Сегодня интерес к новостройкам находится у потребителей на стабильно высоком уровне и даже растет, игнорируя все правила сезонности. Согласно опросу потенциальных покупателей квартир, более 80% из них рассматривает для приобретения именно новостройку.
А в ситуации, когда большинство нового жилья предлагается в рассрочку, стоимость кредитов на покупку недвижимости уменьшается, а обменные курсы валют радуют своей стабильностью, логично предположить, что запросы покупателей увеличатся. Мы решили разобраться, как подобная ситуация повлияла на цены новостроек и действительно ли изменились объекты заинтересованности покупателей.
Выбирают «Эконом» и «Стандарт»
Так вот. Существенного изменения цен с начала года не отмечается — изменения наблюдаются только из-за движения домов по стадиям строительной готовности. Однако, несмотря на отсутствие экономических потрясений и снижения ставок по кредитам, по мнению руководителя отдела агентства недвижимости «Твоя столица» Натальи Радени, покупательная способность населения и сейчас остается невысокой.
— Нельзя сказать, что денег у людей за последний год стало больше, а их выбор квартир стал более раскованным в финансовом плане, — рассказывает Наталья Раденя. — Правильнее будет сказать, что у покупателей стало больше финансовых инструментов: это и более дешевые кредиты, и рассрочка оплаты на несколько лет, и развитие механизма приобретения недвижимости в лизинг. Однако, даже несмотря на это, ориентированность у людей на минимальный бюджет при покупке до сих пор осталась. Именно поэтому основная масса покупателей рассматривает новостройки классов «Эконом» и «Стандарт».
Двухкомнатная с намеком на трехкомнатную квартиру
По словам специалиста, типичный запрос покупателя новостройки этим летом выглядит следующим образом: бюджет покупки на уровне 65 тысяч долларов, из которых на руках, как правило, имеется только 20 —30 тысяч долларов, а что касается суммы, которой не хватает, то либо она уже на подходе (поэтому важна рассрочка оплаты), либо планируется брать кредит. За эти деньги предполагается приобрести двухкомнатную, а в идеале, с небольшим увеличением бюджета, трехкомнатную квартиру. При этом особый интерес среди покупателей представляют двухкомнатные квартиры, планировка которых позволяет с минимальными затратами при необходимости сделать ее трехкомнатной, — главное, чтобы окна это позволяли. Таких квартир мало, но все же встречаются.
Ситуация на рынке показывает, что даже имея на руках всего лишь около 10 тысяч долларов, благодаря кредитам, рассрочке и лизингу, можно рассчитывать на приобретение квартиры через механизм новостройки.
Сегодня 65 —70% минских застройщиков по коммерческим проектам предлагают своим потенциальным клиентам рассрочку оплаты. Где-то около 40% из этих предложений рассрочки предлагаются сроком более двух лет. Большая часть предложений рассрочки предусматривает увеличение стоимости строительства. Но встречаются и наиболее интересные предложения беспроцентной рассрочки сроком до 2 лет (всего лишь около 5% от рыночного предложения).
Кредиты от 7%
Ставки по кредитам за последний год уменьшились наполовину. Но есть и своего рода уникальные предложения — минимально доступная ставка теперь предлагается по квартирам в ЖК «Липень» — 7% годовых в первый год кредита. Потом второй и последующие годы ставка займа равна ставке рефинансирования плюс 3%, при минимальном первоначальном платеже 10% от стоимости квартиры. При этом выдается такой кредит на 20 лет. Получается, что при покупке однокомнатной квартиры стоимостью 45 тысяч долларов необходимо иметь на руках только 4,5 тысячи долларов. В этом случае ежемесячные платежи составят 400 долларов в течение первого года и чуть более 600 долларов в течение второго. В последующие периоды платежи будут только уменьшаться. В случае с двухкомнатной квартирой стоимостью 58 тысяч долларов первоначальный платеж уже составит около 6 тысяч долларов, а ежемесячные платежи будут на уровне 500 долларов и 800 долларов соответственно.
Понятно, что не каждая семья сейчас может себе позволить выделять по 600—800 долларов ежемесячно на оплату кредита, но в любом случае, это выгоднее, чем снимать квартиру, отдавая ежемесячно за аренду более 200 долларов — ведь эти деньги можно было бы пустить на погашение стоимости собственной квартиры. А если учитывать возможность снижения в будущем ставки рефинансирования, к которой привязаны проценты по кредитам, то расчеты получаются еще более выгодные.
Лизинг набирает обороты
Случаев приобретения квартир в лизинг пока немного — люди только начинают привыкать к нему. Но с каждым месяцем интерес к этому финансовому инструменту растет. Кроме того, и процентная ставка по нему уже начинается с 9% годовых, что не намного больше кредита.
— Но есть и существенные изменения в спросе, — считает специалист. — Несмотря на то, что цена остается доминирующим по влиянию на выбор квартиры фактором, сказать, что рассматривается только она, было бы неправильно. Время, когда цена решала все, уже прошло. Как прошло и время, когда, например, за местоположение новостройки покупатели готовы были переплачивать значительные суммы. Наиболее правильно было бы сказать, что сейчас люди научились совмещать сухую математику цен и здравый смысл, уходят от стереотипов и выбирают оптимальные для них по потребительским характеристикам новостройки.
В частности, примером являются активные продажи квартир в окрестности лесного массива микрорайона Уручье. Несколько лет назад, когда комплекс только вышел на рынок, потенциальных покупателей не устраивало его расположение «за МКАД», и редко кто задумывался обо всем остальном — близость к метро, потенциал развития микрорайона Уручье и зеленая зона. Но экономические потрясения последних лет научили покупателей выделять именно то, что важно для проживания, и не обращать внимания на чисто маркетинговые уловки. В приоритете удобная транспортная доступность, развитая инфраструктура в среде, и, конечно же, доступные цены.
Это мы о главных тенденциях говорили. Но из общего правила ориентации покупателей на бюджетные покупки есть и исключения. Например, встречаются заявки на приобретение двух многокомнатных квартир рядом друг с другом для последующего их объединения. Будущий хозяин выбирает не только адрес будущей новостройки, но и этаж своей квартиры. Или, накануне учебного года, для студентов спрашивают не однокомнатную квартиру, а сразу двухкомнатную и частично меблированную.
Существенного удешевления не планируется
И теперь самый интересный вопрос, касающийся прогнозов. Как будут вести себя цены на вторичном рынке и по линии новостроек?
Так, вторичный рынок начинает терять своих потенциальных покупателей, благодаря значительно более дешевым кредитам и предложению рассрочки оплаты в сфере нового жилья. Более того, сейчас новостройку можно купить с рассрочкой платежа, не падавая справки о доходах.
Всегда есть категория покупателей, для которых очень важно приобрести именно новостройку. Это могут быть как молодые семьи, приобретающие свою первую квартиру, так и люди в возрасте, которые улучшают свои жилищные условия путем продажи квартиры на вторичном рынке и приобретения взамен новой. Ежегодно количество желающих поменять жилье именно таким образом увеличивается, и этим летом оно уже составило 11%.
Пусть покупателям вторичного рынка недоступна рассрочка оплаты и ставка по кредитам начинается не с 7%, а с 12% годовых, но все равно — доступные кредиты — это то, что сейчас удерживает цены от снижения. Подобная ситуация должна сохраниться как минимум в следующие несколько месяцев, а дальше все будет зависеть от экономической ситуации в стране, считают эксперты.
Сергей КУРКАЧ
В повестке дня — утверждение концепции нацбезопасности и военной доктрины.
Финалистка проекта «Академия талантов» на ОНТ — о творчестве и жизни.
Почти тысяча двести человек соберутся, чтобы решать важнейшие вопросы развития страны.
