Вы здесь

Утеплить, чтобы не грустить. Эксперты — об умении договариваться и вместе следить за качеством жилья


Коммунально-жилищное хозяйство страны — одна из самых главных отраслей, которые касаются условий жизни человека, и именно она принимает большинство нареканий, если эти условия не соблюдаются. Сотрудничество государства и собственников недвижимости по уходу за жильем до сих пор остается невысоким, хотя определенные меры в Беларуси для этого предпринимаются. В январе 2020 года вступила в силу новая редакция Жилищного кодекса, в июле — новая редакция Закона «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ)». В течение года действует Указ президента № 327 «О повышении энергоэффективности многоквартирных жилых домов» с участием собственников жилья. Корреспондент «Звязды» вместе с экспертами попыталась подытожить итоги текущего года по энергоэффективным мероприятиям и немного заглянуть в 2021-й.


Зачем делать дом энергоэффективным

Если нужно утеплять дом и стоит ли это делать в принципе? Как убедить собственников, что совершенствование состояния здания в целом будет выгодно для каждой квартиры в частности? Зачем вкладывать деньги сегодня, чтобы извлечь выгоду в будущем? Ответы на эти и другие вопросы, связанные с профессиональным управлением жильем и взаимодействием между жителями и властями, искали и обсуждали онлайн и оффлайн специалисты из Беларуси, Германии, Эстонии, Латвии, Азербайджана, Казахстана, Узбекистана, Украины, России на семинаре FpB-19018 «Взаимодействие между секторами по энергетической модернизации жилых домов», которую устроила Международная ассоциация менеджмента недвижимости (МАМН).

Проводить энергетическую санацию жилья нужно правильно, с учетом индивидуальных особенностей зданий в каждой стране. В Советском Союзе использовались одни материалы, а в Германии другие, так что просто интегрировать опыт санации одной страны в другую невозможно. Нужно адаптироваться под местные условия и рассматривать утепление с экономической стороны, поскольку не все действия оправданы, а чрезмерная санация несет ненужные расходы, уверен Вернер МЕРКЕЛЬ, председатель правления МАМН.

— Иногда, проводя санацию дома, можно потерять больше денег, чем если ее совсем не делать. Прежде чем начинать теплореновацию здания, нужно проводить предварительный анализ состояния дома и анализировать экономическую целесообразность всех мер по санации, чтобы заранее понимать, что нужно делать и какие средства можно сэкономить за счет утепления. Случается, что лучше ничего не делать с экономической точки зрения, чем начинать работы, ведь они станут тщетными. И таким образом удастся сэкономить больше денег, если ничего не делать и не вкладывать в утепление, ведь проще будет заменить здание другим, чем спасать его с помощью санации.

Немецкий эксперт посоветовал не только проводить предварительный анализ состояния здания, но и сообщать собственникам о возможностях санации дома и узнавать у жильцов, чего они хотят. Иногда утепление требует больших средств, которых у собственников просто нет, и государство должно помочь людям в этом, считает он.

В Беларуси помощь государства при тепловой модернизации домов уже оказывается, заверил участников конференции Геннадий Трубило, первый заместитель министра жилищно-коммунального хозяйства, рассказавший, что делается для этого:

— В июльской редакции закона «О защите прав потребителей ЖКУ» основополагающей признана услуга по управлению общим имуществом совместного домовладения, имеющая целью организацию оказания основных и дополнительных коммунальных услуг, в том числе энергоэффективных мероприятий, уполномоченным лицом на основании договора. А Указ № 327 как раз и предусматривает создание условий для участия граждан в реализации мероприятий по тепловой модернизации зданий с господдержкой.

Условия для энергоэффективных мероприятий в Беларуси достаточно умеренные. Фактически все, что сейчас требуется от собственников жилья в нашей стране, — провести собрание и проголосовать за предложенное решение для энергетической санации во время капремонта, чтобы уменьшить расходы на общие работы, считает Геннадий Каленов, исполнительный директор МАМН:

— Уже примерно просчитано, что рассроченные на десять лет выплаты за работы по утеплению для трехкомнатной квартиры составят 30-40 рублей в месяц. Около 20 рублей в течение 15 лет будут платить малообеспеченные семьи. Однако собственники все равно не хотят в этом участвовать, хотя в перспективе сумма коммунальных платежей будет уменьшаться за счет проведенной модернизации и, соответственно, уменьшения затрат на эксплуатацию здания.

Почему нет согласия

В Беларуси существуют планы капитального ремонта на пятилетку. На каждый год доводятся точные цифры по проведению капитального ремонта. По поручению ЖКХ областными исполкомами и Минским городским исполкомом составлены перечни домов, подлежащих тепловой модернизации. При этом теоретически в очередь на капремонт относятся дома, которым исполнилось 30–35 лет, исходя из их технических характеристик и физического состояния. Однако есть случаи и «моложе», когда техническая и инженерная начинка здания «устарела» раньше.

Тем не менее за год действия Указа № 327, который предлагает делать дом энергоэффективным во время капремонта по принципу 50% вложений со стороны государства, 50 % — от собственников жилья, на такие условия согласились жильцы 24 домов в стране. И только одно здание в Дрибине Могилевской области сделано.

Геннадий Трубило считает, что это не тот показатель, которым нужно хвастаться, но это уже лучше, чем в начале действия Указа № 327, когда собственники просто реагировали на предложения с позиции «государство все должно», ведь все так привыкли.

— Сейчас мы видим уже точные моменты, как работать с людьми. В частности, Минжилкомхоз заинтересован в помощи международных экспертов при разработке технико-экономического обоснования эффективности мероприятий, которые предлагаются к реализации, — заметил Геннадий Трубило. — Необходима также разработка методики предварительной оценки стоимости работ по каждому виду энергоэффективных мероприятий.

Мнениями, почему собственники жилья не соглашаются на энергоэффективные мероприятия, поделились специалисты, которые непосредственно знают, как проводятся собрания с собственниками жилья перед началом капремонта.

— Собрания проводить сложно, так как, во-первых, на них приходят обычно только 30–40% жильцов. Во-вторых, согласно постановлению Совмина № 324, не все работы по капремонту сейчас проводятся за счет отчислений на капремонт. Работы подразделяются, и далеко не все граждане хотят участвовать в этом. Тем более что ожидания от капремонта у всех разные, и многие помнят времена, когда во время капремонта выполнялись все работы и по дому, и по инженерным сетям, и здание выходило как из картинки. Сейчас эти работы ограничены нормативными документами, — высказался Вячеслав Батура, заместитель генерального директора по эксплуатации жилищного фонда и производственным вопросам Минского городского жилищного хозяйства.

Утепление дома сейчас проводится за бюджетный счет, если есть заключение проектной организации, что наружные конструкции нуждаются в утеплении. Если такого документа нет, утеплиться собственникам предлагают за собственный счет, подчеркнул он.

Главная задача работников ЖКХ — довести до собственников, что их финансовое участие в энергосберегающих мероприятиях на их доме нужно прежде всего им самим, ведь это и комфорт повысит, и расходы на коммунальные платежи в дальнейшем уменьшит, уверен Павел Веселко, заместитель начальника абонентского отдела жилищно-коммунального хозяйства № 1 Московского района Минска:

— Нужно четко рассказывать людям о мероприятиях, о сроке окупаемости и прочее, и сделать это просто возле подъезда трудно, тем более во время пандемии и зимой. Из 24 собраний запланированных удалось провести 18 по тем домам, которые в следующем году предполагается капитально ремонтировать. Ни одного положительного решения с жильцами принято не было. Хотя появляются сознательные жители и мы стараемся склонить их к сотрудничеству, чтобы уже они рассказывали другим собственникам о пользе мероприятий.

Чем полезен энергоаудит

Собственники жилья в Украине соглашаются на энергоэффективные работы в доме гораздо чаще, чем белорусы. Возможно, потому, что и цена за отопление здесь выше, чем в Беларуси, и программы разработаны на разных уровнях. Однако тамошние эксперты имеют и собственную практику работы с жителями.

Прежде чем проводить капремонт, на собрании членов правления АСМД (объединения совладельцев многоквартирного дома — так в Украине называются товарищества собственников) принимается решение о проведении энергоаудита дома за собственные средства, рассказала про украинский опыт Любовь Карпенко, председатель правления Запорожского регионального центра просвещения и термомодернизации и создания АСМД «Круг»:

— Это не слишком большие деньги. Однако на руки вы получаете документы, где указано состояние дома, рекомендации по улучшению ситуации. Также мы создаем рабочую группу, куда входят также активные совладельцы жилья, которые хотят, чтобы дом стал более комфортным и жизнеспособным. Только после этого мы вместе с консультантом готовим презентацию, где делаем точный расчет для каждого вида квартир и по денежным вложениям, и по реальным итоговым цифрам экономии. И только после этого идем на общее собрание ко всем собственникам, каждый из которых на примере увидит возможность экономии.

Возможно, именно такой подход нужно делать и в Беларуси, чтобы собственники видели расчеты по своему дому и квартире, а не приблизительные усредненные цифры по абстрактному зданию, считает Геннадий Каленов.

— В Беларуси много домов одинаковых серий. Возможно, имеет смысл брать информацию по сделанному пилотному зданию и, понимая, что расчеты, наверное, будут не очень отличаться в подобном жилье, показывать собственникам более точные цифры, которые они могут получить. Тогда и соглашаться психологически жителям будет легче.

Опыт энергосберегающей санации в Берлине в районе Марцан-Хелерсдорф (это панельная застройка из 100 тысяч квартир, 90% из которых санированы) свидетельствует, что имеет смысл создавать типовые решения для санации домов серийной застройки, согласился Бернхард ШВАРЦ, директор проектов инициативы «Жилищное хозяйство в Восточной Европе» (Берлин, Германия):

— Хотя, конечно, каждое здание все равно имеет свои особенности, однако преимущество такого подхода в том, что мы получаем суммы, необходимые для санации дома в одном районе.

Еще одна проблема отношений с жителями в Беларуси в том, что в старых зданиях преимущественно живут пенсионеры, которые имеют небольшую пенсию и сразу апеллируют против вложений: «А сколько мне жить осталось?». Тем более что на собраниях возле подъезда единственное, что слышат люди, — надо платить, и дальше уже не вникают в суть, говорят председатели отечественных товариществ собственников. Наверное, склонить их к утеплению может только ощутимое увеличение тарифов на энергоносители или, возможно, понимание, что в будущем модернизированное сейчас жилье, которое останется в наследство детям-внукам, будет более привлекательным по цене.

Ирина СИДОРОК

Название в газете: Уцяпліцца, каб не журыцца

Выбор редакции

Общество

«Здесь был...» Что писали пятьсот лет назад на стенах и камнях

«Здесь был...» Что писали пятьсот лет назад на стенах и камнях

Инна Калечиц — первый и пока единственный специалист в Беларуси, занимающийся эпиграфикой.

Общество

Какой хлеб любят в Беларуси?

Какой хлеб любят в Беларуси?

В советские времена торговля предлагала покупателю ограниченный ассортимент хлебобулочных изделий. В 1980-е даже в крупных магазинах было всего 3–4 наименования хлеба.

Общество

Дышать полной грудью. Мифы и правда о маммопластике

Дышать полной грудью. Мифы и правда о маммопластике

Представительницам прекрасного пола всегда хочется что-то изменить в своей внешности. И иногда женщины решаются на кардинальные шаги.