Вы здесь

От чего зависит стоимость загородного дома?


Стоимость загородного домика во многом зависит от того, сколько конкретный клиент готов заплатить за него

В течение последних десяти лет количество предлагаемых на продажу загородных объектов в минском регионе (до 40 километров от МКАД) ежегодно увеличивается в среднем на 18%. Не стал исключением и прошлый год, в течение которого пиковое значение выставленных на продажу загородных дач, домов и участков увеличилось на 15%. В прошлом году было зафиксировано рекордное  предложение практически семь тысяч отдельных зданий. Как в данных условиях будут меняться цены, а также каких ожидать тенденций и перспектив на рынке загородной недвижимости?


Многое зависит от курса валюты

Наибольший прирост выставленных на продажу загородных объектов был отмечен в 2015 году – плюс 30%. Во многом это было обусловлено резким скачком обменного курса доллара в начале года и длительным его ростом в последующие месяцы. Согласно существующей практике, стоимость недвижимости устанавливается продавцами в твердой валюте. А в ситуации роста обменного курса доллара все объекты недвижимости автоматически растут в цене – поскольку покупатели получают доходы в белорусских рублях. И поэтому рынок в этот период зависает, так как продавцы не хотят снижать цену, а покупатели не хотят (или даже уже не могут) приобретать недвижимость по новым ценам.

Как показывает практика, подобное состояние застоя рынка, например на вторичном рынке жилья, сохраняется еще в течение четырех-шести месяцев после курсовых скачков. А потом постепенно начинается, с одной стороны, процесс снижения цен продавцами, а с другой стороны, покупатели вынуждены решать свой жилищный вопрос в формате «здесь и сейчас» и поэтому находят средства на покупку по новым ценам в национальной валюте.

Время минимальных бюджетов

Но это то, что касается квартир. Такого товара, который имеет первостепенное значение в жизни каждого человека. А загородная недвижимость – в большинстве случаев выступает факультативным продуктом – своего рода роскошью для многих.

И поэтому цены на нее подчиняются не только рыночным законам ценообразования, основанным на балансе спроса и предложения, но и таким частным факторам, как финансовое благополучие покупателей и востребованность загородных домов в целом. Но ни то, ни другое в последние годы не имеет положительной динамики.

Казалось бы, желание каждого продавца продать дороже объяснимо. «Но в процессе продажи не следует забывать, что так же каждый покупатель хочет купить как можно дешевле, – рассказывает менеджер отдела загородной недвижимости агентства недвижимости «Твоя столица» Елена Акулич. – Как мы видим – интересы противоположные. Но продавать нужно все равно. И скажу более того: сегодня, да и последние как минимум пять лет, желание продавцов продать гораздо большее, чем покупателей купить».

Поэтому можно говорить о том, что в настоящее время рынок не продавца, как это было в конце 2000-х, а покупателя. И цена загородного объекта недвижимости во многом зависит от того, сколько конкретный покупатель готов заплатить за него.

В первую очередь покупатели ориентируются на круглую сумму цены. А вот выйти за рамки имеющегося бюджета (например, за счет кредитных средств) сегодня позволяют себе лишь считанные единицы. В ситуации, когда рыночное предложение значительно превышает существующий спрос, перед потенциальными покупателями открываются широкие возможности выбора. И поэтому сегодня продавцам важно вести диалог с каждым покупателем. Поскольку, потеряв одного-другого и третьего, четвертого он может ждать очень долго. И здесь счет идет не на месяцы, а даже на годы.

Скидки? Обязательно

Типичный, но при этом неправильный диалог продавца с покупателем выглядит следующим образом: покупателю, которому понравился дом или дача, цена кажется завышенной. Но продавец отказывается идти на снижение цены в надежде на то, что будут еще желающие. С одной стороны, он прав – этот покупатель не последний. Но через какое время найдется следующий – это большой вопрос. Потому что загородный дом или дача – это как пиджак, который должен «сесть» на покупателя. Но если вы готовы ждать покупателя годами, то стоит задать себе вопрос – какие цены будут через полгода или год на рынке, который снижается?

Кроме того, не на руку продавцу играет сезонность. Несмотря на то, что даже в межсезонье количество потенциальных покупателей, которые находятся в активном поиске, снижается не критично, – погодные условия значительно усложняют доступ к продаваемым загородным объектам. Все это упорно давит на продавца и вынуждает идти на снижение цены. И в этой ситуации чем раньше продастся объект, тем это будет выгоднее для продавца.

Дача вдвое дешевле деревенского дома

Что можно сказать о реальных ценах сделок? Уровень цен с наиболее востребованными среди покупателей объектами, как, например, дачи и небольшие, в хорошем состоянии частные (деревенские) дома, остался неизменным. Цены на эти здания почти не меняются на протяжении почти 10 лет. Это значит, среднестатистическая, в хорошем состоянии дача в минском регионе стоит на уровне 10–15 тысяч долларов (в зависимости от того, как далеко находится от города, величины участка и площади жилой зоны). А ухоженный частный дом площадью около 70–100 квадратных метров будет стоить 20–30 тысяч «зеленых».

Другое дело, что за счет увеличения количества предлагаемых на продажу объектов конкуренция между продавцами увеличивается и при этом уменьшается количество желающих приобрести себе «домик в деревне» или дачу. Поэтому сегодня продать быстро – это не значит отдать исключительно дешево, а значит продать выгодно и от этого только выиграть. Ведь уже который год на практике почти не бывает случаев, чтобы за период продажи объекта цена на него вырастала.

В структуре предложения загородной недвижимости дома и земельные участки занимают по 25%, а дачи и недостроенные объекты – 30% и 20% соответственно.

Дачу подальше от столицы можно найти и за две тысячи рублей

Самые дорогие садовые домики, которые примостились возле областных центров, в настоящее время успешно продаются в западной части нашей страны. Средняя стоимость дач в Брестском районе колеблется от 10 до 15 тысяч долларов. Есть на вторичном рынке загородной недвижимости и бюджетные варианты – от шести тысяч долларов.

В Гродненском регионе продаются сотни пустующих строений, которые были возведены в дачных кооперативах. Цена небольших уютных домиков здесь начинается с 10 тысяч рублей. Садовые дома самые разнообразные (по площади жилья, величины земельного участка и так далее), поэтому чаще и оценивается такой параметр, как квадратный метр. Средняя цена «квадрата» обычной дачи стоит как правило от 300 рублей. Но встречаются и более богатые «фазенды» – от 1000 рублей за квадратный метр. Есть и нестандартные варианты. Продается, например, небольшая двухэтажная дача всего за четыре тысячи рублей. Почему так дешево, спросите? Все потому, что на участке отсутствует электричество.

Хватает загородной недвижимости на продажу и в восточном регионе. Средний ценник на вполне качественные садовые постройки равен 10–30 тысячам рублей. Но встречаются и «долгожители», например, на Витебщине дачи, которые были построены 20–25 лет назад, продают иногда даже за  2000 рублей.

Сергей КУРКАЧ

Выбор редакции

Общество

Время заботы садоводов: на какие сорта плодовых и ягодных культур стоит обратить внимание?

Время заботы садоводов: на какие сорта плодовых и ягодных культур стоит обратить внимание?

Выбор саженца для садовода — тот момент, значимость которого сложно переоценить.

Культура

Чем в этом году будет удивлять посетителей «Славянский базар в Витебске»?

Чем в этом году будет удивлять посетителей «Славянский базар в Витебске»?

Концерт для детей и молодежи, пластический спектакль Егора Дружинина и «Рок-панорама».