Рэальная актыўнасць любога рынку ацэньваецца яго канчатковымі вынікамі — здзелкамі. Па колькасці здзелак гэты студзень мала чым адрозніваўся ад першых месяцаў папярэдніх дзесяці гадоў: за месяц купілі 807 кватэр, што з'яўляецца сярэднім значэннем для пачатку года. У лютым спрацаваў механізм адкладзенага попыту за святочныя дні ў канцы і пачатку года — было зафіксавана 1030 здзелак.
Па словах дырэктара агенцтва нерухомасці «БелЦТН» і ганаровага старшыні ГА «Беларуская асацыяцыя «Нерухомасць» Мікалая Прасталупава, актыўны сакавік мусіў быць працягам лютага, але ім не стаў. За тры тыдні месяца адзначана толькі 690 здзелак, што відавочна паказвае на малую актыўнасць пакупнікоў на рынку жыллёвай нерухомасці. Чаму і што адбылося?
Сакавіцкі холад і чарговая хваля каранавіруса
На думку нашага эксперта, вясной на актыўнасць кліентаў рынку ўздзейнічае эмацыянальна кліматычны парыў. Сонейка на вуліцы, выдатнае цёплае надвор'е «выганяюць» нас у горад на прагляды кватэр. Гэта калі надвор'е і сапраўды цудоўнае. Сёлета з прычыны халоднага сакавіцкага надвор'я (ці проста пахмурнага) былі адменены дзясяткі запланаваных сустрэч паміж патэнцыяльнымі пакупнікамі і прадаўцамі.
Акрамя таго, пакінула дома людзей з грашыма навіна і наконт таго, што да нас прыйшла трэцяя хваля ўжо абрыдлай заразы. І таму кліенты адмаўляюцца ад кантактаў з абсалютна чужымі людзьмі. Масачнага рэжыму ў Мінску прытрымліваюцца практычна ўсе жыхары, але ўсё ж новых хворых яшчэ досыць вялікая колькасць. Людзі проста баяцца за сваё здароўе. Мабыць, маюць рацыю.
Пакупніку ёсць час пачакаць
На думку экспертаў, самы моцны фактар, які ўздзейнічае на рынак нерухомасці, заключаецца ў тым, што пакуль невядома, калі скончыцца гэты крызіс — у нашай краіне, ды і наогул у Еўропе. Крызіс звязаны з аховай здароўя, палітыкай, эканомікай і фінансамі. Калі гаварыць выключна пра рынак нерухомасці, то таксама незразумела, калі завершыцца працэс патаннення кватэр. Можа, варта яшчэ пачакаць, каб купіць яшчэ больш танна? Як намацаць тое самае дно мінімуму прапановы?
Пытанні пакуль застаюцца без адказаў. Апошнім часам на рынку адбылося залішняе назапашванне жыллёвых аб'ектаў, якія адначасова выстаўлены на продаж. Калі яшчэ ў студзені на рынак выстаўлялася больш за дзесяць тысяч кватэр і гэта лічылася максімумам за апошнія сем гадоў, то ў сакавіку назіраецца выбуховае павелічэнне колькасці такіх аб'ектаў нерухомасці (кватэр і іх доляў). Прапанова кватэр у Мінску працягвае расці: за апошнія сем дзён колькасць выстаўленых на продаж аб'ектаў павялічылася яшчэ на 6 %, перавысіўшы адзнаку ў 15 тысяч (15 398). У найбольшай ступені павялічылася колькасць аднапакаёвых і двухпакаёвых кватэр — на 9 % і 7 % адпаведна.
Такое рэзкае павелічэнне прапановы звязана з працяглым адставаннем рэалізацыі кватэр над іх вызваленнем. Акрамя таго, павольнае, але працяглае патанненне жылля змушае прадаваць свае кватэры нават тых людзей, хто аб продажы наогул не задумваўся. Маецца на ўвазе прынцып натоўпу.
Дарагія крэдыты і адсутнасць упэўненасці ў заўтрашнім дні
За апошні тыдзень трэнд на патанненне сталічнага жылля істотна павысіўся. Квадратны метр агульнай плошчы аднапакаёвых кватэр «асеў» адразу на 25 долараў (мінус 1,9 %), двухпакаёвых — на 15 долараў (мінус 1,2 %), трохпакаёвых — на 8 долараў (мінус 0,7 %), а чатырохпакаёвых кватэр — наогул на 40 долараў (мінус 3,4 %). Варта адзначыць той факт, што аднапакаёвае жыллё таннела ў мінулым месяцы з тэмпам 6,7 %, а за год яно страціла амаль 20 % ад вагі мінулага цэнніка. Двухпакаёвыя ж кватэры за месяц «скінулі» 4,9 %, а за год — амаль 15 % рыначнай вагі.
Што гэта? Намячаецца трэнд на сапраўды масавае патанненне гарадскога жылля, або мы назіраем кароткачасовую (значную) карэкціроўку цэн на розныя тыпы кватэр?
Сярэдняя цана прададзеных аднапакаёвых кватэр у Мінску склала 1278 долараў за квадратны метр. Двухпакаёвыя кватэры крыху таннейшыя — 1269 долараў, трохпакаёвыя — 1185 долараў.
Наш эксперт лічыць, што рынак знаходзіцца ў стане спячкі, калі купляецца мінімум кватэр пры стабільна высокай прапанове. Так адбываецца з верасня мінулага года. Праходзяць самыя неабходныя здзелкі: людзі ўсё роўна разводзяцца, жэняцца, абзаводзяцца дзецьмі і востра маюць патрэбу ў асобнай кватэры менавіта тут і цяпер. Такіх, як бачым, 600-700 здзелак у месяц.
Падзенне цікавасці да куплі жылля ў астатнім звязана з двума фактарамі: цэны прапановы ўсё яшчэ высокія, а наперадзе — няў-
пэўненасць у заўтрашнім дні. І нядаўняе вяртанне крэдытавання на другасны рынак на агульным настроі адбілася мала (усё ж такі крэдыт пад 21 % здаецца людзям дарагім).
Моцнага падзення цэн не будзе
Мікалай Прасталупаў лічыць, што ажно да ліпеня нейкага значнага патаннення не адбудзецца. Будзе ісці павольная, часам хвалепадобная змена цэн у бок патаннення. Каталізатарам рынку з'яўляецца новае жыллё. А такога жылля на рынку не хапае.
Так, другасны рынак заўсёды аглядаўся на цэны жылля ў новабудоўлях. Сёння ў галоўным мегаполісе краіны прапаноў па будаўніцтве катастрафічна не хапае. Будоўлю з нуля пачынаюць адна-дзве кампаніі. У мясцовых будаўнічых арганізацый не хапае сродкаў, каб без пазыковых грошай «пацягнуць» дадзенае мерапрыемства. Людзі ж таксама не спяшаюцца ўкладваць свае кроўныя ў доўгатэрміновыя праекты.
У гэтай сітуацыі наш суразмоўнік упэўнены, што «метры» будуць таннець, але значна меншымі тэмпамі, чым калі б будаўніцтва вялося ў актыўным рэжыме. Таму бліжэй да лета кватэры патаннеюць на 0,5—1 %, або на 1,5 % у месяц. Больш магутнаму патанненню будуць перашкаджаць адсутнасць канкурэнцыі на будаўнічым рынку і псіхалагічны «пункцік» нашых людзей «як бы не пераплаціць».
У свой час на рынку нерухомасці актыўна хадзілі чуткі, што падзеі ў краіне прывядуць да істотнага ад'езду за мяжу найбольш актыўнай часткі насельніцтва Мінска. У сувязі з гэтым на рынак будзе «выкінута» значная колькасць «чыстых» кватэр (тое жыллё, якое прадаецца без умовы куплі новага). І гэты факт прывядзе да яшчэ больш моцнага патаннення кватэр.
Дык вось, гэтага не адбылося. Мікалай Прасталупаў запэўніў, што падобных з'яў на рынку не адзначалася. Можа, хто-небудзь і ад'язджаў з нашай краіны, але масавага продажу жылля ў сувязі з гэтым не было, заявіў наш эксперт. І хоць такія адзінкавыя аб'екты — і дамы, і кватэры — на рынку з'яўляюцца, «надвор'я» яны не робяць. Ды і не прадаюцца за бясцэнак.
У рэгіёнах — калі і падзенне, то невялікае
За апошні тыдзень у абласных цэнтрах Беларусі назіралася як нязначнае зніжэнне цэннікаў, так і нязначнае падаражанне.
Напрыклад, у Брэсце квадратны метр нават трошкі падаражэў (+0,2 %) і прадаецца сёння за 802 долары, у Віцебску метр таксама нязначна, але патаннеў — 603 долары (-0,2 %), Гомель — 621 долар (-0,2 %), Гродна — 709 долараў (+0,4 %), Магілёў — 647 долараў (+0,3 %). У буйных гарадах Мінскай вобласці сярэдні ўзровень цэн на кватэры апынуўся на такіх адзнаках: Барысаў — 613 долараў за «квадрат» (без змен), Салігорск — 791 долар (-0,9 %), Маладзечна — 748 долараў (+0,9 %), Жодзіна — 718 долараў (+0,5 %), Слуцк — 606 долараў (+0,4 %).
Сяргей КУРКАЧ
Інтэрв'ю з алімпійскім чэмпіёнам па фехтаванні.
Прафесійна, аператыўна, па-добраму.
