Вы тут

З вясны кватэры на «другасным рынку» пачнуць заўважна таннець


Асенні рынак нерухомасці аказаўся амаль паралізаваны — кватэры практычна не прадавалі і не куплялі з-за працягу пандэміі каранавіруса, ды і сусветны эканамічны крызіс нагадаў пра сябе. Узімку здзелак па-ранейшаму мала, хоць у снежні іх было крыху больш, чым у лістападзе. Кожны раз ёсць людзі, якія хочуць сустрэць Новы год у новай кватэры. Але ў гэтым сезоне такіх шчасліўчыкаў было мала.

Студзень звычайна і ў добрыя гады не самы актыўны месяц, а ў цяжкія часы ён наогул «спіць». А ў спецыялістаў няма пакуль нават падстаў меркаваць, што гэтай зімой пакупнікі выйдуць са спячкі. Тым больш цэны прадаўцы працягваюць трымаць.


Пачатак 2021-га як працяг 2020-га

Дырэктар Агенцтва нерухомасці «БелЦТН» і ганаровы старшыня ГА «Беларуская асацыяцыя «Нерухомасць» Мікалай Прасталупаў расказаў, што ў выніку зніжэння попыту ў 2020-м агенцтвы нерухомасці ў параўнанні з мінулым годам страцілі 20—30 % сваіх даходаў. «Гэта з улікам таго, што рэнтабельнасць рыэлтарскага бізнесу невысокая і складае 5—10 %», — тлумачыць спецыяліст.

З апошніх негатыўных з'яў — поўнае прыпыненне крэдытавання куплі жылля на другасным рынку. Гэта падарвала фінансавыя магчымасці пакупнікоў. Цяпер на рынку іх мала, і даводзіцца вельмі актыўна таргавацца. Да таго ж, здзелкі часта адкладаюцца з-за хваробы прадаўцоў і пакупнікоў.

Што датычыцца пакупнікоў, якія ўсё ж прыходзяць на рынак, часцей за ўсё яны разглядаюць самыя танныя прапановы кватэр і набываюць іх, у тым ліку, з мэтай укласці грошы. На рынку ёсць здзелкі куплі-продажу і дарагіх кватэр, цэны на якія за апошнія месяцы знізіліся, і яны сталі прывабныя для пакупнікоў. Але самы вялікі сегмент рынку — кватэры стандартных спажывецкіх якасцяў.

Зараз на рынку захоўваецца ўсяго адзін станоўчы трэнд. Некаторыя банкі яшчэ крэдытуюць новабудоўлі па партнёрскіх праграмах з забудоўшчыкамі. Таму ёсць катэгорыя людзей, якія прадаюць свае старыя кватэры і наўзамен купляюць новыя з прыцягненнем крэдытных сродкаў. Гэта часткова ажыўляе рынак.

Сітуацыя на рынку ўскладняецца тым, што з пачатку жніўня патэнцыйныя пакупнікі з рэальнымі фінансамі занялі пазіцыю чакання. На гэта паўплывала нявызначанасць і неразуменне таго, што будзе далей.

Людзі практычна не цікавіліся жыллём на працягу паўгода. Цяпер кліенты ўжо разумеюць, што крызісная сітуацыя зацягнецца і чакаць, мабыць, не варта. Мікалай Прасталупаў у гэтай сітуацыі адзначае, што, нягледзячы на багацце выстаўленых на продаж кватэр, цяпер выбраць прыдатны варыянт пакупнікам вельмі складана. Годных варыянтаў па суадносінах кошту і якасці на рынку вельмі мала. Яны калі і з'яўляюцца, то сыходзяць літаральна за лічаныя дні.

Купляць няма каму

Зараз на продаж у Мінску выстаўлена каля 10 тысяч кватэр, гэта на 20 % больш, чым звычайна. Атрымліваецца, што прапаноў шмат, а купляць няма каму?

Эксперт па жылой нерухомасці Наталля Літоўская лічыць, што купляць якраз ёсць каму — толькі з укладаў беларусы восенню знялі і паклалі пад падушку 1,5 мільярда долараў. Не купляюць з дзвюх прычын: эканамічная сітуацыя не выклікае аптымізму і няма жадання ўкладваць грошы ў бетонныя метры. Ды і кошт метра цяпер яшчэ высакаваты: гэта значыць, сёння не купіў — лічы, сэканоміў. Прадаўцы, у сваю чаргу, спрабуюць прадаць даражэй, таму што большасці з іх хочацца збыць маленькую кватэру і купіць нешта прастарнейшае і, пажадана, без даплаты.

Цяпер сітуацыя на рынку такая, што з «чыстымі» грашыма прыходзіць максімум 10 % ад агульнай колькасці пакупнікоў. Асноўная частка кліентаў — гэта прадаўцы, якія адначасова з'яўляюцца і пакупнікамі. А ім чакаць і спадзявацца на тое, што праз пару месяцаў яны купяць кватэру на дзве–тры тысячы долараў танней, чым цяпер, не варта, бо сваю кватэру давядзецца таксама прадаць па больш нізкай цане.

Пакупнікі з «чыстымі» грашыма, вядома, могуць і не спяшацца. Але яны не вызначаюць сітуацыю на рынку. Гэта, як правіла, прадпрымальнікі, у якіх таксама знізіліся заробкі. На жаль, у існуючых умовах яны будуць выходзіць на рынак не так актыўна, як гэта было ў мінулыя гады, па меншай меры, да лета 2021 года, пакуль не наступіць поўная яснасць з каранавірусам, эканомікай і палітыкай.

500 долараў «квадрат»? такога не будзе!

Нягледзячы на складаную эканамічную сітуацыю, прадаўцы ўсё роўна трымаюць цэннікі на ўзроўні мінулага года. Цяпер рынак застыў у тым ліку і з гэтай прычыны. Разглядаючы перспектывы другаснага рынку жылля на першае паўгоддзе, Мікалай Прасталупаў адзначыў, што да красавіка тэндэнцыя на зніжэнне цэн захаваецца. Яны, як і цяпер, будуць падаць прыкладна ад аднаго да двух працэнтаў у месяц у рэальных здзелках. На думку нашага эксперта, ужо ў красавіку—маі пачнецца актывізацыя, а да лета рынак адновіцца і выйдзе на ўзровень 2019 года. З улікам адкладзенага попыту ёсць надзея, што сітуацыя будзе нават лепшая, чым летась.

Не такі адназначны аналіз сітуацыі ад эксперта Літоўскай. На яе думку, цяпер сярэдні цэннік прапаноў — каля 1300 долараў у рублёвым эквіваленце за квадратны метр. Гэта жаданне прадаўцоў так прадаць сваю кватэру, а не рэальныя здзелкі. На самай справе купляюцца самыя танныя кватэры і аб'екты, у якіх прадавец прапанаваў добрую зніжку. Якія цэны будуць да восені 2021-га, прадказаць складана. Можна апісаць толькі вектар — рухаемся да 1000 долараў за квадратны метр. І нават калі каранавірусны крызіс вырашыцца, вектар не зменіцца.

Яшчэ існуе адно цікавае пытанне: як рухаецца крывая сярэдняй цаны на метры падчас крызісаў? Тут можна правесці аналогію з апошнім важкім крызісам на жыллёвым рынку краіны 2015—2016 гадоў. У той час цэны некалькі месяцаў трымаліся, быццам нічога не адбылося, а ў пачатку 2016-га пачалі падаць у сярэднім на 30—50 долараў за квадратны метр у месяц. Пакуль можна канстатаваць, што з красавіка мінулага года, калі быў чарговы пік цэн, сярэдні цэннік упаў на 150 долараў за квадратны метр. Гэта значыць цэны зніжаюцца на 20 долараў у месяц. Спадарыня Літоўская мяркуе, што да вясны хуткасць падзення павялічыцца да 30—50 долараў на месяц.

Цікава, як угадаць, што мінімальная цана — вось яна, а далей трэба чакаць зваротнага працэсу, на падаражанне? Наш эксперт лічыць, што цэнавае дно ў кожнага тыпу кватэр сваё. Напрыклад, калі гаворка ідзе пра старое жыллё, пабудаванае пры СССР, якое не бачыла капрамонту, цэнавае дно можа быць і ніжэй тысячы долараў. Калі гаворым аб доме, якому менш за 10 гадоў, яго фінансавае дно чыста псіхалагічна роўнае кошту будаўніцтва. Калі прадавец будаваў кватэру па 1300 долараў за квадратны метр, і ў адстройванне ўклаў яшчэ як мінімум 200 долараў, ён доўга не будзе гатовы прадаць жыллё танней, чым па 1500 долараў за «квадрат». Складана намацаць цэнавае дно і ў доме — «сталінцы» ў цэнтры — там, дзе гэта жыллё лічыцца элітным, і якое ў яго дно, ніхто не ведае.

Літаральна ўсіх цікавіць, якая будзе мінімальная цана на аднапакаёвую кватэру і ці будзе яна значна таннейшая, чым падобнае жыллё, нядаўна пабудаванае? Звычайна чым меншая кватэра, тым вышэй у ёй кошт квадрата. І невялікая аднапакаёвая кватэра (31–33 квадратныя метры) каля першай лініі метро будзе даражэйшая за аналагічную па характарыстыках дзесьці ў глыбіні Заводскага раёна.

Зніжэнне цэн не скончыцца ў 2021-м, можа быць першае дно, за якім рушыць услед другое. Нават эканамісты не рызыкуюць рабіць цяпер прагнозы больш, чым на год. Занадта шмат невядомага: колькі, напрыклад, будзе каштаваць долар да лета 2021-га? Якія будуць рэальныя сярэднія даходы насельніцтва?

З новабудоўлямі яшчэ складаней. Таму што ў крызісы расце рызыка даўгабудаў. Калі забудоўшчык не ўмее пралічваць рызыкі, ён можа прапанаваць вельмі танныя метры, сабраць грошы і, не справіўшыся з абавязацельствамі, замарозіць будаўніцтва. Так што вельмі важна, як забудоўшчык спраўляўся з папярэднімі крызісамі, ці былі ў яго даўгабуды. Самы бяспечны варыянт — дачакацца здачы дома і купляць гатовую кватэру. Але гэты варыянт і самы дарагі.

Так, за мінулы год некалькі асеў і рынак першаснага жылля. Аднак прычынай таму сталі не каранавірус і палітычныя падзеі, а спыненне крэдытавання будаўніцтва банкамі. Людзям не стала за што будавацца. Найбольш сур'ёзны ўплыў на рынак першаснага жылля аказвае не столькі пандэмія або іншыя віды крызісу, а іх наступствы. Прычым асноўным наступствам з'яўляецца згортванне крэдытных праграм.

Цэны на новабудоўлі яшчэ трымаюцца, у асноўным за кошт партнёрскіх праграм банкаў. Хоць попыт і там даўно ніякі, крэдыт людзям з сярэднімі даходамі выдзяляюць 15—20 тысяч долараў у эквіваленце.У першым квартале 2021 года, хутчэй за ўсё, партнёрскія праграмы згорнуцца. А гэта значыць, што забудоўшчыкам прыйдзецца яшчэ да лета аб'явіць аб акцыях і зніжках хоць бы на 10 тысяч ад агульнага кошту кватэр. Зніжаны да лета да 950—1100 долараў цэннік квадратнага метра ў новабудоўлях, напэўна, прыцягне частку пакупнікоў і патэнцыйных інвестараў, якія адкладалі куплю ў чаканні дна. І гэта ненадоўга спыніць зніжэнне на другасным рынку.

Можна адзначыць толькі, што будуць запатрабаваныя новабудоўлі, якія знаходзяцца на фінальнай стадыі будаўніцтва. Людзі ў масе сваёй не дурныя і больш за ўсё не хочуць закатаць грошы ў бетон. Памятаюць, што ўсе папярэднія эканамічныя крызісы «нараджалі» даўгабуды і ў камерцыйных, і ў дзяржаўных забудоўшчыкаў.

І Арэнднае жыллё

У сярэднім на 10—15 % сталі таннейшыя кватэры ў Мінску, якія здаюцца ў арэнду. На думку рыэлтараў, у прыватнасці, гэта было выклікана зніжэннем узроўню жыцця насельніцтва і згортваннем турызму. Попыт на арэнднае жыллё скараціўся, пры гэтым рынак цяпер досыць насычаны. Разам з тым далёка не ўсе ўладальнікі кватэр гатовыя да зніжэння цэн. Што будзе далей?

У студзені і лютым тут усё больш-менш зразумела — цэнам расці няма з чаго. Попыт на арэнднае жыллё стабільны, але росту не прадбачыцца. Асноўныя кватаранты ў Мінску — маладыя сем'і мінчан, якія не хочуць жыць з бацькамі. Калі эканоміка сям'і пагаршаецца, даходы падаюць, яны вяртаюцца да бацькоў. Яшчэ частка кватарантаў — тыя, хто прыехаў у Мінск працаваць. Калі рэальныя даходы падаюць, людзі пераязджаюць з кватэр у пакоі, арандуюць у складчыну. А калі становіцца зусім туга — вяртаюцца на радзіму. Любімыя арандатары — айцішнікі. Але многія з іх актыўна з'язджаюць з краіны — так што і сегмент дарагіх кватэр нясе страты. Таму пакуль ёсць усе перадумовы да зніжэння цэн на арэнду.

Быў час, калі тарыф на аднапакаёвую кватэру (без рамонту) быў каля 140—160 долараў у месяц. Цяпер — 200—220 долараў. Ёсць куды зніжацца.

Што датычыцца апошніх санкцый ЕС у дачыненні да Беларусі, то, на думку экспертаў, наша краіна ў розныя гады ўжо знаходзілася пад санкцыямі. Таксама былі перыяды, калі адбывалася прыпыненне банкаўскага крэдытавання. Тым не менш здзелкі куплі-продажу не спыняліся...

Сяргей КУРКАЧ

Загаловак у газеце: Выходзім са спячкі?

Выбар рэдакцыі

Грамадства

Па ўсёй краіне наступіў час школьных базараў

Па ўсёй краіне наступіў час школьных базараў

Скідкі, растэрміноўкі і шырокі асартымент

Грамадства

Ча­му зні­кае ва­да з кра­наў

Ча­му зні­кае ва­да з кра­наў

Спё­ка — час для эка­но­міі ці па­лі­ву ага­ро­даў?

Грамадства

Водар лаванды вабіць на Веткаўшчыну

Водар лаванды вабіць на Веткаўшчыну

Як выглядае «беларускі Праванс», дакладна ведаюць жыхары глыбінкі Гомельскай вобласці.