Вы здесь

От чего зависит стоимость загородного дома?


Стоимость загородного домика во многом зависит от того, сколько конкретный клиент готов заплатить за него

В течение последних десяти лет количество предлагаемых на продажу загородных объектов в минском регионе (до 40 километров от МКАД) ежегодно увеличивается в среднем на 18%. Не стал исключением и прошлый год, в течение которого пиковое значение выставленных на продажу загородных дач, домов и участков увеличилось на 15%. В прошлом году было зафиксировано рекордное  предложение практически семь тысяч отдельных зданий. Как в данных условиях будут меняться цены, а также каких ожидать тенденций и перспектив на рынке загородной недвижимости?


Многое зависит от курса валюты

Наибольший прирост выставленных на продажу загородных объектов был отмечен в 2015 году – плюс 30%. Во многом это было обусловлено резким скачком обменного курса доллара в начале года и длительным его ростом в последующие месяцы. Согласно существующей практике, стоимость недвижимости устанавливается продавцами в твердой валюте. А в ситуации роста обменного курса доллара все объекты недвижимости автоматически растут в цене – поскольку покупатели получают доходы в белорусских рублях. И поэтому рынок в этот период зависает, так как продавцы не хотят снижать цену, а покупатели не хотят (или даже уже не могут) приобретать недвижимость по новым ценам.

Как показывает практика, подобное состояние застоя рынка, например на вторичном рынке жилья, сохраняется еще в течение четырех-шести месяцев после курсовых скачков. А потом постепенно начинается, с одной стороны, процесс снижения цен продавцами, а с другой стороны, покупатели вынуждены решать свой жилищный вопрос в формате «здесь и сейчас» и поэтому находят средства на покупку по новым ценам в национальной валюте.

Время минимальных бюджетов

Но это то, что касается квартир. Такого товара, который имеет первостепенное значение в жизни каждого человека. А загородная недвижимость – в большинстве случаев выступает факультативным продуктом – своего рода роскошью для многих.

И поэтому цены на нее подчиняются не только рыночным законам ценообразования, основанным на балансе спроса и предложения, но и таким частным факторам, как финансовое благополучие покупателей и востребованность загородных домов в целом. Но ни то, ни другое в последние годы не имеет положительной динамики.

Казалось бы, желание каждого продавца продать дороже объяснимо. «Но в процессе продажи не следует забывать, что так же каждый покупатель хочет купить как можно дешевле, – рассказывает менеджер отдела загородной недвижимости агентства недвижимости «Твоя столица» Елена Акулич. – Как мы видим – интересы противоположные. Но продавать нужно все равно. И скажу более того: сегодня, да и последние как минимум пять лет, желание продавцов продать гораздо большее, чем покупателей купить».

Поэтому можно говорить о том, что в настоящее время рынок не продавца, как это было в конце 2000-х, а покупателя. И цена загородного объекта недвижимости во многом зависит от того, сколько конкретный покупатель готов заплатить за него.

В первую очередь покупатели ориентируются на круглую сумму цены. А вот выйти за рамки имеющегося бюджета (например, за счет кредитных средств) сегодня позволяют себе лишь считанные единицы. В ситуации, когда рыночное предложение значительно превышает существующий спрос, перед потенциальными покупателями открываются широкие возможности выбора. И поэтому сегодня продавцам важно вести диалог с каждым покупателем. Поскольку, потеряв одного-другого и третьего, четвертого он может ждать очень долго. И здесь счет идет не на месяцы, а даже на годы.

Скидки? Обязательно

Типичный, но при этом неправильный диалог продавца с покупателем выглядит следующим образом: покупателю, которому понравился дом или дача, цена кажется завышенной. Но продавец отказывается идти на снижение цены в надежде на то, что будут еще желающие. С одной стороны, он прав – этот покупатель не последний. Но через какое время найдется следующий – это большой вопрос. Потому что загородный дом или дача – это как пиджак, который должен «сесть» на покупателя. Но если вы готовы ждать покупателя годами, то стоит задать себе вопрос – какие цены будут через полгода или год на рынке, который снижается?

Кроме того, не на руку продавцу играет сезонность. Несмотря на то, что даже в межсезонье количество потенциальных покупателей, которые находятся в активном поиске, снижается не критично, – погодные условия значительно усложняют доступ к продаваемым загородным объектам. Все это упорно давит на продавца и вынуждает идти на снижение цены. И в этой ситуации чем раньше продастся объект, тем это будет выгоднее для продавца.

Дача вдвое дешевле деревенского дома

Что можно сказать о реальных ценах сделок? Уровень цен с наиболее востребованными среди покупателей объектами, как, например, дачи и небольшие, в хорошем состоянии частные (деревенские) дома, остался неизменным. Цены на эти здания почти не меняются на протяжении почти 10 лет. Это значит, среднестатистическая, в хорошем состоянии дача в минском регионе стоит на уровне 10–15 тысяч долларов (в зависимости от того, как далеко находится от города, величины участка и площади жилой зоны). А ухоженный частный дом площадью около 70–100 квадратных метров будет стоить 20–30 тысяч «зеленых».

Другое дело, что за счет увеличения количества предлагаемых на продажу объектов конкуренция между продавцами увеличивается и при этом уменьшается количество желающих приобрести себе «домик в деревне» или дачу. Поэтому сегодня продать быстро – это не значит отдать исключительно дешево, а значит продать выгодно и от этого только выиграть. Ведь уже который год на практике почти не бывает случаев, чтобы за период продажи объекта цена на него вырастала.

В структуре предложения загородной недвижимости дома и земельные участки занимают по 25%, а дачи и недостроенные объекты – 30% и 20% соответственно.

Дачу подальше от столицы можно найти и за две тысячи рублей

Самые дорогие садовые домики, которые примостились возле областных центров, в настоящее время успешно продаются в западной части нашей страны. Средняя стоимость дач в Брестском районе колеблется от 10 до 15 тысяч долларов. Есть на вторичном рынке загородной недвижимости и бюджетные варианты – от шести тысяч долларов.

В Гродненском регионе продаются сотни пустующих строений, которые были возведены в дачных кооперативах. Цена небольших уютных домиков здесь начинается с 10 тысяч рублей. Садовые дома самые разнообразные (по площади жилья, величины земельного участка и так далее), поэтому чаще и оценивается такой параметр, как квадратный метр. Средняя цена «квадрата» обычной дачи стоит как правило от 300 рублей. Но встречаются и более богатые «фазенды» – от 1000 рублей за квадратный метр. Есть и нестандартные варианты. Продается, например, небольшая двухэтажная дача всего за четыре тысячи рублей. Почему так дешево, спросите? Все потому, что на участке отсутствует электричество.

Хватает загородной недвижимости на продажу и в восточном регионе. Средний ценник на вполне качественные садовые постройки равен 10–30 тысячам рублей. Но встречаются и «долгожители», например, на Витебщине дачи, которые были построены 20–25 лет назад, продают иногда даже за  2000 рублей.

Сергей КУРКАЧ

Выбор редакции

Общество

Внук штурмана звена бомбардировщиков Дмитрий Кузьмин: Спасибо деду за все!

Внук штурмана звена бомбардировщиков Дмитрий Кузьмин: Спасибо деду за все!

Александр Кузьмин был штурманом звена бомбардировщиков в годы Великой Отечественной войны...

Экономика

Чтобы финансы работали. Во что лучше вложить белорусские рубли

Чтобы финансы работали. Во что лучше вложить белорусские рубли

Образованные люди заранее планируют свой поток финансов, распределяя их по перспективным направлениям, тем самым обеспечивая себе безбедную жизнь.

Общество

Узкий специалист или универсальный?

Узкий специалист или универсальный?

Как в БГУ помогают студентам спроектировать индивидуальную образовательную траекторию.