Вы здесь

Покупаем дешевую квартиру сейчас или стоит еще подождать?


До завершения Года осталось две недели, поэтому пришло время подводить итоги. Наши эксперты поделились, каким был год для вторичного рынка жилья столицы и когда будет максимально выгодно покупать квартиру.


Если царит неуверенность

Директор агентства недвижимости «БелЦТН» и почетный председатель ОО «Белорусская ассоциация «Недвижимость» Николай Простолупов рассказал, что начало этого года не предвещало для рынка ничего плохого. Все жили большими надеждами и рассчитывали, что с наступлением весны рынок еще более оживет. Но в апреле до страны дошла пандемия коронавируса, и к маю стало понятно, что год будет тяжелый. «В результате в 2020-м агентства недвижимости по сравнению с прошлым годом потеряли 20-30% своих доходов. Это с учетом того, что рентабельность риэлтерского бизнеса невысока и составляет 5-10 %», — поясняет специалист.

Руководители крупнейших агентств недвижимости отмечают, что в феврале и марте сделки совершались на рынке активно: примерно на уровне 2019 года. Но в апреле по отношению к марту их количество снизилось почти в два раза.

Пандемия коронавируса изменила стабильный курс рынка, наблюдавшийся в начале года. Потребовалось время, чтобы научиться жить и работать в сложных эпидемиологических условиях. Частично пандемические страхи победили благодаря оперативному вводу онлайн- сервисов, видео- и виртуальным турам по квартирам. В июле рынок практически восстановился к уровню марта. Однако осень вновь внесла свои коррективы. В сентябре и октябре активность на рынке по сравнению со среднестатистическими ежемесячными показателями снизилась едва ли не в два раза.

По мнению экспертов, на падение спроса повлиял сразу «клубок» факторов: первая волна пандемии коронавируса, политическая и экономическая нестабильность в обществе, а потом и наступление второй волны пандемии.

Ситуация сложная, но продавцы не снижают цены

Из последних негативных явлений — полная приостановка кредитования покупки жилья на вторичном рынке. Это подорвало финансовые возможности покупателей. Сейчас на рынке их мало, и приходится очень активно торговаться. К тому же сделки часто откладываются из-за болезни продавцов и покупателей.

Сейчас на продажу выставлено максимальное количество объектов недвижимости. Но это не подталкивает людей к корректировке цен. Несмотря на сложную экономическую ситуацию, продавцы все равно держат ценники на уровне прошлого года. Сейчас рынок застыл, в том числе и по этой причине.

Что касается покупателей, которые все-таки приходят на рынок, чаще всего они рассматривают самые дешевые предложения квартир и приобретают их в том числе с целью вложить деньги. На рынке есть сделки купли-продажи и дорогих квартир, цены на которые за последние месяцы снизились, и они стали привлекательны для покупателей. Но самый большой сегмент рынка — квартиры стандартных потребительских качеств — по-прежнему приобретаются в цепочном порядке.

Сейчас на рынке сохраняется еще один тренд. Некоторые банки еще кредитуют новостройки по партнерским программам с застройщиками. Поэтому есть категория людей, которые продают свои старые квартиры и взамен покупают новые с привлечением кредитных средств. Это частично оживляет рынок.

С «чистыми» деньгами приходит всего 10 % покупателей

Ситуация на рынке осложняется тем, что с начала августа потенциальные покупатели с реальными финансами заняли выжидательную позицию. На это повлияла неопределенность и непонимание того, что будет дальше.

Люди практически не интересовались жильем 2-3 месяца, но в ноябре по сравнению с сентябрем и октябрем количество звонков от потребителей увеличилось. Сейчас клиенты уже понимают, что кризисная ситуация затянется и ждать ее, пожалуй, не стоит. Сегодня многие решают вопрос: покупать сейчас или переждать?

Николай Простолупов в этой ситуации отмечает, что, несмотря на обилие выставленных на продажу квартир, сейчас выбрать подходящий вариант покупателям очень сложно. Достойных вариантов по соотношению цены и качества на рынке очень мало. Они если и появляются, то уходят буквально за считанные дни, от силы — недели.

Сейчас ситуация на рынке такова, что с «чистыми» деньгами приходит максимум 10% от общего количества покупателей. Основная часть клиентов — это продавцы, которые одновременно являются и покупателями. А им ждать и надеяться на то, что через пару месяцев они купят квартиру на 2-3 тысячи долларов дешевле, чем сейчас, не стоит, потому что свою квартиру они тоже продадут по более низкой цене.

Покупатели с «чистыми» деньгами, конечно, могут и не спешить. Но они не делают погоды на рынке. Это, как правило, предприниматели, у которых также снизились зарплаты. К сожалению, в сложившихся условиях они будут выходить на рынок не так активно, как это было в прошлые годы, по крайней мере, до лета 2021 года, пока не наступит полная ясность с коронавирусом, экономикой и политикой, — добавляет эксперт.

В остальном мы можем лишь констатировать, что сейчас на рынке есть дешевые варианты квартир и можно торговаться. Возможно, завтра эти квартиры будут стоить еще дешевле. Прогноз к снижению есть. Но удастся ли через месяц-другой найти нужный вариант — это еще большой вопрос.

Цена метра не упадет ниже тысячи

Рассматривая перспективы вторичного рынка жилья на следующий год, Николай Простолупов отметил, что к апрелю тенденция на снижение цен сохранится. Они, как и сейчас, будут падать примерно от одного до двух процентов в месяц в реальных сделках. По мнению нашего эксперта, уже в апреле-мае на рынке начнется активизация, а к лету рынок восстановится и выйдет на уровень 2019 года. С учетом отложенного спроса есть надежда, что ситуация будет даже лучше, чем в прошлом году.

Примерно такой же (но немножко другой) дают прогноз независимые аналитики. Они отмечают, что с начала этого года цены на квартиры стандартных потребительских качеств уже упали примерно на 7–9 %. В ближайшие месяцы они будут продолжать снижаться так же плавно, как это происходит сейчас, — примерно на 2 % в месяц. По-прежнему будет увеличиваться предложение.

Если ситуация с неопределенностью будет продолжаться, то часть покупателей не рискнет покупать квартиры у застройщиков на стадии котлована. Есть большая вероятность, что строительство может быть заморожено и дом превратится в долгострой. Скорее эти покупатели придут на вторичный рынок для того, чтобы там приобрести готовое жилье.

И еще. Не всегда прогнозы сбываются. Многие ожидали обвала цен на недвижимость еще в августе после весеннего резкого падения стоимости нефти и роста курса доллара по отношению к белорусскому рублю. Но падение цен не произошло в том объеме, который следовало бы ожидать. Говорить о том, что в следующем году будет глобальное снижение, наверное, не стоит. Оно продолжится в первом квартале 2021 года по темпам последнего квартала этого года. Дальше загадывать очень сложно ввиду того, что могут появиться новые факторы, которые изменят ситуацию.

Сентябрь стал самым тяжелым месяцем для риэлторов

«К лету ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась. Но уже в августе началась вторая волна кризиса, связанная с политическими событиями в Беларуси», — отмечает председатель Совета общественного объединения «Белорусская ассоциация «Недвижимость» Анатолий Звездин.

«В конце августа было уже понятно, что политические события, которые разворачивались в нашей стране, очень сильно будут влиять на этот рынок. В том смысле, что потребители в этот период свои проблемы, связанные с жильем, отодвинули на второй план. Плюс к этому пришла вторая волна коронавируса. Сегодня мы имеем то, что имеем. Рынок по отношению к летним значениям снова упал на 30 %, если говорить о количестве сделок», — продолжил Звездин.

Самым критическим периодом для риэлторов стал сентябрь. В этот месяц количество сделок достигло минимума за год. Вместе с тем эксперт заявил: Не стоит говорить о том, что критический пункт пройден. Не исключено, что рынок продолжит падать дальше.

«Действительно, сентябрь был самым тяжелым месяцем. В октябре-ноябре мы наблюдали какое-то оживление. Но оно не настолько велико, чтобы говорить о нем как о тренде. Поэтому утверждать, что рынок пойдет вверх, на мой взгляд, преждевременно. Велика вероятность, что он еще будет падать», — резюмировал эксперт.

Говоря о ценах на вторичное жилье, он сообщил, что за год они упали где-то на 10% — в настоящий момент квадратный метр в Минске стоит в среднем 1350 долларов.

Жилье на вторичном рынке впервые станет дешевле, чем новое

Несколько просел и рынок первичного жилья. Однако причиной тому стали не коронавирус и политические события, а прекращение кредитования строительства банками. Людям не стало за что строиться. «Наиболее серьезное влияние на рынок первичного жилья оказывает не столько пандемия или другие виды кризиса, которые сегодня разворачиваются в стране, а их последствия. Причем основным последствием является  “сворачивание” кредитных программ. Сегодня я назвал бы это самым главным фактором», — подчеркнул член Ассоциации застройщиков объектов жилищного строительства Беларуси и «Белорусской ассоциации «Недвижимость» Юрий Жарков. Эксперт предположил, что если бы кредитные программы продолжили существовать в том виде, в котором они были хотя бы в прошлом году, падения рынка не случилось бы, несмотря на различные события.

Цены на первичное жилье за текущий год упали на 10-15 %. Эксперт считает, что на этом падение закончится. Хотя цены на «вторичке» продолжат снижаться. Риэлторы считают, что в 2021 году произойдет историческое событие: жилье на вторичном рынке впервые за долгое время станет дешевле, чем на первичном.

«Традиционно у нас было наоборот. Цены первичного рынка были, как правило, ниже», — отметил председатель правления Конфедерации агентств недвижимости Павел Астапеня. Он пояснил, что такая тенденция произойдет из-за того, что застройщики, вкладывая свои средства в строительство нового жилья, будут не готовы сбрасывать цены на «первичные» квартиры.

По его словам, снижение цен вторичного жилья продлится вплоть до весны 2021 года. За текущий год квартиры не стали значительно дешевле. К весне 2021 года цены упадут примерно еще на 15 %, считает Астапеня.

Арендное жилье

В среднем на 10-15 % стали дешевле сдаваемые в аренду квартиры в Минске. По мнению риэлторов, в частности, это было вызвано снижением уровня жизни населения и сворачиванием туризма. Спрос на арендное жилье сократился, при этом рынок сейчас достаточно насыщенный. Вместе с тем далеко не все владельцы квартир готовы к снижению цен.

«Эту осень мы встретили без взрывного ажиотажа на рынке аренды жилья. Я могу сказать, что цены на такое жилье упали на 15% и еще на 15% снизятся к весне 2021 года», — отметил Павел Астапеня. «Да, действительно у нас сегодня есть люди, которые не слышат тенденцию, не слышат наши экспертные оценки. Они или стоят на своем, или уходят со словами: «Я подожду лучших времен», — добавил Анатолий Звездин.

В регионах тенденция «открывается» позже

Падение рынка недвижимости наблюдается не только в столице, но и в других белорусских городах. По словам одного из гомельских риэлторов, среднее количество сделок у него сократилось на 50-60% за текущий год.

«Если говорить о пандемии, то Минск ее влияние ощутил в марте. Мы, как более инертные, получили падение цен в апреле», — сообщил о ситуации в Гомеле заместитель председателя Совета общественного объединения «Белорусская ассоциация «Недвижимость» Олег Вальштейн.

Но в регионах далеко не все продавцы недвижимости верят в кризис. Как результат — отказываются снижать цены. В свою очередь у покупателей стало гораздо меньше возможностей (из-за отсутствия кредитования), за счет чего и происходит сокращение количества сделок.

Что касается последних санкций ЕС в отношении Беларуси, то, по мнению экспертов, наша страна в разные годы уже находилась под санкциями. Также были периоды, когда происходило приостановление банковского кредитования. Тем не менее сделки купли-продажи не прекращались...

Сергей КУРКАЧ

Выбор редакции

Экономика

Специалисты рассказали об особенностях функционирования АЭС

Специалисты рассказали об особенностях функционирования АЭС

О контроле за состоянием АЭС рассказали эксперты Госатомнадзора.

Жилье

Пожилые люди не могут переехать из аварийного жилья в нормальное. Почему?

Пожилые люди не могут переехать из аварийного жилья в нормальное. Почему?

Дом № 76 по ул. Волгоградской в Минске был признан аварийным еще в нулевых.

Экономика

В Минске продается более 10 тысяч квартир

В Минске продается более 10 тысяч квартир

На вторичном рынке жилье продолжает дешеветь (в глобальном плане без перерывов) уже с сентября прошлого года.