Вы тут

Купляем танную кватэру цяпер або варта яшчэ пачакаць?


Да завяршэння года засталося два тыдні, таму прыйшоў час падводзіць вынікі. Нашы эксперты падзяліліся, якім быў год для другаснага рынку жылля сталіцы і калі будзе максімальна выгадна купляць кватэру.


Калі пануе няўпэўненасць

Дырэктар агенцтва нерухомасці «БелЦТН» і ганаровы старшыня ГА «Беларуская асацыяцыя «Нерухомасць» Мікалай Прасталупаў расказаў, што пачатак гэтага года не прадвяшчаў для рынку нічога дрэннага. Усе жылі вялікімі надзеямі і разлічвалі, што з надыходам вясны рынак яшчэ больш ажыве. Але ў красавіку да краіны дайшла пандэмія каранавіруса, і да мая стала зразумела, што год будзе цяжкі. «У выніку ў 2020-м агенцтвы нерухомасці ў параўнанні з мінулым годам страцілі 20—30 % сваіх даходаў. Гэта з улікам таго, што рэнтабельнасць рыэлтарскага бізнесу невысокая і складае 5—10 %», — тлумачыць спецыяліст.

Кіраўнікі найбуйнейшых агенцтваў нерухомасці адзначаюць, што ў лютым і сакавіку здзелкі здзяйсняліся на рынку актыўна: прыкладна на ўзроўні 2019 года. Але ў красавіку ў адносінах да сакавіка іх колькасць знізілася амаль у два разы.

Пандэмія каранавіруса змяніла стабільны курс рынку, які назіраўся ў пачатку года. Спатрэбіўся час, каб навучыцца жыць і працаваць у складаных эпідэміялагічных умовах. Часткова пандэмічныя страхі перамаглі дзякуючы аператыўнаму уводу анлайн-сэрвісаў, відэа- і віртуальным турам па кватэрах. У ліпені рынак практычна аднавіўся да ўзроўню сакавіка. Аднак восень зноў унесла свае карэктывы. У верасні і кастрычніку актыўнасць на рынку ў параўнанні з сярэднестатыстычнымі штомесячнымі паказчыкамі знізілася ледзь ці не ў два разы.

На думку экспертаў, на падзенне попыту паўплываў адразу «клубок» фактараў: першая хваля пандэміі каранавіруса, палітычная і эканамічная нестабільнасць у грамадстве, а потым і наступленне другой хвалі пандэміі.

Сітуацыя складаная, але прадаўцы не зніжаюць цэны

З апошніх негатыўных з'яў — поўнае прыпыненне крэдытавання куплі жылля на другасным рынку. Гэта падарвала фінансавыя магчымасці пакупнікоў. Цяпер на рынку іх мала, і даводзіцца вельмі актыўна таргавацца. Да таго ж здзелкі часта адкладаюцца з-за хваробы прадаўцоў і пакупнікоў.

Цяпер на продаж выстаўлена максімальная колькасць аб'ектаў нерухомасці. Але гэта не падштурхоўвае людзей да карэкціроўкі цэн. Нягледзячы на складаную эканамічную сітуацыю, прадаўцы ўсё роўна трымаюць цэннікі на ўзроўні мінулага года. Цяпер рынак застыў, у тым ліку і па гэтай прычыне.

Што датычыцца пакупнікоў, якія ўсё-такі прыходзяць на рынак, часцей за ўсё яны разглядаюць самыя танныя прапановы кватэр і набываюць іх у тым ліку з мэтай укласці грошы. На рынку ёсць здзелкі куплі-продажу і дарагіх кватэр, цэны на якія за апошнія месяцы знізіліся, і яны сталі прывабныя для пакупнікоў. Але самы вялікі сегмент рынку — кватэры стандартных спажывецкіх якасцяў — па-ранейшаму набываюцца ў ланцужковым парадку.

Цяпер на рынку захоўваецца яшчэ адзін трэнд. Некаторыя банкі яшчэ крэдытуюць новабудоўлі па партнёрскіх праграмах з забудоўшчыкамі. Таму ёсць катэгорыя людзей, якія прадаюць свае старыя кватэры і наўзамен купляюць новыя з прыцягненнем крэдытных сродкаў. Гэта часткова ажыўляе рынак.

З «чыстымі» грашыма прыходзіць усяго 10 % пакупнікоў

Сітуацыя на рынку ўскладняецца тым, што з пачатку жніўня патэнцыйныя пакупнікі з рэальнымі фінансамі занялі чакальную пазіцыю. На гэта паўплывала нявызначанасць і неразуменне таго, што будзе далей.

Людзі практычна не цікавіліся жыллём 2-3 месяцы, але ў лістападзе ў параўнанні з вераснем і кастрычнікам колькасць званкоў ад спажыўцоў павялічылася. Цяпер кліенты ўжо разумеюць, што крызісная сітуацыя зацягнецца і чакаць яе, мабыць, не варта. Сёння многія вырашаюць пытанне: купляць зараз ці перачакаць?

Мікалай Прасталупаў у гэтай сітуацыі адзначае, што, нягледзячы на багацце выстаўленых на продаж кватэр, цяпер выбраць прыдатны варыянт пакупнікам вельмі складана. Годных варыянтаў па суадносінах кошту і якасці на рынку вельмі мала. Яны калі і з'яўляюцца, то сыходзяць літаральна за лічаныя дні, ад сілы — тыдні.

Цяпер сітуацыя на рынку такая, што з «чыстымі» грашыма прыходзіць максімум 10 % ад агульнай колькасці пакупнікоў. Асноўная частка кліентаў — гэта прадаўцы, якія адначасова з'яўляюцца і пакупнікамі. А ім чакаць і спадзявацца на тое, што праз пару месяцаў яны купяць кватэру на 2—3 тысячы долараў танней, чым цяпер, не варта, таму што сваю кватэру яны таксама прададуць па больш нізкай цане.

Пакупнікі з «чыстымі» грашыма, вядома, могуць і не спяшацца. Але яны не робяць надвор'я на рынку. Гэта, як правіла, прадпрымальнікі, у якіх таксама знізіліся заробкі. На жаль, у існуючых умовах яны будуць выходзіць на рынак не так актыўна, як гэта было ў мінулыя гады, па меншай меры, да лета 2021 года, пакуль не наступіць поўная яснасць з каранавірусам, эканомікай і палітыкай, — дадае эксперт.

У астатнім мы можам толькі канстатаваць, што цяпер на рынку ёсць танныя варыянты кватэр і можна таргавацца. Магчыма, заўтра гэтыя кватэры будуць каштаваць яшчэ танней. Прагноз да зніжэння ёсць. Але ці ўдасца праз месяц-другі знайсці патрэбны варыянт — гэта яшчэ вялікае пытанне.

Кошт метра не ўпадзе ніжэй за тысячу

Разглядаючы перспектывы другаснага рынку жылля на наступны год, Мікалай Прасталупаў адзначыў, што да красавіка тэндэнцыя на зніжэнне цэн захаваецца. Яны, як і цяпер, будуць падаць прыкладна ад аднаго да двух працэнтаў у месяц у рэальных здзелках. На думку нашага эксперта, ужо ў красавіку-маі на рынку пачнецца актывізацыя, а да лета рынак адновіцца і выйдзе на ўзровень 2019 года. З улікам адкладзенага попыту ёсць надзея, што сітуацыя будзе нават лепшая, чым летась.

Прыкладна такі ж (але трошкі іншы) даюць прагноз незалежныя аналітыкі. Яны адзначаюць, што з пачатку гэтага года цэны на кватэры стандартных спажывецкіх якасцяў ужо ўпалі прыкладна на 7—9 %. У найбліжэйшыя месяцы яны будуць працягваць зніжацца гэтак жа плаўна, як гэта адбываецца зараз, — прыкладна на 2 % у месяц. Па-ранейшаму будзе павялічвацца прапанова.

Калі сітуацыя з нявызначанасцю будзе працягвацца, то частка пакупнікоў не рызыкне купляць кватэры ў забудоўшчыкаў на стадыі катлавана. Ёсць вялікая верагоднасць, што будаўніцтва можа быць замарожана і дом ператворыцца ў даўгабуд. Хутчэй гэтыя пакупнікі прыйдуць на другасны рынак для таго, каб там набыць гатовае жыллё.

І яшчэ. Не заўсёды прагнозы спраўджваюцца. Многія чакалі абвалу цэн на нерухомасць яшчэ ў жніўні пасля вясновага рэзкага падзення кошту нафты і росту курсу долара па дачыненні да беларускага рубля. Але падзенне цэн не адбылося ў тым аб'ёме, які варта было б чакаць. Казаць пра тое, што ў наступным годзе будзе глабальнае зніжэнне, напэўна, не варта. Яно працягнецца ў першым квартале 2021 года ў тэмпах апошняга квартала гэтага года. Далей загадваць вельмі складана з прычыны таго, што могуць з'явіцца новыя фактары, якія зменяць сітуацыю.

Верасень стаў самым цяжкім месяцам для рыэлтараў

«Да лета сітуацыя на рынку нерухомасці стабілізавалася. Але ўжо ў жніўні пачалася другая хваля крызісу, звязаная з палітычнымі падзеямі ў Беларусі», — адзначае старшыня Савета грамадскага аб'яднання «Беларуская асацыяцыя «Нерухомасць» Анатоль Звездзін.

«У канцы жніўня было ўжо зразумела, што палітычныя падзеі, якія разгортваліся ў нашай краіне, вельмі моцна будуць уплываць на гэты рынак. У тым сэнсе, што спажыўцы ў гэты перыяд свае праблемы, звязаныя з жыллём, адсунулі на другі план. Плюс да гэтага прыйшла другая хваля каранавіруса. Сёння мы маем тое, што маем. Рынак у адносінах да летніх значэнняў зноў упаў на 30 %, калі казаць аб колькасці здзелак», — працягнуў Звездзін.

Самым крытычным перыядам для рыэлтараў стаў верасень. У гэты месяц колькасць здзелак дасягнула мінімуму за год. Разам з тым эксперт заявіў: не варта казаць пра тое, што крытычны пункт пройдзены. Не выключана, што рынак працягне падаць далей.

«Сапраўды, верасень быў самым цяжкім месяцам. У кастрычніку-лістападзе мы назіралі нейкае ажыўленне. Але яно не настолькі вялікае, каб гаварыць аб ім як аб трэндзе. Таму сцвярджаць, што рынак пойдзе ўверх, на мой погляд, заўчасна. Вялікая верагоднасць, што ён яшчэ будзе падаць», — рэзюмаваў эксперт.

Гаворачы аб цэнах на другаснае жыллё, ён паведаміў, што за год яны ўпалі недзе на 10 % — у сапраўдны момант квадратны метр у Мінску каштуе ў сярэднім 1350 долараў.

Жыллё на другасным рынку ўпершыню стане таннейшым, чым новае

Некалькі асеў і рынак першаснага жылля. Аднак прычынай таму сталі не каранавірус і палітычныя падзеі, а спыненне крэдытавання будаўніцтва банкамі. Людзям не стала за што будавацца. «Найбольш сур'ёзны ўплыў на рынак першаснага жылля аказвае не столькі пандэмія або іншыя віды крызісу, якія сёння разгортваюцца ў краіне, а іх наступствы. Прычым асноўным наступствам з'яўляецца «згортванне» крэдытных праграм. Сёння я назваў бы гэта самым галоўным фактарам», — падкрэсліў член Асацыяцыі забудоўшчыкаў аб'ектаў жыллёвага будаўніцтва Беларусі і «Беларускай асацыяцыі «Нерухомасць» Юрый Жаркоў. Эксперт выказаў здагадку, што калі б крэдытныя праграмы працягнулі існаваць у тым выглядзе, у якім яны былі хоць бы летась, падзення рынку не здарылася б, нягледзячы на розныя падзеі.

Цэны на першаснае жыллё за бягучы год упалі на 10—15 %. Эксперт лічыць, што на гэтым падзенне скончыцца. У той час як кошты на «другасным рынку» працягнуць зніжэнне. Рыэлтары лічаць, што ў 2021 годзе адбудзецца гістарычная падзея: жыллё на другасным рынку ўпершыню за доўгі час стане таннейшым, чым на першасным.

«Традыцыйна ў нас было наадварот. Цэны першаснага рынку былі, як правіла, ніжэйшыя», — адзначыў старшыня праўлення Канфедэрацыі агенцтваў нерухомасці Павел Астапеня. Ён растлумачыў, што такая тэндэнцыя адбудзецца з-за таго, што забудоўшчыкі, укладваючы свае сродкі ў будаўніцтва новага жылля, будуць не гатовыя скідаць цэны на «пярвічныя» кватэры.

Паводле яго слоў, зніжэнне цэн другаснага жылля працягнецца аж да вясны 2021 года. За бягучы год кватэры не сталі значна таннейшымі. Да вясны 2021 года цэны ўпадуць прыкладна яшчэ на 15 %, лічыць Астапеня.

Арэнднае жыллё

У сярэднім на 10—15 % сталі таннейшыя кватэры ў Мінску, якія здаюцца ў арэнду. На думку рыэлтараў, у прыватнасці, гэта было выклікана зніжэннем узроўню жыцця насельніцтва і згортваннем турызму. Попыт на арэнднае жыллё скараціўся, пры гэтым рынак цяпер досыць насычаны. Разам з тым далёка не ўсе ўладальнікі кватэр гатовыя да зніжэння цэн.

«Гэтую восень мы сустрэлі без выбуховага ажыятажу на рынку арэнды жылля. Я магу сказаць, што цэны на такое жыллё ўпалі на 15 % і яшчэ на 15 % знізяцца да вясны 2021 года», — адзначыў Павел Астапеня. «Так, сапраўды ў нас сёння ёсць людзі, якія не чуюць тэндэнцыю, не чуюць нашы экспертныя ацэнкі. Яны або стаяць на сваім, або сыходзяць са словамі: «Я пачакаю лепшых часоў», — дадаў Анатоль Звездзін.

У рэгіёнах тэндэнцыя «адкрываецца» пазней

Падзенне рынку нерухомасці назіраецца не толькі ў сталіцы, але і ў іншых беларускіх гарадах. Па словах аднаго з гомельскіх рыэлтараў, сярэдняя колькасць здзелак у яго скарацілася на 50—60 % за бягучы год.

«Калі казаць пра пандэмію, то Мінск яе ўплыў адчуў у сакавіку. Мы, як больш інертныя, атрымалі падзенне цэн у красавіку», — паведаміў аб сітуацыі ў Гомелі намеснік старшыні Савета грамадскага аб'яднання «Беларуская асацыяцыя «Нерухомасць» Алег Вальштэйн.

Але ў рэгіёнах далёка не ўсе прадаўцы нерухомасці вераць у крызіс. Як вынік — адмаўляюцца зніжаць цэны. У сваю чаргу ў пакупнікоў стала значна менш магчымасцяў (з-за адсутнасці крэдытавання), за кошт чаго і адбываецца скарачэнне колькасці здзелак.

Што датычыцца апошніх санкцый ЕС у дачыненні да Беларусі, то, на думку экспертаў, наша краіна ў розныя гады ўжо знаходзілася пад санкцыямі. Таксама былі перыяды, калі адбывалася прыпыненне банкаўскага крэдытавання. Тым не менш здзелкі куплі-продажу не спыняліся...

Сяргей КУРКАЧ

Выбар рэдакцыі

Грамадства

Як дзейнічалі партызаны ва Усакінскім лесе на Клічаўшчыне

Як дзейнічалі партызаны ва Усакінскім лесе на Клічаўшчыне

Піша сын аднаго з партызан Генадзь Сахрай.

Грамадства

Алена Богдан: Любы рух павінен быць паступальным, а не разбуральным

Алена Богдан: Любы рух павінен быць паступальным, а не разбуральным

Яна расказала чытачам «Звязды», ці плануе Беларускі саюз жанчын стаць першай жаночай палітычнай партыяй у краіне і як гэта — сумяшчаць работу ў дзяржапараце з актыўнай грамадскай дзейнасцю.

Калейдаскоп

Вясёлыя гісторыі нашых чытачоў

Вясёлыя гісторыі нашых чытачоў

Хітра ўладкавана чалавечая памяць. Бывае, нешта ўбачыў-пачуў, а што — хоць забі — назаўтра не ўспомніш, а нешта — якраз наадварот — «ляжыць» там гадамі ці нават дзесяцігоддзямі і ўспамінаецца досыць часта...

Грамадства

Чаму ў старасці псуецца характар, з'яўляюцца бяссонніца і трывожнасць

Чаму ў старасці псуецца характар, з'яўляюцца бяссонніца і трывожнасць

Аб праблемах старэння і тым, як заўважыць і, магчыма, прадухіліць розныя псіхалагічныя захворванні ў пажылых, мы паразмаўлялі з урачом-псіхатэрапеўтам Гарадскога клінічнага псіхіятрычнага дыспансера Марынай Шчаслянок.