Вы тут

Колькасць пакупнікоў расце, але цэны на аб'екты працягваюць падаць


Гэтае лета мёртвым для рынку жылой нерухомасці нашай краіны не назавеш. А наперадзе рынак яшчэ чакае хвалепадобная актывізацыя асобных кліентаў (бацькі новых, прыезджых студэнтаў), — яна стартуе дзесьці з 15 жніўня.

Па словах дырэктара агенцтва нерухомасці «БелЦГН» і ганаровага старшыні Беларускай асацыяцыі «Нерухомасць» Мікалая Прасталупава, продаж кватэр у ліпені развіваецца без якіх-небудзь скачкоў, досыць роўнымі тэмпамі. Пакуль. Бо калі прааналізаваць статыстыку за чэрвень, атрымліваецца досыць актыўны пачатак лета.


Фота: pixabay.com

Рэкордная колькасць здзелак — значыць з шокам справіліся

Як высветлілі аналітыкі партала Realt, у першым месяцы лета ў Мінску было здзейснена 1385 здзелак куплі-продажу кватэр. Гэта рэкорд для чэрвеня за апошнія сем гадоў. Цана ж знізілася на 0,6 %. Наш экспрт Мікалай Прасталупаў лічыць, што ў ліпені назіралася плаўнае зніжэнне цэн (0,5—0,7 %), што пры рэальных здзелках адпавядае патанненню кватэр на суму ад адной да трох тысяч долараў, у залежнасці ад класа аб'екта.

Як вядома, ва ўмовах крызісу ў пачатку вясны гэтага года вялікая колькасць здзелак з кватэрамі была пастаўлена на паўзу. Аднак са стабілізацыяй курсу валют у красавіку і ў наступныя месяцы людзі працягнулі вырашаць свае кватэрныя пытанні.

У выніку другі квартал года выдаўся паспяховым з пункту гледжання колькасці здзелак з кватэрамі ў параўнанні з мінулымі гадамі. У красавіку колькасць прададзеных кватэр была максімальнай для сярэдзіны вясны за апошнія 10 гадоў, у маі — максімум з 2016 года для гэтага месяца. Па папярэдніх данных, у чэрвені актыўнасць пакупнікоў вырасла яшчэ на 7 % — да 1385 здзелак. Гэта таксама новы максімум для чэрвеня за апошнія сем гадоў.

Попыт на маленькія кватэры «асеў»

Характэрна, што ў чэрвені, як і ў маі, у агульным попыце прыкметна скарацілася доля аднапакаёвых кватэр. Калі з канца 2020 года кожная другая прададзеная ў тым ці іншым месяцы кватэра была аднапакаёвай, то ў апошнія месяцы іх было ўжо толькі каля 40 % ад усіх здзелак. У той жа час сталі купляць больш двухпакаёвых кватэр (37 % супраць 30—34 % у папярэднія месяцы). Доля трохпакаёвых кватэр склала звычайныя 16 %.

Таксама істотна скарацілася доля здзелак з кватэрамі ў новых гатовых дамах. Яна трымалася у межах адзнакі ў 20 % апошнія 1,5 года, аднак у чэрвені 2022 года апусцілася да 10 %. Гэта адбылося за кошт істотнага скарачэння ў здзелках долі Кастрычніцкага раёна сталіцы, дзе практычна распрадаўся пласт гатовых сучасных каркасных дамоў. У наступныя гады, па меры завяршэння ўзвядзення бягучых новабудоўляў у раёне, доля здзелак з новымі гатовымі кватэрамі зноў можа ўзрасці. Акрамя Кастрычніцкага раёна, у чэрвені ў агульным попыце знізілася ўдзельная вага Маскоўскага і Ленінскага раёнаў. Доля Фрунзенскага раёна, наадварот, узрасла.

Па тыпах дамоў скарацілася колькасць здзелак з кватэрамі ў сучасных «каркасніках». У той жа час долі здзелак з кватэрамі ў старых цагляных і сучасных панэльных дамах у чэрвені ўзраслі.

Цэны залежаць ад аб'ёму прапаноў, а не толькі ад попыту

За апошні месяц сярэдняя цана «квадратуры» прададзеных кватэр у Мінску знізілася на 0.6 % і склала 1271 долар за квадратны метр. У залежнасці ад колькасці пакояў сітуацыя была наступнай. У аднапакаёвых кватэрах за месяц квадратны метр жылля патаннеў на 0,4 % і склаў 1347 долараў, або 48 тысяч долараў у абсалютным вымярэнні. Квадратны метр двухпакаёвых кватэр стаў лягчэйшым на 1,3 % і роўны 1228 доларам, а ў абсалюце — 54,65 тысячы долараў. «Квадрат» трохпакаёвых кватэр каштаваў 1183 долары (72 250 долараў), а чатырохпакаёвых кватэр — 1148 долараў (84 830 долараў).

Улічваючы значна павялічаны попыт на жыллё, узнікае пытанне: чаму цэны на кватэры зніжаюцца? На думку Мікалая Прасталупава, цяпер у Мінску назіраецца амаль максімальны аб'ём выстаўленых на продаж аб'ектаў. Прапанова кватэр на продаж у сталіцы за апошні тыдзень злёгку павялічылася — плюс 1 % у параўнанні з папярэднім панядзелкам, з 14,8 тысячы аб'ектаў да 14,9 тысячы кватэр. Прапанова кватэр у базе Realt за апошні месяц вырасла на 2 %, гэта нягледзячы на тое, што ў чэрвені была прададзена рэкордная колькасць кватэр.

Зніжэнне цэн спыніцца не «заўтра»?

З агульнай колькасці прадаўцоў на мінулым тыдні знізілі цэны на свае аб'екты 4 % з іх, а памер зніжкі складаў у сярэднім ад адной тысячы да трох тысяч долараў.

Улічваючы 15 тысяч выстаўленых на продаж кватэр, мы атрымліваем той факт, што ўладальнікі сталічнай нерухомасці знізілі цэны на 25 % кватэр. На першы погляд, паказчык здаецца значным, але летась 30—35 % прапаноў размяшчаліся са зніжанай цаной (пры меншай колькасці аб'яў). Гэта можа значыць дзве рэчы: па-першае, менш людзей зацікаўлена ў хуткім продажы сваёй нерухомасці, а па-другое, зніжаць цану далей — нявыгадна.

На думку нашага эксперта, новы актыўны сезон продажаў нерухомасці пачынаецца з другой паловы жніўня і працягнецца да сярэдзіны кастрычніка. Як будуць паводзіць сябе на рынку патэнцыяльныя пакупнікі, не ведае ніхто. Па вопыце мінулых гадоў, можна выказаць здагадку, што на рынак прыйдуць нябедныя бацькі іншагародніх студэнтаў, якія захочуць вырашыць кватэрнае пытанне сваім дзецям. Але гэтыя кліенты наўрад ці створаць асобную тэндэнцыю. Таму што ў гэты час студэнтам купляецца некалькі дзясяткаў кватэр, не больш.

Яшчэ адным фактарам, які мог бы змяніць цэны ў той ці іншы бок больш істотна, з'яўляюцца буйныя забудоўшчыкі. У іх сёння знаходзіцца на руках каля 3 тысяч гатовых да продажу кватэр. Продажы рухаюцца з цяжкасцю, але ўласнікі жылля не прапаноўваюць нейкіх досыць рэальных зніжак.

Дробныя арганізатары будаўніцтва ў апошні час былі выпхнутыя з рынку жорсткімі сацыяльнымі нарматывамі. Таму засталося толькі некалькі буйных забудоўшчыкаў, якія ўпэўнена адчуваюць сябе на рынку практычна без канкурэнцыі.

Як змяніліся цэны за паўгода

За паўгода сярэдняя цана за квадратны метр знізілася на 25 долараў. Згодна з базай, калі сярэдняя цана квадратнага метра аб'яў усіх тыпаў кватэр, якія былі апублікаваныя ў студзені, складала 1335 долараў, то ў чэрвені сярэдні паказчык склаў 1310 долараў за «квадрат».

Пры гэтым паміж студзенем і чэрвенем доларавыя цэны паспелі перажыць пік, падскочыўшы да 1346 долараў за квадратны метр у сакавіку. І гэта нягледзячы на рэзкі рост курсу валют, цяжкасці пры зняцці наяўных, адкат амаль усіх крэдытных праграм, якія толькі нядаўна запрацавалі. Цяпер сітуацыя з цэнамі каардынальным чынам змянілася.

Далёка не самыя дрэнныя кватэры ў Мінску прадаюць да 40 тысяч долараў, калі раней варыянты з такімі цэнамі можна было знайсці толькі ў Шабанах або ў дамах, якія пара б ужо зносіць, таму што наўрад ці знойдуцца грошы на іх поўную рэканструкцыю.

Цэны на новабудоўлі таксама змяніліся, але вельмі фрагментарна. Праекты, якія былі ўжо на стадыі ўзвядзення і апублікавалі цэны, сваёй лініі паводзін не мянялі: цэны падрасталі па меры ўзвядзення дамоў і павелічэння попыту. Напрыклад, цэны ў першым доме «Квартала на Грушаўцы», які здаюць сёлета, выраслі прыкладна на 100 долараў разам з набліжэннем да тэрмінаў здачы.

Актыўнае набыццё нерухомасці ў крызіс

Калі параўноўваць статыстыку Нацыянальнага кадастравага агенцтва, то даныя па агульнай колькасці здзелак са студзеня да чэрвеня 2021 і 2022 гадоў практычна аднолькавыя: 7591 і 7834 адпаведна. І гэта нават больш, чым у дакрызісным 2019 годзе, тады за падобны перыяд у Мінску заключылі ўсяго 6973 здзелкі.

Сярэднямесячная колькасць здзелак у сталіцы вагаецца ад 1100 у пачатку года да 1300 бліжэй да сярэдзіны.

Па краіне за паўгода здзейснілі 24 тысячы здзелак, сітуацыя прыкладна тая ж, што і з Мінскам, колькасць здзелак павольна расце ад пачатку года да сярэдзіны, калі не лічыць сакавік. У студзені — 3450 здзелак, у маі — 4180, а ў чэрвені — 4236. З усіх набытых за паўгода кватэр 3644 былі аднапакаёвыя, 2427 — двухпакаёвыя, 1266 — трохпакаёвыя і толькі 297 — з большай колькасцю пакояў. Тут нічога не змянілася, такая структура дакладна адпавядае папярэднім сезонам. А вось попыт на прыватныя дамы ўпаў у параўнанні з тым жа перыядам 2021 года. Па краіне сёлета купілі 12488 дамоў, калі летась — 14075. Гэта значыць, цікавасць да загараднай нерухомасці знізілася на 11 %.

Што маем у актыве?

З вышэйсказанага наш эксперт зрабіў некалькі высноў. Па-першае, рынак продажу кватэр перажыў паніку і вярнуўся ў каляіну стабільнага і вельмі павольнага зніжэння цэн. Стабільнага, таму што пакупніцкая здольнасць пакуль невысокая, а павольнага, таму што многія варыянты ўжо прадаюцца на ўзроўні або ніжэй той цаны, за якую кватэру куплялі першапачаткова (у доларах). А колькасць прапаноў застаецца стабільна высокай.

Пры гэтым кватэры купляюцца гэтак жа, як і летась. Колькасць здзелак і структура пакупак практычна не змяніліся.

На рынку арэнды, пры ўсё яшчэ велізарнай прапанове кватэр, няма ніякага стымулу і магчымасці для вяртання да папярэдніх цэн.

Спадарожныя выдаткі ў будаўніцтве будуць зніжацца

У пачатку 2022 года цана метра з дзяржпадтрымкай, па даных Міністэрства будаўніцтва і архітэктуры, склала 1176 рублёў. Міністр гэтага ведамства Руслан Пархамовіч распавёў, як збіраюцца знізіць цану на жыллё.

— У будаўніцтве жылля ёсць і спадарожныя выдаткі: праектаванне, работы па жаданні заказчыка, тэхнічны нагляд. Сёння асноўная ўвага аддадзена якраз гэтым спадарожным выдаткам. Мы іх вельмі старанна аналізуем. Думаю, што за кошт гэтага і будзем імкнуцца да яшчэ большага скарачэння кошту будаўніцтва жылля з дзяржпадтрымкай, — распавёў міністр архітэктуры і будаўніцтва Руслан Пархамовіч.

Паводле яго слоў, цана на жыллё будзе скарэкціравана прыкладна на 3-5 % у бок патаннення. Руслан Пархамовіч адзначыў, што гэта таксама будзе распаўсюджвацца на кошт камерцыйнага жылля. «Заказчыкі дзейнічаюць па адных правілах і пры будаўніцтве жылля з дзяржпадтрымкай, і на камерцыйным жыллі».

Сяргей КУРКАЧ

Выбар рэдакцыі

Спорт

Віцэ-прэзідэнт НАК Дзмітрый Даўгалёнак: Спартсмены не хацелі страціць тую Алімпіяду

Віцэ-прэзідэнт НАК Дзмітрый Даўгалёнак: Спартсмены не хацелі страціць тую Алімпіяду

Пра сваё спартыўнае мінулае і цяперашняе наш герой расказаў «Звяздзе».

Культура

Эпоха Купалы: далёкая і незабытая. Дзе пабачыць аўтографы паэта і вершы ў патроннай гільзе?

Эпоха Купалы: далёкая і незабытая. Дзе пабачыць аўтографы паэта і вершы ў патроннай гільзе?

Наша размова ішла пра ўспрыманне спадчыны Песняра і падыходы да яе захавання.