Вы тут

Прафесіянал будаўнічай сферы расказвае пра тыповыя памылкі пакупнікоў кватэр у новабудоўлях


Пасля публікацыі парад аб выбары жылых памяшканняў на другасным рынку нерухомасці мы атрымалі адразу некалькі прапаноў для працягу гэтай тэмы. У прыватнасці, адзін чытач папрасіў раскрыць нюансы, якія сустракаюцца ў камерцыйным будаўніцтве жылля. Заданне сур'ёзнае, але нам пашанцавала — днямі дырэктар спецыялізаванай рыэлтарскай арганізацыі, якая аказвае паслугі на рынку долевага будаўніцтва жылля, Юрый Жаркоў правёў майстар-клас для пакупнікоў падобнага жылля на прыкладзе канкрэтных жылых комплексаў і падманутых чаканняў іх цяперашніх жыхароў. З дапамогай партала Rеаlt.bу мы паспрабавалі скласці спіс самых актуальных рэкамендацый.

[caption id="attachment_93166" align="alignnone" width="600"]24-29 На эс­кі­зах жы­лыя ком­плек­сы заў­сё­ды вы­гля­да­юць цудоўна.[/caption]

Упэўненасць мае свой кошт

Адразу спікер адзначыў, што, паколькі рынак яшчэ малады, многія яго прафесійныя ўдзельнікі кіруюцца прынцыпам «Падмані блізкага свайго», таму першым правілам для кліентаў стане адказнае стаўленне да выбару забудоўшчыка.

— У сярэдзіне нулявых гадоў парог уваходжання на будаўнічы рынак быў вельмі нізкі, — разважае Юрый Жаркоў. — Забудоўшчыкамі станавіліся людзі, якія яшчэ ўчора, умоўна кажучы, гандлявалі на Ждановічах. Паколькі рызыкі фінансавай нестабільнасці ў той час яшчэ не існавала, дольшчыкі ахвотна ўкладвалі грошы ў будаўніцтва і не задумваліся аб магчымых наступствах.

Сёння большасць найбуйнейшых забудоўшчыкаў уваходзяць у адпаведную Асацыяцыю. Гэтыя арганізацыі будуюць, як правіла, дорага, але надзейна, паколькі працуюць на пазыковых грошах, а не на долевых узносах. У гэтым выпадку іх будоўля не спыніцца, калі на рынку здарыцца крызіс і дольшчыкі перастануць яе аплочваць. Кватэра ад сумніўнага забудоўшчыка будзе каштаваць танней, але ўзровень рызыкі пры яе будаўніцтве значна вышэйшы.

Рэальна ацэньваць статус мікрараёна

Пры планаванні будаўніцтва кватэры трэба ўлічваць якасць жылога асяроддзя мікрараёна, у якім яна будуецца, і яе далейшую інвестыцыйную прывабнасць. Некаторыя сегменты жыллёвага рынку маюць заведама нізкую інвестыцыйную прывабнасць. Да такога сегменту адносіцца жыллё камфорт-класа — кватэры ў каркасна-блочных дамах, якія фарміруюць сярэднюю цану на рынку. Яны часта будуюцца ў спальных мікрараёнах і пры гэтым прэтэндуюць на павышаны клас якасці. Але пасля такія дамы хутчэй за ўсё апынуцца па-за зонай жывога рынку.

У якасці прыкладу спадар Жаркоў прывёў жылы дом палепшанай камфортнасці ў Каменнай Горцы. А гэта мікрараён пераважна панэльнай забудовы, дзе наша «камфортпабудова» будзе аднім з нешматлікіх каркасна-блочных дамоў, размешчаных у ім. Каркасна-блочны дом будуецца ўдвая даўжэй за панэльны. За час яго будаўніцтва рынак, як правіла, паспявае памяняцца некалькі разоў, а калі будаўніцтва прыпадае на крызіс, дом дабудуюць у рэжыме жорсткай эканоміі, якая непазбежна адаб'ецца на якасці жылля.

За кватэры ў «камфорце» дольшчыкі заплацілі больш, чым тыя, хто купіў кватэру ў суседнім панэльным доме. Аднак, паводле слоў эксперта, і элітны дом, і «панэлька» знаходзіцца ў спальным раёне з нізкай якасцю жылога асяроддзя. Таму прадаць гэтую кватэру на другасным рынку можна ў абодвух дамах прыкладна па аднолькавым кошце.

Так, аднапакаёвая кватэра ў «камфорце» мае плошчу каля 50 квадратных метраў, у суседнім доме — 40-45 «квадратаў». Чалавек, які купляе кватэру ў раёне панэльнай забудовы, яўна настроены сэканоміць і не мае патрэбы ў нейкіх дадатковых лішніх бонусах, бо за іх яму прыйдзецца даплаціць жывыя грошы. І для таго, каб канкурыраваць па цане з «панэлькай», наадварот, прадаўцу давядзецца зрабіць добрую зніжку — 10-15%. У выніку квадратны метр у каркасна-блочным выкананні акажацца нават таннейшым, чым у панэльным доме па суседстве, хоць дольшчыкі адразу плацілі за яго больш.

Наступным высокарызыкоўным сегментам рынку, паводле слоў дырэктара кампаніі, з'яўляюцца катэджныя пасёлкі камфорт-класа. Гэта доўгія і цяжкія праекты, якія карыстаюцца вельмі нізкім попытам на другасным рынку. Сеткі і камунікацыі для будаўніцтва добраўпарадкаванага катэджнага пасёлка ў прыгарадзе абыдуцца забудоўшчыку ў каласальную суму ў пераліку на квадратны метр вашага жылля. Цяпер на рынку ёсць некалькі катэджных пасёлкаў, якія знаходзяцца на мяжы банкруцтва. Таму, калі кліент хоча жыць за горадам, яму лепш купіць гатовы дом або пабудаваць яго самастойна, але не ўвязвацца ў долевае будаўніцтва катэджных пасёлкаў.

Без чужых вокнаў насупраць

Пры набыцці кватэры ў новым доме неабходна дасканала вывучыць дэталёвы план развіцця тэрыторыі, на якой ён знаходзіцца, каб не аказацца жыхаром кватэры, вокны якой выходзяць на паркінг. Калі паркінга няма на эскізах забудоўшчыка, гэта не значыць, што яго няма і ў праекце дэталёвай планіроўкі раёна.

У якасці прыкладу падманутых чаканняў дольшчыкаў Юрый Жаркоў прывёў жылы комплекс прыватнага забудоўшчыка «N» у сталіцы. На рэкламным эскізе для кліентаў жылы комплекс «N» меў даволі прывабны выгляд: тут павінен быў узнікнуць аб'ект сацыяльна-бытавой інфраструктуры (басейн або дзіцячы садок). Пад вокнамі адной з жылых секцый планавалася двухпавярховая пабудова невядомага прызначэння. Таму людзі, якія набылі кватэру на верхніх паверхах гэтай секцыі, заплацілі дадатковыя грошы за прыгожы від з акна.

Аднак у канчатковым варыянце «N» быў уведзены ў эксплуатацыю з пэўнымі зменамі. Двухпавярховая пабудова ператварылася ў шматкватэрную вежу. Замест віду на вадаём і зялёны скверык жыхары секцыі насупраць атрымалі від у чужыя вокны. Перад вокнамі крайняй секцыі з'явіўся не сацыяльна-бытавы аб'ект, а яшчэ адзін жылы дом. І бяда не ў тым, што жыхары засталіся без басейна, а ў тым, што замест басейна яны набылі сотню суседзяў, лішні трафік і двары, што застаўлены машынамі. А кліенты цяпер не змогуць засудзіць забудоўшчыка за такія метамарфозы. Таму што ў дагаворы, які быў заключаны, не была асобна прапісана адказнасць за від з акна.

Зусім танна  проста так не бывае

А яшчэ Юрый Жаркоў катэгарычна рэкамендуе не ўвязвацца ў сумніўныя фінансавыя схемы і не аплачваць будаўніцтва наяўнымі грашыма. Нагадаю, што менавіта на гэтым пагарэлі дольшчыкі дома па вуліцы Прытыцкага, які ўзводзіўся забудоўшчыкам «Тэрабудінвест».

Толькі кантрольныя органы потым высветлілі, што ў гэтага забудоўшчыка было ажно два офісы продажаў, два дырэктары і дзве пячаткі юрыдычнай асобы. У адным з офісаў дольшчыкам прапаноўвалася купіць кватэры з камбінаванай аплатай: заплаціць за кожны метр 600 долараў, што прапісана ў дагаворы (гэта сабекошт будаўніцтва), і 300 долараў аддаць арганізатарам гатоўкай. У іншым офісе квадратны метр прадаваўся за 1,5 тысячы долараў. Знайшлося нямала людзей, якія вырашылі сэканоміць. Але паколькі кватэры рэалізоўваліся праз два офісы, кожны з якіх меў пячатку юрыдычнай асобы, адны і тыя ж жылыя памяшканні часта рэалізоўваліся паўторна. Гэтая гісторыя ў свой час прагрымела на ўсю краіну, аднак вера ў асобных людзей у дармаўшчыну невынішчальная, таму і цяпер спажыўцы працягваюць увязвацца ў падобныя сумніўныя схемы.

Прадугледзець магчымы спад

Наш спецыяліст параіў па магчымасці разбірацца ў макраэканоміцы краіны. Ва ўсім разбірацца, можа, і не трэба, а вось мець пэўны «нюх» на сур'ёзныя складанасці не перашкодзіць.

Дольшчыкі кааператыва «Самацветы», якія будаваліся на скрыжаванні вуліц Адоеўскага і Бельскага, гэтае правіла праігнаравалі. Будаўніцтва гэтага ЖК трапіла на фінансавы крызіс 2011 года. Рублёвыя ўзносы дольшчыкаў, якія ўклалі грошы на парозе крызісу, трохразова абясцэніліся. Дабудаваць дом па тых цэнах, якія былі закладзены ў дагаворы долевага будаўніцтва, забудоўшчык ужо не мог. Каб прыцягнуць новых дольшчыкаў у перыяд крызісу, яму давялося сур'ёзна знізіць цэны і прадаваць кватэры сабе ва ўрон.

Кампанія спрабавала выратаваць ад крызісу рублёвыя ўклады дольшчыкаў: выводзіла іх з будаўніцтва і купляла на іх залатыя зліткі, аблігацыі, аўтамабілі і нерухомую маёмасць. У справу ўмяшаўся Дзяржкантроль і прымусіў забудоўшчыка вярнуць гэтыя грошы ў будоўлю. Грошы вярнулі і дом дабудавалі, але якім коштам... Пасля каласальных клопатаў людзі ўсё ж атрымалі свае кватэры, але на 3 гады пазней, чым меркавалі, а ўбудаваная камерцыйная частка будынка і да гэтага часу не ўведзена ў эксплуатацыю.

Каб крэдыт не стаў пасткай

Спікер нашага майстар-класа раіць усім кліентам, перш чым узяць крэдыт, рэальна разлічваць свае сілы.

Крэдытныя грошы цяпер сапраўды дарагія. Плаціць 30-40% на працягу 20 гадоў — нонсэнс. За гэты час рынак упадзе і падымецца некалькі разоў, а кліент будзе аддаваць пазыкі крэдыторам. Перад дэвальвацыяй 2008-га знаёмы эксперта ўзяў валютны крэдыт пад 15% за год і на піку рынку, калі квадратны метр каштаваў 1900 долараў, купіў 46-метровую кватэру ў панэльным доме 1970 года пабудовы.
У выніку двух крызісаў кошт квадратнага метра ў яго кватэры ўпаў да 1200 долараў, а рублёвая зарплата, якую ён атрымліваў на дзяржпрадпрыемстве, значна абясцэнілася ў замежнай валюце. Каб хоць неяк абслугоўваць гэты крэдыт, гора-пакупніку давялося 5 гадоў здаваць кватэру ў арэнду. А грошай, якія ён увесь гэты час аддаваў на пагашэнне крэдыту, хапіла б на 130-метровую кватэру ў элітным доме «Ля Траецкага».

Сяргей КУРКАЧ

kurkасh@zvіаzdа.bу

Выбар рэдакцыі

Грамадства

Маладая зеляніна — галоўны памочнік пры вясновым авітамінозе

Маладая зеляніна — галоўны памочнік пры вясновым авітамінозе

Колькі ж каштуе гэты важны кампанент здаровага рацыёну зараз?