Колькасць здзелак куплі-продажу жылля летась у Мінску была рэкорднай. Якія тэндэнцыі намеціліся на рынку жылой нерухомасці і чаго пакупнікам і прадаўцам чакаць ад 2023-га?
Летась на рынку жылля ў Мінску было заключана 15,5 тысячы здзелак — гэта значны, рэкордны паказчык. У пачатку 2022 года ніхто не чакаў, што на рынку адбудуцца падзеі, якія прывядуць да новых рэкордаў: даходы насельніцтва асабліва не растуць, крэдыты істотна не таннеюць, а значыць, чакаць усплёску попыту пры адсутнасці эканамічных перадумоў сэнсу няма. Але гэты год паказаў нам, што літаральна за пару дзён усё можа змяніцца.
На другасным рынку ўзнікла вялікая прапанова і такі ж попыт. Пакупнікоў больш не стала: наадварот, іх стала менш. Проста амаль усе яны разгарнуліся ў бок рынку другаснага жылля: падзеі лютага-сакавіка мінулага года прымусілі думаць, што ўкладваць грошы ў новабудоўлі даволі рызыкоўна. Людзі сумняваюцца: грошы аддаеш цяпер, а дом будзе гатовы праз год-паўтара... А ці ўсё пойдзе па плане? Ці дабудуюць дом?
Аб'ёмы прапановы цяпер прыкладна ўраўнаважылі: кватэр на другасным і першасным рынку прадаецца прыкладна аднолькавая колькасць. У 2021 годзе, кажуць эксперты, продажаў на першасным рынку было больш.
Па сутнасці, мы атрымалі новы рэкорд другаснага рынку за кошт тых пакупнікоў, якія былі да гэтага ўпэўнены ў неабходнасці куплі новабудоўлі, але потым вырашылі не рызыкаваць і звярнулі ўвагу на гатовае жыллё.
У канцы года цана квадратнага метра ў рэальных здзелках павялічылася літаральна на 1—2 %. Але гэта, тлумачаць эксперты, не значыць, што «квадрат» сапраўды даражэе. Кватэра, якая раней каштавала ўмоўна 48 тысяч долараў, так і каштуе 48 тысяч. Змянілася структура здзелак: у іх стала менш танных кватэр. Людзі — асабліва гэта тычыцца тых, хто першапачаткова хацеў новабудоўлю, — усё часцей выбіраюць акуратныя кватэры ў адносна «свежых» дамах, а яны ў прынцыпе каштуюць даражэй, вось і сярэдняя цана метра расце.
Таму, кажа эксперт, думаць, што цэны на рынку растуць і прадаць сваю кватэру ў хуткім часе атрымаецца даражэй, у цяперашніх абставінах неразумна.
Калі ў нас апошні раз раслі цэны на другасным рынку — у перыяд з 2017 да 2020 года, — гэта тлумачылася сукупнасцю аб'ектыўных эканамічных і псіхалагічных фактараў: пазітыўнае развіццё эканомікі, стабільная знешнепалітычная і знешнеэканамічная сітуацыя, рост даходаў насельніцтва, стабільны долар і цэны на прадукты харчавання.
Сталічны рынак кватэр скончыў год ростам продажаў — у снежні, па падліках спецыялістаў, купілі больш за 1630 кватэр, што на 7 % вышэй значэння папярэдняга месяца. Бягучы ўзровень попыту для снежня саступае толькі 2021 годзе, калі было заключана 1655 здзелак. Што яшчэ адбылося на рынку нерухомасці Мінска ў апошні месяц 2022 года?
З прычыны пачатку святочнага перыяду колькасць аб'яў у базе партала Realt.by, наадварот, паказала адмоўную дынаміку. За месяц колькасць аб'яў аб продажы кватэр у Мінску зменшылася на 7,5 %.
Структура попыту па колькасці пакояў у снежні ў параўнанні з лістападам крыху змянілася: доля ўсіх здзелак, якая прыпадае на аднапакаёвыя кватэры, знізілася да 43 %, у той час як доля двухпакаёвых кватэр, наадварот, павялічылася да 35 %. Як і ў лістападзе, на трохпакаёвыя кватэры прыходзілася толькі 18 % усіх здзелак.
Часцей куплялі кватэры ў новых гатовых дамах — у 11 % выпадкаў, што на 3 % больш, чым у лістападзе. Нягледзячы на гэта, попыт усё роўна працягвае заставацца ніжэйшым за сярэдні: звычайна іх доля ў рамках месяца складае 12—13 %.
Сярод раёнаў часцей за іншых выбіралі Кастрычніцкі, Ленінскі і Першамайскі, радзей — Фрунзенскі і Маскоўскі. Менш, чым у іншыя месяцы, пакупнікі цікавіліся кватэрамі ў сучасных каркасных дамах. Часцей выбіралі тыпавыя і старыя панэльныя дамы.
Канец года адзначыўся невялікім ростам цэн: сярэдняя цана прададзеных кватэр у Мінску за снежань вырасла на 0,8 % і склала 1318 долараў за квадратны метр. Усё ж аднапакаёвыя кватэры і ў снежні паказалі адмоўную дынаміку, калі цэны за месяц знізіліся на 1 % і сталі 1394 долары за квадратны метр. У сярэднім аднапакаёвая кватэра прадавалася ў апошнія дні года за 50 тысяч долараў. А вось двухпакаёвыя кватэры злёгку падаражэлі (плюс 3 %) да 1289 долараў за «квадрат». За кватэру — 58 550 долараў. Нязначна падаражэлі і трохпакаёвыя кватэры (плюс 1,6 %) да 1186 долараў за квадратны метр. Сярэдняя цана такой кватэры — 73 500 долараў.
Сярэдняя цана прапановы кватэр за снежань таксама паказала станоўчую дынаміку. У параўнанні з папярэднім месяцам яна вырасла на 3,7 % і склала 1191 долар. Гэтая цана прапановы моцна схільная да ўплыву аб'яў аб продажы кватэр у асобных новабудоўлях (не ўсяго першаснага рынку). Былі зроблены разлікі, згодна з якімі без уліку новабудоўляў сярэдняя цана прапановы квадратнага метра ў снежні складала 1370 долараў (+2,7 % за месяц).
У большасці ключавых гарадоў рэгіёна сярэднія цэны квадратнага метра ў доларавым эквіваленце за месяц паказалі рост у раёне 4 %. Выключэннем сталі Санкт-Пецярбург і Масква, дзе ў параўнанні з лістападам кватэры сталі таннейшымі на 7 % і 6,4 % адпаведна.
Калі браць дыяпазон у 12 месяцаў, то за год жыллё ў Мінску патаннела амаль на 3 %. Мацней за ўсё патаннелі кватэры ў Кіеве — амаль на 30 % (1475 долараў за квадратны метр). Жыллё ў Маскве падаражэла на 18 % (3895 долараў за «квадрат»), а ў Варшаве яно стала таннейшым на 4,6 % (3071 долар).
— Ад чаго залежыць рынак нерухомасці, цэны і пакупніцкая актыўнасць насельніцтва? Рэальныя даходы ў валютным эквіваленце, даступнасць крэдытаў, прапанова кватэр, чаканні і настроі, — пералічвае незалежны эксперт па нерухомасці Наталля Літоўская. — Апошні фактар працаваў у мінулым годзе так, як не працаваў ніколі. У «роўныя гады» кватэры больш актыўна купляліся на хвалі аптымізму. У гэтым годзе — на хвалі песімізму (трэба кудысьці ўкласці ўсё назапашанае, калі ўжо банкі падкінулі такі сюрпрыз — выдавалі ўклады дробнымі порцыямі).
Купля кватэры, нават пад здачу ў арэнду — не ідэальны спосаб захавання сродкаў. Да канца восені мінчане, якія жадалі купіць метры, зрабілі гэта. Але на рынак выйшлі людзі з рэгіёнаў. Хтосьці ў Мінск пераязджае, хтосьці тут гэтак жа купляе «пра запас».
Чакаецца, што ў першай палове года будзе яшчэ назірацца міграцыя валютных назапашванняў з рэгіёнаў у сталічныя і прысталічныя метры. Прапанова на рынку больш чым шырокая, ёсць з чаго выбіраць. І дэфіцыту новабудоўляў у 2023-м гэтак жа не праглядаецца.
Што будзе з цэнамі на жыллё, адгадаць складана, калі не ведаеш зыходных даных па рэальных даходах і даступнасці крэдытаў, лічыць Наталля і апісвае два сцэнарыі.
Пазітыўны. У ім даходы насельніцтва ў валюце «прасядаюць» не істотна, а вось крэдыты з'яўляюцца пад стаўку, якой даўно не бачылі, — пад 17 %, а то і ніжэй. Пры гэтым нас нічога не палохае — настроі грамадзян застаюцца тымі ж, што і ў 2022-м. Пры такім раскладзе ўсе, хто меў назапашванні ад 20 тысяч долараў, змогуць дакрэдытавацца і купіць сабе кватэру па бюджэце. Тыя, хто хацеў будавацца, выберуць забудоўшчыка і, зноў жа, дакрэдытуюцца.
Па вялікім рахунку, мы выйдзем на цэнавае плато. Але розныя сегменты будуць і рэагаваць па-рознаму. Напрыклад, ліквідныя метры могуць і падрасці ў кошце на 2—5 %. Неліквідныя (старое жыллё ў не самых зручных раёнах) на тыя ж працэнты прасесці. Забудоўшчыкі будуць «мацаць» патэнцыйных дольшчыкаў. Больш папулярныя праекты па меры росту будаўнічай гатоўнасці змогуць падымаць цэны, менш папулярныя будуць прадавацца па цэнах мінулага года.
Менш пазітыўны. У ім рэальныя даходы адчувальна знізяцца. Банкі пакінуць стаўку па крэдытах на цяперашнім узроўні (17,56 %). Але пры гэтым (як і ў першым сцэнарыі) нас нічога не палохае — настроі грамадзян застаюцца тымі ж, што і ў 2022-м. У гэтым сцэнарыі мы яшчэ некаторы час будзем назіраць стабільнасць, але ўжо да вясны цэны пачнуць спаўзаць уніз. Без абвалаў, на лічаныя працэнты ў рэальных здзелках. У новабудоўлях тэндэнцыя будзе тая ж. Акцыі, зніжкі, да 1 мая, да 1 верасня, да Новага года...
Аналітыкі-практыкі злёгку па-іншаму глядзяць на перспектывы развіцця рынку. Далей рынак павінен быць стабільны. Цяпер на ім дастаткова шмат актыўных пакупнікоў, у насельніцтва ёсць грошы на руках. Падобна на тое, што такім рынак і будзе заставацца ў 2023 годзе.
Вядома, гэты год не будзе такі рэкордны, як 2022-ы, але і чакаць абвалу або сур'ёзнай прасадкі не варта, лічаць яны.
Цяпер ёсць магчымасць атрымаць крэдыты на нерухомасць у розных банках, «Беларусбанк» зніжае працэнтную стаўку па крэдытах, і плюс з 3 студзеня з'явіўся новы крэдыт «Рэфінансаванне іпатэкі», дзякуючы якому можна перакрэдытавацца на больш выгадных умовах — усё гэта стымулюе рынак нерухомасці, па зніжаных стаўках людзі больш актыўна бяруць новыя крэдыты.
Дарэчы. Больш за 8000 чалавек скарысталіся іпатэчным крэдытам «Беларусбанка» — «Іпатэка Экспрэс», які з'явіўся на рынку два гады таму. Аформіць яго можна пад заклад жылля і без паручыцельства фізічных асоб. Пры гэтым банк гатовы фінансаваць да 100 % кошту нерухомасці.
За 24 месяцы 8200 сем'яў вырашылі сваё кватэрнае пытанне, аформіўшы крэдытаў на агульную суму 346 мільёнаў рублёў. За мінулы год заключана амаль 5 тысяч дагавораў на суму больш за 200 мільёнаў рублёў. Пры гэтым працэнтная стаўка крэдыту — 17,4 % гадавых.
— Паколькі 2022 год паставіў чарговы рэкорд па колькасці здзелак, гэта чарговы доказ, што попыт на жыллё ў Мінску па-ранейшаму высокі і будзе заставацца такім доўгі час, адзначыў кіраўнік аддзела аналітыкі сталічнага агенцтва нерухомасці Андрэй Чарнышоў. Мінск — цэнтр прыцягнення беларусаў з усёй краіны.
Летась пакупнікі кінулі ўсе сілы на тое, каб набыць жыллё. Спрыяла гэтаму, па-першае, аднаўленне крэдытаў на нерухомасць (імі скарысталіся каля 15 % пакупнікоў на рынку другаснага жылля). Па-другое, пасля рэзкага павышэння ў лютым-сакавіку долар вярнуўся да звычайнага курса і заставаўся стабільным, а таксама нас не закранулі міжнародныя канфлікты. У 2023 год мы пераходзім, фіксуючы тры гэтыя фактары. Цэны будуць балансаваць прыблізна на адным узроўні, пра рост цэн казаць дакладна не даводзіцца, лічыць спецыяліст.
Паводле вынікаў снежня сярэдняя зніжка ад цаны аб'явы ў рэальных здзелках, распавядае Андрэй Чарнышоў, павялічылася з 5 % да 6 %. Здаецца, што мала? Але насамрэч у здзелках з нерухомасцю гэта вельмі сур'ёзны паказчык. Для параўнання: у 2018 годзе сярэдняя зніжка складала 3 %. Пасля сакавіка 2022 года яна была роўная нават 8 %.
Калі ж паўстане нейкі стрэс-фактар, баланс на рынку нерухомасці захавацца не зможа, і неўзабаве гэта адаб'ецца на цэнах. Калі падымецца курс долара, то неўзабаве зменяцца і цэны.
Узнікае пытанне: на колькі? Існуе формула, якая пацвердзілася ў некалькі крызісных перыядаў. Сутнасць яе ў наступным: калі долар вырасце на 100 %, то цэны зніжаюцца толькі на 30 %. Пакупнікі часта разважаюць так: наколькі змяніўся абменны курс долара, такая зніжка нам і патрэбна. З боку абсалютнай справядлівасці, магчыма, гэта і правільна, але ёсць паняцце попыту і прапановы, а ў прадаўцоў ёсць пэўныя прывілеі, якія дазваляюць не згаджацца на такое вялікае зніжэнне.
Самыя бюджэтныя сталічныя кватэры ў гэтым годзе былі досыць маленькія. Цана такога жылля вар'іруецца ад 33 900 долараў да 34 500 долараў. У свой час гэта былі дзве кватэры за 33 900 у. а. па курсе — на вуліцах Якуба Коласа і Чыгладзэ. Абодва аб'екты былі прададзены. Цяпер самай бюджэтнай кватэрай можна лічыць яшчэ адну на Чыгладзэ, але ўжо за 34 500 долараў. На Якуба Коласа прапаноўвалася кватэра плошчай 21,2 «квадрата», пры гэтым жылы пакой займае ўсяго 11,7 метра. Кухня — 4,6 метра. З плюсоў — наяўнасць лоджыі. Была яшчэ кватэра на вуліцы Алтайскай. Яна прадавалася за 34 700 долараў па курсе. Звычайна такое жыллё прадаецца ў старых цагляных пяціпавярхоўках 1967—1969 гадах пабудовы.
Праўда, новага ўласніка чакалі голыя сцены (падрыхтаваныя пад афарбоўку і абклейванне шпалерамі), сцяжка на падлозе, базавы набор сантэхнікі, якую, хутчэй за ўсё, яму давялося б мяняць. Міжпакаёвых дзвярэй, як правіла, таксама не бывае, затое былі ўсталяваны шклопакеты. Увогуле, жыллю патрабаваўся грунтоўны рамонт.
У іншых варыянтах інтэр'ер бюджэтных кватэр выглядае стомлена: дзесьці адклеіліся шпалеры, дзесьці працёрся лінолеум, а сумешчаны санвузел, без усялякіх сумневаў, падлягае абнаўленню. На гэтым усё.
Мінск, вядома, — дарагі горад у плане жылля. Але некаторыя прапановы здольныя зайсці далей нават самых смелых нашых фантазій. Цэлую партыю кватэр даражэй мільёна долараў па курсе не так даўно прэзентавала сталічнае агенцтва нерухомасці. Знаходзіцца «анклаў» эліты, як і можна было здагадацца, у цэнтры горада, а менавіта ў жылым комплексе «Дэпо».
Гаворка, у прыватнасці, ідзе аб пентхаусах, размешчаных у першых дабудаваных дамах ЖК — акуратных «кубіках» на 6 паверхаў. Плошчы кватэр, безумоўна, уражваюць — каля 220 квадратных метраў. Але і цана круціцца вакол 1 200 000 долараў у эквіваленце. Гэта значыць, адзін «квадрат» прадавец ацаніў прыкладна ў 5450 долараў па курсе. І гэта за «голыя» скрынкі са сцяжкай, тынкоўкай і шпаклёўкай. Увесь астатні рамонт і абстаноўка — на плячах уласніка.
Так выглядае «тыпавая» планіроўка дарагога пентхауса: кухня-гасцёўня плошчай ад 60 да 80 «квадратаў», да кухні прымыкае кладоўка, у якой зручна захоўваць прадуктовыя запасы, тры спальні па 16—17 метраў, кабінет, майстар-спальня пад 30 «квадратаў» з уласным санвузлом і гардэробнай. Калідоры з'ядаюць зусім мала месца: усяго 8 «квадратаў» з агульных 220 — уражлівы вынік.
Столі больш за 3 метры, індывідуальныя вентканалы ў кожнай кватэры, унутрыпольныя канвектары, фрэонаправоды для кандыцыянераў, ліфт з паверху ў падземны паркінг. Унікальнае абсталяванне двара і пляцовак каля дома.
Прапанова, вядома, унікальная. За ўвесь год беларусы (або замежнікі) купілі ў Мінску ўсяго два аб'екты з такой цаной, і гэта былі прыватныя дамы. Не густа.
Сяргей КУРКАЧ
Велізарнае пачуццё адказнасці за будучае краіны.
Міністр працы і сацыяльнай абароны аб тым, як будуць расці выплаты.
Зрабіўшы якасць неад’емнай часткай іміджу Беларусі як краіны, займацца ёй неабходна пастаянна і ва ўсіх напрамках.
