Міністэрствам юстыцыі распрацаваны праект закона Рэспублікі Беларусь «Аб рыэлтарскай дзейнасці», публічнае абмеркаванне якога праходзіла з 16 да 26 ліпеня 2024 года. Пытанне, што выклікала найбольшае абмеркаванне, — замацаванне права аказваць рыэлтарскія паслугі толькі атэставанымі спецыялістамі-рыэлтарамі. Агентам па аперацыях з нерухомасцю прапануецца прайсці спецыяльнае навучанне і здаць атэстацыйны экзамен, набыўшы статус рыэлтара і павысіўшы сваю кваліфікацыю.
— Мэта прыняцця нарматыўнага прававога акта — комплекснае рэгуляванне сферы рыэлтарскай дзейнасці, яе далейшае развіццё і ўдасканаленне, вырашэнне праблем, якія існуюць, устанаўленне дадатковай абароны правоў і інтарэсаў грамадзян, механізмаў і інструментаў, якія забяспечваюць належную якасць аказання рыэлтарскіх паслуг, — растлумачылі ў Міністэрстве юстыцыі.
Ключавымі навацыямі праекта з’яўляюцца:
• Увядзенне органа самакіравання рыэлтараў — Палаты рыэлтараў. Структура надзяляецца пэўнымі функцыямі па ўпарадкаванні рыэлтарскай дзейнасці прафесійнай супольнасці. Пры гэтым з боку дзяржавы Міністэрства юстыцыі па-ранейшаму застаецца рэгулятарам і працягне кантраляваць выкананне заканадаўства аб рыэлтарскай дзейнасці і ўзровень кваліфікацыі спецыялістаў у сферы нерухомасці.
• Са спажыўцом будзе працаваць толькі кваліфікаваны спецыяліст — рыэлтар. Агенты па аперацыях з нерухомасцю, якія працуюць на сённяшні дзень, змогуць здаць экзамен і працягнуць сваю дзейнасць ужо са статутам рыэлтара і з найшырэйшым кругам паўнамоцтваў. Якасць паслуг павысіцца. Прапанаваныя змяненні падтрымліваюцца спажыўцамі рыэлтарскіх паслуг і выкліканы практыкай фармальнага замацавання рыэлтараў за дагаворамі на аказанне рыэлтарскіх паслуг у якасці адказных за іх выкананне асоб. Сёння замест рыэлтара спажыўца на ўсіх этапах здзелкі суправаджае агент па аперацыях з нерухомасцю. Спажывец, заключыўшы з рыэлтарскай арганізацыяй дагавор на аказанне рыэлтарскіх паслуг, мае права разлічваць, што такія паслугі яму будуць аказваць асобы, якія валодаюць адпаведнымі ведамі ў гэтай сферы. Міністэрства юстыцыі гатова забяспечыць магчымасць здачы атэстацыйнага экзамену ўсімі ахвотнымі ў максімальна кароткія тэрміны.
• З улікам абгрунтаваных прапаноў удзельнікаў рынку, выказаных падчас грамадскага абмеркавання, дапрацаваны законапраект дае магчымасць работнікам рыэлтарскіх арганізацый, якія маюць сярэднюю спецыяльную адукацыю і стаж работы не менш чым тры гады, агентам па аперацыях з нерухомасцю на працягу аднаго года атрымаць пасведчанне аб атэстацыі рыэлтара, здаўшы экзамен.
У выніку дзейнасці выпадковых і некампетэнтных людзей на рынку аказання рыэлтарскіх паслуг, у значнай часткі нашых грамадзян склалася ўстойлівае меркаванне, што «рыэлтар» роўна «ашуканец». Рыэлтарская супольнасць так і не здолела кансалідавацца, самаарганізавацца, стварыць структуры для самакіравання і супрацоўніцтва з дзяржорганамі. Закон вырашае пытанні самакіравання, узняцця прэстыжу прафесіі рыэлтара.
• Увядзенне норм, якія павышаюць персанальную адказнасць рыэлтараў за якасць працы. У прыватнасці, гэта абавязак рыэлтара праходзіць атэстацыю ў форме суразмоўя, падчас якога ён будзе пацвярджаць сваю кваліфікацыю, расказалі ў Мінюсце.
Развіццё рынку нерухомасці — індыкатар эканамічнага дабрабыту дзяржавы, адзначаюць прадстаўнікі агенцтваў нерухомасці. У нашай краіне гэты сектар вельмі дынамічны. Ахвотных купіць або прадаць жыллё, арандаваць яго, набыць нежылыя памяшканні з году ў год менш не становіцца. Як і людзей, якія працуюць у гэтай сферы. Па даных Міністэрства юстыцыі за 2023 год, у галіне задзейнічаны 833 рыэлтары і 1988 агентаў. Нерухомасць і жыллё закранаюць інтарэсы кожнага жыхара Беларусі, таму законапраект выклікаў дыскусіі. Якія аргументы прыводзяцца «за» і «супраць»?
Палажэнне закона аб Палаце рыэлтараў выводзіць рыэлтарскую дзейнасць на прынцыпова новы ўзровень, які дазволіць аб'яднаць намаганні арганізацый, што аказваюць паслугі ў сферы нерухомасці, і ліцэнзаванага органа, элементарна навесці парадак, рэалізаваць адзіныя прынцыпы аказання паслуг і, што немалаважна, забяспечыць абарону і ўпэўненасць рыэлтарам, якія працуюць па законе.
У рэдакцыю «Звязды» звярнуўся чытач Л. Я. (прозвішча і тэлефон аўтара ліста ёсць у рэдакцыі), які працуе ў сферы рыэлтарскіх паслуг. Вось яго меркаванне.
«Сёння большасць здзелак з нерухомасцю праводзіцца пры ўдзеле агентаў і рыэлтараў. Агент — прафесійны прадавец нерухомасці, які ведае рынак, цэны, віды аб’ектаў. Ён дапамагае кліенту з пошукам жылля і камерцыйнай нерухомасці. Рыэлтар — юрыст у сферы нерухомасці, у першую чаргу адказвае за выкананне законнасці і абарону маёмасных і прававых інтарэсаў спажыўцоў. Рыэлтар павінен мець пасведчанне аб атэстацыі ў Міністэрстве юстыцыі Рэспублікі Беларусь — адукацыя — вышэйшая (як правіла, юрыдычная, эканамічная або па профілі «Архітэктура і будаўніцтва»); валодаць заканадаўствам у сферы нерухомасці і правапрымяняльнай практыкай. Ведае і валодае метадамі і спосабамі аховы маёмасных і прававых інтарэсаў спажыўцоў. Яго функцыі — поўны спектр рыэлтарскіх паслуг: кансультацыі, падбор варыянтаў здзелкі, арганізацыя і правядзенне перагавораў, узгадненне ўмоў здзелак, падрыхтоўка дакументаў і суправаджэнне здзелкі. А таксама непасрэднае ўзаемадзеянне з кліентам па любых пытаннях у сферы нерухомасці, уключаючы кансультаванне па юрыдычна значных пытаннях, арганізацыю працэсу аказання паслуг і іх суправаджэнне. Рыэлтар нясе поўную адказнасць за выкананне ўсіх этапаў здзелкі і абарону маёмасных і прававых інтарэсаў спажыўца, адказвае за высокі ўзровень рыэлтарскай паслугі.
Агент па аперацыях з нерухомасцю не мае пасведчання аб атэстацыі рыэлтара, можа мець вышэйшую або сярэднюю спецыяльную адукацыю ў юрыдычнай, эканамічнай, будаўнічай сферах або прайсці прафесійную падрыхтоўку (навучанне па праграме павышэння кваліфікацыі). Яго кваліфікацыя — спецыяліст у сферы продажаў; маркетынг, дзелавая аналітыка, рэкламная дзейнасць. Яго функцыі — асобныя рыэлтарскія паслугі пад кіраўніцтвам або па даручэнні рыэлтара: падбор варыянтаў здзелкі (уключаючы арганізацыю рэкламы), падрыхтоўка дакументаў для здзелкі, інфармаванне кліентаў. Ён арганізуе сустрэчы і агляды аб’ектаў нерухомай маёмасці, дапамагае ў зборы інфармацыі і дакументаў, вядзе перагаворы.
Такім чынам, у Беларусі склалася сістэма падзелу працы і адказнасці: агенты выконваюць «палявую» работу, наведваюць аб’екты, праводзяць сустрэчы і перагаворы з кліентамі, прадаюць паслугі агенцтваў. Рыэлтары кіруюць працэсам, заключаюць дагаворы, суправаджаюць здзелкі, забяспечваюць юрыдычную бяспеку. Агенты прымаюць на сябе 2/3 нагрузкі, у тым ліку паездкі на аб’екты, часам у іншыя населеныя пункты і вобласці, часта ў выхадныя і святы. Рыэлтары займаюцца складанымі і адказнымі задачамі, такімі як аналіз дакументаў, праверка правоў і абцяжарання і тлумачэнне заканадаўства, звычайна выконваючы гэтую працу ў офісе.
Набор уменняў і навыкаў, а таксама патрабаванні да агента і рыэлтара адрозніваюцца. Патрабаванні да агентаў ніжэйшыя, увайсці ў прафесію прасцей, але праца вельмі дынамічная. З назапашваннем вопыту і атрыманнем неабходнай адукацыі многія агенты атэстоўваюцца на рыэлтара.
Чытач лічыць, што скасаванне прафесіі агента і масавая пераатэстацыя могуць прывесці да пэўных наступстваў, у прыватнасці:
* Дэфіцыт спецыялістаў. Працэс пераатэстацыі рыэлтараў можа заняць многія месяцы.
* Пагаршэнне якасці паслуг. Некаторыя спецыялісты страцяць права на прафесію, бо не ўсе агенты маюць вышэйшую адукацыю».
— Атэстацыя рыэлтараў дэфіцыту спецыялістаў не пацягне. Міністэрства юстыцыі гатова забяспечыць яе правядзенне ў максімальна кароткія тэрміны.
Не адбудзецца і пагаршэння якасці паслуг. Наадварот, павысіўшы ўзровень ведаў асоб, якія аказваюць рыэлтарскія паслугі, што прадугледжваецца законам, мы павысім і якасць такіх паслуг. Адпаведна, узрасце давер грамадзян да гэтай сферы і павысіцца значнасць прафесіі.
Не варта баяцца, што некаторыя спецыялісты страцяць права на прафесію з-за адсутнасці вышэйшай адукацыі. Па выніках грамадскага абмеркавання рэгулятарам дапрацаваны законапраект з уключэннем нормы, якая дае магчымасць здаць экзамен на рыэлтара і тым агентам па аперацыях з нерухомасцю, якія маюць сярэднюю спецыяльную адукацыю, але працяглы час працуюць у гэтай сферы.
Безумоўна, застанецца ў сферы рыэлтарскай дзейнасці і дапаможны персанал. Галоўнае, каб гэтая катэгорыя працаўнікоў не пераходзіла свае межы. Аказваць рыэлтарскія паслугі будуць толькі рыэлтары.
Але ёсць у спецыялістаў сферы нерухомасці і станоўчае меркаванне аб законапраекце.
Аляксей Петрушэнка, ТАА «Ліга права — Нерухомасць» (Гомель), рыэлтар:
— У першую чаргу закон — гэта статус. Каб пазбегнуць памылак у здзелках з нерухомасцю, непажаданых наступстваў (такіх як наяўнасць удзельнікаў долевай уласнасці або незаконных перапланіровак), неабходны ўдзел у працэсе прафесіяналаў. Такімі прафесіяналамі з’яўляюцца рыэлтары. Для сябе вылучыў у новым законе некалькі важных момантаў.
Праектам пашыраны паўнамоцтвы рыэлтарскіх арганізацый па атрыманні неабходнай для аказання рыэлтарскіх паслуг інфармацыі. Так, рыэлтарскія арганізацыі будуць мець права атрымліваць, у прыватнасці, інфармацыю аб аб’ектах нерухомай маёмасці, аб правах на іх, юрыдычных і фізічных асобах — баках здзелкі, адносна якой ажыццяўляецца рыэлтарская дзейнасць, а таксама інфармацыю аб асобах, якія раней пражывалі ў жылых памяшканнях, у дачыненні да якіх аказваюцца рыэлтарскія паслугі. З прыняццем гэтай нормы ў грамадзян з’явіцца больш даверу да нашай працы, а ў рыэлтараў — больш магчымасцяў па вызначэнні пераліку асоб, якія маюць правы ў адносінах да аб’екта нерухомай маёмасці.
Адкарэктаваныя патрабаванні да прэтэндэнтаў на атрыманне пасведчання аб атэстацыі рыэлтара. Па дзейных нормах пасведчанне выдаецца асобе, якая мае вышэйшую юрыдычную, эканамічную адукацыю або адукацыю па профілі «Архітэктура і будаўніцтва». Новым законам адменена патрабаванне аб наяўнасці ў прэтэндэнтаў профільнай адукацыі, і допуск да атэстацыйнага экзамену зможа атрымаць асоба з любой вышэйшай адукацыяй. Для многіх гэта стане «зялёным святлом» да прафесіі рыэлтара, у тым ліку для тых, хто ў цяперашні час працуе агентам па аперацыях з нерухомасцю, не маючы вышэйшай адукацыі патрэбнага профілю.
Прынцыповай навінай з’яўляецца ўвядзенне органа самакіравання рыэлтараў — Палаты рыэлтараў. Сістэма самакіравання прымяняецца ў розных сферах дзейнасці, дазваляючы самастойна вырашаць пытанні непасрэднай арганізацыі і ўдасканалення дзейнасці, павышэння кваліфікацыі, вырашэння спрэчных пытанняў са спажыўцамі паслуг і многія іншыя.
На мой погляд, вельмі важна, што карэкціроўка заканадаўства, якое рэгулюе рыэлтарскую дзейнасць, упершыню адбудзецца шляхам прыняцця закона. Гэтым актам заканадаўства замацоўваюцца прынцыпы і нормы прававога рэгулявання найбольш важных грамадскіх адносін.
Віталь Гафараў, ТАА «Агенцтва Свет Нерухомасці» (Віцебск):
— Мы ўбачылі ў гэтым праекце закона, што да меркавання прафесійных удзельнікаў рынку прыслухаліся і прапанавалі паляпшэнне прававога рэгулявання ў нашай дзейнасці. Прапануем прадугледзець магчымасць наяўнасці ў штаце памочнікаў рыэлтара (напрыклад, менеджар па падборы варыянтаў здзелкі).
А. Ю. Вараб’ёў, намеснік дырэктара, рыэлтар ТАА «Група кампаній Марыэлт» (Мінск):
— Палажэнне закона аб Палаце рыэлтараў выводзіць рыэлтарскую дзейнасць на прынцыпова новы ўзровень, які дазволіць аб’яднаць намаганні арганізацый, што аказваюць паслугі ў сферы нерухомасці, і ліцэнзаванага органа, элементарна навесці парадак, рэалізаваць адзіныя прынцыпы аказання паслуг і, што немалаважна, забяспечыць абарону і ўпэўненасць рыэлтарам, якія працуюць па законе.
Адносна абавязковай пераатэстацыі: глабальна яна неабходна для таго, каб павысіць кваліфікацыю спецыялістаў, даць магчымасць агентам перайсці ў статус прафесіяналаў. Пры гэтым лічым, што норма па выключэнні агентаў са спецыялістаў па рыэлтарскай дзейнасці патрабуе дадатковага аналізу. У Рэспубліцы Беларусь няма ліцэнзіятаў, якія працуюць без памочнікаў. Натарыусы, юрысты, судовыя эксперты — усе ў той ці іншай ступені працуюць з дапаможным персаналам.
Іван Барысенка, агент па аперацыях з нерухомасцю ТАА «Час-Пік» (Мінск):
— Рыэлтарская паслуга павінна быць якаснай. Нярэдка нерухомая маёмасць, якая знаходзіцца ва ўласнасці грамадзян, з’яўляецца іх адзіным капіталам. У апошні час з’явілася вялікая колькасць «спецыялістаў», якія слаба разбіраюцца ў самой сутнасці рыэлтарскай паслугі, Грамадзянскім кодэксе, Жыллёвым кодэксе, Кодэксе аб шлюбе і сям’і, а заканадаўства аб зямлі для іх наогул «цёмны лес».
Асноўнай мэтай з’яўляецца «ссекчы» грошай са спажыўца. У ход ідуць нядобрасумленнасць, нагнятанне абстаноўкі, запалохванне меркаванымі наступствамі, збіранне залішніх, непатрэбных у канкрэтнай сітуацыі дакументаў і даведак, а то і адкрыты падман. У выніку працэс продажу ці пакупкі нерухомасці для спажыўца ператвараецца ў стрэс.
Закон мае мэтай прывесці працэс аказання рыэлтарскіх паслуг у цывілізаваны стан, пры якім усе бакі будуць дакладна разумець свае правы і абавязкі.
У выніку дзейнасці выпадковых і некампетэнтных людзей на рынку аказання рыэлтарскіх паслуг, у значнай часткі нашых грамадзян склалася ўстойлівае меркаванне, што «рыэлтар» роўна «ашуканец». Рыэлтарская супольнасць так і не здолела кансалідавацца, самаарганізавацца, стварыць структуры для самакіравання і супрацоўніцтва з дзяржорганамі. Закон вырашае пытанні самакіравання, узняцця прэстыжу прафесіі рыэлтара. Я працую ў сферы нерухомасці з 1997 года, працэс станаўлення цывілізаванага рынку нерухомасці, развіцця заканадаўчай базы ў адносінах да аказання рыэлтарскіх паслуг прайшоў на маіх вачах. Змяненні, прапанаваныя законапраектам, лічу правільнымі і дзейснымі.
Дзіяна Роніна
Працяг тэмы — гісторыю кліентаў агенцтва нерухомасці, якія сутыкнуліся з некампетэнтнасцю аказання рыэлтарскіх паслуг, а таксама іншыя меркаванні аб новым законапраекце ўдзельнікаў рынку нерухомасці — чытайце ў наступных нумарах «Звязды».
Заменена абсталяванне і падрыхтавана паліва.
Падраздзяленні інфармацыі і грамадскіх сувязяў органаў унутраных спраў адзначаюць 40-годдзе з дня ўтварэння.
Патрабаванні спрошчаны, адказнасць павышана.
