Можна сказаць, што ў Беларусі сфера кіравання жылля толькі пачынае развівацца, і на сёння ў краіне існуе некалькі спосабаў кіравання шматкватэрнымі жылымі дамамі. Эксперт — выканаўчы дырэктар Міжнароднай асацыяцыі менеджменту нерухомасці Генадзь КАЛЁНАЎ расказвае, у чым плюсы і мінусы такой сістэмы і ў якім кірунку трэба рухацца Беларусі, каб дасягнуць поспехаў у гэтай сферы.
— Генадзь Генадзевіч, многія ўласнікі лічаць, што ўсё, што знаходзіцца за межамі кватэры, іх не датычыцца. Ці правільна гэта?
— Абавязак утрымліваць агульную маёмасць ёсць ва ўсіх удзельнікаў сумеснага домаўладання, у тым ліку і ўласнікаў нежылых памяшканняў — у гэтым сэнсе ўсе роўныя. Агульная маёмасць — гэта тое, што з'яўляецца асновай кожнага шматкватэрнага дома, і без яе нават немагчыма існаванне кватэр. Агульная маёмасць складае ад 90 да 95 % кошту ўсяго дома. Калі ўласнік набывае кватэру, то ён становіцца саўладальнікам усяго шматкватэрнага жылога дома, яму належыць віртуальная частка агульнай маёмасці, роўная долі плошчы яго кватэры ў агульнай плошчы ўсіх жылых і нежылых памяшканняў. Гэтую долю вылічваюць, каб размяркоўваць расходы на ўтрыманне агульнай маёмасці — сцен, даху, перакрыццяў, ліфтоў, інжынернага абсталявання і шмат чаго іншага.
— Як у Беларусі кіруюць агульнай маёмасцю?
— У нашай краіне ўсе шматкватэрныя жылыя дамы, за выключэннем арэндных дамоў мясцовых органаў улады, з'яўляюцца сумеснымі домаўладаннямі, і заканадаўца ўстанавіў тры спосабы кіравання імі — непасрэдны (калі імі кіруюць самі ўласнікі — звычайна ў невялікіх шматкватэрных дамах), праз стварэнне арганізацыі ўласнікаў (некамерцыйнай юрыдычнай асобы), а калі ўласнікі не выбралі спосаб кіравання домам, то агульнай маёмасцю дома кіруе дзяржаўная арганізацыя, якую вызначае мясцовая ўлада (так званая служба заказчыка, у Мінску — КУП «ЖКГ»). Арганізацыі ўласнікаў — таварыствы ўласнікаў і жыллёва-будаўнічыя спажывецкія кааператывы — можна ствараць для кіравання агульнай маёмасцю яшчэ да таго, як дом увялі ў эксплуатацыю. Што ж датычыцца шматкватэрных дамоў старой пабудовы, то там таварыства ўласнікаў можна стварыць па ініцыятыве болей чым 2/3 жыхароў. У любых іншых выпадках мясцовая ўлада назначае знешняе кіраўніцтва.
— І ў чым яно заключаецца?
— Служба заказчыка мае права толькі кіраваць — заключаць ад імя ўласнікаў дагаворы на аказанне паслуг на канкурэнтнай аснове, арганізоўваць праз працэдуру дзяржаўнай закупкі бягучы і капітальны рамонт дома, яго мадэрнізацыю, кантраляваць аб'ём і якасць выкананых работ. Паслугу па кіраванні маёмасцю аказваюць на аснове дагавора з кожным уласнікам памяшкання, і з ліпеня наступнага года яна будзе вылучана ў асобную ў паведамленні аб аплаце. На цяперашні момант яе кошт размеркаваны сярод іншых жыллёва-камунальных паслуг.
— А чым дзяржаўная кампанія адрозніваецца ад таго ж таварыства ўласнікаў?
— У таварыствах уласнікаў часта гучыць такая фраза: «Калі не знойдзем старшыню праўлення, то пойдзем у ЖЭУ». І вось гэта няправільна і бессэнсоўна, гэта рэха дзевяностых гадоў. ЖЭУ — гэта падрадная арганізацыя, якая аказвае сэрвісныя паслугі, і не мае ніякага дачынення да шматкватэрнага дома ці кіравання ім. Заключыць дагавор можа як таварыства ўласнікаў, так і служба заказчыка. Аднак таварыству для гэтага дастаткова працэдуры перагавораў, а служба заказчыка павінна правесці працэдуру дзяржаўнай закупкі паслуг для дома. Таварыства мае права самастойна аказваць паслугі, а служба заказчыка — не, бо з'яўляецца толькі кіруючай дзяржаўнай кампаніяй. Пры гэтым тэндар на аказанне паслуг можа выйграць арганізацыя любой формы ўласнасці, і ў Мінску гэта здараецца ўсё часцей. Таму перавага такой сістэмы — дакладнае размеркаванне на кіраўніцтва і сэрвіс, прызнанне кіраўніцтва галоўным відам дзейнасці, аказанне паслуг толькі на канкурэнтнай аснове і кантроль за іх выкананнем, магчымасць для грамадзян у любы час прыняць рашэнне аб стварэнні арганізацыі ўласнікаў для самакіравання.
— Але ж пэўныя недахопы існуюць?
— Галоўны недахоп службаў заказчыка заключаецца ў тым, што яны назначаюцца мясцовай уладай (а ў перспектыве іх павінны выбіраць уласнікі на канкурэнтнай аснове) і маюць тэрытарыяльны прынцып дзейнасці. Гэта значыць, што калі сям'я жыве ў Першамайскім раёне Мінска, то кіраваць іх домам можа толькі КУП «ЖКГ Першамайскага раёна», выбару ў іх няма. Што ж датычыцца таварыстваў і ЖБСК, то яны патрабуюць дадатковых расходаў на іх утрыманне як юрыдычных асоб. У паспяховых краінах свету такія аб'яднанні з'яўляюцца юрыдычнымі асобамі з частковай правамоцнасцю, не маюць штатных супрацоўнікаў і дадатковых расходаў. Акрамя таго, у нас вельмі цяжкая працэдура змены кіраўніка таварыства, і бывае, што працэс зацягваецца нават на гады. Больш за тое, адсутнічае сістэма навучання тых кіраўнікоў — у нас гэта проста павышэнне кваліфікацыі на працягу трох дзён, а павінна быць навучанне па спецыяльнасці ў прафтэхвучылішчы, каледжы ці ВНУ.
— Ці не прасцей тады стварыць нейкую адзіную юрыдычную асобу, якая будзе кіраваць шматкватэрнымі дамамі?
— Такога не толькі нельга рабіць у рамках нашага заканадаўства, але і не патрабуецца. Гэта ўсё роўна што зрабіць ЦУМ адзіным пунктам продажу пральнага парашку для ўсёй краіны. Наадварот, трэба стварыць больш магчымасцяў, якія будуць прадугледжваць выбар на канкурэнтнай аснове. Гэта можа быць стварэнне заканадаўчых умоў для прафесійнага кіравання нерухомасцю, такіх як у Аўстрыі ці Швейцарыі, напрыклад. Наогул, галоўнае ў
кіраванні жыллём — прафесійны кіраўнік, інфармаваны ўласнік і давер паміж імі. І толькі пры гэтых умовах сістэма кіравання жыллём будзе адпавядаць Мэтам устойлівага развіцця ААН.
— А што наконт правіл — ці павінны яны быць?
— Так, для належнага кіравання агульнай маёмасцю ў мэтах грамадзянскай бяспекі і для захавання правоў спажыўцоў. Калі чалавек набывае кватэру, ён павінен загадзя ведаць спажывецкія якасці дома, што можна і што нельга там рабіць, за што неабходна плаціць, ведаць працэдуру прыняцця рашэнняў. Калі пасля засялення ў шматкватэрны дом уласнікі пачынаюць зносіць перагародкі, мяняць інжынерныя камунікацыі, сварыцца і спрачацца на агульных сходах, каб устанавіць пэўныя правілы, — гэта не самакіраванне, гэта варварства, якому няма месца ў «зялёнай» эканоміцы стагоддзя.
— Ці можна тут узяць на ўзбраенне замежны вопыт?
— У паспяховых краінах свету, у тым ліку і ў Кітаі, правілы і адказнасць будучых уласнікаў фарміруюцца яшчэ на этапе праектавання і будаўніцтва шматкватэрнага дома. Калі чалавек набывае кватэру там, ён натарыяльна запэўнівае, што правілы канкрэтнага дома і ўмовы аплаты паслуг яму вядомы і ён будзе іх выконваць. Аб'яднанні ўласнікаў як юрыдычныя асобы з частковай правамоцнасцю ствараюцца ва ўсіх шматкватэрных дамах — сумесных домаўладаннях. У банку адкрываюць два рахункі на імя аб'яднання, адзін з іх з'яўляецца бягучым, другі — назапашвальным. Для кіравання агульнай маёмасцю і рахункамі на канкурэнтнай аснове прыцягваюць прафесійных кіраўнікоў. Часцей за ўсё гэта юрыдычныя асобы, прыватныя ці муніцыпальныя, радзей — фізічныя асобы, такія як індывідуальныя прадпрымальнікі. Прыблізна 95 % менеджараў у такіх кампаніях ці ІП праходзяць навучанне ў спецыялізаваных тэхнікумах і каледжах і толькі 5 % — у ВНУ. Больш за тое, кожны год усе яны павінны павышаць сваю кваліфікацыю на працягу 20-30 вучэбных гадзін.
— І якім чынам адбываецца найм такіх менеджараў?
— Як мінімум трох запрашаюць на агульны сход членаў аб'яднання ўласнікаў, дзе яны прадстаўляюць свае кампаніі. Далей ідзе тайнае галасаванне, і агульны сход даручае старшыні савета дома, які дзейнічае на грамадскіх пачатках, заключыць дагавор кіравання з пэўнай кампаніяй на пяць гадоў. Далей усю работу — пошук сэрвісных кампаній, кантроль, арганізацыю агульных сходаў, пратакаліраванне, вядзенне «Справы дома» ў электронным выглядзе, падрыхтоўку справаздач і планаў па рамонце — выконвае менеджар кампаніі і нясе за гэта адказнасць. Толькі пералік абавязкаў менеджара, як правіла, складае 2-3 старонкі ў дагаворы, і пералічыць сцісла асаблівасці гэтай прафесіі немагчыма.
— У краінах СНД не так?
— У тых жа Аўстрыі, Германіі ці Швецыі галоўнае — шматкватэрны дом, кватэры ж адыходзяць на другі план. Менавіта таму спачатку даюцца правілы, у тым ліку па кіраванні агульнай маёмасцю і страхаванні ўсяго дома ад пажараў і стыхійных бедстваў, і толькі потым адбываецца засяленне. У краінах СНД усё наадварот. Тут галоўнымі з'яўляюцца кватэры і іх уласнікі, вакол якіх, як вакол цэнтра галактыкі, павінны круціцца падрадчыкі, агульная маёмасць, кіраўнікі сэрвісных кампаній і чыноўнікі, якія адказваюць на скаргу. Гэта як паставіць елку макаўкай уніз і здзіўляцца, што яна ўвесь час падае.
— І менавіта вырашэнне гэтага пытання ў кампетэнцыі дзяржавы?
— Роля дзяржавы вельмі вялікая, краіны СНД і некаторыя краіны ЕС, якія вырашылі самаўхіліцца, ужо аб гэтым пашкадавалі. Дзяржава не павінна дапускаць, каб жылы фонд руйнаваўся і прыходзіў у аварыйны стан. Пры гэтым яна павінна не ўмешвацца ў жыццё кожнага аб'яднання ўласнікаў, а загадзя ўстанаўліваць вядомыя і зразумелыя правілы для іх. Неабходна ствараць умовы, простыя і лаканічныя правілы, пачынаючы з праектавання дома і да яго ўтылізацыі, якія будуць заснаваны на парадку і грамадскай бяспецы. Звычайна, калі казаць пра паспяховыя краіны, канструктыўны дыялог наконт такіх правіл з уладамі вядуць не палітыкі, а прафесійныя суполкі, якія дэталёва валодаюць пытаннем.
Валерыя КІСЛАЯ
Сёння жанчыны ўжо радзей глядзяць у свой пашпарт.
Дзяцінства — найлепшая краіна.
