Вялое эхо осенней сезонности не даст ценам «обвалиться», считают специалисты в области жилой недвижимости.
Больше года длился период активного спроса на новостройки. Но уже с этой весны ситуация начала меняться в обратную сторону — застройщики стали отмечать, что покупателей становилось все меньше. А летом рынок вообще затих. Действительно ли отмечается спад интереса к новостройкам? Если да, то почему?
— Чтобы правильно ответить на этот вопрос, необходимо пояснить следующее. Последний год активность покупателей базировалась на подешевевших кредитам, которые для многих открыли ранее недоступные финансовые возможности. И много кто решил этим воспользоваться. Из-за этого даже сезонность сошла на нет — квартиры покупались и в период летних отпусков, и сразу после Нового года. Другого экономического обоснования увеличения спроса нет, поскольку доходы людей фактически продолжают оставаться на прежнем уровне, — отмечает руководитель отдела «Новостройцентр» агентства недвижимости «Твоя столица» Наталья ЖАЛОВА.
Сегодняшнее предложение — верх цены?
А дальше была цепная реакция — из-за интенсивного спроса цены пошли вверх. Причем наибольшее подорожание за последние 12 месяцев отмечено на новостройках класса эконом — в среднем на 17%. Можно сказать, что однокомнатная квартира этого класса в Минске по сравнению с летом прошлого года подорожала на 5 тысяч долларов, двухкомнатная — на 9 тысяч, а трехкомнатная — практически на 15 тысяч долларов.
Сейчас желающих воспользоваться кредитом для приобретения квартиры в новостройке меньше не стало — это подтверждается как заявками, поступающими к специалистам по ипотеке, так и данными Нацбанка по выданным кредитам. Но подавляющая часть потенциальных покупателей, а это не менее 70%, по определенным причинам рассчитывают только на собственные средства. И теперь из-за больших цен им необходимо гораздо больше времени, чтобы собрать нужную сумму.
Наглядный пример. Еще год назад для приобретения однокомнатной столичной новостройки площадью чуть более 40 «квадратов» молодая семья, используя все возможные источники, за N-ное количество лет собирала сумму около 45 тысяч долларов. А теперь та же однокомнатная квартира уже стоит 50 тысяч долларов, а это значит, что покупка будет отложена еще на несколько лет.
Нет, желающих приобрести квартиру в новостройке меньше не стало. Другое дело, что поднялись за год цены, да и сделали новостройки для части потенциальных покупателей менее доступными.
Когда кредит не спасает
Это значит, в сложившейся ситуации, у покупателей только один выход — воспользоваться кредитом?
Наш эксперт считает, что кредитование не всем подходит. Кто-то принципиально не хочет одалживать у банка, а кто-то и не может — не соответствует уровень дохода, особенно после введения коэффициента долговой нагрузки, или просто нет поручителей. Да и в случае с новостройкой, если взять кредит на пределе своих финансовых возможностей, за что потом делать ремонт?
Поэтому из самого простого, что можно посоветовать, — это рассматривать квартиры в домах, находящихся на начальных стадиях строительства. Как правило, они предлагаются по цене ощутимо ниже, чем практически готовые новостройки. Если есть где пожить год-полтора, а именно столько сейчас нужно для строительства дома, то это хороший способ сэкономить. А в некоторых случаях можно даже рассчитывать на рассрочку оплаты.
Кроме того, на ранних стадиях строительства — большой выбор квартир: можно выбрать и подъезд, и этаж, и сторону здания, и планировку, и много чего еще. В то время как ближе к окончанию строительства покупатели уже вынуждены довольствоваться остатками и уже по существенно более высокой цене. Наверное, именно по этой причине у некоторых формируется мнение, что новостроек вроде бы много, но нечего выбрать — все потому, что самое интересное уже приобретено в начале.
Строительство с нуля — уже не рулетка
Все-таки хотелось бы учиться на чужих ошибках. Насколько актуальны в настоящее время риски возможного долгостроя? Ведь именно из-за этого покупатели стали выбирать варианты из готовых новостроек.
— Сложный механизм получения земельных участков и более жесткие требования к застройщикам отсеяли слабые и недобросовестные компании, — объясняет Наталья Жалова. — долгострои были результатом работы тех застройщиков, кто выходил на рынок только с одним домом и без опыта работы. Те застройщики, работающие сейчас на рынке, дорожат своей репутацией, поэтому выстраивают деятельность с перспективой на годы вперед. Более того, сейчас некоторые застройщики завершают строительство даже раньше заявленного срока.
Стабилизация — да. Удешевление — вряд ли
Раз уж эксперты заговорили об оживлении сезонности на рынке, может быть, осень принесет активизацию покупателей, а вместе с ней и корректировку цен? Госпожа Жалова считает, что серьезного всплеска активности покупателей с приходом осени не будет. Некоторое оживление, безусловно, станет отмечаться, но оно будет не настолько массовое, чтобы повлиять на цены. Увеличение цен возможно только обоснованное — в зависимости от стадии строительной готовности, наличия ремонта и др. О заметном снижении цен также пока говорить нет оснований.
Минский вторичный рынок квартир теряет покупателей
По итогам июля, на вторичном рынке жилья столицы зафиксировано тревожное событие: количество проданных квартир опустилось ниже отметки в 900. Чем вызвано нынешнее снижение спроса, и какие последствия от него можно ожидать?
— Последнее лето с такой низкой численностью проданных квартир было в 2014 году, когда на фоне приближающейся волны очередного кризиса покупатели уже не могли себе позволить приобрести квартиру по новым ценам, — вспоминает заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Светлана Куделко. — Однако, несмотря на кажущееся сходство, нынешняя ситуация имеет мало общего с падением спроса четырехлетней давности: сегодняшнем ценам еще далеко до уровня 2014 года, а ухудшения экономической ситуации в стране не предвидится.
— Если говорить в общем, то такое низкое количество проданных в июле текущего года квартир — следствие сезонности. Но если разобраться, то сезонность — это ведь тоже не причина, а следствие.
Эксперт полагает, что спрос на собственные квадратные метры будет интенсивный еще как минимум лет десять. К тому же недвижимость в столице всегда была выгодным вложением средств и мечтой большинства наших соотечественников. Поэтому эффект сезонности указывает на то, что в определенный период времени соотношение цен и доходов населения не позволяют широким массам покупателей решить свой жилищный вопрос. Но все же даже в таких условиях предпочтение отдается новому жилью.
— Новостройки всегда привлекали покупателей своим статусом «новой квартиры», где никто до этого не жил. Согласно исследованию, практически 80% покупателей квартир вторичного рынка также рассматривают и новостройки: кто-то только введенные в эксплуатацию, кто-то только с чистовой отделкой, а кто-то готов покупать даже на этапе строительства.
Пригород — дешевле
— Отдельно стоит выделить новостройки в пригороде Минска, которые с каждым годом все больше перетягивают потенциальных покупателей квартир вторичного столичного рынка. Для сравнения в смолевичской новостройке, которая сдается в эксплуатацию в середине 2019 г. без отделки, полноценную (с отдельной кухней) однокомнатную квартиру площадью 44 квадратных метра с учетом рассрочки можно приобрести за 25 тысяч долларов. Аналогичная по площади квартира на вторичном рынке столицы будет стоить около 40 тысяч долларов, а в минской новостройке — около 50 тысяч.
Или, например, по квартирам с отделкой — в Фанипольском жилом комплексе «Янтарь», который сдают в эксплуатацию во второй половине этого года, можно приобрести однокомнатную квартиру с чистовой отделкой площадью 43 «квадрата» за 38 тысяч долларов. В то же время на вторичном рынке Минска готовая к проживанию квартира будет стоить около 47 тысяч долларов, а в новостройке города — и того больше.
Но, как подчеркивает Светлана, это вовсе не значит, что вторичный рынок больше совершенно не интересен покупателям.
— В нем перед новостройками есть неоспоримые преимущества. Во-первых, богатство выбора в отношении локации в городе: ближе к работе, школе, детскому саду или просто в интересном месте. Во-вторых, готовность квартир: только на вторичном рынке можно сегодня ударить с продавцом по рукам, а завтра уже заехать и жить. В частности, это касается готовых к проживанию квартир — с хорошим ремонтом и мебелью. В-третьих, отсутствие шума от ремонта, проводимого соседями. Новостройки часто продаются без отделки, и первое время в таком доме будет шумно от всеобщих работ.
И, как показывает практика, это «первое время» может растягиваться не на один год. А на вторичном рынке можно найти квартиры в совсем «молодых» домах (2010-е годы), где все жители сделали ремонты, да и сама квартира уже будет с чистовой отделкой.
Ощутимых последствий от июльского снижения количества сделок на вторичном рынке Минска не произошло: и цены предложения, и цены сделок остались на своих местах. Спад спроса был слишком кратковременный. С наступлением августа спрос возвращается на рынок — сказывается приближение нового учебного и рабочего сезонов. Подождем.
Сергей КУРКАЧ
А вместе с ними обучение, соцпакет и даже жилье.
«Мы заинтересованы, чтобы к нам приезжали».
Беларусь — один из мировых лидеров в области добычи и глубокой переработки торфа.
