Вы тут

Метры ўжо патаннелі? Рынак нерухомасці ўвайшоў у стан доўгачасовай спячкі


Змяненне курса беларускага рубля і сітуацыя з каранавірусам адбіліся на многіх сферах нашага жыцця. Пацярпеў і рынак жылля. Практычна ўсе ўдзельнікі рынку цяпер у стане нявызначанасці. Разам з нашымі экспертамі мы паспрабуем прадбачыць, чаго чакаць у гэтым сегменце ў сувязі з новымі выклікамі і калі сітуацыя можа стабілізавацца.


mir24.tv

Здзелкі проста «завіслі»

Прыблізна з 20-х чыслаў сакавіка адбылася дэвальвацыя беларускага рубля. Больш за тое, Нацбанк дазволіў банкам павышаць працэнтныя стаўкі па крэдытах фізічным асобам. У выніку выраслі таксама крэдыты на нерухомасць, якія большасць банкаў у лютым прапаноўвала пад 12 % з нечым гадавых: цяпер сістэмныя банкі прапануюць аформіць крэдыт на фінансаванне нерухомасці пад 14,19 %, а некаторыя банкі павысілі працэнтную стаўку на жыллё да 20 %.

І тут адбыўся калапс непаразумення — пакупнікоў і прадаўцоў. Ён выклікаў масавыя адмовы ад здзелак. Дык у чым справа?

Звычайна перад здзелкай куплі-продажу жылля паміж бакамі падпісваецца папярэдні дагавор — умоўная гарантыя таго, што кватэра нікуды не сыдзе, пакуль пакупнік, напрыклад, будзе афармляць крэдыт, а прадавец дачакаецца і не будзе шукаць новага кліента. Цяпер на фоне ўзрослага курса долара і агульнай нявызначанасці гэтыя дагаворы сталі скасоўвацца. На думку нашага эксперта, ганаровага старшыні Беларускай асацыяцыі «Нерухомасць», дырэктара агенцтва нерухомасці «БЕЛЦТН» Мікалая Прасталупава, у сітуацыі, калі аплата за тавар вялася ў рублях, паўстала сутыкненне сфер інтарэсаў.

Першапачаткова кватэры былі выстаўлены на продаж у рублях па пэўнай цане, а паколькі мы ўсё ж працуем на такім рынку, дзе кошт нерухомасці прывязваецца да долара, то прадаўцы пералічваюць цэны па новым курсе і прапануюць пакупнікам
плаціць ужо іншыя грошы. Пакупнікі ж адмаўляюцца, бо бралі крэдыт у банку ў рублях, а на курсавай розніцы даводзіцца накідваць яшчэ ад двух да чатырох тысяч долараў. З другога боку, прадаўцу нецікава губляць вялікія грошы на канверсіі.

І справа не толькі ў незгаворлівасці кліентаў. У нас у Мінску прыблізна 90 % прадаўцоў купляе нешта наўзамен — гэта ланцужковыя здзелкі, а ў такой сітуацыі досыць цяжка дамовіцца такім чынам, каб ніхто не страціў на курсавай розніцы.

Крыху пазней на рынак абрынуліся ўсе форс-мажоры адначасова. У адным флаконе апынуліся негатыўныя фактары як унутраныя, так і знешнія. І гэта не толькі рэальны вірус, але і інфармацыйны, і падзенне сусветных фінансавых рынкаў, нафтавыя і гандлёвыя войны, закрыццё меж паміж дзяржавамі...

Кліенты ў такой сітуацыі становяцца занадта эмацыянальныя і скрытныя, нават падазроныя. Адны не гатовыя пускаць у сваё жыллё іншых людзей, а іншыя не хочуць заходзіць у чужое памяшканне на прагляд, не жадаюць проста дыхаць спёртым паветрам невядомай кватэры. На фоне ўсяго гэтага ўзнікае нявызначанасць. Яна выклікае трывогу, страх, хваляванні за заўтрашні дзень — усё гэта вельмі дыскамфортна. І трэба час, каб прывыкнуць да новай рэальнасці і зразумець, як у ёй жыць і працаваць, лічыць Мікалай Прасталупаў.

Голая статыстыка, і не больш

Аналітык рынку нерухомасці Арцём Сахарэвіч заўважыў у першым тыдні красавіка знакавую падзею для рынку: рэзкі разварот дынамікі цэн на кватэры. Курсавыя ваганні і навіны аб каранавірусе прымусілі многіх прадаўцоў кватэр перагледзець лічбы ў сваіх аб'явах, лічыць эксперт.

На яго думку, кожны тыдзень расце колькасць тых, хто жадае прадаць кватэру ў сталіцы. З пачатку сакавіка агульная прапанова на другасным рынку павялічылася амаль на 1,5 тысячы кватэр. І гэта сапраўды шмат — у сярэднім за месяц купляюць менш. Аж да апошніх тыдняў наваспечаныя прадаўцы выстаўлялі цану ў аб'явах з аглядкай на ўжо размешчаныя ў продажы кватэры-аналагі, не спрабуючы прапанаваць менш. Але бліжэй да канца месяца стала відавочна, што з такім падыходам наўрад ці ўдасца прыцягнуць увагу пакупнікоў. У выніку сярэдні ўзровень цэн у аб'явах, якія размясцілі пасля першых чыслаў красавіка, ужо быў ніжэйшы на 50 долараў за квадратны метр.

Не дрэмлюць і тыя, хто прадае кватэру даўно. Трэба разумець, што цэны карэкціруюць заўсёды — і на стабільным рынку, і калі ён расце. Распаўсюджаная сярод прадаўцоў тактыка — размясціць аб'яву з завышанай цаной і паступова зніжаць яе да тых часоў, пакуль не атрымаецца намацаць попыт. Так было і сёлета. У студзені і лютым штотыдзень у трох сотнях аб'яў карэкціравалі цану ў бок зніжэння. У першай палове сакавіка гэты паказчык вырас да 400 аб'яў, а ў другой палове месяца адбыўся сапраўдны абвал. На мінулым тыдні цэны ў 900 аб'явах зазналі змяненні.

Сталічныя прадаўцы, як правіла, раней за сваіх «калег» з рэгіёнаў пачынаюць карэкціраваць цэны, а таксама робяць больш істотныя зніжкі ў пачатку крызісу. Зрэшты, нават іх на мінулым тыдні абышлі прадаўцы кватэр у прыгарадах Мінска. У Заслаўі, Копішчы, Дзяржынску і Калодзішчах цана была зніжана ў 12—15 % аб'яў. У Мачулішчах гэты паказчык дасягаў 16 %. Абсалютным лідарам тут з'яўляецца Фаніпаль, дзе цана зменшана ў кожнай чацвёртай аб'яве. Можа здацца, што ў першую чаргу зніжаюць цану на меней ліквідныя кватэры з вялікай колькасцю пакояў, але гэта не так. Самы высокі працэнт зніжак назіраецца цяпер у сегменце аднапакаёвых кватэр. Таксама на агульным фоне вылучаюцца кватэры, пабудаваныя ў 2019 годзе. Многія з іх набываліся яшчэ на стадыі будаўніцтва з мэтай далейшага перапродажу, і цяперашнія ўладальнікі імкнуцца хутчэй зафіксаваць прыбытак пасля іх рэалізацыі.

Сустрэнемся праз месяц

Пасля доўгага перыяду росту цэн сталічны рынак жылля сыходзіць «у спячку». Мінулы тыдзень паказаў рашучасць часткі прадаўцоў, якія спяшаюцца максімальна хутка прадаць сваю нерухомасць. Але... Прымаць рацыянальныя рашэнні ў такой сітуацыі, кажуць эксперты, заўсёды становіцца складана. Таму не выключана, што многія вырашаць адкласці куплю нерухомасці. Большасць пакуль чакае, але па вопыце мінулых крызісаў можна меркаваць, што асноўная хваля цэнавай карэкцыі яшчэ наперадзе.

Мікалай Прасталупаў не ўпэўнены ў тым, што жыллё ўжо патаннела — рэальна яшчэ не патаннела. У Мінску на рынку нерухомасці сёння прысутнічае каля 8 тысяч аб'ектаў жылля. З іх дзесьці 4 тысячы кватэр выстаўлены на рынак па завышанай цане і прадаюцца ўжо досыць доўгі час — ад паўгода і больш. Менавіта па гэтых аб'ектах цяпер і назіраецца карэкціроўка цэннікаў у бок паніжэння (а дакладней, у бок набліжэння да сярэднярыначнай цаны). Самі ж сярэднярыначныя цэны пакуль пад значную карэкціроўку не трапілі і ў найбліжэйшы час не трапяць.

Па самых аптымістычных прагнозах, дзесьці да канца красавіка каранавірусная істэрыя ў нашай краіне скончыцца і рынак пачне ажываць, лічыць спадар Прасталупаў. Затым два тыдні пойдзе на прагляд кватэр і падрыхтоўку пакета дакументаў для продажу. Рэальныя здзелкі па куплі нерухомасці пачнуцца не раней за сярэдзіну мая. Менавіта тады і будзе відаць, наколькі сапраўды патаннела жыллё. Пакуль прагноз нашага эксперта такі.

Забудоўшчыкі першаснага жылля нязначна знізяць кошт сваіх «квадратаў». Услед за імі патаннее (прыкладна на 3—5 %) і жыллё на другасным рынку. Гэта добры сцэнарый развіцця падзей на рынку, калі будуць беспраблемна выдавацца крэдыты пад невялікія працэнты (14—15 % у такой сітуацыі цалкам падыходзіць), да таго ж не крытычна ўпадуць зарплаты насельніцтва. Дрэнны сцэнарый уключае глабальнае зніжэнне цэн на кватэры (прыкладна на 20—30 %), але пра гэта лепш і не думаць, лічыць Мікалай Прасталупаў.

Сяргей КУРКАЧ

Выбар рэдакцыі

Грамадства

Спрыяльнае навакольнае асяроддзе ствараецца там, дзе над гэтым працуюць на месцах — у гарадскіх мікрараёнах ці на вясковых падворках і вуліцах

Спрыяльнае навакольнае асяроддзе ствараецца там, дзе над гэтым працуюць на месцах — у гарадскіх мікрараёнах ці на вясковых падворках і вуліцах

Маленькі прынц у аднайменнай казцы кожны дзень пачынаў з таго, што прыводзіў у парадак сваю планету. 

Калейдаскоп

Вясёлыя гісторыі чытачоў

Вясёлыя гісторыі чытачоў

Чым бы дзіця ні цешылася, абы не плакала. Пажадана, каб нікога да слёз не даводзіла. Але ж бывае па-іншаму.

Грамадства

«Дзякуй за вашу працу! Вы — героі на ўсе часы!»

«Дзякуй за вашу працу! Вы — героі на ўсе часы!»

Як працуюць з COVІD-пацыентамі дзіцячыя ўрачы.

Грамадства

Уступленне ў дарослае жыццё — як выхад у космас

Уступленне ў дарослае жыццё — як выхад у космас

Псiхолаг тлумачыць, чаму паўза пасля заканчэння школы — не трагедыя.