Вы здесь

Жилищный квадрат еще «похудеет»


Эксперты вторичного рынка недвижимости уверены, что столичные квартиры до следующего лета подешевеют минимум на 5 процентов.

По итогам сентября количество выставленных на продажу квартир уменьшилось до минимального за 2017 год уровня в 6 700. Аналогичный объем предложения отмечался и в октябре прошлого года. Но подобный уровень, с точки зрения соотношения спроса и предложения, нельзя назвать низким — он является нормальным для Минска. После довольно активного лета в сентябре на 10—15% уменьшилось количество зарегистрированных сделок. А этот факт уже дает повод для размышлений о том, что рынок готов для дальнейшего витка снижения цен. Чтобы профессионально оценить ситуацию на минском рынке жилья и составить прогноз на следующие несколько месяцев, корреспондент «Звязды» побеседовал с известным экспертом в сфере жилищной недвижимости — председателем совета Белорусской ассоциации «Недвижимость» (БелАН) Николаем Простолуповым.  


Спрос на маленькие квартиры

Пришла осень — начала снижаться и покупательская активность. По сравнению с концом лета, в сентябре она снизилась практически на 17%. Это должно выступить наглядным предостережением для тех продавцов квартир, которые в снижении стоимости кредитов увидели начало периода роста цен. Мы отмечаем такие случаи по ценам, которые самостоятельно выставляются продавцами при продаже квартир. При этом большинство из них до сих пор продолжают оставаться в состоянии «активного поиска» нового хозяина. На практике же цены реальных сделок в течение всего 2017 года остаются примерно на одном уровне — отмечаются лишь незначительные колебания, обусловленные качественной структурой проданных в том или ином месяце квартир.

Несмотря на значительно «подешевевшие» за последний год кредиты, до сих пор подавляющая часть зарегистрированных в настоящее время сделок представляет собой не покупку с «нуля», а приобретение более просторной квартиры взамен имеющейся.

При этом «расширение» происходит не только по принципу «плюс одна» комната — нередки случаи расширения с одно- или двухкомнатных квартир сразу на трех- или четырехкомнатные.  

В ситуациях «замены» квартиры на более просторную основная сложность состоит в объединении процессов продажи и покупки квартиры в единый механизм. Дело в том, что семейные покупатели не могут себе позволить выехать из проданной квартиры и после этого медленно искать новое жилье. Люди стремятся въехать в новую жилплощадь прямо со старой, так как они, как правило, забирают с собой имеющуюся мебель, бытовую технику, да и детей не хочется далеко возить в садик и школу.

Основной объем покупательского спроса сосредоточен на одно- и двухкомнатных квартирах. На их долю приходится более 80% заявок на покупку квартир, при этом с небольшим отрывом лидируют однокомнатные. Трехкомнатные квартиры интересуют покупателей значительно меньше — только 16% запросов. А на квартиры с четырьмя и более комнатами вообще нужен особый покупатель — теперь далеко немногим под силу не только купить подобную квартиру, но и после содержать ее. Поэтому подобными предложениями интересуется только около 4% потенциальных покупателей.

Цены колеблются  

Как и в течение года, этой осенью подавляющая часть покупателей приобретает квартиры стандартных потребительских качеств, требующих проведения как минимум косметического ремонта.

Далее мы предлагаем цены реализации стандартных столичных квартир за сентябрь. В зависимости от качества жилья существует минимальная и средняя цена на него. Например, минимальная цена квадратного метра однокомнатной квартиры начинается с 850 долларов, двухкомнатной — с 825 долларов, а трехкомнатной — с 815 долларов. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры (малосемейки) стартует с 28 тысяч долларов. Двухкомнатная в таком формате на минимуме стоит в среднем 38 тысяч долларов, а трехкомнатная квартира — 43 тысячи долларов.  

Средняя цена стандартного по качеству жилья начинается с 1100 долларов за квадратный метр однокомнатной квартиры, двухкомнатной — с 995 долларов, трехкомнатной — с 970 долларов. Средняя стоимость однокомнатной квартиры уже начинается с 41 тысяч долларов, двухкомнатная стоит 49 тысяч долларов, а трехкомнатные жилье — 64 тысячи долларов.

Вместе с тем сегодня в продаже имеются и квартиры, готовые к проживанию. Это жилье продается с качественным ремонтом, мебелью, а в некоторых случаях и с бытовой техникой. Такие жилые помещения также пользуются стабильным спросом. Их выбирает около трети покупателей.  

— Готовые к проживанию квартиры — это не элитные, а просто со свежим современным ремонтом и мебелью квартиры, которые позволяют новым собственникам при въезде не думать о приведении жилья в порядок, а сразу начинать жить с комфортом, — объясняет заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Светлана Куделко. — Подобные квартиры могут располагаться в любом районе города, и теоретически в любом доме — будь то просто «панелька» или новостройка. Но все же они наиболее интересны покупателям, если располагаются в свежих домах — моложе 2009 года постройки. В этом случае покупателей привлекают более интересные планировки и лучшее состояние мест общего пользования. Кроме того, зачастую в молодых домах квартиры более просторные, чем в «панельках» 90-х годов.

Цены готовых к проживанию квартир также различаются соответственно с качеством ремонта и наполнения. Минимальная цена квадратного метра таких полностью подготовленных апартаментов составляет 1050 долларов для однокомнатных квартир, для двухкомнатных — 950 долларов, для трехкомнатных — 850 долларов. Минимальная цена однокомнатной квартиры будет 34,8 тысячи долларов, двухкомнатной — 50 тысяч долларов, трехкомнатной — 58 тысяч долларов. Средняя цена готовых однокомнатных квартир начинается с 48 тысяч долларов, двухкомнатных — 72 тысяч, а трехкомнатных квартир — 81 тысячи долларов.      

Отдельной строкой в ​​предложении записаны отдельные комнаты в многокомнатных квартирах. Такое жилье пользуется небольшим, но стабильным спросом. Цены на него колеблются еще сильнее — от 10 до 20 тысяч долларов.

Современное предложение

По состоянию на начало октября, больше всего в Минске предлагается на продажу двух- и трехкомнатных квартир — около 2 300 и 2 200 квартир соответственно. Однокомнатных квартир чуть меньше — около 1700 квартир. Существенно меньше квартир с четырьмя и более комнатами — около 740, но на подобные квартиры и соответствующий невысокий спрос.

Прежде чем остановить выбор на конкретной квартире, покупатели, как правило, рассматривают 5—7 вариантов. При этом количество просмотренных квартир зависит не от количества комнат в квартире, а скорее от требований покупателя. Но в любом случае даже самые требовательные покупатели, как правило, находят то, что искали, уже на шестом просмотре. Именно поэтому, несмотря на высокую активность покупателей, так важно, выставляя квартиру на продажу, ставить объективную цену, не говоря уже о недопустимости ее завышения. Ведь покупатели формируют список квартир для просмотра, исходя в первую очередь из цены. И в большинстве случаев «переоцененные» продавцами квартиры остаются без внимания в конце этого списка, из-за чего надолго «зависают» в продаже.

Один, максимум два процента

Пожалуй, самое интересное, о чем спрашиваем у специалистов, — прогнозы, далекие и не очень. Так вот, Николай Простолупов считает, что до нового года осталось немного, а потому подешеветь жилье существенно не успеет — не более чем на 2%. Это удешевление можно даже серьезно не учитывать. Более интересно, а что будет дальше? Наш эксперт уверен, что и в следующем году будет продолжаться небольшое удешевление. А к лету снижение как раз и достигнет 5 процентов.

Сергей КУРКАЧ  

kurkасh@zvіаzdа.bу

Выбор редакции

Общество

Если мать как ребенок, или Как подружиться с самыми родными людьми, которые на старости лет стали особенными

Если мать как ребенок, или Как подружиться с самыми родными людьми, которые на старости лет стали особенными

Что делать, если неожиданно мать или отец стали очень настойчиво заявлять о себе?

Общество

Как пройти техосмотр в условиях ажиотажа?

Как пройти техосмотр в условиях ажиотажа?

«Желающих настолько много, что закончились бланки».