Вы здесь

С весны квартиры на вторичном рынке начнут заметно дешеветь


Осенний рынок недвижимости оказался почти парализован — квартиры практически не продавали и не покупали из-за продолжения пандемии коронавируса, да и мировой экономический кризис напомнил о себе. Зимой сделок по-прежнему мало, хотя в декабре их было чуть больше, чем в ноябре. Каждый раз есть люди, которые хотят встретить Новый год в новой квартире. Но в этом сезоне таких счастливчиков было мало.

Январь обычно и в хорошие годы не самый активный месяц, а в трудные времена он вообще «спит». А у специалистов нет пока даже оснований полагать, что этой зимой покупатели выйдут из спячки. Тем более цены продавцы продолжают держать.


Начало 2021-го как продолжение 2020-го

Директор агентства недвижимости «БелЦТН» и почетный председатель ОО «Белорусская ассоциация „Недвижимость“» Николай ПРОСТОЛУПОВ рассказал, что в результате снижения спроса в 2020-м агентства недвижимости по сравнению с прошлым годом потеряли 20–30 % своих доходов. «Это с учетом того, что рентабельность риелторского бизнеса невысока и составляет 5–10 %», — поясняет специалист.

Из последних негативных явлений-полная приостановка кредитования покупки жилья на вторичном рынке. Это подорвало финансовые возможности покупателей. Сейчас на рынке их мало, и приходится очень активно торговаться. К тому же, сделки часто откладываются из-за болезни продавцов и покупателей.

Что касается покупателей, которые все же приходят на рынок, чаще всего они рассматривают самые дешевые предложения квартир и приобретают их, в том числе, с целью вложить деньги. На рынке есть сделки купли-продажи и дорогих квартир, цены на которые за последние месяцы снизились, и они стали привлекательны для покупателей. Но самый большой сегмент рынка — квартиры стандартных потребительских качеств.

Сейчас на рынке сохраняется всего один положительный тренд. Некоторые банки еще кредитуют новостройки по партнерским программам с застройщиками. Поэтому есть категория людей, которые продают свои старые квартиры и взамен покупают новые с привлечением кредитных средств. Это частично оживляет рынок.

Ситуация на рынке осложняется тем, что с начала августа потенциальные покупатели с реальными финансами заняли позицию ожидания. На это повлияла неопределенность и непонимание того, что будет дальше.

Люди практически не интересовались жильем в течение полугода. Сейчас клиенты уже понимают, что кризисная ситуация затянется и ждать, пожалуй, не стоит. Николай Простолупов в этой ситуации отмечает, что, несмотря на обилие выставленных на продажу квартир, сейчас выбрать подходящий вариант покупателям очень сложно. Достойных вариантов по соотношению цены и качества на рынке очень мало. Они если и появляются, то уходят буквально за считанные дни.

Покупать некому

Сейчас на продажу в Минске выставлено около 10 тысяч квартир, это на 20 % больше, чем обычно. Получается, что предложений много, а покупать некому?

Эксперт по жилой недвижимости Наталья ЛИТОВСКАЯ считает, что покупать как раз есть кому — только с вкладов белорусы осенью сняли и положили под подушку 1,5 миллиарда долларов. Не покупают по двум причинам: экономическая ситуация не внушает оптимизма и нет желания вкладывать деньги в бетонные метры. Да и цена метра сейчас еще высоковата: то есть сегодня не купил — считай, сэкономил. Продавцы, в свою очередь, пытаются продать дороже, потому что большинству из них хочется сбыть маленькую квартиру и купить что-то просторнее и, желательно, без доплаты.

Сейчас ситуация на рынке такова, что с «чистыми» деньгами приходит максимум 10 % от общего количества покупателей. Основная часть клиентов-это продавцы, которые одновременно являются и покупателями. А им ждать и надеяться на то, что через пару месяцев они купят квартиру на две-три тысячи долларов дешевле, чем сейчас, не стоит, ведь свою квартиру придется также продать по более низкой цене.

Покупатели с «чистыми» деньгами, конечно, могут и не спешить. Но они не определяют ситуацию на рынке. Это, как правило, предприниматели, у которых также снизились зарплаты. К сожалению, в сложившихся условиях они будут выходить на рынок не так активно, как это было в прошлые годы, по крайней мере, до лета 2021 года, пока не наступит полная ясность с коронавирусом, экономикой и политикой.

500 долларов «квадрат»? такого не будет!

Несмотря на сложную экономическую ситуацию, продавцы все равно держат ценники на уровне прошлого года. Сейчас рынок застыл в том числе и по этой причине. Рассматривая перспективы вторичного рынка жилья на первое полугодие, Николай Простолупов отметил, что к апрелю тенденция на снижение цен сохранится. Они, как и сейчас, будут падать примерно от одного до двух процентов в месяц в реальных сделках. По мнению нашего эксперта, уже в апреле-мае начнется активизация, а к лету рынок восстановится и выйдет на уровень 2019 года. С учетом отложенного спроса есть надежда, что ситуация будет даже лучше, чем в прошлом году.

Не такой однозначный анализ ситуации от эксперта Литовской. По ее мнению, сейчас средний ценник предложений — около 1300 долларов в рублевом эквиваленте за квадратный метр. Это желание продавцов так продать свою квартиру, а не реальные сделки. На самом деле покупаются самые дешевые квартиры и объекты, в которых продавец предложил хорошую скидку. Какие цены будут до осени 2021-го, предсказать сложно. Можно описать только вектор — двигаемся к 1000 долларов за квадратный метр. И даже если коронавирусный кризис разрешится, вектор не изменится.

Еще существует один интересный вопрос: как движется кривая средней цены на метры во время кризисов? Здесь можно провести аналогию с последним весомым кризисом на жилищном рынке страны 2015–2016 годов. В то время цены несколько месяцев держались, будто ничего не произошло, а в начале 2016-го начали падать в среднем на 30–50 долларов за квадратный метр в месяц. Пока можно констатировать, что с апреля прошлого года, когда был очередной пик цен, средний ценник упал на 150 долларов за квадратный метр. То есть цены снижаются на 20 долларов в месяц. Литовская полагает, что к весне скорость падения увеличится до 30–50 долларов в месяц.

Интересно, как угадать, что минимальная цена — вот она, а дальше нужно ждать обратного процесса, на подорожание? Наш эксперт считает, что ценовое дно у каждого типа квартир свое. Например, если речь идет о старом жилье, построенном при СССР, которое не видело капремонта, ценовое дно может быть и ниже тысячи долларов. Когда говорим о доме, которому менее 10 лет, его финансовое дно чисто психологически равно стоимости строительства. Если продавец строил квартиру по 1300 долларов за квадратный метр, и в отстройку вложил еще как минимум 200 долларов, он долго не будет готов продать жилье дешевле, чем по 1500 долларов за «квадрат». Сложно нащупать ценовое дно и в доме-«сталинке» в центре — там, где это жилье считается элитным, и какое у него дно, никто не знает.

Буквально всех интересует, какова будет минимальная цена на однокомнатную квартиру и будет ли она значительно дешевле, чем подобное жилье, недавно построенное? Обычно чем меньше квартира, тем выше в ней стоимость квадрата. И небольшая однокомнатная квартира (31-33 квадратных метра) возле первой линии метро будет дороже аналогичной по характеристикам где-то в глубине Заводского района.

Снижение цен не закончится в 2021-м, может быть первое дно, за которым последует второе. Даже экономисты не рискуют делать сейчас прогнозы больше, чем на год. Слишком много неизвестного: сколько, например, будет стоить доллар к лету 2021-го? Каковы будут реальные средние доходы населения?

С новостройками еще сложнее. Потому что в кризисы растет риск долгостроев. Если застройщик не умеет просчитывать риски, он может предложить очень дешевые метры, собрать деньги и, не справившись с обязательствами, заморозить строительство. Так что очень важно, как застройщик справлялся с предыдущими кризисами, были ли у него долгострои. Самый безопасный вариант — дождаться сдачи дома и покупать готовую квартиру. Но этот вариант и самый дорогой.

Так, за прошлый год несколько просел и рынок первичного жилья. Однако причиной тому стали не коронавирус и политические события, а прекращение кредитования строительства банками. Людям не стало за что строиться. Наиболее серьезное влияние на рынок первичного жилья оказывает не столько пандемия или другие виды кризиса, а их последствия. Причем основным последствием является сворачивание кредитных программ.

Цены на новостройки еще держатся, в основном за счет партнерских программ банков. Хотя спрос и там давно никакой, кредит людям со средними доходами выделяют 15–20 тысяч долларов в эквиваленте. В первом квартале 2021 года, скорее всего, партнерские программы свернутся. А это значит, что застройщикам придется еще до лета объявить об акциях и скидках хотя бы на 10 тысяч от общей стоимости квартир. Сниженный к лету до 950–1100 долларов ценник квадратного метра в новостройках, наверное, привлечет часть покупателей и потенциальных инвесторов, которые откладывали покупку в ожидании дна. И это ненадолго остановит снижение на вторичном рынке.

Можно отметить только, что будут востребованы новостройки, находящиеся на финальной стадии строительства. Люди в массе своей не глупы и больше всего не хотят закатать деньги в бетон. Помнят, что все предыдущие экономические кризисы «рожали» долгострои и у коммерческих, и у государственных застройщиков.

И арендное жилье

В среднем на 10–15 % стали дешевле сдаваемые в аренду квартиры в Минске. По мнению риелторов, в частности, это было вызвано снижением уровня жизни населения и сворачиванием туризма. Спрос на арендное жилье сократился, при этом рынок сейчас достаточно насыщенный. Вместе с тем далеко не все владельцы квартир готовы к снижению цен. Что будет дальше?

В январе и феврале здесь все более-менее понятно — ценам расти не с чего. Спрос на арендное жилье стабильный, но роста не предвидится. Основные квартиранты в Минске — молодые семьи минчан, которые не хотят жить с родителями. Когда экономика семьи ухудшается, доходы падают, они возвращаются к родителям. Еще часть квартирантов — те, кто приехал в Минск работать. Когда реальные доходы падают, люди переезжают из квартир в комнаты, арендуют в складчину. А когда становится совсем туго — возвращаются на родину. Любимые арендаторы — айтишники. Но многие из них активно уезжают из страны — так что и сегмент дорогих квартир несет убытки. Поэтому пока есть все предпосылки к снижению цен на аренду.

Было время, когда тариф на однокомнатную квартиру (без ремонта) был около 140–160 долларов в месяц. Сейчас — 200–220 долларов. Есть куда снижаться.

Что касается последних санкций ЕС в отношении Беларуси, то, по мнению экспертов, наша страна в разные годы уже находилась под санкциями. Также были периоды, когда происходило приостановление банковского кредитования. Тем не менее сделки купли-продажи не прекращались...

Сергей КУРКАЧ

Название в газете: Выходзім са спячкі?

Выбор редакции

Общество

Журналист «Звязды» проконтролировал ношение масок в общественных местах

Журналист «Звязды» проконтролировал ношение масок в общественных местах

Почему наш корреспондент в Витебске прицепился к покупательнице в магазине?

Экономика

Безбедно жить не запретишь. Дополнительная пенсия с гарантией от государства

Безбедно жить не запретишь. Дополнительная пенсия с гарантией от государства

Сегодня появилась еще одна возможность обеспечить безбедную старость.

Общество

Величайший дар. Всем мамам без исключения посвящается

Величайший дар. Всем мамам без исключения посвящается

Героиня материала узнала о своей «награде»  как раз на День матери.