Вы тут

Тэндэнцыі жыллёвага рынку. Сёлета ў Мінску чакаюць рэкордных 17,5 тысячы здзелак


Адыходзячы 2023-й стаў для айчыннага рынку нерухомасці сапраўднай гонкай з пастаянным павелічэннем хуткасцяў. Увесь год у сталіцы рэкордна павялічвалася колькасць здзелак, раслі цэны на новабудоўлі і на другаснае жыллё, а танныя крэдыты толькі падагравалі цікавасць да таго, што адбываецца. Сёлета рыэлтараў чакалі і змены ў тарыфах. Якія трэнды гэтага рынку?


Два упэўненых плюсы

Амаль усе аналітыкі рынку жыллёвай нерухомасці адзначаюць два вельмі важных моманты. Першы — доўгачаканая стабільнасць на рынку. На жаль, пандэмія, эканамічная блытаніна ў свеце і іншыя фактары, прымушалі нас увесь час жыць у прадчуванні непрыемнасцяў. У гэтым жа годзе ўсё было адносна спакойна. Другі момант — ліберальная фінансавая палітыка ў дачыненні да ставак па крэдытах. Былі часы, калі пакупнікі бралі крэдыты пад 20 і больш працэнтаў гадавых, цяпер жа ёсць магчымасць крэдытавацца пад 14,5%. Нядзіўна, што ў гэтым годзе з прыцягненнем крэдытных сродкаў купляецца амаль траціна кватэр. Зразумела, што такая падтрымка істотна пашырае магчымасці пакупнікоў і падымае актыўнасць рынку.

Добрыя маленькія кватэры каштуюць неймаверна даражэй вялікіх

Як вядома, нерухомасць у нашых рэаліях застаецца самым зразумелым спосабам для захавання сваіх зберажэнняў. Дарэчы, індыкатар цікавасці да гэтага рынку ў якасці інвестыцый — гэта павышаны попыт на маленькія кватэры, лічаць эксперты найбуйнейшага агенцтва нерухомасці Мінска. Цяпер такое жыллё ў сталіцы разыходзіцца вельмі хутка. Людзі разумеюць, што кватэра нікуды не дзенецца: яе можна пакінуць дзецям, здаць у арэнду, перапрадаць праз некалькі гадоў, каб купіць пабольш.

Па сутнасці, маленькія кватэры — гэта зразумелы, дасягальны і ліквідны спосаб захавання і прымнажэння зберажэнняў для сем’яў, якія адносяцца да сярэдняга класа. У Мінску наогул у гэтым плане перакос цэн. Тут можна знайсці аднапакаёвую кватэру-студыю ў Мінск Міру або Новай Баравой з добрым рамонтам па кошце 1700–2000 долараў за квадратны метр. У той жа час у вялікай кватэры з метражом каля 150-200 метраў, «квадрат» будзе каштаваць 1100–1200 долараў. У гэтым выпадку попыт на нерухомасць у сегменце прэміум-нерухомасці пакуль што не аднавіўся.

Цана, на жаль, расце

У параўнанні з мінулым годам цэны на другасным рынку ўзраслі, у сярэднім на 6%. Паводле даных аддзелаў жыллёвага партала, цана квадратнага метра жылля па выніках здзелак у лістападзе ў Мінску склала 1374 долара. Гэта ў сярэднім. Кошт «квадрата» аднапакаёвай кватэры стандартных спажывецкіх якасцяў складае 1300 долараў, двухпакаёвай — 1180, а трохпакаёвай — 1105 долараў. Сярэдні кошт усёй такой аднапакаёвай кватэры будзе да 42 тысяч долараў, двухпакаёвай — 57 тысяч долараў, трохпакаёвай — 69,5 тысячы долараў.

Значна вышэй ацэньваюцца кватэры, гатовыя да пражывання. Квадратны метр аднапакаёвых кватэр з рамонтам роўны ўжо 1650 долараў, двухпакаёвых — 1450, трохпакаёвых — 1350 долараў. Поўны кошт такіх аднапакаёвых кватэр — 54,5 тысячы долараў, двухпакаёвых — 68 тысяч, трохпакаёвых кватэр — 79 тысяч долараў.

Гістарычны максімум цэнаў мы назіралі ў кастрычніку 2013 года — тады сярэдні кошт метра дасягнуў 1734 долараў. На першасным рынку цэны на кватэры сёлета ўзраслі, у сярэднім, на тыя ж 6%. Сярэдняя цана квадратнага метра ў новабудоўлях горада па выніках лістапада склала 1353 долары. Для параўнання — гістарычны максімум быў адзначаны ў лістападзе 2014 года і складаў 1719 долараў.

Чым абумоўлены ажыятаж?

Па-першае, гэта адкладзены попыт, звязаны з пандэміяй. Амаль 1,5 года рынак «стаяў». Сваю ролю адыгралі адносна невысокі кошт квадратнага метра і рост прапановы невялікіх кватэр. Таму што, калі мы ўспомнім той жа 2013 год, то тады аднапакаёвыя кватэры па метражы пачыналіся з 42–45 «квадратаў». Зараз жа на рынку дастаткова варыянтаў 30-метровых кватэр. Гэта значыць, на рост попыту паўплывалі таннасць квадратнага метра, саміх кватэр (з-за іх малых габарытаў) плюс даступнасць крэдытаў. А яшчэ ў параўнанні з 2013 годам узрос і сярэдні заробак.

Спачатку паволі, а потым ўсё больш жыва расце актыўнасць рынку нерухомасці. У выніку, другасны рынак жылля расце трэці год запар. Калі ў 2019-м годзе ў Мінску было заключана 13 095 здзелак, то ў 2021-м іх было больш за 14,5 тысячы, а ў 2022-м — больш за 15,8 тысячы. Сёлета мы чакаем ужо больш за 17,5 тысячы здзелак. Гэты год будзе рэкордным па актыўнасці для другаснага рынку. Сёлета ўзрос попыт на якасныя аб’екты — гэта кватэры ў новых дамах і кватэры з добрым аздабленнем ва ўсіх сегментах жылога фонду. Танныя кватэры паступова вымываюцца з рынку, а цэны на тыя, якія засталіся, растуць.

Рынак будзе актыўным і надалей?

Эксперты прагназуюць, што кардынальных змен на рынку жылой нерухомасці ў наступным годзе не будзе. Пры захаванні бягучай крэдытнай палітыкі з боку Нацыянальнага банка краіны і трэнду росту рэальных даходаў насельніцтва ён будзе актыўны. Пры гэтым варта звярнуць увагу на суадносіны аб’ёмаў продажаў на першасным і другасным рынках. У нашай гісторыі былі перыяды, калі яны прыкметна змяняліся. Так, некалькі гадоў таму на другасным рынку прадавалася каля 15 тысяч кватэр у год, а ў новабудоўлях — каля 17 тысяч. Гэта значыць, першасны рынак апярэджваў другасны. У адыходзячым жа годзе, паводле ацэнак аналітыкаў, колькасць здзелак на першасным рынку знізілася да 10–12 тысяч (летась іх было каля 16–18 тысяч). Гэта тлумачыцца, перш за ўсё, звужэннем прапановы ад забудоўшчыкаў і апасеннямі пакупнікоў укладваць сродкі ў будаўніцтва на працяглы тэрмін. Гэтыя фактары, у сваю чаргу, паўплывалі і на рост актыўнасці пакупнікоў на другасным рынку кватэр.

Калі рынак новабудоўляў будзе і далей змяншацца ў аб’ёме, гэта прывядзе да далейшага павелічэння попыту на гатовае жыллё і, як следства, павелічэнне цэнаў на другасным рынку.

Апартаменты для бізнесу і розныя дагаворы для пакупнікоў і прадаўцоў

Самая новая тэндэнцыя гэтага сезону — апартаменты. У Мінску ўсё большую папулярнасць набірае такі тып нерухомасці. Апартаменты — па сутнасці тыя ж кватэры, але ў іх можна не толькі жыць, але яшчэ і весці бізнес. Новы фармат у нас (але не расійскага і сусветнага рынку, дзе гэты механізм з’яўляецца вельмі папулярным для дробнага і сярэдняга інвестара) стаў даволі значным па аб’ёме ў жылым комплексе Мінск Мір. Гэта адзіны на сёння фармат жылля, прыдатнага як для пражывання, так і рэгістрацыі і вядзення малога і сярэдняга бізнесу. Невялікі метраж, нізкі кошт квадратнага метра і выгадныя ўмовы па растэрміноўцы і крэдытаванні робяць гэты фармат нерухомасці сапраўды прывабным.

Складана пакуль даваць свой аналіз па рынку апартаментаў, бо гэта абсалютна новы тып нерухомасці для Мінска, і гатовых вялікіх комплексаў пакуль што няма. Дарэчы, у апартаментах можна зарэгістравацца, а значыць, і камунальныя паслугі будуць аплачвацца па меншых тарыфах. Акрамя таго, нормы для жылых памяшканняў на апартаменты не распаўсюджваюцца. Такім чынам, былі адмененыя велізарныя камунальныя тарыфы для юрыдычных асоб, якія звязаны з камерцыйнай нерухомасцю і нежылым фондам.

Акрамя таго, у прынятай пастанове ўрада аб тарыфах прапісана магчымасць рабіць зніжкі, з’явілася больш дакладнае апісанне многіх працэсаў (да прыкладу — уведзена яснае вызначэнне «падбору варыянтаў»). Выключная большасць агенцтваў нерухомасці ацэньвае гэтыя змены станоўча і лічыць іх прагрэсіўнай падзеяй для рынку нерухомасці краіны.

Вызначана, што агенцтва не могуць адначасова працаваць з пакупніком і прадаўцом. Паколькі яны пераследуюць розныя мэты (адзін хоча прадаць даражэй, другі — купіць танней), то знаходзяцца ў стане перманентнага канфлікту інтарэсаў. Таму значна прасцей выбудоўваць работу, калі ў кожнага боку ёсць свой дагавор на рыэлтарскую паслугу і свой прафесійны прадстаўнік інтарэсаў па здзелцы.

Гэта пацвярджае і статыстыка — не менш за 50% пакупнікоў, якія прыходзяць за канкрэтнай кватэрай, настойваюць на заключэнні дагавора. Так камфортней, спакайней і бяспечней. Дагавор дае пакупніку магчымасць мець страхоўку, свайго «асабістага» а не «агульнага» кваліфікаванага спецыяліста, права патрабаваць ад рыэлтарскай кампаніі выканання абавязацельстваў і паслуг, якія не вельмі патрэбныя прадаўцу.

Агенцтву дагавор дае магчымасць карэктна працаваць у інтарэсах пакупніка з персанальнымі дадзенымі прадаўца і трэціх асоб, якія маюць дачыненне да здзелкі. Хутчэй за ўсё ўжо хутка моцна ўзрасце колькасць сумесных здзелак паміж рознымі агенцтвамі, якія прадстаўляюць інтарэсы прадаўца і пакупніка.

Без студэнцкага буму

Многія эксперты адзначаюць, што на рынку арэнды жылля на працягу ўсяго года захоўвалася спрыяльная тэндэнцыя. У канцы лета і пачатку восені не здарылася традыцыйнага студэнцкага буму, што было чакана, бо ў Мінску адкрываецца ўсё больш інтэрнатаў для навучэнцаў. Таму заўсёды былі прапановы пад любы бюджэт і не было рэзкіх скокаў кошту арэнды.

Час купляць дачу

З прыходам халадоў назіраецца спад на рынку загараднай нерухомасці. У прыватнасці, у сегменце адрамантаваных гатовых дач з усімі камунікацыямі, якія прыдатныя для круглагадовага пражывання, адзначаецца прыкметнае зніжэнне цэн.

Калі летам лецішча да 25 кіламетраў ад Мінска з рамонтам і камунікацыямі можна было купіць за 50–60 тысяч долараў, то некаторыя ўласнікі такой нерухомасці панізілі цэны да 40 тысяч долараў.

Офісаў больш, чым патрэбна?

Калі мякка апісаць сітуацыю, то ў апошні час рынак офіснай нерухомасці перажывае пэўныя цяжкасці. Аб’ёмы прапанаваных у арэнду офісаў на гістарычным максімуме — у Мінску вакантныя больш за 200 тысяч квадратных метраў. Для параўнання, у 2019-м іх было каля 40 тысяч «квадратаў» пустых плошчаў.

Пры гэтым у гандлёвым і складскім сегменце, у адрозненне ад офіснага, усё інакш. Асноўны стрэс для рынку гандлёвай нерухомасці прыйшоўся на 2020-ы, але ўжо да канца года сітуацыя палепшылася. У наступныя два гады рынак гандлю адчуваў сябе стабільна, захаваўшы попыт і арэндныя стаўкі. Варта адзначыць, што сёння ў Мінску дастаткова гандлёвых цэнтраў, што пацвярджаецца павелічэннем тэрмінаў іх запаўнення. Новыя ГЦ будуць запатрабаваныя толькі ў раёнах з новай жылой забудовай пры адсутнасці інфраструктуры падобнага фармату.

Сяргей КУРКАЧ

Выбар рэдакцыі

Грамадства

У чым пайсці на выпускны баль?

У чым пайсці на выпускны баль?

 Паглядзім, што раяць стылісты і што рэальна набыць у нашых шыротах, пажадана не ўганяючы бацькоў у даўгі.

Калейдаскоп

Усходні гараскоп на наступны тыдзень

Усходні гараскоп на наступны тыдзень

Для Цяльцоў гэты тыдзень будзе напоўнены справамі і клопатамі, звязанымі са сваякамі ці дзецьмі. 

Спорт

Які наш спорт сёння?

Які наш спорт сёння?

«З кожным днём сітуацыя ў свеце мяняецца так, што ў вялікай ступені гэта закранае і спорт».