Вы здесь

Вкладывать в офисы снова выгодно


Бизнес развивается более динамично, так как с момента последнего скачка курса валют прошло уже более двух лет.

Начало года - время, когда арендаторы традиционно поднимают вопрос о снижении ставок аренды по действующим договорам. Однако в этом году вопросы задают уже и собственники офисов, только не о снижении, а о возможном повышении ставок. Насколько такие рассуждения обоснованные? Попробуем отыскать аргументированные ответы...


За прошлый год ставки предложения аренды офисов в бизнес-центрах в среднем выросли от 5 % до 16 %. Но специалисты сразу объясняют, что это - ставки предложения и во многом они отражают лишь желания собственников. В то время как приемлемый для рынка уровень арендных ставок на начало января этого года следующий:

  • класс «А» = 30 EUR / кв. м;
  • класс «В+» = 16 EUR / кв. м;
  • класс «В» = 10 EUR / кв. м;
  • класс «С» = 7 EUR / кв. м.

- Сегодня на уровень ставок все в большей степени оказывает влияние минимальный объем свободных офисов, - высказывает мнение руководитель отдела «Недвижимость для бизнеса» агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Астрейко.

Стабильность рубля

Определенный оптимизм арендаторам вселяет экономическая стабильность и, в частности, тот факт, что с момента последнего скачка курса валют прошло уже два года. Стабильность белорусского рубля важна в первую очередь для арендаторов, поскольку большинство из них по части выручки «привязаны» именно к нему. В ситуации отсутствия экономических потрясений арендаторы чаще начинают задумываться об улучшении условий труда - смене офиса на более комфортный, современный и просторный. И не только задумываться, но и переходить к реальным действиям.

В качестве примера Андрей Астрейко рассказывает, что до сих пор в Минске остается достаточно компаний различного масштаба, которые арендовали офисы еще в период их дефицита, выбирая в спешке из того, что было. И по определенным причинам до сих пор вынуждены были оставаться в них, свыкнувшись с дискомфортом неподходящих планировок, отсутствием функциональных удобств.

Свободных офисов все меньше

Несмотря на то, что совокупная офисная площадь действующих бизнес-центров Минска на начало года составляла около 917 тысяч квадратных метров, объем свободных и предлагаемых в аренду офисов был очень мал - около 25 тысяч «квадратов» или менее 3 % от объема рынка. При этом большая часть свободных офисов приходилась на классы «В» и «С».

По словам эксперта, за прошлый год объем вакантных площадей уменьшился более чем наполовину, стартовав в январе с отметки 57 тысяч квадратных метров. Причина такого динамичного снижения отчасти кроется в падении объемов ввода новых бизнес-центров. Например, за 2017 год в Минске было введено в эксплуатацию всего лишь 20,7 тысячи «квадратов» офисных площадей в бизнес-центрах, что на 70 % ниже показателя ввода за предыдущий период. В то время как объем поглощения офисов (сдача в аренду) за 2017 год составил около 66 тысяч квадратных метров.

В этом году существенного изменения ситуации в отношении предложения площадей в аренду не предвидится. Значит, излишка площадей и выхода из дефицита на профицит ждать не стоит. Все потому, что, несмотря на увеличение объема ввода до 45 тысяч квадратных метров, объем поглощения прогнозируется как минимум на этом же уровне, а скорее всего, даже и больше.

Многое будет зависеть от экономической ситуации в стране. К тому же подавляющая доля площадей, которые вводятся, будет относиться к классам "В" и "С". Поэтому сложности с выбором просторных офисов в этом году продолжатся.

В дефиците - качественный плюс большой

Очень четко наблюдается нехватка офисов большого метража (500+ кв. м). И сильнее всего проявляется она в сегменте качественных офисов, и в частности по классу «В+». Кто-то может возразить, что в настоящее время качественных офисов достаточно - причем в бизнес-центрах не только классов «А» и «В+», но даже и «В». Но, во-первых, они в подавляющем большинстве имеют небольшую площадь, а во-вторых, не всегда подходят арендатору.

Например, крупные компании все чаще при поиске офиса начинают с выбора бизнес-центра, а уже потом непосредственно офиса. В прошлом году к такому подходу пришли и компании среднего формата. И, на наш взгляд, это логично, ведь даже несмотря на то, что сам офис может быть сверхсовременным, бизнес-центр может не подойти. И в бизнес-центре для компаний важно очень многое: начиная от таких внешних признаков, как респектабельность входной группы, реализация зоны рецепции, и заканчивая технологическим наполнением и уровнем сервиса. В результате этого собственники бизнес-центров класса «В+» в 2018 году будут иметь рычаг давления на арендаторов за счет ограниченного предложения крупных офисных площадей.

В качестве доходных инвестиций

Еще один фактор, который пока еще несущественно, но все же начинает оказывать влияние, - это их инвестиционная привлекательность.

В связи со снижением арендных ставок, которое наблюдалось в 2014—2015 годах, у многих сложилось мнение, что доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости снизилась до совсем неинтересных значений. Однако это не так. Сейчас при сдаче в аренду офисов в бизнес-центрах можно рассчитывать на доходность около 7 % годовых после уплаты налогов, что значительно выше доходности депозитов и выше даже некоторых валютных облигаций.

Однако эксперты рынка недвижимости предостерегают: не каждый офисный объект сможет обеспечить подобную доходность. В то же время наиболее ликвидные офисы могут давать доходность и выше 7 % - например, доходность офисов с действующими договорами аренды составляет 11—12 % годовых.

Типичная инвестиционная сделка выглядит следующим образом: офис площадью около 100 квадратных метров в бизнес-центре класса «В» приобретается по цене 1300—1500 долларов (в зависимости от планировки и качества отделки) и далее сдается в аренду по ставке 12—14 EUR за квадратный метр. При инвестиционной покупке офиса, кроме его стоимости, необходимо тщательно анализировать его текущую и прогнозную привлекательность для арендаторов. Ведь именно этим будет определяться его доходность в период окупаемости. Достаточно примеров, когда в течение первых нескольких лет объект приносит ожидаемую доходность, а в дальнейшем инвестор сталкивается с большими трудностями при поиске арендаторов.

Когда ищем объекты для инвестирования, мы изучаем запросы арендаторов по каждому из сегментов качества в динамике, оцениваем не только сам офис, но и бизнес-центр, в котором он располагается: учитываем текущее и перспективное окружение, а также планы по вводу новых площадей и многое другое. Только в этом случае можно объективно оценить ликвидность того или иного офиса, в то время как многие исходят только из цены и качества отделки.

В течение года...

По мнению Андрея Астрейко, в этом году при сохранении текущей экономической ситуации рост ставок аренды возможен в первую очередь по классу «В+», поскольку именно в этом сегменте будет увеличиваться спрос, который и дальше будет перемещаться в сторону объектов, введенных в эксплуатацию в 2014—2017 годах. При этом объекты должны иметь улучшенные технико-эксплуатационные (система энергосбережения, кондиционирование, система контроля доступа) и архитектурно-планировочные характеристики.

Требования клиентов будут ужесточаться, вследствие чего преимущественно будут рассматриваться объекты с хорошей транспортной доступностью и имеющие развитую инфраструктуру и обеспеченные достаточным количеством парковочных мест.

Сергей КУРКАЧ

Выбор редакции

Общество

Как защититься от мошенников в сфере современных технологий

Как защититься от мошенников в сфере современных технологий

Фишинг, вишинг — два кита киберпреступности.

Общество

Арктическое вторжение на смену теплому воздуху. Когда ждать первый снег? Прогноз от Дмитрия Рябова

Арктическое вторжение на смену теплому воздуху. Когда ждать первый снег? Прогноз от Дмитрия Рябова

С чем связана такая осенняя изменчивость погоды и когда ждать первый снег.