Папярэднія вынікі года на рынку сталічных новабудоўляў

Прайшоў чарговы год. Чым ён запомніўся для пакупнікоў, ці сталі новабудоўлі Мінска больш даступнымі і чаго чакаць у наступным годзе — на гэтыя пытанні мы паспрабуем адшукаць адказы.

Прапанова без класа люкс

У якаснай структуры прапанаваных на продаж новабудоўляў зменаў за мінулы год не адбылося. Як і раней, асноўная доля дамоў належыць да класа стандарт. Але цікава, што на другім месцы па колькасці знаходзіцца не клас эканом, а клас камфорт. Замыкае спіс самы малы з прысутных на рынку класаў — прэстыж. Новабудоўляў класа люкс у прапанове на рынку Мінска так і не з'явілася.

— Нягледзячы на тое, што колькасць праектаў у параўнанні з канцом 2016 года ў цяперашні час паменшылася прыкладна на 13%, падстаў для хваляванняў няма, — адзначае кіраўнік аддзела агенцтва нерухомасці «Твая сталіца» Наталля Радзеня. — Ува многім гэта абумоўлена тым, што павялічваецца колькасць аб'ектаў, якія ўзводзяцца не як асобныя дамы, а ў складзе жылых комплексаў.

Пераважная большасць новабудоўляў — каркасна-блокавыя (85%), у той час як доля панэльных дамоў усяго толькі 14%. Цаглянае домабудаванне паступова спыняецца. Калі год таму ў продажы было восем цагляных праектаў, то ў канцы 2017-га ў Мінску засталося толькі два: жылыя комплексы «Прэстыжына» і «Vоguе». Яшчэ дзве цагляныя новабудоўлі размяшчаюцца ў найбліжэйшым прыгарадзе Мінска — у аграгарадку Ратамка і ў Смалявічах.

Пачаўся рост цэн

Эканамічная стабільнасць, якая назіралася на працягу ўсяго мінулага года, а таксама і патанненне крэдытаў прывялі да таго, што ў параўнанні са снежнем 2016-га цэны ў сярэднім выраслі на 2—13%.

— Найбольшае павелічэнне цэн адзначана па класе камфорт і толькі за кошт таго, што ў апошнім квартале мінулага года ў продажы з'явіўся дом з цэнамі істотна вышэйшымі за рынкавыя. Калі б не ён, то па класе камфорт статыстыка была б істотна ніжэйшай, — каментуе Наталля Радзеня. Сярэднія цэны квадратнага метра жылля класа эканом у новабудоўлях сталіцы прыплюсавалі за год 45 долараў. Метр класа стандарт стаў даражэйшы на 25 долараў, а «квадрат» «камфорта» прапануецца па цане ажно на 220 долараў большай, чым год таму.

Сярэдняя цана квадратнага метра ў новабудоўлях Мінска, снежань 2017 г.

Забудоўшчык павялічвае рэнтабельнасць

У 2017 годзе можна было назіраць сітуацыю, якая характарызуецца рэцэсіяй у эканоміцы. Аб рэальным росце даходаў гаварыць не даводзілася, затое ў людзей з'явілася фінансавая дапамога з боку банкаў — патаннелі крэдыты.

Бачачы пастаяннае зніжэнне стаўкі рэфінансавання (за мінулы год яна зніжалася восем разоў), пакупнікі перасталі сябе абмяжоўваць толькі мінімальнымі патрабаваннямі да жылля і пачалі разглядаць магчымасці паляпшэння жыллёвых умоў і нават набыццё больш прасторных і камфортных апартаментаў. Рэнтабельнасць забудоўшчыкаў знаходзілася на досыць нізкім узроўні, аднак стабільнасць попыту выклікала аптымізм. У гэтай сітуацыі арганізатары будаўніцтва імкнуліся патроху павялічваць рэнтабельнасць за кошт падняцця цэн, пры гэтым не дапускаючы зніжэння аб'ёмаў продажаў.

Пакупнікі і іх «памочнікі»

Колькасць пакупнікоў з крэдытамі на працягу мінулага года пастаянна расла з прыкметным паскарэннем у другім паўгоддзі. У пачатку года недавер да крэдытаў быў значны. Ды і стаўкі яшчэ толькі пачыналі сваё зніжэнне. Але штомесячнае за студзень — красавік зніжэнне стаўкі рэфінансавання, да якой прывязаныя стаўкі па крэдытах, і прыход вясны актывавалі тых пакупнікоў, якія яшчэ сумняваліся.

У наступныя месяцы колькасць пакупнікоў, што адважыліся на прыцягненне крэдытных сродкаў, расла вельмі хутка. Адзначаліся нават выпадкі, калі банкі не паспявалі разглядаць звароты ва ўстаноўленыя тэрміны. Ды і пакупнікам было цяжка разабрацца з усёй разнастайнасцю крэдытных праграм і іх умоў.

Бачачы падобныя складанасці, асобныя агенцтвы нерухомасці пайшлі насустрач пакупнікам і навучылі ўласных спецыялістаў па крэдытаванні, а таксама заключылі партнёрскія дагаворы з большасцю банкаў. Дзякуючы гэтаму пакупнікі змаглі разлічваць на асаблівыя ўмовы крэдытавання па асобных праектах, а спецыялісты па крэдытаванні не толькі кансультавалі кліентаў, але і працавалі па прынцыпе «адно акно»: ад падбору індывідуальнай праграмы крэдытавання і збору неабходных дакументаў да падачы дакументаў у банк. «Таму цяпер кліентам стала дастаткова толькі аднаго звароту да спецыяліста. У выніку за лістапад 2017 года доля «крэдытных» пакупнікоў па нашых здзелках перавысіла 50%», — растлумачыла Наталля Радзеня.

Сярэдняя сума крэдыту сёлета складала 55—60 тысяч рублёў або 28—30 тысяч долараў. Мінімальныя сумы пачыналіся ад 17,5 тысячы рублёў або 9 тысяч долараў, максімальныя дасягалі 103 тысяч рублёў або 53 тысяч долараў.

Але сітуацыя пачала мяняцца ў лістападзе, калі стаўкі па крэдытах пачалі расці.

— Пад'ём ставак па крэдытах адчувальна знізіў попыт па ўсіх сегментах новабудоўляў. Па нейкіх праектах больш, па іншых менш. У прыватнасці, на тых праектах, па якіх дзейнічаюць спецыяльныя праграмы крэдытавання, зніжэнне попыту не адбілася.

Адназначна параіць, браць або не браць крэдыт, — нельга. Кожны для сябе вырашае сам, зыходзячы з матэрыяльных магчымасцяў. Па заяве прадстаўнікоў Нацбанка, у 2018 годзе крэдыты не скончацца. Але пытанне іх кошту пакуль застаецца адкрытае.

Нават пры захаванні ставак па крэдытах на цяперашнім узроўні эксперты лічаць падняцце цэн у цэлым па рынку новабудоўляў неабгрунтаваным, хіба што па асобных праектах, зыходзячы з іх запатрабаванасці і іншых фактараў. Але асноўны попыт налета будзе працягваць канцэнтравацца на мінімальных па кошце кватэрах, а значыць, падняцце цэн будзе ў большасці выпадкаў цягнуць за сабой памяншэнне колькасці продажаў.

Сяргей КУРКАЧ

kurkасh@zvіаzdа.bу