Однако специалисты не исключают, что уже в июле-августе ситуация с ценами может кардинально измениться и жилье начнет... даже дорожать
Аналитики жилищной сферы отмечают, что прошедший год для вторичного рынка жилья стал довольно удачным. После продолжительного затишья, именно в прошлом году покупатели стали активно покупать в Минске квартиры. А в результате в столице за 2016 год было зафиксировано чуть более 15 тысяч сделок купли-продажи жилой недвижимости, что является рекордом за последние 5 лет. Например, в 2014-м и 2015-м годах фиксировалось лишь около 13 тысяч подобных сделок. Чтобы профессионально оценить ситуацию на минском рынке жилья и составить прогноз на ближайшие 6-8 месяцев, корреспондент «Звязды» побеседовал с известным экспертом в сфере жилищной недвижимости - председателем совета Белорусской ассоциации "Недвижимость" (БелАН) Николаем Простолуповым.
Маленькие "однушки" - около 35 тысяч долларов
Понятно, что это минимальная цена самых "слабеньких" и малых по площади однокомнатных квартир. По такому ценнику предлагаются квартиры с общей площадью до 35 квадратных метров в старых пятиэтажных домах на крайних этажах. Немного лучшее жилье в стандартных девятиэтажных панельках выставляется на продажу уже за 42-45 тысяч долларов. Действительно просторные однокомнатные с улучшенной планировкой в достаточно молодых домах спальных районов могут предлагаться даже и сейчас по цене до 60 тысяч долларов.
Самые дешевые двухкомнатные квартиры имеют ценник от 36 до 42 тысяч долларов. Площадь такого бюджетного жилья обычно составляет от 45 до 49 квадратных метров. Квартиры этого ценового уровня будут обязательно иметь очень маленькую кухню (до 6 "квадратов") и прописку не в самом престижном районе столицы, например в Заводском. Стандартные двухкомнатные квартиры с общей площадью до 50-52 квадратных метров предлагаются сейчас за 45-55 тысяч долларов. Современные двушки с просторными кухнями и общей площадью до 70 квадратных метров выставляются на продажу уже по цене от 65 до 75 тысяч долларов и даже дороже.
Сильнее всего за последние три недели в Минске подешевели трехкомнатные квартиры. В старых домах на крайних этажах сегодня возможно приобрести такое жилье площадью до 55-58 квадратных метров по ценнику в пределах от 48 до 55 тысяч долларов. Только за первую неделю нового года квадратный метр трехкомнатных квартир подешевел сразу на 15 долларов. Самый массовый ценник трехкомнатных квартир средних площадей находится в диапазоне от 65 до 85 тысяч долларов.
Старое жилье дешевеет быстрее
Сейчас на рынке возникает устойчивая тенденция удешевления стандартных квартир именно в пятиэтажных домах старых серий, которые не дождались тепловой реабилитации. Уровень оплаты жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) в этих домах уже сегодня иногда существенно отличается от более новых серий. Кроме того, продавцы и покупатели понимают, что нынешнее увеличение тарифов ЖКУ не последнее. Было заявлено, что уже через год жители многокомнатных начнут оплачивать услуги коммунальщиков на 100%, в том числе и по отоплению. Поэтому собственники подобного жилья при продаже такого "неликвида" иногда соглашаются на довольно существенные скидки. А вот спрос на него именно зимой в этом году минимальный.
Кроме того, сегодня на вторичном рынке жилья столицы более уверенно дешевеют квартиры больших площадей. Дело в том, что за прошедшие 8-9 месяцев на рынке активно приобретались исключительно дешевые квартиры. Такие квартиры были частично вымыты с рынка, а в итоге предложение однокомнатных квартир сейчас существенно сократилось. Но это не значит, что маленькие квартиры скоро начнут дорожать, так как их мало. Николай Простолупов считает, что сейчас на рынке не хватает клиентов с серьезными деньгами, которые бы могли осуществлять чистую покупку (без предварительной продажи своей квартиры) двухкомнатных и трехкомнатных квартир большой площади. Спрос на подобное жилье сегодня минимален, поэтому оно и будет дешеветь в первую очередь.
Оглядываясь на большого соседа
Наш эксперт уверен, что примерно к середине лета цены на квартиры на вторичном рынке столичного жилья с начала года снизятся на 7-10%. По его мнению, это вполне реалистичный сценарий, поскольку у работников большинства секторов экономики продолжают снижаться реальные доходы. Кроме того, сегодня у финансового сектора государства не существует достаточного объема денежных оборотных средств. Именно поэтому населению сейчас не предлагаются и дешевые кредиты на строительство или приобретение жилья. А без увеличения доходов и доступных кредитов спрос на дорогое столичное жилье будет уменьшаться. Поэтому цены на него снизятся. О каких реальных цифрах может идти речь при объявленном уровне удешевления?
Николай Простолупов сообщил, что сегодня в реальных сделках типовая двухкомнатная квартира общей площадью 50 квадратных метров продается только в том случае, если квадратный метр такого жилья оценивается продавцом на уровне 1050 долларов. Специалист уверен, что уже летом квадратный метр подобного жилья будет иметь ценник не более 900-950 долларов. Вместе с тем собственники квартир на вторичном рынке жилья всегда присматривались к ценам, которые наблюдаются на первичном рынке. А вот здесь коммерческие застройщики продолжают держать вчерашние цены на новое жилье. Это при том, что в отмеченном секторе спрос на новостройки существенно сократился, а у организаторов строительства "повисло" на длительный срок более чем 500 пустых квартир. Дело в том, что квартиры в новостройках продаются динамично только тогда, когда квадратный метр в этом секторе примерно на 50-100 долларов дешевле, чем на вторичном рынке жилья.
Наш собеседник сообщил, что подобную ценовую корректировку в прошлом году продемонстрировали застройщики областных центров, где жилищный "квадрат" сегодня предлагается потребителям за 550-600 долларов. Это при том, что в начале прошлого года квадратный метр там оценивался на уровне 800 долларов.
Свой прогноз по рынку недвижимости Николай Простолупов решил построить в том числе и через анализ геополитических тенденций, касающихся финансово-экономических перспектив России. Уже понятно, что экономические санкции США против России до 1 июля сохранятся, так как их провела еще старая администрация президента. Однако уже скоро реально управлять политикой этого далекого государства начнет новый президент. В этом случае может быть пересмотрена финансовая политика США в отношении России. В идеале, уже в июле-августе Россия может получить серьезные кредитные ресурсы, технологии и восстановление совместных проектов не только с Америкой, но и с большинством стран Западной Европы. А вслед за Россией начнет подниматься и экономика нашей страны. В этом случае вторичный рынок столичного жилья отреагирует новыми ценовыми тенденциями почти мгновенно, считает наш эксперт. Сначала цены на жилье стабилизируются, а через некоторое время начнется очередная волна -- уже на подорожание.
Сергей КУРКАЧ.
Идентичность через наследство.
Василевские такие: на Земле и в космосе лихие!
Беларусь — в тройке лидеров по заболеваемости.
