Прапанова зніжаецца, а цэны растуць

Вялікі пакупніцкі попыт на жыллё ў сталіцы ў першыя восем месяцаў года не мог не адбіцца на цэнах. Яны выраслі як у новабудоўлях, так і на другасным рынку. Прычым даволі адчувальна. Нагадаем, што ў першыя месяцы гэтага года сітуацыя на рынку жылой нерухомасці была вельмі «гарачай». Студзень і люты нечакана пабілі рэкорды па продажах на сталічным другасным рынку — 1130 і 1475 здзелак адпаведна. Красавік стаў яшчэ больш выніковым — звыш дзвюх тысяч прададзеных кватэр.

У маі хваля продажаў пайшла на спад з-за чарады свят — у выніку здзелкі расцягнуліся па часе. У чэрвені было прададзена больш за паўтары тысячы кватэр, але і гэта нямала. Ліпень, нягледзячы на сезон адпачынкаў, не стаў выключэннем: у гэтым месяцы было прададзена больш за 1800 кватэр. Апошні месяц лета канчаткова ўсталяваў вектар цэнавых тэндэнцый. Падобна на тое, што летняя спякота прыпыніла рост цэн на кватэры ў Мінску. Так, сярэдні кошт квадратнага метра жылля ў пачатку жніўня ў сталіцы вырас усяго на 1 долар у параўнанні з папярэднім месяцам. Аднак варта адзначыць, што ў параўнанні са жніўнем мінулага года сярэдні рост — 188 долараў, або на 14%.

Ліпеньскі расклад

Актыўнасць на рынку кватэр у Мінску працягвае заставацца высокай. Колькасць ахвотных вырашыць сваё жыллёвае пытанне або ўкласціся ў жыллё для захавання і назапашвання сродкаў не памяншаецца. Такім чынам, па выніках ліпеня мы бачым чарговы рэкорд месяца па колькасці здзелак: усяго было набыта 1822 кватэры, што на 0,5% вышэй, чым значэнне папярэдняга месяца, і на 11%, чым леташні ліпеньскі ўзровень. Гэтыя даныя яшчэ не канчатковыя і будуць дапаўняцца па выніках жніўня. З высокай верагоднасцю такая дынаміка захаваецца і ў астатнюю частку года, што будзе спрыяць працягу тэндэнцыі росту цэн на кватэры.

Што куплялі ў ліпені? Найбольшую перавагу пакупнікі традыцыйна аддавалі аднапакаёвым кватэрам. Іх доля ў агульным ліку здзелак склала 43%. У той жа час двухпакаёвыя кватэры куплялі ў 33% выпадкаў, а на долю трохпакаёвых кватэр прыйшлося 20%.

Кватэры ў новых гатовых дамах, уведзеных у эксплуатацыю ў 2022–2024 гадах, куплялі ў ліпені ў 8% выпадкаў, што на тры працэнтныя пункты менш, чым у мінулым месяцы. Сярод раёнаў часцей за іншых выбіралі Кастрычніцкі і Фрунзенскі, радзей — Партызанскі і Заводскі. Менш, чым у іншыя месяцы, пакупнікі цікавіліся кватэрамі ў сучасных панэльных дамах. У той жа час часцей выбіралі старыя і тыпавыя панэлькі — іх сярэдняя доля павялічылася на 1%.

Што з цэнамі? За ліпень сталічны квадрат падаражэў адразу на 1,9% і склаў 1534 долары за квадратны метр, усталяваўшы новы максімум за 10 гадоў. Пры гэтым рост цэн назіраецца амаль па ўсіх тыпах кватэр, за выключэннем чатырохпакаёвых — іх куплялі ў ліпені ў сярэднім на 3,9% танней. У залежнасці ад колькасці пакояў сітуацыя з цэнамі была такой.

Цалкам лагічна, што самыя дарагія былі аднапакаёвыя кватэры, дзе квадратны метр ацэньваўся 1635 долараў (што складае плюс 2% за месяц), сярэдняя цана жылля — 58 000 долараў. Двухпакаёвыя кватэры былі ўжо таннейшыя —1494 долары за квадратны метр (плюс 1,6%), за ўсю кватэру — 67 тысяч долараў. Трохпакаёвыя кватэры — 1349 долараў за квадратны метр (плюс 3,5%), за ўсё жыллё — 84,5 тыс. долараў. Чатырохпакаёвыя кватэры — 1271 долараў за квадратны метр (мінус 3,9%) — 95 тыс. долараў.

Першы тыдзень верасня

Паводле інфармацыі аналітыкаў другаснага рынку жылля, за першы тыдзень восені прапанова кватэр у сталіцы знізілася на 10%, пры гэтым адбылося гэта ў асноўным у жылых комплексах «Мінск-Свет» і «Парк Чалюскінцаў».

За апошнія сем дзён колькасць аб’яў аб продажы кватэр знізілася і склала 7,5 тысячы. Зніжэнне колькасці аб’ектаў закранула ўсе тыпы кватэр: больш за ўсё парадзеў выбар 3-пакаёвых кватэр — мінус 14%, колькасць двухпакаёвых і аднапакаёвых кватэр скарацілася на 8% і 7% адпаведна, а 4-пакаёвых кватэр — на 4%.

Скарачэнне прапановы адбылося ў асноўным за кошт гатовых кватэр у новабудоўлях Кастрычніцкага і Першамайскага раёнаў, дзе колькасць кватэр у продажы скарацілася на 12% і 20% адпаведна. У астатніх зніжэнне было не такім істотным. Аднак у Фрунзенскім раёне выбар кватэр, наадварот, павялічыўся на 1%.

Пры гэтым сярэдні кошт квадратнага метра на другасным рынку жылля працягвае павялічвацца: за апошні тыдзень ён вырас яшчэ на 0,7% і склаў 1642 долары за квадратны метр. Тады як сярэдні кошт «квадрата» ў гатовых дамах (ад забудоўшчыка і другасны рынак) жылога комплексу «Мінск-Свет» (разлічана на аснове аб’яў у базе) складае 1593 долары, што на 1% больш, чым на мінулым тыдні. У разрэзе колькасці пакояў рост цэн назіраўся ва ўсіх тыпаў кватэр: сярэдняя цана квадратнага метра вырасла ў сярэднім на 0,2–0,8%.

Сярод раёнаў горада гэтак жа прасочваецца станоўчая дынаміка цэн. Мацней за ўсё вырас сярэдні кошт квадратнага метра ў Цэнтральным — плюс 1,3% (1905 долараў). І толькі ў двух раёнах кошт паказаў зніжэнне: у Партызанскім (1670 долараў) і Заводскім (1465 долараў) квадрат стаў таннейшым у сярэднім на 0,6% і 1,7% адпаведна.

Падобная тэндэнцыя назіраецца і ў рэгіёнах. Пасля заканчэння тыдня ў абласных цэнтрах Беларусі жыллёвая нерухомасць даражэла нязначна альбо наогул выйшла на плато.

Самы дарагі (пасля сталіцы) Брэст падаражэў мінімальна — плюс 0,1%, і цэннік склаў 967 долараў за квадратны метр, Гродна — плюс 0,4%, і 830 долараў за «квадрат», Магілёў — 804 долары (без змен), Гомель — 778 долараў (без змен), Віцебск — 762 долары (без змен). У буйных гарадах Мінскай вобласці сярэдні ўзровень цэн на кватэры ўсталяваўся на такіх адзнаках: Барысаў — 747 долараў за квадратны метр (плюс 1,2%), Салігорск — 782 долары (без змен), Маладзечна — 835 долараў за «квадрат» (плюс 0,6%).

Пазітыў ад экспертаў

Кіраўнікі агенцтваў нерухомасці лічаць, што цяперашняя сітуацыя на рынку жылой нерухомасці складваецца даволі пазітыўна. Па-ранейшаму ёсць крэдыты (імі карыстаюцца 38–40% пакупнікоў на другасным рынку і каля 70–80% — у новабудоўлях), растуць зарплаты, курс долара не павялічваецца.

«Калі так будзе і далей, то попыт застанецца высокім. Цяпер самы спрыяльны час для куплі кватэры, таму што яшчэ ніколі не было столькі розных магчымасцяў: крэдыты, растэрміноўкі, лізінг... Інструментаў хапае», — заўважаюць аналітыкі.

Разам з тым на рынку прасочваецца і негатыўны трэнд. Калі ў пачатку 2024 года для продажу прапаноўвалася каля 7700 кватэр на другасным рынку, то цяпер іх менш за 7500 — вынік актыўнага вясновага попыту. Мы бачым вялікія тэмпы: шмат купляецца, але недастаткова шмат паступае для продажу. Гэта азначае тое, што пасля перасячэння адзнакі ў 7 тысяч кватэр ужо наглядна будзе адчувацца дэфіцыт прапановы.

Апошні раз падобнае назіралі ў 2017–2018 гадах, а да гэтага — у 2013 годзе. Як лічаць прадстаўнікі агенцтваў нерухомасці, дэфіцыт яшчэ больш ссуне рынак у бок прадаўцоў, і цэны працягнуць расці. Мабыць, гэта самы добры час для «чыстых» прадаўцоў — тых, якія прадаюць кватэру і не купляюць нічога ўзамен. Напрыклад, калі кватэра дасталася ў спадчыну і яе прадаюць з-за непатрэбнасці.

Звужаецца выбар і на рынку новабудоўляў: калі год таму, у чэрвені мінулага года, у актыўным продажы было каля 150 дамоў, то цяпер — 120. Буйных будоўляў, пасля рэалізацыі праекта «Мінск-Свет», за выключэннем «Паўночнага берага», амаль няма.

Каля 20% пакупнікоў — з рэгіёнаў

Вельмі займальнае меркаванне выказала незалежны эксперт па жылой нерухомасці Наталля Літоўская. Яна лічыць, што цяпер мы назіраем высокую актыўнасць на другасным рынку жылля, і пакуль няма перадумоў да зніжэння попыту. Долар стабільны, даходы падраслі, крэдыты даступныя, людзі настроены аптымістычна. Хочуць добра жыць цяпер, і калі фінансы дазваляюць — паляпшаюць жыллёвыя ўмовы.

Яшчэ адзін нюанс у тым, адзначае эксперт, што каля 20% пакупнікоў у Мінску — людзі з рэгіёнаў. Хтосьці пераязджае, купляе кватэру для студэнта, а хтосьці (і такіх нямала) менавіта інвестуе ў жыллё. І раней такое было, але цяпер працэнт пакупнікоў з рэгіёнаў вышэйшы. Яны павялічваюць попыт, а значыць, уплываюць на цэны. «Што датычыцца цэн на кватэры ў Мінску, то яны будуць яшчэ падрастаць, але сімвалічна. Мы амаль падышлі да столі. Пара выходзіць на плато».

Як лічаць аналітыкі агенцтваў нерухомасці, пакупніцкая здольнасць на рынку жылля ў Мінску па-ранейшаму вельмі высокая. А сыходныя паказчыкі мая—чэрвеня на фоне рэкорднага красавіка і ёсць фактар той самай сезоннасці. Верасень з’яўляецца часам «улівання» ў працу, вучобу. А вось у кастрычніку варта чакаць актыўнага попыту на другаснае жыллё.

Сяргей КУРКАЧ