Цены на вторичном рынке жилья столицы к сентябрю упадут минимум на 15 % в годовом пересчете?

В первые дни лета традиционно предложение на рынке недвижимости сильно превышает спрос. Покупатели диктуют условия, а продавцы вынуждены делать большие скидки, если хотят продать квартиру быстро. При этом многие владельцы помещений до сих пор не осознали масштаб «просадки». По мнению нашего эксперта, почетного председателя Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николая Простолупова, продавцы столичной недвижимости ориентируются не на цену реализованных сделок, а на ценовой ряд объектов в продаже, выставляя квартиры по их верхним границам. На те условия, которые сейчас предлагают покупатели, они пока не идут. А цены, между прочим, в Минске все падают...

В июне будет лучше

Если говорить о ситуации на рынке в целом, то картина такая: в апреле рынок просел в два раза. Обычно в этом месяце наблюдается 1400 сделок, а в этом году — 700 договоров купли-продажи. В мае — согласно статистике (это подтверждается данными Национального кадастрового агентства по количеству совершенных сделок) снижение еще сильнее, но...

Если в апреле хозяева квартир никого к себе не пускали, а потенциальные покупатели не ходили на просмотры — из-за пандемии, — то уже со второй половины мая ситуация стала меняться. Многие агентства недвижимости говорят об ощутимых позитивных тенденциях. Как это понимать?

Возможно, людям просто надоело бояться. Да, они надевают самые современные респираторы и медицинские перчатки. Но потенциальные покупатели недвижимости больше не стоят в стороне, а все вынюхивают и выщупывают в квартире. Фокус в том, что некоторые активности на рынке являются опережающими на этапе заключения предварительного договора и оформления задатка, сделка же осуществляется позже. Отсюда наметился спрос на фоне низкой статистики заключенных сделок. Июнь только начался, но мы уже видим, что, скорее всего, он будет лучше, чем предыдущие месяцы, потому что задатки уже пошли.

На спрос серьезно влияет сезонность. Весна и лето — это то время, когда активизируется рынок загородного жилья. Дистанцирование, самоизоляция и закрытые границы еще больше подталкивают людей к принятию решения о покупке загородного дома, поэтому спрос (как «Звязда» уже писала) в этом сегменте сильно активизировался. На рынке наблюдается активный спрос на дешевые загородные дома, дачи и участки. Это не значит, что дорогие объекты не покупают, но количественное преимущество на стороне бюджетного сегмента — от 10 тысяч до 20 тысяч долларов.

Сейчас сказываются экономические факторы

Специфика еще и в том, что на любые экономические процессы — девальвацию рубля (по отношению к доллару), другие макроэкономические события — белорусский рынок недвижимости реагирует сильнее, чем в других соседних странах. Объясняется все просто: если там стоимость недвижимости привязана к национальной валюте, то в Беларуси большая часть населения получает зарплату в рублях, а покупает квартиры — в долларах. И когда происходит какой-то скачок, рынок не успевает быстро адаптироваться.

Другой момент — кредитование. Вслед за макроэкономическими явлениями в мире наши банки начали перестраховываться, усилив условия для кредитополучателей, а впоследствии и вовсе приостановив программы. Это серьезно пошатнуло покупательную способность населения. Для нас банковские финансовые продукты-некий катализатор, позволяющий развиваться рынку недвижимости. В последние годы, когда банки начали выдавать сравнительно доступные кредиты, рынок активизировался и доля сделок с привлеченным капиталом возросла. Как только кредиты были приостановлены, большая часть покупателей выбыла. Это первый серьезный удар по спросу, полученный сейчас рынком вторичного жилья.

Второй удар по спросу — пандемия. Он временный и постепенно ослабевает, но он есть. Существует доля покупателей и продавцов, которые отложили решение жилищного вопроса в связи с непростой эпидемиологической ситуацией. Есть люди, которые прекратили показы и просмотры именно из-за риска заболеть. Имеются реальные примеры расторжения цепочек сделок по причине того, что один из собственников обеспокоился здоровьем своих родных, и отказал конкретному покупателю даже с риском потерять серьезные деньги.

Разберемся сначала с наполнением рынка. Если говорить о предложении, то оно стабильно растет. Количество объектов, выставленных на продажу, увеличивается каждую неделю. На сегодня в базе портала Realt.by зарегистрировано более 9,1 тысячи жилых объектов, еще в марте их было около 6 тысяч. Начиная с апреля, собственники заметили тенденции рынка и стали выставлять объекты на продажу.

Вторичный рынок пополнился объектами из сегмента частного арендного жилья. Рынок недвижимости - это целостная структура, и изменения в одних направлениях несомненно влияют на другие. Уже в начале этого года парализовалась работа туризма, а вместе с ним и рынок аренды суточных и элитных квартир. Бизнесмены потеряли источники финансирования, и многих из них ситуация вынудила выставить квартиры на продажу.

Минимум — осенью

Активнее включились в процесс те, кому важна чистая продажа — получение денег без последующих вложений в недвижимость. Для них критически важно как можно быстрее продать помещение, чтобы превратить его в деньги, потому что тенденция идет на удешевление. Они и предлагают самые рыночные цены. И завтра эти цены будут ниже, чем средние цены вчера.

Отдельные эксперты прогнозируют обвал рынка, но наш специалист предсказывает плавное снижение. Николай Простолупов полагает, что этот год особенный, но за копейки недвижимость продаваться не будет. Мы уже проходили не один кризис и видели, как рынок реагирует на сложные экономические ситуации. Теперь же большое количество людей перешло на сокращенный рабочий день, а часть работников (которые были заняты в сфере услуг) вообще потеряли работу. И цены снижаться будут, ведь предложение все же рождает спрос.

Поэтому «чистым» покупателям — тем, у кого есть возможность подождать — наш эксперт посоветовал сделать именно это. В случае если запланирована многоходовая цепочка с большим количеством квартир, ждать не обязательно, ведь собственник выступает и продавцом, и покупателем.

По законам жанра, у нас каждое лето начинается с простоя на вторичном рынке жилья: продавцов много, а покупателей почти ноль. С таким развитием событий в начале сентября у нас будут минимальные цены на квартиры за последние несколько лет. Николай Простолупов считает, что с начала года до сентября снижение ценников на квартиры составит около 15 %.

Понижение не вечное

Покупателям было бы выгодно, чтобы цены снижались постоянно, но договориться не получается. Во всем виноват феномен отложенного спроса. Допустим, люди принимают решение подождать, но не уходят с рынка. Они будут решать свои жилищные вопросы, но чуть позже — им все равно нужно расширяться, разъезжаться, «пристраивать» детей, переезжать. Покупатели просто ждут лучшего момента. И ближе к концу лета, вероятно, клиенты «созреют».

На фоне сниженных цен и большого выбора один за другим покупатели начнут более пристально обращать внимание на вторичный рынок. Первая «проснется» наиболее импульсивная категория граждан — те, кто подумает: «Сейчас неплохое время, а как будет дальше — непонятно. Надо брать». И сделки пойдут. Очевидно, первые покупатели начнут разбирать лучшие объекты, тем самым активизировав весь рынок. Люди, видя, что самые ликвидные предложения одно за другим исчезают, тоже поспешат с покупкой, ведь упустить хороший объект по разумной цене никто не хочет. Остановить такой спрос может только полное отсутствие денег. А деньги у многих людей еще есть.

Столица и регионы

За последнюю неделю индекс цен на квартиры в Минске снизился на 0,3 % и составил 1402 доллара за квадратный метр. На таком уровне цены находились в начале 2020 года. В отличие от вторичного рынка цены на новостройки весь май показывали незначительные колебания. Средняя цена квартир в новостройках Минска за последнюю неделю незначительно выросла и составляет на настоящий момент 1312 долларов за «квадрат».

Разрыв между средним уровнем цен на первичном и вторичном рынках жилья составляет 86 долларов за квадратный метр, что является минимальным значением за полгода.

В областных центрах также наблюдается тенденция к удешевлению. Самым дорогим (после столицы) считается город Брест — за последнюю неделю ценник на квартиры здесь снизился на 0,2 % (821 доллар за квадратный метр). В Гродно на 0,6 % (739 долларов), в Могилеве на 0,4 % (649 долларов), в Гомеле на 0,4 % (638 долларов) и в Витебске на 0,5 % (634 долларов за «квадрат»).

В крупных городах Минской области средний уровень цен на квартиры идти на снижение еще не собирается. В Борисове он даже пошел вверх — 610 долларов за квадратный метр (+0,3 %), то же и в Солигорске — 867 долларов (+0,8 %), и в Жодино — 739 долларов (+0,6 %). В Слуцке — 585 долларов (-0,1 %) и Молодечно — 748 долларов (-0,6 %) — немного сдал.

Сергей КУРКАЧ