Яшчэ ў пачатку года адзін мой бескватэрны знаёмы быў упэўнены, што вось-вось у сталіцы пачнецца масавае патанненне жылля на другасным рынку. Мне ж спецыялісты рынку нерухомасці казалі аб зусім іншай тэндэнцыі. Напрыклад, наш эксперт Мікалай Прасталупаў, ганаровы старшыня Беларускай асацыяцыі «Нерухомасць», дырэктар агенцтва нерухомасці ЦТН, прадказваў нязначнае (не больш за 5-6 працэнтаў) плаўнае падаражэнне ўсіх відаў кватэр на рынку нерухомасці Мінска. Спецыяліст тады не памыліўся: так прыкладна і паводзіў сябе рынак на працягу года. Што чакае нас на рынку жылля ў завяршальным месяцы і потым у новым сезоне? Пра гэта мы з Мікалаем Паўлавічам вырашылі пагаварыць досыць падрабязна.
Другая палова снежня істотных змен на рынку Мінска не зробіць. Таму, што павышаная актыўнасць пакупнікоў пачала слабець. Вось у лістападзе быў залаты час для прадаўцоў, за гэты месяц аформлена 1,5 тысячы здзелак куплі-продажу. А ў снежні і тысячы не будзе. Самы час падводзіць вынікі.
Мікалай Прасталупаў падлічыў, што за год цэны на кватэры на другасным рынку ў сярэднім павысіліся на ўзровень інфляцыі, або на 5 %. Палічыце самі, калі ў пачатку года сярэдняя цана квадратнага метра была 1320 долараў, а цяпер мы маем 1390. Цэннік змяніўся не нашмат, але ўсё ж. Цэны на першасным рынку жылля таксама трохі падняліся. Тут квадратны метр быў у раёне 1250 долараў, цяпер мы маем павелічэнне да 1300 долараў, або ў сярэднім на 3 %.
Чаму «квадрат» працягваў даражэць? Якія фактары тут адыгралі галоўную ролю? Наш эксперт упэўнены ў тым, што асноўная прычына ўзняцця цаны заключаецца ў зніжэнні аб'ёмаў будаўніцтва. Другі фактар, які не дае ўзляцець цэнам сапраўды высока, — абмежаванне росту даходаў. Так атрымалася, што рэальныя даходы насельніцтва (у сярэдняга класа, які і купляе жыллё) актыўна не растуць, а ў некаторых выпадках нават зніжаюцца. Гэта так, але асноўным з'яўляецца ўсё ж першы фактар.
Акрамя таго, заўсёды другасны рынак нерухомасці «азіраўся» на суадносіны цэн на першасным рынку. Бо навошта купляць старое жыллё з гісторыяй, з не зусім удалай планіроўкай, калі можна пабудаваць новае і нават танней? А вось і не. Цэны на першасным рынку працягваюць расці. Чаму так?
У апошні год горад значна скараціў выдзяленне свабодных пляцовак пад будаўніцтва жылля. Пад камерцыйнае будаўніцтва жылля зямельныя ўчасткі выдзяляюцца праз аўкцыёны (што выліваецца для ўласнікаў у круглую суму), прадугледжана і аплата забудоўшчыкам нятаннай інфраструктуры. Нічога не плацяць ні за зямлю, ні за інфраструктуру толькі арганізацыі, якія будуюць ільготнае жыллё (у большасці — для шматдзетных сем'яў).
Што ж будзе ў наступным годзе? Як цэны будуць сябе паводзіць ужо ў студзені і лютым? Спецыяліст сферы нерухомасці не па чутках ведае, што першыя два месяцы новага года лічацца ў нас «мёртвым» сезонам. У гэты час актыўнасць пакупнікоў будзе мінімальная. Звычайна сур'ёзныя тэндэнцыі пачынаюць праяўляць сябе вясной і восенню.
Апошнім часам кіраўніцтва сталіцы прытрымліваецца думкі, што трэба да мінімуму скараціць жыллёвае будаўніцтва ў межах горада. Існуе меркаванне, што кватэры для шматлікіх чаргавікоў трэба ўзводзіць у гарадах-спадарожніках. Мікалай Прасталупаў у гэтым выпадку лічыць, што ў наступным годзе будзе ўзмоцнена скарачацца камерцыйнае будаўніцтва, за выключэннем будаўніцтва для шматдзетных сем'яў. Пад пільнай увагай будуць знаходзіцца нават участкі зямлі за кальцавой зонай, непасрэдна ў Мінскім раёне і нават далей. У сувязі з гэтым прагноз па цэнах на кватэры ад Прасталупава такі.
Будаваць жыллё для ўсіх ахвотных (камерцыйнае) будуць значна менш. Забудоўшчыкам стане сапраўды цяжка ўзводзіць даступнае жыллё і атрымліваць нават мінімальны прыбытак. Апошнім часам пайшлі размовы аб тым, што арганізатары камерцыйнага жылля павінны будуць кампенсаваць не толькі знос старых пабудоў на сваіх пляцоўках, але і фінансаваць будаўніцтва сацыяльных аб'ектаў (дзіцячых садкоў, паліклінік і школ). А гэта будзе значным фактарам для падаражэння як новабудоўляў, так і другаснага жылля.
Канчатковы гадавы прагноз па кошце квадратнага метра ад нашага спецыяліста — плюс 4,5-5 % па кватэрах на другасным рынку жылля. Будзе даражэць жыллё і ў новабудоўлях, калі кватэры без адстройвання прыплюсуюць да сённяшняй цаны дзесьці 3-4 % за год.
Як будзе паводзіць сябе рынак нерухомасці ў сярэдніх і маленькіх гарадах, цяпер спрагназаваць досыць складана. Гэта залежыць ад многіх фактараў.
Зніжэнне аб'ёмаў жыллёвага будаўніцтва зараз характэрна для многіх буйных гарадоў, за выключэннем, мабыць, Гродна. У гэтым абласным цэнтры ўзводзяцца цэлыя новыя мікрараёны сапраўды па даступных цэнах, лічыць наш эксперт. Астатнія абласныя цэнтры тэндэнцыя на падаражэнне закране з невялікім спазненнем. Так было заўсёды, сённяшняя сітуацыя не выключэнне.
Невялікае падаражэнне ў абласных цэнтрах назіраецца ўжо цяпер. Па сканчэнні мінулага тыдня там склалася наступная цэнавая сітуацыя: Брэст — 809 долараў за квадратны метр (+0,4 % за тыдзень), Віцебск — 616 долараў (без змен за тыдзень), Гомель — 619 долараў (+0,2 %), Гродна — 732 долараў (-0,4 %), Магілёў — 631 долар (+0,5 %).
У Брэсцкім раёне, напрыклад, для фізічных асоб стаўкі зямельнага падатку на 2020 год павысілі ў 2 разы, а на нерухомасць — у 1,5 раза (для тых, хто запісаны ў садаводчых таварыствах, а таксама для ўладальнікаў гаражоў індывідуальнай забудовы, — у 2 разы), у Крупскім раёне — у 1,5 і 1,3 раза адпаведна, у Лідскім — у 1,8 і 1,5 раза адпаведна.
У Клецкім раёне стаўкі зямельнага падатку і падатку на нерухомасць для насельніцтва ў 2020 годзе павысяць у 1,5 раза, у Пінскім (акрамя гарадскога пасёлка Лагішын), Асіповіцкім, Слаўгарадскім, Чавускім — у 2 разы, у Касцюковіцкім — у 1,1 раза. Стаўку зямельнага падатку ў Зэльвенскім раёне ў наступным годзе павялічаць у 1,7 раза, у Бераставіцкім — у 2 разы.
Падаткавікі тлумачаць, што зніжэнне каэфіцыентаў адаб'ецца і на сумах падаткаў, якія будуць выстаўлены да выплаты. Гэта значыць сума будзе ніжэйшай. Падатак на нерухомасць у сярэднім па краіне за 2018 год склаў 40 рублёў на аднаго плацельшчыка, у Мінску — 65 рублёў. Памеры зямельнага падатку ў сярэднім па краіне — 18 рублёў, у Мінску — 116 рублёў. Зямельны падатак разлічваецца з кадастравага кошту зямлі, а ў сталіцы ён высокі.
Дарэчы
Маёмасныя падаткі змяняюцца
У нашай краіне ўстанаўліваюць стаўкі падатку на нерухомасць і зямлю на 2020 год. Мясцовыя ўлады могуць памяншаць або павялічваць дзеючыя стаўкі, але не больш устаноўленага. Нагадаем, што падатак на нерухомасць налічваюць ад кошту аб'екта нерухомасці.
Стаўка падатку на нерухомасць для грамадзян, у якіх ёсць ва ўласнасці капітальныя будынкі, а таксама машина-месцы, складае 0,1 % ад кошту аб'екта нерухомасці. А для тых, хто валодае двума і больш жылымі памяшканнямі ў шматкватэрных ці блакіраваных жылых дамах, — 0,2 % ад кошту такіх памяшканняў.
Стаўкі зямельнага падатку могуць павялічвацца або памяншацца мясцовымі Саветамі дэпутатаў для асобных катэгорый плацельшчыкаў. Нагадаем, са студзеня гэтага года ў Беларусі запрацаваў абноўлены Падатковы кодэкс. Некаторыя змены закранулі падатак на нерухомасць і зямлю. Для мясцовых уладаў — Мінскага гарадскога Савета дэпутатаў, а таксама для іх калег з абласцей — усталявалі ліміты па стаўках падатку на нерухомасць і зямлю. На 2019 год яго максімальны памер маглі павышаць у 2,5 раза, а з 2020-га — не больш чым у 2 разы.
Сяргей КУРКАЧ
У парадку дня — зацвярджэнне Канцэпцыі нацбяспекі і Ваеннай дактрыны.
Фіналістка праекта «Акадэмія талентаў» на АНТ — пра творчасць і жыццё.
Аляксандр Курэц – самы малады народны выбраннік у сваім сельсавеце і адзіны дэпутат сярод сваіх калег па службе.
