Вы здесь

Как защищаться от риелторов, которые не хотят работать по закону


Лицензия агентства «Готовые решения» упразднена, «Империи недвижимости» — приостановлена, а «Твоей столице» выписано предписание. Это лишь часть наказаний, которые вынесены в этом году нечестным риелторским организациям, сотрудники которых продолжают переступать через закон. Среди наиболее типичных нарушений, как и прежде, остаются ненадлежащее размещение рекламы объектов перед или вообще без заключения договора на оказание риелторских услуг, а также требование оплаты одновременно от покупателя и продавца. Как и почему нужно защищаться от некачественных услуг, пояснили в Министерстве юстиции.


Двойная оплата и ненадлежащая реклама

Несвоевременная регистрация договоров на услуги в книге регистрации и отсутствие полной информации. Нарушение порядка заключения или продления договоров обязательного страхования ответственности риелторских организаций. Несвоевременное представление в Минюст анкет для включения сведений в Реестр риелторов Беларуси. Такие нарушения в деятельности белорусских агентств недвижимости также не редкость, подчеркнули в Министерстве юстиции.

— В прошлом году Министерство юстиции получило от граждан и юридических лиц 100 обращений, которые касались оказания риелторских услуг. В основном жалобы были на оказание услуг, включая размещение ненадлежащей рекламы. Рассматривая обращения, специалисты министерства ориентировались не только на защиту прав и интересов потребителей риелторских услуг, но и на предупреждение аналогичных нарушений, — рассказала Ольга ШИБКО, пресс-секретарь Министерства юстиции. — Благодаря этой работе, а также «горячей линии», где гражданам дают необходимые разъяснения, количество обращений с течением времени постепенно уменьшается. Так, в 2017 году в Минюст поступило 130 обращений, в 2018-м — 102 и в прошлом году — 100.

21 обращение касалось принуждения потенциальных покупателей к заключению договоров на оказание риелторских услуг и оплаты их стоимости. Это недопустимое нарушение, имеющее целью получение двойной оплаты услуг: с продавца и покупателя, что запрещено. Поскольку агентство заключает договор с продавцом, оно обязано организовывать просмотры объекта покупателем, не требуя от них дополнительных действий, вроде оплаты или заключения договоров.

Столько же жалоб поступило в прошлом году на размещение ненадлежащей, в том числе недостоверной рекламы объектов недвижимости. В частности, рекламирование без заключения договора услуг, объявления об аренде несуществующей недвижимости с целью привлечения клиентов в агентство, а также размещение рекламных предложений от имени собственника, а не агента.

— 20 обращений касались оплаты риелторских услуг и порядка их оказания, в частности завышенного размера стоимости, оказания услуг без заключения письменного договора, неправомочности некоторых сотрудников оказывать определенные услуги, — уточнила пресс-секретарь. — В результате рассмотрения отдельных обращений свидетельства об аттестации некоторых риелторов были аннулированы.

Среди нарушений встречаются совершенно позорные факты. Потребитель вместо адреса квартиры получал адрес офисного здания или узнавал, что предлагаемые в найме квартиры уже заняты или даже не планировались ко сдаче. Такие же ответы можно было услышать и по номерам, которые давали клиентам нечестные риелторы. Были и жалобы на то, что специалисты агентства, сопровождавшие сделку, не защищали интересы своего клиента, даже когда было очевидно, что недвижимость имела явные недостатки. А некоторые «риелторы» вообще не работали в агентствах, однако исполняли обязанности специалистов по просьбе риелторских организаций.

За вымогание денег — в суд

Агентство «Готовые решения» лишилось лицензии 29 июня. Еще в прошлом году организации выносилось предписание об устранении выявленных нарушений законодательства и требований к осуществлению риелторской деятельности. В организации было приостановлено действие пластиковых карточек двух специалистов по риелторской деятельности. Двум риелторам (Капустинской и Матутю) вынесены предупреждения. В этом году организации также дважды выносились предписания об устранении нарушений лицензионных требований и условий, предъявляемых к риелторской организации во время оказания услуг. Однако они остались без внимания. Как результат — агентство осталось без работы.

Действие лицензии агентства «Империя недвижимости» из-за работы при несоответствии лицензионным требованиям и условиям пока приостановлено: с 30 июня по 30 августа.

Не удержалась от соблазна и госпожа Берташ — агент по операциям с недвижимостью такого крупного агентства, как «Твоя столица». Специалист нарушила правила профессиональной этики, и за это действие ее идентификационной пластиковой карточки агента по операциям с недвижимостью приостановлено на два года. Оказывать риелторские услуги в это время специалисту запрещено. А «Твоя столица» как организация получила предписание на устранение выявленных нарушений.

Основанием для рассмотрения материалов в отношении агентства «Твоя столица» стало обращение покупателей квартиры с жалобой на принудительное заключение договора на оказание риелторских услуг. При этом свои права покупатель отстояла в суде, рассказала Диана ПОДЛЕССКАЯ, начальник управления адвокатуры и лицензирования юридической деятельности Министерства юстиции Беларуси:

— Между агентством недвижимости «Твоя столица» и собственником квартиры был заключен договор, в пределах которого риелторская организация обязывалась организовать рекламную кампанию квартиры для поиска покупателей и осмотр ими объекта. В перечень услуг входила и предварительная работа с покупателем, помощь продавцу в ведении переговоров, организация подписания сторонами договора о намерении заключения сделки купли-продажи при подборе вариантов, а также помощь в подготовке документов для исполнения сделки. А вот покупатели, желавшие приобрести эту квартиру, не были обязаны пользоваться услугами риелторской организации и заключать с нею договор.

Тем не менее, когда покупатели квартиры отказались от услуг организации, агент заявила, что отменяет встречу с продавцом, а на приобретение квартиры есть другие клиенты. На просьбу сообщить нормативный акт, где была бы прописана обязанность покупателя пользоваться услугой риелторской организации, специалист объяснения дать не смогла и сослалась на то, что просто существует такой порядок оплаты услуг и продавцом, и покупателем.

— Таким образом агент «Твоей столицы» нарушила права и покупателя, и продавца, — подчеркнула представитель министерства. — Покупатель вынужден соглашаться на условия агента, чтобы приобрести объект, которым он заинтересовался, хотя делать это не обязан. А продавец лишается части потенциальных покупателей, поскольку агентство дает возможность встречи с хозяином только тем, кто готов подписать договор и заплатить деньги за услугу, которая уже была оплачена продавцом и входит в договор между ним и агентством.

В этой истории покупатели были вынуждены подписать договор, чтобы приобрести понравившийся объект, однако позже возникли споры относительно оплаты услуг, которые были включены в предмет договора. В частности, необходимость отдать деньги за осмотр квартиры; согласование условий сделки; подготовка документов, которые связаны с покупкой квартиры; подготовка документов, которые связаны с регистрацией квартиры. Покупатели утверждали, что квартиру нашли сами в интернете и съездили ее посмотреть. В итоге они решили заплатить только за показ квартиры и консультацию агента. «Твоя столица» подала жалобу в суд и выиграла его.

Однако проигравшая сторона, уверенная в своей правоте, дошла до Верховного суда, который и поставил окончательную точку в деле. Он объявил, что решения, которые были приняты ранее, не могут быть признаны законными и подлежат отмене. Было установлено, что покупатели нашли квартиру самостоятельно, осматривали ее до заключения договора, а значит, эти услуги в договор включаться не могли. Тем более что они уже были оплачены продавцом. Так же как и услуги, которые связаны с подготовкой документов для сделки. По крайней мере, это первый случай, когда потребителю удалось доказать в суде свою позицию и выиграть спор у агентства.

Рекомендации по отношениям с агентствами

Поскольку в Минюст продолжают поступать обращения от граждан, где они интересуются своей возможностью приобрести объект, рекламируемый агентством, без заключения договорных отношений потенциального покупателя, в ведомстве советуют обращать внимание и знать следующие вещи.

Во-первых, согласно п. 20 Правил осуществления риелторской деятельности (далее — Правил), утвержденных Указом Президента от 9 января 2006 г. № 15, рекламировать или иным способом размещать информацию об объекте недвижимости агентство может только с согласия потребителя и после заключения с ним договора на оказание риелторских услуг. Исходя из этого предполагается, что рекламирование риелторской организацией объекта недвижимости с целью продажи осуществляется при наличии между агентством и продавцом договора на оказание услуг риелторов в содействии продаже.

— В рамках договора организация выполняет свои обязательства перед продавцом по поиску потенциальных покупателей, созданию им условий по осмотру объекта, организации переговоров между продавцом и покупателем, согласованию условий предполагаемой сделки, — подчеркнула Диана Подлесская. — Агентство должно принимать все меры к качественному выполнению своих обязанностей, а не искать только тех покупателей, которые готовы заключить договор с организацией.

Известны случаи, когда агент в ответ на отказ потенциального покупателя на заключение договора сообщает, что приобрести имущество невозможно, или сделка просто умышленно срывается. Чтобы обосновать свой отказ в показе объекта или встречи с продавцом, агенты, случается, ссылаются на якобы собственное решение продавца. По факту проверки впоследствии выясняется, что продавец и не знал о существовании покупателя.

Во-вторых, когда риелторские организации предлагают покупателям имущество, указанное в собственной базе данных объектов недвижимости или в сети, они тем самым принимают меры к выполнению уже взятых на себя обязательств по содействию продаже этих объектов.

— Работники риелторских организаций обязаны помнить, что при наличии договора на оказание услуг продавцу по содействию в продаже, они принимают на себя и ответственность за осуществляемую сделку купли-продажи. На это имеет право продавец, когда заказывает в агентстве услуги по продаже. Никакие разъяснения о том, что объект не будет продан или не будет проверяться, если договор на оказание услуг не заключит и покупатель, неправомерны, — напомнила Диана Подлесская.

В-третьих, согласно Гражданскому кодексу, граждане и юридические лица свободны в заключении договора и принуждение к этому недопустимо. Таким образом, потребитель самостоятельно решает вопрос о необходимости заключения договора с риелторской организацией. А она в свою очередь может требовать оплату только на основании заключенного договора.

В-четвертых, потребителям рекомендуется внимательно ознакомиться с содержанием договора на оказание риелторских услуг, а также тарифами на них.

В соответствии с ч. 2 п. 27 Правил договор на оказание услуг по содействию во время заключения, исполнения, прекращения договоров купли-продажи объектов недвижимости должен содержать условие оплаты услуг в процентном отношении от стоимости объекта с включением в такую оплату затрат по риелторским услугам, которые указаны в абзацах 2–6 пп. 1.3 п. 1 Указа Президента № 15. Оплачиваются эти услуги продавцом имущества в соответствии с договором на оказание риелторских услуг.

Министерство юстиции призывает потребителей внимательно относиться к заключению договоров на оказание риелторских услуг, а в случае неуверенности — обращаться к руководителям риелторских организаций или на «горячую линию».

Ирина СИДОРОК

Фото Анатолия КЛЕЩУКА

Название в газете: Плацiць нельга адмовiцца

Выбор редакции

Общество

Обмануть Альцгеймера. Как сохранить ясный ум до глубокой старости?

Обмануть Альцгеймера. Как сохранить ясный ум до глубокой старости?

Неужели эту тяжелую болезнь так легко обвести вокруг пальца?

Калейдоскоп

Разбираем модные мастхэвы наступающего сезона: чем пополнить гардероб?

Разбираем модные мастхэвы наступающего сезона: чем пополнить гардероб?

Мода весны-2021 предлагает несколько глобальных направлений: минимализм, унисекс и 1990-е.

Общество

Эпидемиолог — о том, нужно ли прививаться от COVІD-19

Эпидемиолог — о том, нужно ли прививаться от COVІD-19

Поликлиники уже ведут запись желающих.

Калейдоскоп

Восточный гороскоп на следующую неделю

Восточный гороскоп на следующую неделю

РАК. Попробуйте свое умение идти к цели сочетать с наблюдательностью и гибкостью.