескватэрныя кліенты шукаюць выключна танныя варыянты. Цяпер яны праглядаюць усе прапановы, а потым спрабуюць істотна знізіць кошты нават на даволі якаснае жыллё. Калі гаспадару неабходна тэрмінова прадаць сваю кватэру, то ўзровень зніжкі можа скласці да 2-3 тысяч долараў у эквіваленце. Разам з тым Мікалай Прасталупаў адзначае, што амаль палова гаспадароў кватэр працягвае трымаць на іх нерэальныя цэны, каля 20% кватэр маюць у каталогу прапановы кошт, набліжаны да рыначнага, і толькі 30% уласнікаў жылля цяпер мяняюць свае цэннікі бадай штотыднёва.

За апошні месяц крыху змянілася і структура прапановы памяшканняў на продаж. Да гэтага часу адна- і двухпакаёвыя кватэры мелі амаль аднолькавыя долі (каля 30%) у каталогу прапановы, а астатнія 40% прыпадала на шматпакаёвыя кватэры і асобныя жылыя памяшканні. Цяпер доля аднапакаёвых кватэр павялічылася да 40%, двухпакаёвых знізілася да 25%, а астатнім катэгорыям засталося 35% ад агульнай колькасці прапановы.

Аднапакаёўкі — ужо каля 580 млн рублёў

Гэта сапраўды знакавая мінімальная сума продажу, прыкладна эквівалентная 40 тысячам замежных у. а.
Адразу такое слабенькае жыллё прапануецца даражэй, аднак пры продажы памер канчатковых зніжак можа дасягаць 29-43 млн рублёў. Заўважу, што сёння, на фоне ўмацавання рубля да долара і агульнай тэндэнцыі на рынку, кошты кватэр на другасным рынку пачынаюць зніжацца менавіта ў айчыннай валюце.

Разам з тым сапраўды танных аднапакаёвых кватэр цяпер на рынку не так і шмат. Прысутнічае каля двух дзясяткаў маленькіх кватэр з цэннікам да 650 млн рублёў, яшчэ недзе 40 кватэр прапануюцца ў дыяпазоне да 720 млн рублёў (прыкладна 50 тысяч у. а.). Далей прысутнічаюць ужо сотні кватэр з коштам прапановы ад 750 млн да 870 млн рублёў. Сапраўды якасныя і прасторныя аднапакаёўкі каштуюць цяпер да 1 млрд рублёў і нават даражэй.

Сярэдні кошт квадратнага метра аднапакаёвых кватэр у каталогу прапановы складае цяпер прыкладна 24,2 млн рублёў. Толькі за апошні тыдзень гэты метр патаннеў на 150 тысяч рублёў. Аднак пры рэальных здзелках такі сярэдні цэннік можа істотна адрознівацца ад канчатковага кошту «квадрата». Цяпер звычайна людзі набываюць кватэры толькі ў тым выпадку, калі квадратны метр агульнай плошчы жылля каштуе ад 20 да 21 млн рублёў.

14-33

Двухпакаёўкі можна адшукаць і за 690 млн

Такі мінімальны цэннік двухпакаёвых кватэр цяпер адпавядае
48 тысячам у. а. Звычайна па такім кошце на рынку прапануюцца кватэры на крайніх паверхах з агульнай плошчай жылля да 38 квадратных метраў. Падобнае таннае жыллё ў каталогах доўга не затрымліваецца. Не вельмі вялікі выбар двухпакаёвых кватэр існуе і ў дыяпазоне ад 720 млн да 865 млн рублёў (50-60 тысяч у. а.). Большасць варыянтаў стандартных двухпакаёвак у панэльных дамах адпавядае цэннікам прапановы ад 1 млрд да 1,15 млрд рублёў. Зразумела, што сярод іх хапае дастаткова ліквідных кватэр, дзе якасць і метраж памяшканняў адпавядае кошту, але вялікі цэннік у нацвалюце неяк адпужвае патэнцыяльных пакупнікоў.

Мінімальны кошт трохпакаёвых кватэр складае цяпер каля 820 млн рублёў. Толькі за мінулы месяц такая катэгорыя жылля страціла ў стартавых цэнніках каля 140 млн рублёў. Падобныя кватэры нават у замежнай валюце таннелі за гэты час мацней за ўсё, больш за тое, умоўная адзінка «прасела» адразу на некалькі соцень рублёў. У катэгорыю слабенькіх трохпакаёвых кватэр трапляюць жылыя памяшканні з агульнай плошчай ад 55 да 60 квадратных метраў. У падобных кватэрах звычайна сумежныя пакоі, і знаходзяцца такія памяшканні на крайніх паверхах пяціпавярховых дамоў.

Сярэдні кошт невялікіх бюджэтных трохпакаёвак складае на рынку сёння да 1,2 млрд рублёў. Самая вялікая колькасць прапановы стандартных трохпакаёвак прыпадае на кватэры коштам ад 1,2 да 1,4 млрд рублёў. Якасныя трохпакаёвыя кватэры плошчай да 80 квадратных метраў прапануюцца на другасным рынку па кошце ад 1,35 да 1,72 млрд рублёў.

Вымушаныя зніжкі ад забудоўшчыкаў

Цяпер на першасным рынку сталічнага жылля існуе шмат цікавых прапаноў і акцый непасрэдна ад арганізатараў будаўніцтва. Зразумела, што танней за ўсё па лініі долевага будаўніцтва прапануюцца кватэры ў дамах, узвядзенне якіх толькі арганізуецца — на стадыі катлавана. Напрыклад, у будучым доме жылога комплексу па вуліцы Максіма Багдановіча квадратны метр агульнай плошчы прапануецца сёння па кошце, які пачынаецца ад 15,12 млн рублёў. Атрымліваецца, што толькі за месяц жыллёвы «квадрат» патаннеў на 630 тысяч рублёў. Прапанова і сапраўды цудоўная, калі не ўлічваць той факт, што дом будзе здадзены ў эксплуатацыю не раней апошняга квартала 2016 года. Больш за тое, цяпер гэты забудошчык прапануе сваім будучым кліентам растэрміноўку да 24 месяцаў.

Гэтымі днямі адна камерцыйная кампанія зладзіла акцыю па продажы невялікіх кватэр у жылым комплексе «Вясёлка», які знаходзіцца на адлегласці 8 кіламетраў ад МКАД, у аграгарадку Прылукі. Кошт квадратнага метра аднапакаёвых і двухпакаёвых кватэр у гэтым комплексе па акцыі складзе адпаведна ад 13,68 млн да 12,24 млн рублёў. Умовы акцыі распаўсюджваюцца на першыя 10 кватэр, дзе агульная зніжка па жылым памяшканні складае ад 58 да 144 млн рублёў. І падобныя акцыі для заваблівання кліентаў арганізуе амаль кожная другая структура долевага будаўніцтва. З чым гэта звязана? Няўжо прыватныя арганізацыі ўсе разам пераўтварыліся ў так званага «добрага дзядзьку»?

Аналітыкі рынку жыллёвай нерухомасці ў дабрыню камерцыйных арганізацый не вераць. Аб практычна нулявым попыце самі забудоўшчыкі адкрыта не гавораць, бо баяцца спужаць рэдкіх пакупнікоў, у якіх ёсць грошы і няма жадання чакаць дна коштаў. Паралельна многія сапраўды зніжаюць кошт квадратнага метра і ў валюце, аднак называюць такія мерапрыемствы акцыямі. Але ўжо ў прыватных размовах кіраўнікі кампаній згаджаюцца, што на попыт зніжка ў 1,5 ці нават 3 млн рублёў уплывае слаба. Пакупнікі чакаюць. І разварушыць іх змогуць толькі «новыя» (чытай — вялікія) заробкі ці даступныя і танныя крэдыты.

Спад працягнецца мінімум да сярэдзіны жніўня

Патанненне кватэр на сталічным другасным рынку жылля прагназуецца нашым экспертам да другой паловы жніўня або да першых дзён восені. Мікалай Прасталупаў чакае зніжэння коштаў ужо ў ліпені да знакавага паказчыка, калі квадратны метр агульнай плошчы кватэр складзе ў межах да 17,2 млн рублёў. Тут трэба адразу заўважыць, што такое патанненне не адразу адаб'ецца на ўсіх сегментах рынку. Спачатку ўпэўнена будзе зніжацца кошт жылых памяшканняў у тых уласнікаў (іх доля ў аб'ёме прапановы каля 30%), якія і цяпер у рэжыме рэальнага часу карэктуюць свае цэннікі. Потым да гэтага ўзроўню падцягнуцца і тыя (каля 20%), хто пераглядае кошты адзін раз на 1-2 месяцы.

Менавіта ў жніўні наш эксперт чакае гранічных мінімальных коштаў на другасным рынку, а таксама і ў сегменце камерцыйнага будаўніцтва, дзе падзенне коштаў прагназуецца нават мацнейшае. На яго погляд, самыя слабенькія па якасці кватэры ў загазаваных мікрараёнах або ў старых дамах будуць прапаноўвацца тады па цэнах, дзе метр стане каштаваць у межах 15-16 млн рублёў.

Менавіта такі сярэдні кошт жыллёвага «квадрата» з'яўляецца адэкватным для пакупнікоў з сённяшнімі невялікімі заробкамі, упэўнены наш эксперт. Толькі па такім цэнніку на другасным рынку сталіцы гэтым летам кліенты рэальна будуць набываць стандартныя кватэры.

Спадар Прасталупаў лічыць, што і ў камерцыйным будаўніцтве мінімальны попыт будзе і надалей кіраваць коштамі. Паводле прагнозаў спецыяліста, бліжэй да восені мінімальны кошт прапановы ў гэтым сектары ў памеры 12-15 млн рублёў больш не будзе сур'ёзным выключэннем на агульным цэнавым фоне.

Сяргей КУРКАЧ

 Фота Марыны БЕГУНКОВАЙ.

Выбар рэдакцыі

Грамадства

«Нават праз 40 гадоў сямейнага жыцця рамантыка застаецца...»

«Нават праз 40 гадоў сямейнага жыцця рамантыка застаецца...»

Інтэрв'ю з алімпійскім чэмпіёнам па фехтаванні.