Начало года - время, когда арендаторы традиционно поднимают вопрос о снижении ставок аренды по действующим договорам. Однако в этом году вопросы задают уже и собственники офисов, только не о снижении, а о возможном повышении ставок. Насколько такие рассуждения обоснованные? Попробуем отыскать аргументированные ответы...
За прошлый год ставки предложения аренды офисов в бизнес-центрах в среднем выросли от 5 % до 16 %. Но специалисты сразу объясняют, что это - ставки предложения и во многом они отражают лишь желания собственников. В то время как приемлемый для рынка уровень арендных ставок на начало января этого года следующий:
- Сегодня на уровень ставок все в большей степени оказывает влияние минимальный объем свободных офисов, - высказывает мнение руководитель отдела «Недвижимость для бизнеса» агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Астрейко.
Стабильность рубля
Определенный оптимизм арендаторам вселяет экономическая стабильность и, в частности, тот факт, что с момента последнего скачка курса валют прошло уже два года. Стабильность белорусского рубля важна в первую очередь для арендаторов, поскольку большинство из них по части выручки «привязаны» именно к нему. В ситуации отсутствия экономических потрясений арендаторы чаще начинают задумываться об улучшении условий труда - смене офиса на более комфортный, современный и просторный. И не только задумываться, но и переходить к реальным действиям.
В качестве примера Андрей Астрейко рассказывает, что до сих пор в Минске остается достаточно компаний различного масштаба, которые арендовали офисы еще в период их дефицита, выбирая в спешке из того, что было. И по определенным причинам до сих пор вынуждены были оставаться в них, свыкнувшись с дискомфортом неподходящих планировок, отсутствием функциональных удобств.
Свободных офисов все меньше
Несмотря на то, что совокупная офисная площадь действующих бизнес-центров Минска на начало года составляла около 917 тысяч квадратных метров, объем свободных и предлагаемых в аренду офисов был очень мал - около 25 тысяч «квадратов» или менее 3 % от объема рынка. При этом большая часть свободных офисов приходилась на классы «В» и «С».
По словам эксперта, за прошлый год объем вакантных площадей уменьшился более чем наполовину, стартовав в январе с отметки 57 тысяч квадратных метров. Причина такого динамичного снижения отчасти кроется в падении объемов ввода новых бизнес-центров. Например, за 2017 год в Минске было введено в эксплуатацию всего лишь 20,7 тысячи «квадратов» офисных площадей в бизнес-центрах, что на 70 % ниже показателя ввода за предыдущий период. В то время как объем поглощения офисов (сдача в аренду) за 2017 год составил около 66 тысяч квадратных метров.
В этом году существенного изменения ситуации в отношении предложения площадей в аренду не предвидится. Значит, излишка площадей и выхода из дефицита на профицит ждать не стоит. Все потому, что, несмотря на увеличение объема ввода до 45 тысяч квадратных метров, объем поглощения прогнозируется как минимум на этом же уровне, а скорее всего, даже и больше.
Многое будет зависеть от экономической ситуации в стране. К тому же подавляющая доля площадей, которые вводятся, будет относиться к классам "В" и "С". Поэтому сложности с выбором просторных офисов в этом году продолжатся.
В дефиците - качественный плюс большой
Очень четко наблюдается нехватка офисов большого метража (500+ кв. м). И сильнее всего проявляется она в сегменте качественных офисов, и в частности по классу «В+». Кто-то может возразить, что в настоящее время качественных офисов достаточно - причем в бизнес-центрах не только классов «А» и «В+», но даже и «В». Но, во-первых, они в подавляющем большинстве имеют небольшую площадь, а во-вторых, не всегда подходят арендатору.
Например, крупные компании все чаще при поиске офиса начинают с выбора бизнес-центра, а уже потом непосредственно офиса. В прошлом году к такому подходу пришли и компании среднего формата. И, на наш взгляд, это логично, ведь даже несмотря на то, что сам офис может быть сверхсовременным, бизнес-центр может не подойти. И в бизнес-центре для компаний важно очень многое: начиная от таких внешних признаков, как респектабельность входной группы, реализация зоны рецепции, и заканчивая технологическим наполнением и уровнем сервиса. В результате этого собственники бизнес-центров класса «В+» в 2018 году будут иметь рычаг давления на арендаторов за счет ограниченного предложения крупных офисных площадей.
В качестве доходных инвестиций
Еще один фактор, который пока еще несущественно, но все же начинает оказывать влияние, - это их инвестиционная привлекательность.
В связи со снижением арендных ставок, которое наблюдалось в 2014—2015 годах, у многих сложилось мнение, что доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости снизилась до совсем неинтересных значений. Однако это не так. Сейчас при сдаче в аренду офисов в бизнес-центрах можно рассчитывать на доходность около 7 % годовых после уплаты налогов, что значительно выше доходности депозитов и выше даже некоторых валютных облигаций.
Однако эксперты рынка недвижимости предостерегают: не каждый офисный объект сможет обеспечить подобную доходность. В то же время наиболее ликвидные офисы могут давать доходность и выше 7 % - например, доходность офисов с действующими договорами аренды составляет 11—12 % годовых.
Типичная инвестиционная сделка выглядит следующим образом: офис площадью около 100 квадратных метров в бизнес-центре класса «В» приобретается по цене 1300—1500 долларов (в зависимости от планировки и качества отделки) и далее сдается в аренду по ставке 12—14 EUR за квадратный метр. При инвестиционной покупке офиса, кроме его стоимости, необходимо тщательно анализировать его текущую и прогнозную привлекательность для арендаторов. Ведь именно этим будет определяться его доходность в период окупаемости. Достаточно примеров, когда в течение первых нескольких лет объект приносит ожидаемую доходность, а в дальнейшем инвестор сталкивается с большими трудностями при поиске арендаторов.
Когда ищем объекты для инвестирования, мы изучаем запросы арендаторов по каждому из сегментов качества в динамике, оцениваем не только сам офис, но и бизнес-центр, в котором он располагается: учитываем текущее и перспективное окружение, а также планы по вводу новых площадей и многое другое. Только в этом случае можно объективно оценить ликвидность того или иного офиса, в то время как многие исходят только из цены и качества отделки.
В течение года...
По мнению Андрея Астрейко, в этом году при сохранении текущей экономической ситуации рост ставок аренды возможен в первую очередь по классу «В+», поскольку именно в этом сегменте будет увеличиваться спрос, который и дальше будет перемещаться в сторону объектов, введенных в эксплуатацию в 2014—2017 годах. При этом объекты должны иметь улучшенные технико-эксплуатационные (система энергосбережения, кондиционирование, система контроля доступа) и архитектурно-планировочные характеристики.
Требования клиентов будут ужесточаться, вследствие чего преимущественно будут рассматриваться объекты с хорошей транспортной доступностью и имеющие развитую инфраструктуру и обеспеченные достаточным количеством парковочных мест.
Сергей КУРКАЧ
ОВЕН. У вас явно остались нерешенные проблемы, желательно попытаться справиться с ними, не откладывая на потом...
Эксперты — о трендах в продовольствии белорусов и предпраздничной торговле.
«Машиной кто угодно может управлять».
